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| El mercado inmobiliario sigue siendo uno de los mercados más importantes en el que la gente está interesada en invertir en la actualidad. En la foto: Perspectiva de la planificación del área urbana del Jardín Verde. (Fuente: Green Garden) |
No hay prohibición de préstamos para comprar viviendas en el futuro
En respuesta a las preocupaciones sobre la prohibición de préstamos para futuras compras de vivienda, un representante del Banco Estatal dijo que la Circular 22/2023/TT-NHNN que modifica la Circular 41/2016/TT-NHNN, vigente a partir del 1 de julio de 2024, que regula los índices de adecuación de capital de los bancos y sucursales de bancos extranjeros, no restringe el derecho a comprar vivienda futura.
En concreto, la Circular 22 no modifica la normativa sobre préstamos para este tipo de viviendas ni limita los derechos de organizaciones e individuos a comprar viviendas en el futuro.
De acuerdo con la normativa vigente, los préstamos para la adquisición y ejecución de proyectos inmobiliarios y con garantía del propio inmueble, los proyectos formados a partir del préstamo, se definen como préstamos con garantía inmobiliaria. Un préstamo se define como un préstamo hipotecario de vivienda que debe cumplir las siguientes condiciones: la fuente de reembolso no proviene de los ingresos del alquiler de la casa formada a partir del préstamo, la casa ha sido terminada para su entrega de acuerdo con el contrato de venta, la casa formada a partir del préstamo debe ser valorada de forma independiente...
En consecuencia, los préstamos para la adquisición de bienes inmuebles y viviendas y las hipotecas sobre activos futuros aplican un coeficiente de riesgo de entre el 30% y el 120% en función del ratio préstamo-valor (LTV), que se calcula como la relación entre el saldo del préstamo y el valor de la garantía.
Además, según el representante del Banco Estatal, la nueva Circular reduce el coeficiente de riesgo en los préstamos para la compra de vivienda social en comparación con los préstamos para la compra de inmuebles y otras viviendas. En consecuencia, a los préstamos para la adquisición de viviendas sociales se les asignará un coeficiente de riesgo menor al calcular el ratio de seguridad de capital para los bancos. Esta medida tiene como objetivo crear espacio y alentar a los bancos a desembolsar préstamos para la compra de viviendas sociales de acuerdo con las políticas y proyectos del Gobierno.
Además, la Circular 22 también reduce del 200% al 160% el coeficiente de riesgo para el otorgamiento de créditos para financiar proyectos empresariales inmobiliarios de parques industriales. Los préstamos para fines de desarrollo agrícola y rural también están sujetos a un coeficiente de riesgo del 50%.
Respecto a las regulaciones sobre préstamos para bienes inmuebles y otras viviendas, el Banco Estado afirmó que se mantienen sin cambios respecto a antes.
Según la nueva normativa del Banco Estatal, la condición de casa terminada según el contrato de compraventa de vivienda solo se aplica a los préstamos hipotecarios de vivienda (que se aplican con un coeficiente de riesgo menor en comparación con otros créditos garantizados con bienes inmuebles).
En caso de que una organización o individuo tenga la necesidad de construir o comprar una futura casa e hipoteque la futura casa, se tratará de un préstamo garantizado con un bien inmueble según lo prescrito en la Cláusula 10, Artículo 2 de la Circular 41 y se aplicará el coeficiente de riesgo correspondiente según lo prescrito en la Cláusula 10, Artículo 9 de la Circular 41.
Así, el Banco Estado afirma que esta normativa no restringe los derechos de organizaciones e individuos a comprar viviendas futuras, y no es contraria a la normativa vigente (Ley Civil, Ley de Vivienda, Ley de Negocios Inmobiliarios, Ley de Inversiones 2020, Ley de Instituciones de Crédito 2024).
Precios de apartamentos por las nubes
Según el Ministerio de Construcción, en el cuarto trimestre de 2023, según los informes agregados de localidades y la información de encuestas de organizaciones de investigación de mercado, los precios de los apartamentos seguirán aumentando en las dos principales ciudades de Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh, especialmente en las zonas centrales.
En el mercado prácticamente no hay proyectos en el segmento de apartamentos asequibles (precio inferior a 25 millones de VND/m2), sino principalmente en el segmento de apartamentos de gama media (precio entre 25 y 50 millones de VND/m2) que sean elegibles para movilizar capital y comercio.
En concreto, en Hanoi, en el cuarto trimestre de 2023, según un informe resumen, algunos proyectos tuvieron un aumento de precio promedio en áreas como: el distrito de Thanh Xuan aumentó alrededor de un 3,5%; El distrito de Ha Dong aumentó aproximadamente un 3,7%; El distrito de Hoang Mai aumentó aproximadamente un 3,8%; El distrito de Nam Tu Liem aumentó aproximadamente un 4,1%...
En el cual, el precio de venta de apartamentos asequibles es de 25 a 35 millones de VND/m2; Los precios de los apartamentos de gama media oscilan entre 35 y 50 millones de VND/m2; El precio de venta de apartamentos de lujo supera los 50 millones de VND/m2, normalmente entre 60 y 70 millones de VND/m2.
Al compartir sobre este tema, el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam (VARS), dijo que el precio de los apartamentos en Hanoi en el mercado primario está aumentando continuamente porque hay muy pocos inversores con proyectos durante este período. Los inversores con oferta en esta etapa son en su mayoría grandes inversores que no tienen dificultades financieras, por lo que el precio de oferta es alto para maximizar las ganancias. El precio medio de los apartamentos en Hanoi en el mercado primario es de 51,7 millones de VND/m2.
Según el Sr. Dinh, el nivel de precios primarios es difícil de reducir debido a los costos de los insumos (el índice de la vivienda y los precios de los materiales de construcción aumentan alrededor de un 6% cada año). Junto con ello, la inflación y las tasas de interés están aumentando. Además, el número de nuevos proyectos de vivienda comercial aprobados es cada vez más escaso y en las zonas centrales tampoco quedan muchos fondos de tierras.
Además, este experto evaluó que aunque el precio de los apartamentos en Hanoi en el mercado primario no ha disminuido, los compradores de viviendas aún se benefician de políticas preferenciales sin precedentes en la carrera política de los inversores.
Los compradores pueden pagar a plazos, disfrutar de tasas de interés preferenciales y períodos de gracia de capital dos o tres veces más largos que en años anteriores. Esto está impulsando la liquidez del segmento de apartamentos en el mercado primario, afirmó el Sr. Dinh.
El sector inmobiliario sigue siendo un canal de inversión de interés.
Al compartir consejos para que los compradores de vivienda aprovechen la oportunidad de obtener dinero barato en 2024, el Sr. Manh Quan, cofundador del Foro de Compradores de Vivienda, comentó que, además de otros mercados como el bursátil y el oro, el mercado inmobiliario sigue siendo uno de los más importantes en los que la gente está interesada en invertir actualmente. Aunque no están dispuestos a invertir dinero de inmediato, la gente sigue estando muy interesada en el mercado inmobiliario para poder tomar decisiones en el futuro.
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| Apartamento en la zona urbana de Thu Thiem, Ciudad Ho Chi Minh. (Fuente: VNA |
El mercado está experimentando nuevos desarrollos, especialmente en términos de flujo de caja. En la actualidad, de acuerdo a la orientación de la política monetaria del Estado, las tasas de interés de los bancos son muy bajas, algunos bancos incluso son solo del 3% anual, inferior a la meta de inflación.
Esto significa que muchas personas que depositan dinero en los bancos no solo no generan intereses, sino que también se deprecian, por lo que tendrán que buscar nuevas vías de inversión, incluyendo, por supuesto, el sector inmobiliario. Por lo tanto, estarán interesados en nuevos proyectos inmobiliarios, especialmente proyectos de apartamentos. En lugar de depositar dinero en los bancos, deben buscar vías de inversión para mantener el valor del dinero, afirmó el Sr. Manh Quan.
Según el Centro de Investigación de Mercado e Información del Cliente One Mount Real Estate, los precios de los apartamentos principales en Hanoi en 2023 aumentaron un 16,3% en comparación con el año pasado en los tres segmentos: asequible, gama media y alta. Esto no sólo refleja las actividades de inversión para un comercio rentable, sino que también muestra las necesidades reales de vivienda de la gente.
En los últimos años, las cifras reportadas han mostrado una oferta limitada y muy pocos proyectos de departamentos completados en Hanoi, con solo unos pocos proyectos debido a la lentitud de las licencias de construcción. El aumento de los precios de los apartamentos también es inevitable.
“Aunque los precios de los apartamentos están subiendo, las personas con ingresos bajos o necesidades esenciales que no se pueden posponer, como formar una nueva familia y tener que separarse de sus hogares, aún deciden comprar”, comentó el Sr. Quan.
Por otro lado, a partir del aumento de los precios de los apartamentos en los últimos meses, según la observación del Sr. Quan, el mercado está mostrando un nuevo cambio, muchas personas están cambiando a elegir casas en la planta baja y terrenos residenciales porque este tipo de bienes raíces en algunos lugares, el precio por área utilizable sigue siendo más bajo que los apartamentos y los precios de los bienes raíces no han aumentado mucho: todos los informes sobre el mercado inmobiliario lo muestran.
El Sr. Quan dijo que este también es un cambio comprensible porque el precio de los apartamentos es cada vez más alto, por lo que la gente tiene que cambiar sus elecciones. Optar por comprar una casa adosada o un terreno residencial no es una mala elección. Debido a que los terrenos residenciales tienen un libro rojo permanente, a muchas personas también les gusta comprar porque el precio de este tipo de bienes raíces es estable, incluso es una forma de propiedad futura que se puede dejar por muchas generaciones.
Los vietnamitas pueden comprar casas y terrenos directamente.
El 18 de enero, la 15ª Asamblea Nacional aprobó oficialmente la Ley de Tierras modificada. Uno de los contenidos que más llama la atención son los cambios relacionados con los derechos de los usuarios de la tierra.
Los derechos de los usuarios de la tierra se mantienen básicamente de acuerdo con las leyes de tierras vigentes. La Ley de Tierras modificada estipula modificaciones, complementos y ampliación de los derechos de los usuarios de la tierra, incluidos los de origen vietnamita.
Específicamente, con respecto a los derechos y obligaciones sobre el uso de la tierra de los vietnamitas residentes en el extranjero: Completar la dirección de que los vietnamitas residentes en el extranjero con nacionalidad vietnamita que sean ciudadanos vietnamitas tengan todos los derechos relacionados con la tierra (no solo derechos a la tierra residencial) como los ciudadanos vietnamitas en el país (individuos nacionales) y mantener las mismas políticas que las leyes actuales para las personas de origen vietnamita que residen en el extranjero para contribuir a promover la inversión y atraer remesas de ciudadanos vietnamitas residentes en el extranjero al país.
De acuerdo con la Cláusula 4, Artículo 3 de la Ley de Nacionalidad Vietnamita, las personas de origen vietnamita que residen en el extranjero son personas vietnamitas que solían tener la nacionalidad vietnamita, cuya nacionalidad fue determinada por la línea de sangre al nacer y cuyos hijos y nietos residen y viven permanentemente en el extranjero.
De esta manera, se puede entender simplemente que los descendientes de personas que solían tener la nacionalidad vietnamita en el extranjero, incluso si no tienen la nacionalidad vietnamita, todavía tienen plenos derechos relacionados con la tierra como los ciudadanos vietnamitas en el país.
Al ampliarse los sujetos con derecho de uso de la tierra, la Ley también amplía los casos en que el Estado asigna tierras con derechos de uso de la tierra. Sobre la base de la herencia de los sujetos a los que el Estado asigna tierras con tasas por su uso en el artículo 55 de la Ley de Tierras de 2013, el artículo 119 de la Ley de Tierras modificada ha completado una serie de sujetos a los que el Estado asigna tierras con tasas por su uso.
Incluidos 2 casos relacionados con personas de origen vietnamita:
En primer lugar, a las personas de origen vietnamita que residen en el extranjero y a las organizaciones económicas con capital de inversión extranjera se les asignan tierras para implementar proyectos de vivienda comercial de acuerdo con las disposiciones de la ley de vivienda; Uso de suelo por recepción de transferencia de proyectos inmobiliarios de acuerdo a lo dispuesto en la ley sobre negocio inmobiliario en los casos en que el Estado asigna terrenos con cobro de derechos por uso de suelo.
En segundo lugar, a los hogares, individuos y personas de origen vietnamita que residen en el extranjero se les asignan tierras en concepto de compensación cuando el Estado recupera tierras de conformidad con las disposiciones de la Ley de Tierras enmendada.
La Ley también estipula que el Comité Popular del Distrito emitirá Certificados a los usuarios de tierras y a los propietarios de bienes afectos a las tierras que sean individuos, comunidades residenciales y personas de origen vietnamita que residan en el extranjero.
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Fuente
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