En la mañana del 28 de noviembre, la Asamblea Nacional discutió en la sala el proyecto de revisión de la Ley de Subastas de Bienes Raíces. Una de las cuestiones que interesa a muchos delegados es cómo evitar la situación de depósitos de subasta abandonados.
Los delegados Pham Van Hoa (izquierda) y Phan Thi My Dung hablan en el debate sobre la cuestión del abandono de los depósitos de subasta.
"El precio inicial es de 24 mil millones y la subasta llega a 1,684 mil millones, lo cual es inusual"
El delegado Pham Van Hoa (delegación de Dong Thap) afirmó que es muy necesario modificar las regulaciones sobre depósitos y el manejo de depósitos en subastas de propiedades para evitar aprovecharse de participar en subastas no con el propósito de subastar, sino en lugar de coludirse y acordar entre sí pagar precios bajos, causando pérdidas al presupuesto estatal, lo que lleva a la negatividad.
El Sr. Hoa citó una serie de casos de abandono de depósitos de subastas, perturbación del mercado, "daño a la imagen de la subasta" y causa de opinión pública negativa recientemente. Ejemplos típicos incluyen el abandono del depósito por parte de Tan Hoang Minh para subastas de tierras en la nueva zona urbana de Thu Thiem, subastas de matrículas de automóviles y tres minas de arena en Hanoi.
Para evitar que los ganadores de subastas abandonen sus depósitos, el Sr. Hoa dijo que se deben tomar medidas como aumentar el nivel de depósito por encima de las regulaciones actuales, aplicar sanciones administrativas y no permitirles participar en la próxima subasta...
"Sólo así podremos mantener la disciplina en las actividades de subasta de propiedades, no permitiendo que nadie con dinero haga lo que quiera", dijo Hoa, al mismo tiempo que sugirió que se reconozcan los resultados del segundo mejor postor, sin tener que reorganizar la subasta para evitar costos.
También participó en el debate la delegada Phan Thi My Dung (delegación de Long An), quien dijo que la regulación actual del nivel de depósito del 5 al 20% es apropiada. Si se eleva demasiado, afectará la libertad de transacción, reducirá la competencia y menos personas participarán en subastas de propiedades.
La delegada mencionó algunas organizaciones e individuos que participan en subastas con malas intenciones, como mostrar su poder o manipular el mercado para formar nuevos niveles de precios. Propuso que si después de cierto tiempo el ganador de la subasta no cumple con sus obligaciones financieras y no puede probar un motivo de fuerza mayor, además de perder el depósito, también será multado con una cantidad adicional. Por supuesto, esta sanción debe basarse en el añadido de regulaciones y sanciones pertinentes.
En particular, según la Sra. Dung, recientemente, muchas subastas han mostrado signos de anormalidad, con precios pagados demasiado altos en comparación con el nivel general, especialmente para bienes públicos (derechos de uso de la tierra, derechos mineros), con precios pagados hasta 204 veces más altos que el precio inicial. "Desde un precio inicial de 24 mil millones de VND, el precio de la oferta ganadora fue de hasta 1,684 mil millones de VND", citó la delegada, y dijo que la ley no estipula que el subastador o la persona con la propiedad subastada tenga derecho a detener o solicitar la detención de la subasta para manejar casos similares.
El delegado Nguyen Duy Thanh (delegación de Ca Mau) sugirió hacer referencia a la experiencia internacional, posiblemente manejando de manera criminal el acto de abandonar los depósitos de subasta.
Persecución penal si la manipulación afecta la seguridad económica
Compartiendo la misma opinión, el delegado Nguyen Duy Thanh (delegación de Ca Mau) afirmó que deberían existir regulaciones para limitar la situación de depósitos de subasta abandonados.
Según el Sr. Thanh, la ley actual estipula un depósito del 5 al 20% del precio inicial (después de ganar la subasta, se convertirá en un depósito), mientras que en muchos casos el precio inicial es bajo por lo que el ganador de la subasta no tiene que considerar demasiado al hacer un depósito.
Para limitar la historia de los ganadores de subastas que abandonan sus depósitos, especialmente el factor de los intereses grupales y la manipulación de la subasta, el delegado de la provincia de Ca Mau dijo que es necesario separar el depósito y el depósito.
En el cual, el depósito puede ser del 20 - 30% del precio de la subasta, debiendo ser pagado inmediatamente después del resultado de la subasta. Si el postor ganador no se presenta, el resultado se cancelará y la subasta continuará.
"Si el depósito que debe pagarse inmediatamente es de cientos o miles de millones de dongs en lugar de unos pocos cientos de millones o unos pocos miles de millones de dongs, el ganador de la subasta seguramente será muy cauteloso al pujar", expresó Thanh.
Cabe destacar que el delegado también sugirió que se podría consultar la experiencia internacional y agregar regulaciones específicas en la dirección del manejo penal de los actos de abandono de depósitos de subasta y de mostrar signos de manipulación, perturbación del orden y afectación negativa de la seguridad económica.
"El Código Penal debe complementar adecuadamente las leyes correspondientes en las actividades de subasta de propiedades, evitando la inflación y el dumping de precios, que causan graves consecuencias como las del pasado reciente", dijo el Sr. Thanh.
¿Es posible prohibir que padres e hijos pujen por la misma propiedad?
El proyecto de reforma a la Ley de Subastas de Bienes agrega los casos que no pueden participar en la subasta de un mismo bien, a saber: padre, madre, esposa, esposo, hijos, hermanos, hermanas y hermanos; empresa matriz, filial, individuo, organización con capacidad de controlar a otros individuos, organizaciones a través de la propiedad, adquisición de aportaciones de capital...
Sin embargo, según el delegado Pham Van Hoa, tal regulación no es apropiada, porque participar en la subasta es un derecho de las organizaciones y los individuos; Mientras la subasta sea conforme a la ley, pública, transparente, clara, sin intereses de grupos ni patios traseros, está bien.
De manera similar, la delegada Phan Thi My Dung afirmó que el establecimiento de una subsidiaria o sucursal está regulado por la Ley de Empresas y no requiere anuncio. La casa de subastas quiere determinar que esto es poco probable.
Sin mencionar que, incluso en los documentos de participación en la subasta, no existe ningún requisito de declarar la identidad de los participantes en la subasta. Además, la frase "capaz de dominar" sigue siendo general, sin criterios específicos ni quién tiene autoridad para evaluar la "capacidad de dominar"...
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