Dada la presión sobre los costos de inversión y la creciente demanda real, se considera poco probable que se produzca una disminución de los precios de la vivienda en 2025.
Dada la presión sobre los costos de inversión y la creciente demanda real, se considera poco probable que se produzca una disminución de los precios de la vivienda en 2025.
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| Los altos costos de inversión dificultan la reducción de los precios de la vivienda en 2025. En la foto: Clientes que asisten a la ceremonia de inauguración del Proyecto Ciudad Sol |
Enorme brecha entre oferta y demanda
El mercado inmobiliario de Vietnam se enfrenta a una gran brecha entre la oferta y la demanda, especialmente en los segmentos de gama media y baja. Los precios de los bienes raíces en las zonas centrales de Hanoi y Ho Chi Minh City están aumentando continuamente.
Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, desde 2018, la oferta de vivienda ha disminuido drásticamente, mientras que la demanda de vivienda ha aumentado continuamente, lo que ha provocado que los precios inmobiliarios, especialmente en grandes ciudades como Hanoi, Ciudad Ho Chi Minh y áreas clave de desarrollo económico, aumenten más fuertemente, superando ampliamente la tasa de crecimiento de los ingresos de las personas.
El Sr. Nguyen Quoc Anh, Director General Adjunto de Batdongsan.com.vn, dijo que en 2024 habrá un gran interés en los precios inmobiliarios y dificultades para poseer bienes inmuebles. Frases como “altos precios inmobiliarios” y “a los jóvenes les resulta difícil comprar una casa” alcanzaron 1.020 y 24.500 búsquedas, respectivamente.
“En Hanoi y Ho Chi Minh, donde hay una necesidad urgente de viviendas, los precios inmobiliarios han aumentado considerablemente, especialmente los apartamentos, el segmento que atiende las necesidades reales de vivienda”, dijo Nguyen Quoc Anh, y agregó que en Hanoi, los precios de los apartamentos a fines de 2024 habían aumentado un 58% en comparación con el primer trimestre de 2023, mientras que en Ho Chi Minh City el aumento fue del 17%.
Desde la perspectiva de un líder empresarial, la Sra. Nguyen Thi Van Khanh, directora general adjunta de Gamuda Land, afirmó que los inversores no están entusiasmados con que el aumento de precios sea demasiado alto, pero esperan que el aumento de precios sea a un nivel moderado.
La Sra. Van Khanh explicó que el sobrecalentamiento del crecimiento suele ser inestable, lo que causa desventajas tanto para los inversores como para los compradores de viviendas. Los inversores no obtienen más beneficios y los compradores de viviendas están en total desventaja.
“Espero que el nivel de precios sea más sostenible para que los compradores de viviendas puedan seguir el ritmo”, dijo Van Khanh.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Le Huu Nghia, Director General de Le Thanh Real Estate Company, compartió que las propias empresas también están bajo una gran presión cuando los precios de la tierra aumentan drásticamente, junto con los costos de uso de la tierra que los inversores tienen que pagar. Estos factores han llevado el precio de venta final a niveles inasequibles.
En concreto, el Sr. Nghia analizó que, con un precio de 50 millones de VND/m2, la estructura incluirá el 40% del coste de construcción, el 20% del precio del terreno y la tarifa de uso del terreno, y el 20% del coste financiero, principalmente el coste del préstamo. Además, hay otros costos como el diseño, la gestión del proyecto, los servicios posventa y los costos de marketing, que en total suman alrededor del 10%. De hecho, el margen de beneficio es sólo del 10%. Sin embargo, para proyectos con terrenos baratos comprados con antelación o aprovechando capital prepagado de los clientes, los costos financieros pueden reducirse significativamente, ayudando a aumentar los márgenes de ganancia en aproximadamente un 30%.
“Los inversores suelen esperar una rentabilidad anual del 7%, o del 35% para un proyecto de cinco años. Esto ayuda a garantizar que recuperen su capital y alcancen las expectativas de rentabilidad para los accionistas. Sin embargo, no todos los proyectos alcanzan este nivel de rentabilidad, especialmente si la gestión es ineficaz o el mercado es volátil. Por lo tanto, es poco probable que se produzca una reducción de precios. "En mi opinión, los precios futuros sólo pueden aumentar hasta cierto punto, no disminuir drásticamente, debido a factores relacionados con los costos de inversión y la demanda del mercado", enfatizó el Sr. Nghia.
Soluciones para reducir la presión sobre los precios de la vivienda
Ante la realidad del aumento de los precios inmobiliarios, el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, recomendó que es necesaria una estrecha coordinación entre las agencias de gestión, las empresas y la comunidad para equilibrar la oferta y la demanda.
Del lado de la oferta, es necesario aumentar la oferta de vivienda asequible, mejorar la infraestructura en las zonas suburbanas y desarrollar políticas de apoyo financiero efectivas. Las autoridades de todos los niveles, especialmente las localidades, necesitan crear condiciones para el desarrollo de viviendas comerciales de bajo costo y viviendas sociales para atraer inversiones.
Del lado de la demanda, las personas necesitan tener un plan financiero claro, aprovechar los programas de apoyo y ser flexibles a la hora de elegir dónde vivir. Sólo entonces podrá resolverse eficazmente el problema de la vivienda, beneficiando tanto a los individuos como a la sociedad. Ampliar la demanda a los suburbios, donde los precios son más bajos, también es una solución eficaz. Con infraestructura de transporte invertida, como autopistas y metro, los proyectos suburbanos aún garantizan una conexión conveniente con el centro.
Además, alquilar una casa es una opción temporal adecuada para ahorrar y acumular, evitando la carga de pagar un préstamo hipotecario. Las personas no deberían gastar más de 1/3 de sus ingresos en alquiler para equilibrar sus vidas. Finalmente, las personas pueden aprovechar políticas de apoyo como pagos flexibles, tasas de interés preferenciales y préstamos hipotecarios cuando hayan acumulado aproximadamente el 50% del valor de la vivienda. Esto ayuda a reducir la presión financiera y hacer realidad el sueño de ser propietario de una vivienda.
Del mismo modo, la Sra. Duong Thuy Dung, directora general de CBRE Vietnam, dijo que para reducir la presión sobre los precios de la vivienda y satisfacer las necesidades reales de vivienda, es necesario ampliar el desarrollo urbano a las zonas suburbanas. Por ejemplo, en Hanoi, zonas como Long Bien, Gia Lam y Tay Mo se benefician de una buena red de transporte, lo que hace que sea fácil para la gente viajar sin perder demasiado tiempo.
En Ciudad Ho Chi Minh, el desarrollo de áreas urbanas suburbanas como Cu Chi o Nha Be aún enfrenta muchos obstáculos debido a la falta de conexiones de infraestructura. Para mejorar, el gobierno debe priorizar la inversión en circunvalaciones y carreteras, creando así condiciones para el desarrollo de terrenos asequibles para viviendas comerciales.
“La inversión en infraestructura debe ir de la mano con servicios sociales como escuelas, hospitales y áreas de entretenimiento para atraer a la gente a las afueras y reducir la presión sobre el área central”, dijo la Sra. Dung.
Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-nha-kho-giam-trong-nam-2025-d238867.html
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