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| Explota la 'bomba de racimo' de Evergrande y el mercado inmobiliario chino revela heridas difíciles de curar. En imágenes: El auge inmobiliario en China ha hecho que edificios de gran altura surjan como hongos en todo el país. (Fuente: AP) |
La oferta cae, la demanda cae más rápido
Según una encuesta de Bloomberg , la inversión inmobiliaria podría haber seguido disminuyendo en julio de 2023, lo que eleva la caída de siete meses desde principios de año al 8% en comparación con el mismo período de 2022. Se trata de una caída consecutiva del 7,9%. en los primeros 6 meses del año.
Es de destacar que las condiciones operativas de los promotores inmobiliarios no han mejorado. Las ventas de viviendas nuevas de los principales constructores cayeron a su ritmo más alto en un año en julio, a pesar de que muchas ciudades aliviaron las restricciones a la compra de viviendas. Esto ha supuesto un duro golpe para los promotores, que necesitan dinero en efectivo para aliviar una crisis crediticia que dura ya varios años.
Country Garden Holdings Co, que alguna vez fue el desarrollador privado más grande de China por ingresos, se unirá a una serie de morosos como China Evergrande Group si no realiza un pago de intereses que venció la semana pasada. por 2 tipos de bonos en USD con un plazo de 30 días .
Los analistas de China International Capital Corp, incluido Zhang Wenlang, han advertido que las presiones a lo largo de la cadena de valor inmobiliario, como las ventas, la adquisición de terrenos y la construcción, podrían seguir pesando sobre el crecimiento económico de China.
Al ver el torneo de fútbol del condado de Dongjiang en la provincia de Guizhou por televisión o video, se puede ver que el estadio está rodeado de edificios altos.
El área del distrito de Dong Giang es de más de 3.300 km2, la población es menos de 300.000 personas. Aunque la superficie es tres veces más grande que Hong Kong (China), la población es sólo alrededor del 4% de Hong Kong. Con una baja densidad de población, se estima que la tasa de ocupación de estos edificios de gran altura no será demasiado alta.
La superficie habitable media per cápita de los residentes urbanos de China en 1978 era de 3,6 m2, y ahora ha aumentado a casi 40 m2. Alrededor del 97% de las familias urbanas tienen casa, en promedio cada hogar tiene 1,5 casas, el 40% de las familias urbanas tienen 2 casas o más. En septiembre de 2016, el gobierno comenzó a regular el mercado inmobiliario y los precios promedio cayeron significativamente.
En 2020, el precio promedio nacional fue de 9.860 yuanes (aproximadamente 1.360 dólares estadounidenses)/m2).
A finales de 2022, el precio medio de los inmuebles bajará a 9.800 yuanes/m2. Con el actual nivel de precios de la vivienda, la oferta es mayor que la demanda, lo que muestra precios de vivienda elevados. El mercado inmobiliario también tiene una burbuja, lo que a la larga imposibilitará que muchas personas puedan hacer realidad su deseo de mejorar su vivienda. Sin embargo, si los precios de la vivienda caen, también afectará al empleo y al consumo en el corto plazo.
Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas de China, el área de ventas de viviendas comerciales en el primer semestre de este año disminuyó un 5,3% interanual, de los cuales el área de ventas de viviendas residenciales disminuyó un 2,8%. %. %. Las ventas de viviendas comerciales aumentaron un 1,1%, y las ventas de viviendas residenciales aumentaron un 3,7%. Los precios de las viviendas nuevas aumentaron ligeramente y los altos precios del mercado primario respaldaron los precios de las viviendas usadas. En algunas ciudades, los altos precios de las viviendas han obstaculizado las ventas de viviendas usadas.
Según las estadísticas de lianjia.com , el número de carteles de casas usadas en venta en Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen en la primera mitad del año aumentó un 48,2%, 36,7%, 35,8% respectivamente. % y 30,9% durante el mismo período. período. Sin embargo, el número de transacciones exitosas de viviendas usadas disminuyó un 12,7%, un 11,1% y un 10,3% y aumentó un 0,8% durante el mismo período, respectivamente.
Muchos pequeños inversores se quejan de que "hay precio pero no mercado", incluso cuando el precio es estable, pero si el precio no se reduce drásticamente, no se puede vender.
Los precios de la vivienda en las ciudades de segundo, tercer y cuarto nivel son bajos, los ingresos de la gente también son relativamente bajos, las casas nuevas son generalmente lentas y el mercado de viviendas usadas es aún más sombrío.
Las ciudades de Zhongshan y Jiangmen en el Área de la Gran Bahía tienen un gran número de viviendas vacías y las transacciones de viviendas usadas son esporádicas.
¿Cómo tratar heridas de cicatrización lenta?
El mercado inmobiliario de China en general no es optimista en el primer semestre de 2023, ya que la relación oferta-demanda del mercado inmobiliario ha cambiado y los precios de las viviendas seguirán bajando al menos en el corto plazo.
A mediados de julio, el Banco Popular de China (PBoC, banco central) confirmó que "la relación oferta-demanda en el mercado inmobiliario ha experimentado cambios profundos".
El 21 de julio, la sesión ordinaria del Consejo de Estado de China enfatizó la necesidad de reformar de manera estable las aldeas urbanas en las megaciudades.
El 24 de julio, el Politburó celebró una conferencia para discutir el mercado inmobiliario, enfatizando la necesidad de adaptarse a la nueva situación con respecto a los grandes cambios en la relación oferta-demanda del mercado inmobiliario chino, de manera oportuna. Es hora de ajustarse y Optimizar la política inmobiliaria. El Politburó propuso una vez más promover activamente la renovación de las zonas urbanas y la construcción de infraestructura pública de doble uso “normal y de emergencia”; Destacar la necesidad de desarrollar viviendas de alquiler de bajo costo a través de diversos canales.
El 1 de agosto, el Banco Popular de China y la Administración Estatal de Divisas celebraron una conferencia de trabajo de seis meses, en la que declararon su apoyo al desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. La conferencia amplió el período de préstamo para asegurar la entrega de viviendas, proporcionó financiamiento de capital estable y ordenado para el mercado inmobiliario, aumentó el apoyo financiero para el alquiler de viviendas y la renovación de pueblos urbanos. mercado, construir viviendas asequibles.
Al mismo tiempo, la Conferencia enfatizó la necesidad de perfeccionar el sistema de monitoreo, evaluación y prevención de riesgos financieros, manteniendo líneas rojas para evitar que se produzcan riesgos financieros sistémicos. Los reguladores también enfatizaron la implementación de políticas diferenciadas de crédito a la vivienda, orientando la reducción de las tasas de interés del crédito a la vivienda individual y de las tasas de primer pago, para atender las necesidades de vivienda.
En los últimos meses, el gobierno chino también ha anunciado continuamente información sobre estímulos económicos. En el cual los contenidos principales incluyen:
En primer lugar, el mercado inmobiliario chino ha pasado de tener una demanda superior a la oferta a tener una oferta superior a la demanda. Los bienes inmuebles siguen siendo un componente importante de la riqueza familiar, pero la era de la compra de viviendas como principal medio para acumular riqueza ha terminado. La inversión en desarrollo inmobiliario de China en el primer semestre del año también cayó un 7,9%, mientras que la demanda cayó a un ritmo más rápido.
En segundo lugar, la financiación bancaria para el sector inmobiliario tiene hoy en día dos objetivos importantes: uno es asegurar la entrega de las viviendas, apoyar a los promotores para que entreguen las viviendas de acuerdo con los contratos y evitar el colapso del mercado inmobiliario. En segundo lugar hay que renovar los núcleos urbanos y desarrollar viviendas de bajo coste y viviendas de alquiler de bajo coste. Aunque algunos documentos no lo mencionan formalmente, la medida concreta sigue siendo implementar "casas para vivir, no para especular". Sin embargo, sin especulación es difícil mantener los altos precios de la vivienda.
En tercer lugar, fortalecer el seguimiento y la gestión de riesgos. El 27 de julio, el desarrollador inmobiliario Evergrande Group anunció que su deuda total a fines de 2022 superó los 2,4 billones de yuanes. A finales de 2022, Evergrande tendrá más de 100.000 empleados; La deuda contractual asciende a más de 720 millones de yuanes, relacionada con cientos de miles de apartamentos vendidos pero aún no entregados.
Cómo tratar de manera adecuada y legal con empresas inmobiliarias insolventes, ilíquidas y con pérdidas como Evergrande es una prueba para el sistema bancario y los reguladores y otros acreedores chinos.
En cuarto lugar, la reducción de las tasas hipotecarias y de los pagos iniciales tiene como objetivo principal ayudar a quienes compran una vivienda por primera vez y a quienes necesitan mejoras en el hogar. Si los ingresos de las personas y los precios de las viviendas no cambian, la reducción de la tasa de pago inicial hará que la burbuja inmobiliaria se extienda al crédito financiero. Esto contradice el objetivo de prevenir riesgos financieros sistémicos, con un margen de maniobra limitado.
Si los precios de las viviendas permanecen sin cambios durante mucho tiempo y los salarios aumentan, algunos edificios antiguos serán demolidos y el poder adquisitivo de los nuevos residentes puede sostener los precios actuales unos años más tarde.
El gobierno ha introducido continuamente medidas favorables para estabilizar los precios inmobiliarios con el fin de estabilizar la economía, sin embargo, en general, los precios inmobiliarios chinos seguirán disminuyendo en el corto plazo, especialmente en el mercado residencial. vivienda usada
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