La especulación de que Japón aumentará las tasas de interés por primera vez en 17 años esta primavera está causando que la inversión extranjera en el sector inmobiliario nacional caiga a un mínimo de cinco años.
La política de tipos de interés negativos está llegando a su fin
Los fondos de inversión extranjeros han estado vendiendo una serie de grandes activos inmobiliarios en Japón en el último trimestre de 2023. Mapletree Investments de Singapur vendió un edificio comercial en Osaka por 54 mil millones de yenes al minorista de electrónica Edion. Fortress Investment Group, con sede en Estados Unidos, vendió un hotel resort en Okinawa a un fideicomiso de inversión inmobiliaria bajo su paraguas por unos 40 mil millones de yenes…
Las nuevas inversiones de empresas extranjeras cayeron un 80% en el cuarto trimestre de 2023 en comparación con el mismo período de 2022, según CBRE, la empresa de servicios e inversión inmobiliaria comercial más grande del mundo. En los primeros nueve meses de 2023, las ventas de bienes raíces por parte de inversores extranjeros aumentaron más del doble respecto al mismo período del año pasado, alcanzando los 1,05 billones de yenes (7.100 millones de dólares), mientras que sus compras cayeron alrededor de un 20%, a 830.000 millones de yenes.
Durante todo el año 2023, la inversión extranjera en el sector inmobiliario japonés cayó alrededor de un 30% a 1 billón de yenes (6.700 millones de dólares), mientras que las ventas de propiedades se duplicaron a alrededor de 1,37 billones de yenes, lo que marca el primer año completo de ventas netas desde 2018.
La tendencia de venta del sector inmobiliario se debe en parte a la posibilidad de un ajuste de la política monetaria por parte del Banco de Japón (BOJ). El gobernador del BOJ, Kazuo Ueda, reforzó recientemente la posibilidad de que el BOJ aumente las tasas de interés esta primavera. Según los expertos, el Banco de Japón está cada vez más cerca de tomar la decisión de poner fin a su política de tipos de interés negativos en abril de 2024. Los inversores temen que, una vez que los tipos de interés empiecen a subir bruscamente, los costes de los préstamos aumentarán y reducirán el rendimiento de las inversiones inmobiliarias.
Venta de edificio
El lento mercado inmobiliario extranjero también jugó un papel en la liquidación. Las tasas de interés más altas y una tendencia constante hacia el trabajo desde casa han hecho caer los precios de las oficinas en Estados Unidos y Europa. Algunas personas minimizaron sus pérdidas vendiendo y obteniendo ganancias anticipadas de activos en Japón, donde los precios aún son relativamente altos en comparación con otros mercados.
Son los inversores internacionales los que han impulsado el mercado de construcción de oficinas en Japón y que están vendiendo por primera vez, a medida que los alquileres caen debido al exceso de oferta y al aumento de los tipos de interés bancarios. Los analistas predicen que los inversores extranjeros continuarán vendiendo bienes raíces japoneses en 2024.
Entre ellos, el fondo soberano de riqueza de Singapur GIC inició este verano el proceso de venta de una participación mayoritaria en el rascacielos Shiodome City Center de Tokio, pero aún no está claro cómo resultará. La rentabilidad anual nominal de GIC durante los cinco años hasta marzo de 2023 fue del 3,7%, la más baja desde 2016. A medida que los precios de los edificios de oficinas cayeron en Estados Unidos y Europa, GIC vendió propiedades en Japón, donde los precios eran más altos, para compensar esas pérdidas.
Según la Asociación de Valores Inmobiliarios, los edificios de oficinas están en el corazón del mercado de inversión inmobiliaria de Japón y representan alrededor del 40% de las carteras de los fideicomisos de inversión inmobiliaria japoneses. Si bien la demanda de otros tipos de propiedades, como viviendas y hoteles, sigue siendo fuerte, la debilidad del mercado de oficinas está dificultando las cosas para algunos inversores inmobiliarios.
El volumen de transacciones de edificios de oficinas se vio particularmente afectado, cayendo un 40% a 1,08 billones de yenes, el nivel más bajo desde 2012. Según Nikkei Asia, la tasa de vacancia de oficinas en Tokio alcanzó un máximo de 11 años, a pesar de que los precios de alquiler han caído un 30% en comparación con hace cuatro años.
Los inversores extranjeros se sienten atraídos por el mercado inmobiliario japonés en gran medida debido a los bajos costos de endeudamiento bajo la política monetaria ultra laxa del Banco de Japón. Pero la posibilidad de tasas de interés más altas esta primavera se cierne sobre el mercado. Según una encuesta de Mitsubishi UFJ Trust and Banking, mientras que en 2019 el 89% de los inversores extranjeros dijeron ser optimistas o algo optimistas sobre el mercado inmobiliario japonés, esta tasa ahora ha caído al 28%.
CHI FELIZ
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