¿Qué necesita Ciudad Ho Chi Minh para lograr un avance?

El Sr. Le Hoang Chau propuso muchos mecanismos especiales para ayudar a que Ciudad Ho Chi Minh despegue.

-¿Cuales crees que son esos mecanismos?

*En primer lugar, los contratos BOT no deberían aplicarse a proyectos de inversión para mejorar, ampliar y modernizar obras viales existentes en Ciudad Ho Chi Minh. Esto evita conflictos de intereses entre los inversores del proyecto y los usuarios de las carreteras BOT que tienen que pagar tasas, lo que podría crear puntos conflictivos sociales. En cambio, es mejor implementar proyectos de inversión para mejorar, ampliar y modernizar las obras viales existentes en virtud de contratos BT, utilizando el presupuesto de la ciudad para pagar a los inversores.

Además, es necesario considerar permitir a Ciudad Ho Chi Minh reiniciar proyectos de inversión en construcción bajo la forma de contrato BT utilizando capital del presupuesto estatal para pagar a los inversores, y definitivamente no pagar con fondos de tierras para que los inversores lleven a cabo otros proyectos. Al mismo tiempo, el Estado crea capital presupuestario a través de actividades de inversión en el desarrollo de fondos de tierras, fondos de desarrollo de tierras, organizaciones de desarrollo de fondos de tierras y subastas de derechos de uso de tierras de acuerdo con las disposiciones del proyecto de Ley de Tierras (enmendado) para movilizar recursos del sector privado para invertir en el desarrollo de infraestructura urbana, obras de tráfico, etc.

-En relación a los actuales cuellos de botella en el mercado inmobiliario, ¿qué sugerencias tiene para resolverlos y crear un avance para el desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh?

*Actualmente el mayor problema está relacionado con la ley, específicamente con el cálculo de las tarifas por uso de la tierra. La mayoría de los proyectos no pueden implementarse porque no es posible pagar las tarifas por el uso de la tierra utilizando los métodos de cálculo actuales. Por lo tanto, se propone permitir que los proyectos de vivienda comercial apliquen el coeficiente de ajuste del precio del terreno (coeficiente K) y lo presenten al Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh para su aprobación para aplicar tarifas de uso del terreno y alquileres de tierras a todas las parcelas y lotes de tierra (independientemente del valor calculado de acuerdo con la lista de precios del terreno).

Porque en la actualidad, el método del excedente se utiliza comúnmente para determinar los precios de la tierra para calcular las tarifas de uso de la tierra y las rentas de la tierra para proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y áreas urbanas. Pero este método proporciona resultados de valoración de tierras poco fiables. Según los cálculos de los expertos, para un mismo proyecto inmobiliario, si una sola empresa tasadora aplica dos métodos distintos de valoración de terrenos, obtendrá dos resultados distintos, con una diferencia de valor de alrededor del 17%. Si un mismo proyecto inmobiliario es evaluado por dos empresas tasadoras diferentes utilizando el mismo método de valoración de terrenos, los resultados serán dos veces distintos con una diferencia de valor de aproximadamente el 17%. Por lo tanto, es muy necesario aplicar el método del coeficiente de ajuste del precio del terreno para calcular las tarifas de uso del terreno y las tarifas de alquiler del terreno para proyectos inmobiliarios de vivienda comercial.

-¿Qué tan beneficioso es aplicar el coeficiente K, señor?

*Hasta donde yo sé, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh emitió una vez un documento solicitando permiso para aplicar el método del coeficiente K para calcular las tarifas de uso de la tierra y el alquiler de la tierra para todos los proyectos inmobiliarios y de vivienda comercial, independientemente de si el proyecto tiene un valor de tarifa de uso de la tierra superior o inferior a 30 mil millones de VND, en lugar de contratar una unidad de consultoría de valoración de tierras como es el caso actualmente. Si se aplica el coeficiente K para determinar el canon por uso del suelo, el plazo máximo de ejecución será de seis meses. Garantizar la recaudación completa, correcta y oportuna del presupuesto estatal, garantizando al mismo tiempo los derechos de los inversionistas del proyecto.

Muchos proyectos no pueden implementarse porque no pueden pagar los derechos de uso de la tierra.

Al mismo tiempo, si se aplica de acuerdo con la propuesta del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, formalizará el cálculo de las tarifas de uso de la tierra y las rentas de la tierra para proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y áreas urbanas, asegurando la transparencia, de modo que tanto el Estado como las empresas puedan predecir el monto de las tarifas de uso de la tierra y las rentas de la tierra que deben pagarse al presupuesto estatal.

Superar la actual situación desconocida en materia de derechos de uso de la tierra y rentas de la tierra, evitando al mismo tiempo riesgos jurídicos para los funcionarios estatales, servidores públicos y empleados públicos en el ejercicio de sus funciones oficiales y personas relacionadas; También garantiza que los organismos estatales tengan plena autoridad para decidir sobre el monto de las tasas por el uso de la tierra y las rentas de la tierra que deben pagarse al presupuesto estatal (a través del derecho a decidir sobre el coeficiente de ajuste del precio de la tierra (coeficiente K4) anualmente o cuando el mercado fluctúa y es adecuado para cada tipo de proyecto inmobiliario, vivienda comercial, áreas urbanas, para desempeñar el papel del Estado liderando el mercado, no el Estado siguiendo el mercado). Al mismo tiempo, garantiza la recaudación completa, correcta y oportuna para el presupuesto estatal, asegurando al mismo tiempo los derechos de los inversores del proyecto.

-Un problema con el que se encuentran actualmente las empresas es el procedimiento para aprobar políticas de inversión y aprobar inversores. Estos son los dos primeros pasos para realizar un proyecto, ¿tienes alguna recomendación para solucionarlos?

*Somos conscientes de que el procedimiento de aprobación de la política de inversión al mismo tiempo que la aprobación de los inversores es sólo el procedimiento inicial de la "cadena" de procedimientos de inversión y construcción de proyectos inmobiliarios y de vivienda comercial. Por lo tanto, este "bloqueo" de procedimientos ha llevado en los últimos tiempos a "bloqueos" de proyectos de vivienda social y de proyectos de vivienda comercial. Por lo tanto, es necesario eliminar este obstáculo no sólo para Ciudad Ho Chi Minh sino para todo el país.

Además, el problema actual es el ajuste de la planificación 1/2000 para los proyectos de vivienda social. Muchos proyectos no pueden implementarse porque la mayoría de los proyectos de vivienda social son terrenos convertidos a partir de viviendas comerciales. En caso de construcción de viviendas sociales, el coeficiente de utilización del suelo se incrementará en 1,5 veces. Esto significa que la antigua planificación 1/2000 tendrá que ser ajustada en consecuencia.

El ajuste del plan de zonificación a escala 1/2000 es responsabilidad y autoridad de las agencias estatales y se ajusta "periódicamente" de acuerdo con la ley de planificación urbana y construcción, pero no se ha estipulado que "los planes de zonificación y los planes detallados deben ser aprobados o aprobados para su ajuste de acuerdo con la ley antes de preparar el Informe de Estudio de Viabilidad para la inversión en construcción e implementar los siguientes pasos del proyecto. Por lo tanto, los inversores en proyectos de vivienda social deben esperar, sin saber cuánto tiempo tienen que esperar, a pesar de que el proyecto de vivienda social no aumenta el tamaño de la población de la provincia. Porque los compradores de vivienda social deben ser residentes permanentes o temporales durante al menos 6 meses y tener seguro social, lo que solo aumenta el tamaño de la población local en el área donde se ubica el proyecto.

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm