Los apartamentos asequibles son un segmento potencial que espera inversores.

Enorme demanda de necesidades reales

Según Savills, en el período 2019-2023, los precios inmobiliarios en Hanoi aumentaron una media del 6%/año y en Ho Chi Minh City un 3%/año, mientras que los ingresos personales aumentaron solo un 4% y un 3% respectivamente. Esta brecha creciente hace que ser propietario de una vivienda sea más difícil que nunca para muchas personas. Además, las barreras legales, los problemas con los promotores y los retrasos en la concesión de políticas de apoyo a la vivienda han complicado la situación.

Un mercado inmobiliario desarrollado de manera sostenible suele contar con una amplia gama de segmentos, especialmente productos de clase B y C. Sin embargo, tanto en Hanoi como en Ho Chi Minh City, la oferta de este tipo de viviendas es muy escasa. La demanda de unos 50.000 apartamentos al año, procedentes principalmente de personas de ingresos medios y hogares jóvenes, no ha sido satisfecha en su totalidad.

Actividades del sector de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh (Foto: Savills)

Según la Sra. Giang Huynh, directora de Investigación y S22M en Savills, tanto la ciudad de Ho Chi Minh como las provincias vecinas como Binh Duong, Dong Nai y Long An se enfrentan a una escasez de oferta de viviendas. En un futuro próximo, Ho Chi Minh City será testigo de un aumento de proyectos de alta gama, mientras que la oferta de viviendas asequibles será limitada.

Por el contrario, Hanoi se centrará en el desarrollo de proyectos de clase B. Este desequilibrio se debe a muchos factores, entre ellos el crecimiento de los ingresos, el fondo limitado de tierras y los altos costos de la tierra, junto con los complicados procedimientos administrativos para la concesión de licencias para nuevos proyectos de desarrollo.

La inversión pública en infraestructura representa alrededor del 6% del PIB y el Gobierno está implementando muchos proyectos grandes, como la construcción de carreteras, puentes, aeropuertos y puertos marítimos. Al mismo tiempo, la Sra. Giang dijo que la Ley de Tierras revisada ha creado condiciones más favorables para la implementación de estos proyectos.

El objetivo principal de estos proyectos es mejorar la conectividad del transporte entre provincias y ciudades, acortando las distancias geográficas y los tiempos de viaje, especialmente entre los centros urbanos y las áreas suburbanas. Gracias a ello, se crearán condiciones favorables para el desarrollo socioeconómico y la atracción de inversiones.

"El modelo de desarrollo orientado al transporte (TOD), típicamente el sistema de metro, ha demostrado ser eficaz para resolver los problemas de tráfico y de oferta de vivienda. Al centrarse en el desarrollo de áreas alrededor de las líneas de metro, aumenta la densidad de construcción, lo que facilita los viajes y la conectividad entre áreas. Al mismo tiempo, la explotación de fondos de suelo a lo largo de las líneas de metro también ayuda a reducir los costos de inversión, creando así opciones de vivienda más asequibles para la gente", agregó el experto de Savills.

El modelo TOD es un apoyo para el desarrollo de viviendas asequibles

El experto Giang Huynh dijo que para reducir la presión sobre los fondos de tierras y los costos urbanos, Hanoi y Ho Chi Minh City apuntan a expandir las áreas urbanas a provincias vecinas como Binh Duong y Bac Ninh. Las fuertes inversiones en infraestructura de transporte han facilitado este proceso, haciendo que las zonas suburbanas sean más atractivas para los inversores y los residentes.

Impulso político

Los expertos de Savills también dijeron que se espera que la promulgación de nuevas leyes como la Ley de Tierras 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios 2023 y la Ley de Vivienda 2023 creen cambios positivos en el mercado inmobiliario. Estas nuevas regulaciones legales prometen mejorar la eficiencia del uso de la tierra, simplificar los procedimientos administrativos y crear condiciones más favorables para que los inversores participen en el mercado.

"En particular, la Ley de Vivienda de 2023 ha simplificado el proceso de compraventa de viviendas y, al mismo tiempo, ha establecido normas claras sobre la propiedad de viviendas por parte de extranjeros. En consecuencia, los extranjeros pueden poseer hasta el 30% del número total de apartamentos de un edificio y no más de 250 casas por barrio. El período de propiedad es de 50 años y puede prorrogarse. Sin embargo, en caso de matrimonio con un ciudadano vietnamita, los extranjeros pueden poseer viviendas de forma permanente", señaló la Sra. Giang.

Para abordar la escasez de viviendas y evitar la especulación inmobiliaria, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 ha introducido una regulación que prohíbe la subdivisión de terrenos residenciales en grandes áreas urbanas a partir del 31 de enero de 2025. Al mismo tiempo, la Ley de Vivienda 2023 también tiene ajustes importantes, enfocándose en el desarrollo de vivienda en las grandes áreas urbanas.

Además, se ha abolido la reglamentación obligatoria de reservar el 20% de la superficie del terreno para proyectos comerciales, lo que abre oportunidades para que los inversores conviertan esta superficie en viviendas sociales. Los inversores en viviendas sociales disfrutarán de muchos incentivos atractivos, como el uso gratuito del terreno, la exención del alquiler del terreno y la oportunidad de acceder a préstamos con tipos de interés preferenciales.

La vivienda social también es un terreno fértil para los inversores.

Savills también afirmó que para resolver el problema de la vivienda adecuada y la asequibilidad de la gente, necesitamos una solución integral, que combine las fortalezas de los sectores público y privado. Ningún partido puede resolver este dilema por sí solo.

En un contexto de presupuesto estatal limitado y de tipos de interés elevados, la financiación de proyectos de vivienda social se enfrenta a muchas dificultades. Al mismo tiempo, el sector privado también enfrenta presiones inflacionarias sobre los costos de los insumos. Por lo tanto, es urgente una cooperación efectiva entre ambas partes.

Los objetivos globales de reducción de las emisiones de carbono también añaden urgencia al problema. Los proveedores de vivienda asequible pueden ayudar a alcanzar estos objetivos renovando propiedades existentes o convirtiendo propiedades inadecuadas, como oficinas o centros comerciales vacíos, con el apoyo de una planificación y reglamentaciones favorables. Además, una mayor densidad de construcción y una planificación eficiente desempeñarán un papel importante a la hora de ofrecer viviendas asequibles.

Los gobiernos municipales deberían tener fuertes incentivos para que los propietarios de tierras trabajen juntos para crear nuevas áreas residenciales sostenibles. Aprovechando al máximo la superficie del terreno, combinándola con instalaciones compartidas y espacios verdes, podemos resolver en parte el problema cada vez más urgente de la vivienda. Una estrecha coordinación entre el gobierno y los inversores será fundamental para que estas ideas se hagan realidad.

Fuente: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html