A las empresas les resulta difícil reducir los precios de las viviendas debido a costes no especificados

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Aún no se ha cumplido la responsabilidad común

En los últimos tiempos, tanto el Gobierno como los ministerios, especialmente el Ministerio de Construcción, han tenido continuamente soluciones para eliminar las dificultades y deficiencias del mercado inmobiliario.

Uno de los principales temas que el Primer Ministro ha señalado y ha ordenado reiteradamente a las autoridades y a las empresas inmobiliarias que consideren es la necesidad de reestructurar segmentos y reducir los precios de los productos. El objetivo es facilitar el acceso de la gente a la vivienda y aliviar las dificultades del mercado.

Inmobiliaria - HoREA: Las empresas tienen dificultades para reducir los precios de las viviendas debido a costes no especificados — HoREA considera que desde 2020 hasta ahora, el mercado inmobiliario ha caído en dificultades y la segmentación del mercado ha quedado desfasada, provocando un desequilibrio en los productos de vivienda.

Sin embargo, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo que las empresas inmobiliarias aún no han implementado de manera activa y efectiva los requisitos mencionados.

En concreto, según Chau, para los proyectos de vivienda de gama media y alta, algunos inversores han reducido los precios de venta mediante políticas de descuento, promoción y posventa que benefician a los clientes pero no son significativas. Esta solución también pretende anclar los precios de la vivienda para el proyecto.

El presidente de HoREA comentó que el aumento de los precios de las viviendas, además del aumento de los costos de construcción, materiales, mano de obra, costos financieros y de administración, también incluye gastos no identificados por contingencias.

El valor de las reservas no es pequeño, pero como no son válidas, no se incluyen en los costos de inversión. Sin embargo, el inversor todavía calcula esta cantidad en el precio de venta y el comprador de la vivienda debe asumirla.

Además, hay casos donde el proyecto inicialmente estaba orientado a vivienda asequible o de gama media, pero luego fue cambiado por el inversor a un segmento superior, incluso etiquetado como vivienda de lujo para maximizar ganancias.

El resultado es un grave desequilibrio en Ciudad Ho Chi Minh en los últimos cinco años. Desde 2020, el segmento de vivienda de alta gama ha representado de forma continua más del 70%, mientras que la vivienda asequible casi ha desaparecido en los últimos tres años.

"Los precios de la vivienda han aumentado continuamente durante muchos años, alrededor del 10% anual, lo que conduce a la especulación y al acaparamiento, distorsionando el mercado y desperdiciando muchos recursos sociales", dijo el presidente de HoREA, Le Hoang Chau.

A partir de los comentarios anteriores, el Sr. Chau propuso algunas soluciones específicas, como reducir costos no identificados, aumentar los recursos financieros, mejorar la gobernanza corporativa, aplicar tecnología de la información, digitalización, inteligencia artificial y gestión de proyectos de acuerdo con procesos científicos (BIM).

Además, HoREA también cree que el mercado necesita complementar la oferta de vivienda asequible para aumentar la competitividad en el mercado inmobiliario, contribuyendo a reducir los precios de la vivienda. En consecuencia, el organismo gestor debe eliminar el mayor obstáculo legal para poder añadir nueva oferta.

“Para reducir los precios de la vivienda, lo primero que hay que hacer es aumentar la oferta, y lo primero que hay que hacer para aumentar la oferta es resolver por completo los problemas legales de larga data que han llevado a un estancamiento en la oferta de vivienda, la principal razón de la escalada de los precios de la vivienda en Ciudad Ho Chi Minh.

Segmentación de mercado “desfasada”

HoREA considera que desde 2020 hasta ahora, el mercado inmobiliario ha caído en dificultades y la segmentación del mercado ha quedado desfasada, provocando un desequilibrio en los productos de vivienda.

En Ciudad Ho Chi Minh, la oferta de viviendas está disminuyendo gradualmente en los proyectos cuando en 2020 fue de 16,895 unidades, en 2021 disminuyó a 14,443 unidades, en 2022 disminuyó a 12,147 unidades y al final de los primeros 9 meses de 2023 hubo signos de una ligera recuperación con 15,020 unidades.

Bienes Raíces - HoREA: Las empresas tienen dificultades para reducir los precios de las viviendas debido a costes no identificados (Figura 2). — Todas las entidades pertinentes deben asumir sus responsabilidades y unir esfuerzos para eliminar las dificultades para que el mercado inmobiliario se desarrolle de forma segura, saludable, abierta, transparente y sostenible.

El mercado inmobiliario está gravemente desequilibrado y aún no es sostenible. En concreto, el segmento de vivienda de alto standing representó el 70% en 2020, el 72% en 2021, el 78,2% en 2022 y el 66,3% en los 9 primeros meses de 2023.

El segmento de vivienda media representó el 29% en 2020, el 28% en 2021, el 21,8% en 2022 y el 33,63% en los primeros 9 meses de 2023.

Es preocupante que el segmento de vivienda asequible en 2020 contaba con solo 163 departamentos, lo que representa apenas el 1%, y en 2021, 2022 y los primeros 9 meses de 2023, no habrá más departamentos de vivienda asequible.

De acuerdo con la ley de la oferta y la demanda, debido a la falta de oferta de vivienda mientras la demanda de vivienda es muy alta, especialmente la demanda de vivienda asequible, los precios de la vivienda han aumentado continuamente en los últimos años con un aumento de precio promedio de alrededor del 10% anual.

La situación de "diferencia de fase" en los segmentos del mercado, "diferencia de fase" en el segmento de vivienda de alta gama y falta de departamentos de vivienda asequible ha demostrado que el actual modelo de "pirámide" del mercado inmobiliario está "al revés", desequilibrado e insostenible.

Porque el segmento de vivienda asequible incluye vivienda asequible, la vivienda social debería representar la mayoría, la tasa más alta, pero en realidad es muy poco, incluso en los últimos 3 años ya no existe este tipo de vivienda.

Aunque el segmento de vivienda de alta gama debería representar sólo la proporción más pequeña, en realidad representa la proporción más grande, hasta un 70-80%, dominando el mercado inmobiliario, lo que conduce a la especulación y al acaparamiento, distorsionando el mercado inmobiliario y "consumiendo" una gran cantidad de recursos sociales.

En términos económicos se ha producido un despilfarro de recursos sociales, incluido el debido al uso ineficiente de los recursos de la tierra.

Para revertir el modelo de mercado inmobiliario como una "pirámide invertida" a un modelo de "pirámide" equilibrado, armonioso y sostenible, donde la vivienda asequible, la vivienda social y la vivienda de gama media sean los principales segmentos de vivienda del mercado, todas las entidades relevantes deben promover la responsabilidad, unir esfuerzos para eliminar las dificultades para que el mercado inmobiliario se desarrolle de manera segura, saludable, abierta, transparente y sostenible.

Al mismo tiempo, existen políticas adecuadas para promover el mercado, centrarse en la seguridad social y crear oportunidades para las personas de bajos ingresos; Promover el desarrollo de viviendas sociales y viviendas obreras para satisfacer las necesidades de vivienda de las personas de bajos ingresos.

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