Las empresas lloran en el torbellino de los procedimientos

Las empresas lloran en la vorágine de los trámites - Parte 5: No dejemos que las empresas y los inversores "enfermen"

Respecto de los problemas candentes que enfrentan muchos proyectos, como la lenta determinación del precio del terreno, el ajuste de la planificación, la espera de que el gobierno "corrija" errores anteriores, que erosionan la "salud" y la confianza de las empresas y los inversores, varios abogados y expertos han compartido sus perspectivas y propuesto soluciones.

Una serie de proyectos en la región Central están "congelados" por diversas razones, generalmente atascados en ajustes de planificación, estructuras, formas de uso del suelo y determinación del precio de la tierra... El tiempo para llevar a cabo estos procedimientos es complejo y largo, lo que no solo causa agotamiento financiero a las empresas, sino que también "erosiona" la confianza en las autoridades locales.

Los inversores tienen derecho a presentar quejas o demandas para reclamar sus derechos.

- Abogado Le Ngoc Doan, Colegio de Abogados de la ciudad de Ho Chi Minh. Da Nang

El ajuste del plazo de arrendamiento de tierras de 70 años a 50 años debe cumplir con lo dispuesto en la Cláusula 3, Artículo 106, Ley de Tierras de 2013.

En caso de ajustar el plazo de arrendamiento de tierras pero no cumplir con lo dispuesto en la Cláusula 3, Artículo 106, Ley de Tierras de 2013 y causar daño al arrendatario de la tierra, la responsabilidad recae en la agencia estatal competente en gestión de tierras, en este caso, el Comité Popular provincial.

En el caso de arrendamientos de tierras que no cumplan con lo dispuesto en la Cláusula 3, Artículo 126, Ley de Tierras de 2013 y cuando los ajustes no cumplan con lo dispuesto en la Cláusula 3, Artículo 106, Ley de Tierras de 2013, la responsabilidad recae en la agencia estatal competente.

Los inversores cuyos derechos e intereses sean vulnerados y sufran perjuicios podrán presentar una queja o demanda ante un tribunal popular competente para reclamar sus derechos.

Los inversores deben proporcionar pruebas específicas para demostrar el daño.

- El. Pham Ho Hoang Long, director de An Thanh Consulting and Investment Company Limited

De acuerdo con el artículo 126 de la Ley de Tierras de 2013, solo los proyectos con gran capital de inversión pero de lenta recuperación de capital, los proyectos de inversión en zonas con condiciones socioeconómicas difíciles, las zonas con condiciones socioeconómicas especialmente difíciles que requieran un plazo más largo, el plazo de asignación de tierras o de arrendamiento será mayor a 50 años, pero no más de 70 años.

Así, en el caso de proyectos de turismo costero en los que el gobierno haya arrendado tierras por 70 años y luego las haya ajustado a 50 años, los inversores deben aportar pruebas específicas que demuestren el daño causado por la demora en la espera del ajuste, la pérdida de oportunidades de inversión, etc., para tener una base para solicitar una compensación a la agencia de gestión estatal.

En materia de precios de la tierra, el Gobierno acaba de emitir el Decreto Nº 71/2024/ND-CP, vigente a partir de la fecha de entrada en vigor de la Ley de Tierras Nº 31/2024/QH15. Sin embargo, todavía hay algunas cuestiones que no están claramente definidas en este decreto. Por ejemplo, en lo que respecta a los costos de infraestructura en la valoración de excedentes, es difícil evaluar la estimación antes de la valoración.

Cada vez que el gobierno comete un error, lo "arregla", pero ¿quién es responsable de las pérdidas que sufren los inversores?

- Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, Vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam

En años anteriores, muchos proyectos de turismo costero, aunque utilizaban terrenos destinados a servicios comerciales, recibían arrendamientos de tierras por hasta 70 años por parte de las autoridades de algunas provincias y ciudades de la región Central, que luego se reducían a 50 años. Este ajuste lleva mucho tiempo y ocasiona muchas dificultades para las empresas.

Por supuesto, en el pasado la ley también tenía regulaciones sobre este tema, pero la intervención para prevenirlo aún no era drástica. Sin mencionar que algunas regulaciones legales aún tienen muchas lagunas, contradicciones y superposiciones, lo que lleva a una comprensión y aplicación inconsistente de la ley, y a que cada localidad tiene una forma diferente de hacer las cosas.

En algunos lugares, los inspectores intervienen para revisar y detectar violaciones, seguido de un proceso de explicación y manejo, lo que crea un estancamiento en el desarrollo y la implementación de la planificación y las estrategias de desarrollo económico local.

Según nuestras estadísticas, actualmente hay más de 1.000 proyectos a nivel nacional que se encuentran detenidos por revisión, pendientes de procesamiento o en espera de que se publiquen nuevas regulaciones. En muchos proyectos se observan indicios de una gestión estatal laxa.

Si el gobierno lo aplica incorrectamente, deberá asumir su responsabilidad y puede incluso ser objeto de procesamiento penal. Pero hasta ahora no se ha llevado ningún caso a “revisión” para analizar con claridad cómo los errores del gobierno han causado daños a las empresas y a las personas.

Por ejemplo, en el pasado reciente, algunas localidades han emitido certificados para proyectos de turismo vacacional. Los clientes se han basado en eso para decidir comprar el producto. Cuando los inspectores intervienen y concluyen que la emisión del certificado es contraria a las regulaciones, el gobierno lo "corrige" revocando o ajustando el certificado emitido.

Cada vez que el gobierno comete un error, lo "arregla", pero ¿quién es responsable de las pérdidas que sufren los inversores y los clientes? Si esto no se resuelve, dará lugar a que la gente se queje y demande a los inversores en muchos niveles, lo que provocará inestabilidad social, especialmente la pérdida de la confianza de los inversores y de la gente en el sistema legal y las agencias gubernamentales.

En mi opinión, debe haber una normativa que, además de atender las violaciones contra quienes las han cometido, el gobierno esté siempre dispuesto a dialogar y a tener soluciones, e incluso a compensar las decisiones equivocadas. Y para evitar más violaciones, una de las cosas importantes es considerar y designar a los funcionarios con mucho cuidado y evaluarlos y seleccionarlos exhaustivamente.

Las nuevas regulaciones relacionadas con la tierra que acaban de emitirse son más superiores, sincrónicas y uniformes. Creemos que unas normas claras limitarán los errores y crearán barreras que impedirán que los funcionarios los cometan.

Las regulaciones legales deben ser consistentes.

- Abogado Le Cao, Bufete de Abogados FDVN

De los cuatro métodos para determinar los precios de la tierra, el método del superávit es el método que se implementa tomando el ingreso total estimado de desarrollo menos el costo total estimado de desarrollo del terreno o área de tierra con base en el uso más efectivo de la tierra según el plan de uso de la tierra y el plan de construcción detallado.

De acuerdo con las disposiciones del artículo 158 de la Ley de Tierras de 2024 y la orientación del artículo 6 del Decreto No. 71/2024/ND-CP, básicamente, tomar los ingresos de desarrollo totales estimados menos los costos de desarrollo estimados dará la ganancia.

Pero en realidad, los costos no son sólo el costo de desarrollar un proyecto inmobiliario, o el valor de formar un activo inmobiliario. Muchas opiniones se preocupan de que, si se entiende por beneficio los ingresos totales del desarrollo menos el coste total del desarrollo, no se calcula el valor original de los derechos de uso de la tierra, solo se calcula el coste a partir de la etapa de inversión en el desarrollo, no el capital para comprar la tierra, ni la tarifa por el uso de la tierra a pagar, lo que da lugar a un beneficio formal muy grande. Si el beneficio nominal es grande, los impuestos y las tasas serán grandes, lo que dará lugar a un beneficio real bajo o incluso a pérdidas. En consecuencia, para garantizar ganancias, las empresas aumentarán los precios de los bienes raíces. Esto no es beneficioso para los compradores de viviendas y, al mismo tiempo, empuja al mercado a una espiral de inestabilidad porque los precios no son realistas.

Esas preocupaciones, en mi opinión, son muy dignas de preocupación. Con el método de excedente cuyo cálculo está estipulado en el Artículo 6, recién emitido el Decreto No. 71/2024/ND-CP, aunque existen regulaciones detalladas para reemplazar las regulaciones en la Cláusula 8, Artículo 1, Decreto No. 12/2024/ND-CP (que complementa el Artículo 5d, Decreto No. 44/2014/ND-CP), todavía no es posible resolver el requisito de acercar los precios de la tierra al valor real, porque el valor de la ganancia se eleva virtualmente, como acabo de analizar.

Aunque existen regulaciones bastante específicas sobre la determinación del precio del suelo, en la realidad esta cuestión aún es muy confusa. Muchas organizaciones de valoración también tienen la mentalidad de "evitar" la valoración relacionada con activos públicos y terrenos relacionados con proyectos que utilizan el presupuesto, por temor a ser considerados responsables si cometen errores.

Por lo tanto, la valoración de un terreno no se trata sólo de determinar el precio, sino también de despejar el flujo legal para el mercado inmobiliario. Una vez completados los certificados de derecho de uso de la tierra, la compensación por limpieza del sitio y las obligaciones financieras de la tierra, se avanzará con los siguientes asuntos legales.

Con los problemas actuales, en mi opinión, deberían haber soluciones específicas como las siguientes:

En primer lugar, además del Decreto No. 71/2024/ND-CP, al redactar otros decretos que orientan la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, la Ley de Vivienda de 2023, etc., es necesario incluir directrices específicas y regulaciones detalladas con consistencia para poder controlar los valores reales en el mercado inmobiliario, incluyendo soluciones sincrónicas para sistematizar datos honestos sobre los bienes inmuebles en general y el valor de los bienes inmuebles en particular, incluido el valor de los derechos de uso de la tierra. Para determinar el precio correcto del terreno es necesario tener coherencia en las disposiciones de los documentos legales relacionados con los bienes inmuebles.

En segundo lugar, el artículo 8 del Decreto No. 71/2024/ND-CP estipula los factores que afectan los precios de la tierra, lo que constituye un nuevo contenido importante para el proceso de valoración de la tierra para determinar cuestiones específicas. Esta cuestión es “opcional” en su implementación, por lo tanto, la reglamentación específica y las actividades de valoración de tierras en las localidades deben tener consistencia en considerar las condiciones y datos estándar para utilizar métodos para determinar los precios de la tierra en la práctica de manera científica, precisa y que reflejen correctamente el valor de los derechos de uso de la tierra de acuerdo a la realidad del mercado.

En tercer lugar, es necesario realizar un esfuerzo concertado para implementar nuevas regulaciones legales sobre la tierra, los bienes raíces y la vivienda de una manera sistemática, consistente y drástica, para que esas leyes puedan aplicarse efectivamente en la práctica. Los precios de la tierra se determinan y mantienen de manera adecuada, reflejando el verdadero valor del mercado y no están sujetos a la influencia de las regulaciones legales sobre inversión, planificación, condiciones comerciales, condiciones de transacción y otras regulaciones de diversos documentos legales. Cuando dichas regulaciones se aplican efectivamente, el mercado inmobiliario funciona según las reglas del mercado y los precios de los bienes raíces también vuelven a la realidad.

INVERSIONISTA EXIGIÓ DEMANDAR AL COMITÉ DE PUEBLOS DE LA CIUDAD. Danang

El 28 de junio de 2024, Hoa Binh Company Limited envió un aviso a los propietarios del Proyecto Da Nang Golden Bay (también conocido como el Proyecto Da Nang Green Peace Complex o Hoa Binh Green Da Nang) indicando que el 5 de junio de 2024, la Compañía envió el Despacho Oficial No. 212-2024/CV-HB al Presidente del Comité Popular de la Ciudad. Da Nang solicita respuesta sobre la concesión de certificados de propiedad de apartamentos en el Proyecto Da Nang Golden Bay. Si para el 30 de junio de 2024, el Comité Popular de la Ciudad. Si Da Nang no tiene una respuesta por escrito, la empresa presentará una demanda.
Se sabe que para el 3 de julio de 2024, el Comité Popular de la Ciudad. Da Nang aún no ha dado una respuesta oficial y Hoa Binh Company Limited dijo que presentará una demanda como se indicó.

Fuente: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html