Señal positiva
Desde septiembre de 2023, con la reducción por parte del Banco Estatal de la tasa de interés básica en 4 veces, junto con las tasas de interés de los préstamos y las tasas de interés de los depósitos disminuyendo en un 2-4% en comparación con antes, otros canales de inversión tienen la oportunidad de recibir capital de los bancos e instituciones de crédito. Recientemente, algunos bancos comerciales no estatales también han anunciado préstamos a corto plazo para apoyar la liquidez, los préstamos al consumo y la construcción de viviendas a tasas de alrededor del 4,5 - 5 % anual.
Un representante del Banco Estatal de Vietnam, sucursal Nghe An, dijo: Con respecto al paquete de apoyo de 120 billones de VND para invertir en proyectos de vivienda social, aunque la tasa de interés del préstamo se ha fijado en 8,2% y 8,7% / año para compradores de viviendas o inversores en proyectos de vivienda social, respectivamente, se espera que cada 6 meses, el Banco Estatal considere ajustar la tasa de interés a la baja.
A partir de noviembre de 2023, los bancos comerciales seguirán otorgando préstamos para inversiones en construcción y reparación de viviendas como el año pasado. Dependiendo de la evaluación de la liquidez del prestatario, los bancos aplican tasas de interés del 7,0% al 8,5%/año. Cuanto más corto sea el plazo del préstamo, menor será el tipo de interés y viceversa.
En cuanto a los préstamos para inversión inmobiliaria, hasta el momento, los bancos comerciales sólo han prestado a proyectos de inversión inmobiliaria que garanticen la legalidad. El paquete de préstamos de 120 billones de dongs sólo está destinado a empresas que están investigando y aún no han completado las solicitudes de préstamo, por lo que no ha habido deuda pendiente.
El Banco Estatal - Sucursal Nghe An dijo que al 30 de octubre de 2023, los préstamos pendientes para el sector inmobiliario en el área fueron de VND 23,865 mil millones, lo que representa el 8,2% del total de préstamos pendientes, un aumento del 8,7% en comparación con el cierre de 2022.
Anteriormente, informando a los periodistas, un representante de la sucursal Nghe An del Banco Estatal de Vietnam también dijo que aunque las tasas de interés han disminuido drásticamente, debido a la difícil situación de producción y negocios y al aumento de las remesas, la cantidad de dinero inactivo depositado en los bancos ha aumentado de manera constante.
Según un analista económico, aunque los tipos de interés han bajado y el dong vietnamita (VND) se ha depreciado, en el contexto de que otros canales de inversión como el oro y las acciones son bastante riesgosos, los ahorros son actualmente un refugio seguro. En un futuro próximo, si el mercado inmobiliario, especialmente las zonas de subasta, ofrece precios razonables, más bajos que antes, los inversores lo considerarán y es muy posible que el flujo de caja se revierta y se desplace hacia los canales de inversión inmobiliaria.
Al final del año, con el monto de las remesas que envían los hijos que trabajan en el exterior, muchas familias también consideran invertir en tierras. Al asistir a una subasta de tierras en la comuna de Dien Hai (Dien Chau), presenciamos a dos familias de la aldea 1 discutiendo sobre participar en la subasta de una parcela de tierra. El Sr. NKK, aldea 1, comuna de Dien Hai, dijo que tiene un hijo que ha estado trabajando en el extranjero durante más de un año y está casado, por lo que discutió con sus suegros para comprar 2 documentos de licitación para un terreno planificado con un área de 180m2 , el precio inicial es de 614 millones de VND y esperan ofertar hasta unos 700 millones de VND. Sin embargo, hay muchos perfiles de personas de fuera de la comuna que participan en la subasta, por lo que a los dos hombres les preocupa que el precio de la subasta exitosa probablemente supere los 700 millones de VND, o incluso los 800 millones de VND...
El Sr. Le Tuan Thinh, representante de un piso comercial que acaba de participar en la subasta de un área de planificación de 33 lotes en la aldea de Xuan Hoa, comuna de Nghi Duc (ciudad de Vinh), analizó: Después de 2 años de precios de la tierra estancados y una disminución del 20-30% en comparación con antes, solo las buenas áreas de planificación y los precios iniciales adecuados tienen solicitudes para participar en la subasta.
Según el Departamento de Trabajo, Inválidos de Guerra y Asuntos Sociales, con más de 88.000 trabajadores exportados bajo contratos, Nghe An recibe remesas del exterior por 650 millones de dólares cada año, equivalentes a 15 billones de VND. Si contamos el número de trabajadores que viajan libremente al extranjero a través de otros canales, unas 20.000 personas, el monto anual de remesas es de unos 1.400 millones de dólares, equivalentes a casi 35 billones de VND. Si los tipos de interés de los ahorros se mantienen bajos y sólo el 30% de esa cantidad se transfiere al mercado inmobiliario, las subastas de terrenos tendrán la oportunidad de "calentarse" gradualmente.
Pronósticos
¿Cuándo se recuperará el mercado inmobiliario? Siguiendo la situación y la evolución del mercado inmobiliario durante los últimos años, nos damos cuenta de que no es una pregunta fácil de responder. En un reciente taller organizado por el periódico Business Forum, expertos e inversores inmobiliarios experimentados se mostraron bastante cautelosos al dar sus opiniones. En consecuencia, se espera que la esperanza de que las tasas de interés bajen y la confianza de los inversores regrese se produzca hacia fines de 2024.
El Sr. Nguyen Van Ba, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Nghe An, compartió: Las subastas recientes con muchos participantes y subastas exitosas en la ciudad de Vinh y el distrito de Dien Chau fueron bastante positivas. En Hanoi, las subastas de tierras realizadas a principios de diciembre en zonas suburbanas que están a punto de convertirse en áreas urbanas también tuvieron más compradores. Esto es diferente a hace un año... Sin embargo, es demasiado pronto para decir que el mercado inmobiliario se ha "calentado".
Un representante de la sala de operaciones de Tecco en Nghe An agregó: Este año, el Grupo no tiene ningún producto nuevo en Nghe An, pero el mercado está más activo que hace 3 meses y solo los clientes con necesidades reales están haciendo pedidos. En la actualidad, no sólo en Nghe An sino también en los apartamentos de gama media las transacciones están tranquilas en todo el país. Esto es inevitable, porque este año la economía está difícil, las empresas carecen de pedidos, los trabajadores carecen de empleo...
Al hablar con nosotros, el Sr. Bach Hung Hau, subdirector del Centro de Servicios de Subastas de Propiedades (Departamento de Justicia), dijo que el número de personas con necesidades reales de comprar es mayor, pero aún existe la situación de corredores de pisos y terrenos que participan en subastas y luego navegan para obtener ganancias. Subastas de terrenos en los distritos y la ciudad de Do Luong, Nghi Loc, Dien Chau. Vinh tiene muchos compradores debido a su hermosa área de planificación, alta rentabilidad y precio inicial razonable. Estas áreas de subasta a menudo se compran por pisos, por más de la mitad de los lotes, y una vez terminada la subasta, se transfieren por una diferencia de 50 a 100 millones de VND/lote. Sin embargo, también hay áreas de planificación como Dien Loi, las comunas de Dien Dong (Dien Chau) y la comuna de Nghi An (ciudad de Vinh) donde, a pesar de muchos anuncios, todavía no hay compradores.
Un miembro del equipo de supervisión de subastas del distrito de Dien Chau compartió: Normalmente, cuanto más participantes haya en la subasta y mayor sea el precio de la oferta, mejor, pero si el aumento es demasiado alto, incluida la participación dominante de los pisos como en 2021, existe el temor de perder el depósito.
Mientras tanto, el Sr. Nguyen The Anh, propietario de una propiedad inmobiliaria en la comuna de Nghi Phu (ciudad de Vinh), viaja a menudo a Da Nang y a la ciudad de Ho Chi Minh. Ciudad Ho Chi Minh conecta transacciones, dijo: Actualmente, el mercado inmobiliario a nivel nacional está en su punto más bajo, principalmente de forma lateral, no hay muchas transacciones. El seguimiento del mercado muestra que sólo el segmento de subastas en Nghe An y Hanoi es un poco más activo, las transacciones son más sustanciales gracias a la cantidad de remesas enviadas a casa por la gente y los pisos que participan en la subasta. En comparación con las grandes ciudades, el mercado de Nghe An es pequeño y, tarde o temprano, se "calentará" esperando los movimientos de los grandes mercados. Mantener el impulso y crear las premisas para el año siguiente depende de la situación de atracción de inversiones, atrayendo a trabajadores y expertos para trabajar en Nghe An; creando así demanda de alquiler y propiedad de viviendas... Además, cuando el tipo de cambio del euro (Europa), el dólar estadounidense o el yen japonés es estable, la cantidad de remesas enviadas es grande, entonces las subastas de tierras rurales tendrán más impulso para florecer.
Al comentar sobre las tendencias del mercado, un representante del Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras de la Provincia de Nghe An dijo: Al entrar en 2024, las localidades deben revisar y poner a subasta las áreas planificadas a un precio más razonable para atraer inversores, creando un impulso psicológico positivo para el mercado.
Otra información importante relacionada con el mercado inmobiliario el próximo año es que se aprobarán la Ley de Vivienda, la Ley de Negocio Inmobiliario y especialmente la nueva Ley de Suelo. Si la Asamblea Nacional ultima el plan fiscal para las personas que poseen una segunda o más propiedades y el Gobierno exige que las operaciones de transferencia de tierras e inmuebles se paguen mediante transferencia bancaria y refuerza la inspección y verificación para combatir la evasión fiscal, el mercado se verá más o menos afectado./.
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