La especulación de que Japón aumentará las tasas de interés por primera vez en 17 años esta primavera está causando que la inversión extranjera en el sector inmobiliario nacional caiga a un mínimo de cinco años.
La política de tasas de interés negativas está llegando a su fin
Los fondos de inversión extranjeros han estado vendiendo una serie de grandes activos inmobiliarios en Japón en el último trimestre de 2023. Mapletree Investments de Singapur vendió un edificio comercial en Osaka por 54 mil millones de yenes al minorista de productos electrónicos Edion. Fortress Investment Group, con sede en Estados Unidos, ha vendido un hotel resort en Okinawa a un fideicomiso de inversión inmobiliaria bajo su paraguas por unos 40 mil millones de yenes…
Las nuevas inversiones de empresas extranjeras cayeron un 80% en el cuarto trimestre de 2023 en comparación con el mismo período de 2022, según CBRE, la empresa de servicios e inversiones inmobiliarias comerciales más grande del mundo. En los primeros nueve meses de 2023, las ventas de bienes raíces por parte de inversores extranjeros aumentaron más del doble con respecto al mismo período del año pasado hasta 1,05 billones de yenes (7.100 millones de dólares), mientras que sus compras cayeron alrededor de un 20% hasta 830.000 millones de yenes.
Durante todo el año 2023, la inversión extranjera en el sector inmobiliario japonés cayó alrededor de un 30% a 1 billón de yenes (6.700 millones de dólares), mientras que las ventas de propiedades se duplicaron a alrededor de 1,37 billones de yenes, lo que marca el primer año completo de ventas netas desde 2018.
La tendencia de venta masiva del sector inmobiliario se debe en parte a la posibilidad de un ajuste de la política monetaria por parte del Banco de Japón (BOJ). El gobernador del BOJ, Kazuo Ueda, reforzó recientemente la posibilidad de que el BOJ aumente las tasas de interés esta primavera. Según los expertos, el BOJ está cada vez más cerca de tomar la decisión de poner fin a su política de tipos de interés negativos en abril de 2024. Los inversores se preocupan de que una vez que las tasas de interés comiencen a subir bruscamente, los costos de los préstamos aumentarán y reducirán los rendimientos de las inversiones inmobiliarias.
Venta de edificio
El lento mercado inmobiliario extranjero también influyó en la liquidación. Las tasas de interés más altas y una tendencia constante a trabajar desde casa han hecho caer los precios de las oficinas en Estados Unidos y Europa. Algunas personas minimizaron sus pérdidas vendiendo y obteniendo ganancias anticipadas de activos en Japón, donde los precios aún son relativamente altos en comparación con otros mercados.
Son los inversores internacionales los que han impulsado el mercado de construcción de oficinas en Japón y que están vendiendo por primera vez, ya que los alquileres están cayendo debido al exceso de oferta y al aumento de las tasas de interés bancarias. Los analistas predicen que los inversores extranjeros seguirán vendiendo inmuebles japoneses en 2024.
Entre ellos, el fondo soberano de riqueza de Singapur GIC inició este verano el proceso de venta de una participación mayoritaria en el rascacielos Shiodome City Center de Tokio, pero aún no está claro cómo resultará. La rentabilidad anual nominal de GIC durante los cinco años hasta marzo de 2023 fue del 3,7%, la más baja desde 2016. A medida que los precios de los edificios de oficinas cayeron en Estados Unidos y Europa, GIC vendió propiedades en Japón, donde los precios eran más altos, para compensar esas pérdidas.
Según la Asociación de Valores Inmobiliarios, los edificios de oficinas están en el corazón del mercado de inversión inmobiliaria de Japón y representan alrededor del 40% de las carteras de los fideicomisos de inversión inmobiliaria japoneses. Si bien la demanda de otros tipos de propiedades, como viviendas y hoteles, sigue siendo fuerte, la debilidad del mercado de oficinas está dificultando las cosas para algunos inversores inmobiliarios.
El volumen de transacciones de edificios de oficinas se vio particularmente afectado, cayendo un 40% a 1,08 billones de yenes, el nivel más bajo desde 2012. Según Nikkei Asia, la tasa de vacancia de oficinas en Tokio alcanzó un máximo de 11 años, a pesar de que los precios de alquiler han caído un 30% en comparación con hace cuatro años.
Los inversores extranjeros se sienten atraídos por el mercado inmobiliario japonés en gran medida debido a los bajos costos de endeudamiento bajo la política monetaria ultra laxa del BOJ. Pero la posibilidad de que haya tasas de interés más altas esta primavera se cierne sobre el mercado. Según una encuesta de Mitsubishi UFJ Trust and Banking, mientras que en 2019 el 89% de los inversores extranjeros se mostraban optimistas o algo optimistas sobre el mercado inmobiliario japonés, esta tasa ha caído ahora al 28%.
CHI FELIZ
Fuente
![[Foto] El Primer Ministro Pham Minh Chinh preside la Conferencia del Gobierno con las localidades sobre el crecimiento económico](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
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