Acercar los precios del suelo al mercado: cómo evitar “seguir la corriente”

Ajustar los precios de la tierra en Hanoi y Ho Chi Minh para acercarlos al mercado aporta beneficios de transparencia pero requiere controlar el riesgo de ser explotados para hacer subir los precios de la vivienda.

El terreno en la aldea de Thanh Than, comuna de Thanh Cao, distrito de Thanh Oai tiene un precio de subasta entre 10 y 15 veces más alto que el precio de lista - Foto: D.T

En un contexto de escasa oferta de vivienda, el problema de controlar los precios inmobiliarios y evitar "seguir la corriente" plantea un gran desafío para las agencias de gestión y los particulares. El ajuste pretende garantizar los derechos de los usuarios del suelo, pero es necesario controlar la trampa de aprovechar el aumento de los precios del suelo para aumentar los precios de las viviendas.

Terrenos centrales desde 600-700 millones de VND/ ^m2

Según la nueva lista de precios de terrenos anunciada por el Comité Popular de Hanoi el 20 de diciembre y vigente inmediatamente hasta el 31 de diciembre de 2025, el precio más alto de los terrenos residenciales es de aproximadamente 695 millones de VND/ ^m2 , aplicado a las parcelas adyacentes a la carretera en las rutas centrales del distrito de Hoan Kiem, como: Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung.

Este precio también se aplica a las siguientes rutas: Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho y Tran Hung Dao.

En comparación con la lista de precios emitida por la ciudad de Hanoi en 2019, los terrenos residenciales en las calles Hang Ngang y Hang Dao aumentaron 3,7 veces.

Además, según la nueva lista de precios recién publicada por Hanoi, el precio de los terrenos para servicios comerciales se ha ajustado entre un 50 y un 100 por ciento más alto que antes. El precio más alto de los terrenos comerciales todavía se encuentra en las calles del distrito de Hoan Kiem, como: Hang Khay, Hang Ngang, Hang Dao, más de 244 millones de VND/ ^m2 .

Mientras tanto, los precios de las tierras agrícolas, los arrozales, los cultivos anuales y perennes y las tierras de acuicultura en Hanoi también aumentaron alrededor de un 15%.

En cuanto a la nueva lista de precios de terrenos emitida por Ciudad Ho Chi Minh a fines de octubre de 2024, el precio de terreno más alto en Ciudad Ho Chi Minh pertenece a las tres calles de Dong Khoi, Le Loi y Nguyen Hue con 687,2 millones de VND/ ^m2 .

La nueva lista de precios de tierras que acaban de publicar Hanoi y Ho Chi Minh, que es cercana al mercado, será la base para calcular la compensación y determinar los precios de las tierras para las personas y organizaciones sujetas a la limpieza del sitio. Esta es también la base para el cálculo del impuesto sobre el uso del suelo, del impuesto sobre la renta de las personas físicas procedente de la transmisión de derechos de uso del suelo, de las tasas y cargos relacionados con el uso del suelo, de la transmisión o al realizar procedimientos administrativos relacionados con el suelo.

La calle Nguyen Hue es una de las calles con los precios de terreno más altos en la ciudad de Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

El nuevo marco de precios es solo el 10% de la oferta ganadora.

Según Tuoi Tre, aunque Hanoi ha aumentado la lista de precios de terrenos para estar más cerca del mercado, muchas áreas tienen nuevos marcos de precios 3-4 veces más altos que los antiguos marcos de precios emitidos en 2019, pero todavía hay una gran brecha con los precios de subasta de terrenos ganadores en muchas áreas.

Por ejemplo, el terreno rural en la comuna de Thanh Lam, ubicada en la carretera de la aldea de Duc Hau a la aldea de Thanh Van, el precio del terreno rural es de 1,54 millones de VND/ ^m2 . De manera similar, los terrenos rurales en las carreteras intercomunales de la comuna de Dai Thinh tienen un rango de precios de 1,01 a 1,54 millones de VND/ ^m2 . Mientras tanto, el precio ganador de la subasta de tierras en la misma zona en el área urbana de Thanh Lam - Dai Thinh en 2024 es de aproximadamente 60 millones de VND / ^m2 .

Un área que concentra muchos proyectos de apartamentos, es un punto crítico para los aumentos de precios en el mercado de apartamentos de Hanoi recientemente y tiene una nueva lista de precios de terrenos bastante blanda. Si bien los precios de muchos proyectos de departamentos en la comuna de An Khanh, distrito de Hoai Duc fluctúan entre 60 y 80 millones de VND/ ^m2 , según la lista de precios de terrenos recientemente emitida (los precios de los terrenos en el área cerca de Thang Long Avenue a través de la comuna de An Khanh) son solo de 2,3 a 8,6 millones de VND/ ^m2 .

Para el área urbana de LIDECO, distrito de Hoai Duc, frente de carretera de 31 m, precio de terreno comercial, de servicios y urbano de 6,5 a 9,3 millones de VND/ ^m2 ; Carretera de 24 m de ancho, precio desde 5,9 - 8,5 millones de VND/ ^m2 ; Carretera de 13,5 m de ancho, precio desde 4,6 - 6,3 millones de VND/ ^m2 . Área de la Carretera Nacional 32, ciudad de Phung, distrito de Dan Phuong, precio del terreno desde 2,9 - 9,2 millones de VND/ ^m2 .

De manera similar, el precio de los terrenos rurales en la Carretera Nacional 21B que atraviesa la ciudad de Kim Bai hasta el final de la comuna de Hong Duong varía entre 3,5 y 6,1 millones de VND/ ^m2 . El terreno urbano en la carretera que va del pueblo de Kim Bai a la ciudad de Kim Bai (sección adyacente a la Carretera Nacional 21B) cuesta entre 3,4 y 5,7 millones de VND/ ^m2 ; Camino de la aldea Cat Dong - ciudad Kim Bai (sección adyacente a la Carretera Nacional 21B hasta el terraplén izquierdo de Day): precio 3,4 - 7,5 millones de VND/ ^m2 .

Mientras tanto, el terreno subastado en la aldea de Thanh Than, comuna de Thanh Cao, distrito de Thanh Oai (adyacente a la ciudad de Kim Bai) ha sido recientemente aumentado a más de 100 millones de VND/ ^m2 .

Prevenir la explotación de los tramos de precios del suelo más altos para impulsar el alza de los precios de la vivienda

Durante el último año, los precios de las viviendas, especialmente los de los apartamentos en Hanoi y Ho Chi Minh, han aumentado drásticamente, lo que ha provocado muchas preocupaciones sobre las fluctuaciones en el mercado inmobiliario. Los expertos y líderes de la industria han advertido que las autoridades locales necesitan tener soluciones para controlar la situación de aprovechar los ajustes de los precios del suelo para hacer subir los precios de la vivienda, agravando la escasez de oferta y empujando a muchas personas, especialmente a las de ingresos bajos y medios, fuera del mercado.

Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, los altos precios actuales de la vivienda no se deben sólo al aumento de los precios de los terrenos, sino también a la escasez de oferta. En consecuencia, el costo del terreno es sólo un factor en la estructura de costos de los bienes raíces, mientras que el factor importante que determina el precio es la escasez de oferta de viviendas.

Si existe una solución para aumentar la oferta y estimular las transacciones en el mercado, los precios de la vivienda tenderán a enfriarse. Por ello, incrementar la construcción de proyectos de vivienda, especialmente de vivienda social, es una de las soluciones fundamentales para estabilizar el mercado.

Sin embargo, en el contexto actual, con la escasez de viviendas en grandes ciudades como Hanoi y Ho Chi Minh, el ajuste de los precios del suelo para seguir de cerca los precios del mercado puede ser un factor que impulse que los precios de la vivienda sigan aumentando. El Sr. Chau advirtió que, además de ajustarse los precios de la tierra, los precios de alquiler de tierras en las grandes ciudades también tienden a aumentar, lo que crea una presión adicional sobre los precios de los bienes raíces.

El Sr. Nguyen Chi Thanh, vicepresidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que ajustar la lista de precios de la tierra para acercarla al precio del mercado es una acción correcta, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras.

El objetivo de esto es hacer que el mercado sea más transparente, al tiempo que se garantizan los derechos de las personas en el cálculo de las tarifas de registro y en la transferencia o cambio de los derechos de uso de la tierra. Aunque el nuevo precio de la tierra en las zonas centrales de Hanoi y Ho Chi Minh llega a 600 - 700 millones de VND/m2, todavía es inferior al precio real del mercado. Esto ayudará a alentar a las personas a realizar transacciones más transparentes y, al mismo tiempo, ayudará a las agencias de gestión a minimizar la inflación de los precios de la tierra.

El Sr. Thanh también enfatizó que la nueva lista de precios de tierras está ajustada para coincidir con el valor real de las áreas que se han desarrollado de manera estable durante muchos años. Sin embargo, para las áreas nuevas, especialmente aquellas que se están convirtiendo para el desarrollo de proyectos de vivienda, aún no existe una lista oficial de precios de terrenos. Los expertos señalan que los precios de los terrenos en nuevas áreas solo se pueden determinar cuando los proyectos se implementan y se ponen en uso, y solo entonces se pueden dar precios de referencia apropiados.

Por último, los expertos también afirmaron que el propósito de ajustar la lista de precios de la tierra no es crear un shock de precios, sino fomentar operaciones de mercado transparentes, minimizar la especulación e inflar los precios de la tierra en áreas de rápido desarrollo.

La determinación de los precios de la tierra en función de factores prácticos como los costos de compensación, la inversión en infraestructura y las ganancias comerciales ayudará a que el mercado de la tierra sea más razonable, evitando aumentos anormales de los precios de la tierra, que afectan negativamente el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario.

Las tasas por el uso del suelo y los costes de limpieza del terreno sólo representan entre el 7 y el 20%, la aplicación de una nueva lista de precios de terrenos cercana al mercado en el próximo tiempo aumentará el precio de venta de casas y bienes inmuebles en un promedio del 15-20% en comparación con el período anterior. (Ministerio de Construcción)

* Abogado Nguyen Van Dinh (experto jurídico territorial):

Abogado Nguyen Van Dinh (experto en derecho inmobiliario)

El ajuste de los precios de los terrenos cerca del mercado podría convertirse en una excusa para que los especuladores aumenten los precios y los precios de las casas en 2025, por lo que los compradores de viviendas deben estar alerta al momento de invertir dinero para comprar una casa. El aumento de los precios del suelo puede incrementar los costos de insumos para proyectos de vivienda, pero cabe señalar que este no es el factor principal que impulsa el aumento de los precios de los apartamentos en los últimos tiempos. El factor principal sigue siendo la ley de la oferta y la demanda, por lo que los organismos gestores y las localidades necesitan tener políticas adecuadas para controlar y reducir los precios de la vivienda.

Fuente: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm