El nuevo precio de los terrenos en Hanoi ha aumentado varias veces, opinan los expertos

(Dan Tri) - La nueva lista de precios de terrenos de Hanoi acaba de ser publicada, además de las opiniones de que ayudará a que los proyectos se lleven a cabo, garantizará la transparencia fiscal... los expertos están preocupados de que los especuladores se aprovechen para hacer subir los precios.

El precio más alto del terreno en Hanoi es de 695 millones de VND/m².

El Comité Popular de Hanoi acaba de emitir una lista ajustada de precios de terrenos vigente del 20 al 31 de diciembre de 2025. En comparación con la antigua lista de precios de terrenos, la lista ajustada de precios de terrenos residenciales es de 2 a 6 veces más alta.

En particular, los precios de la tierra en muchas calles del distrito de Hoan Kiem, incluidas Ba Trieu (de Hang Khay a Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (de Le Thanh Tong a Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (de Tran Thanh Tong a Le Duan) tienen el precio más alto de más de 695,3 millones de VND/m2.

Según la lista de precios de terrenos preajustada, el precio de terrenos urbanos más alto en el centro de Hanoi es de 188 millones de VND/m2 en tres calles: Hang Ngang, Hang Dao y Le Thai To. De esta forma, el precio más alto del terreno ajustado es casi 3,7 veces mayor que el precio anterior al ajuste.

El precio más alto de la tierra en la lista ajustada de precios de la tierra en Hanoi es más alto que la lista ajustada de precios de la tierra en la ciudad de Ho Chi Minh anunciada en octubre pasado, con el precio más alto de más de 687 millones de VND/m2 en las calles Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue (Distrito 1).

En otro distrito céntrico, Ba Dinh, la calle con el precio de terreno más alto es Phan Dinh Phung, con más de 450 millones de VND/m2. Este precio es 3,4 veces superior al antiguo marco de precios del terreno. Algunas otras rutas también tienen precios superiores a 400 millones de VND/m2, como Tran Phu y Doc Lap.

En el distrito de Hai Ba Trung, el precio de la tierra ajustado más alto está en la calle Nguyen Du (tramo de Quang Trung a Tran Binh Trong), calle Hue (tramo de Nguyen Du a Nguyen Cong Tru) con más de 368 millones de VND/m2. Este precio también es casi 3,5 veces el precio anterior.

En el distrito de Tay Ho, la calle Van Cao tiene el precio más caro, más de 256 millones de VND/m2. Este precio es casi 3,3 veces mayor que el precio actual.

Un proyecto inmobiliario en el distrito de Hoang Mai, Hanoi (Foto: Tran Khang).

Además, después del ajuste, cinco distritos, Thanh Tri, Gia Lam, Dong Anh, Hoai Duc y Dan Phuong, están orientados a convertirse en distritos de Hanoi con el precio más alto de casi 117 millones de VND/m2.

Respecto a la lista ajustada de precios de terrenos, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Hanoi dijo que la nueva lista de precios ayuda a reducir la diferencia, acercando gradualmente los precios de los terrenos en la capital al mercado. Esto ayuda a establecer una política consistente en la gestión de la tierra y armoniza los intereses del Estado, los usuarios y aquellos que necesitan tierras para implementar el proyecto. Gracias a ello, los ingresos presupuestarios aumentaron gracias al cumplimiento de las obligaciones financieras sobre los terrenos de las personas y las empresas.

En los casos en que los impuestos y tasas territoriales son elevados y no se ajustan a los ingresos de las personas, el organismo gestor considera que es necesario estudiar la reducción de las tasas de impuestos y tasas, no la reducción de los precios de la tierra.

El Departamento afirmó que la lista de precios ajustada no afecta la compensación y el apoyo para la limpieza del sitio cuando el Estado recupera tierras. Por el contrario, contribuye activamente a la limpieza de tierras, atrayendo inversiones y desarrollando el capital.

"Los derechos de las personas cuyas tierras se recuperan también están mejor garantizados, alentando a la gente a cumplir con las políticas de limpieza de tierras", dijo el Departamento.

Los expertos temen que los precios inmobiliarios sigan "inflados"

En declaraciones al reportero de Dan Tri , la Sra. Pham Mien, jefa adjunta de investigación de mercado y consultoría del Departamento de Promoción de Inversiones de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que la emisión de la nueva lista de precios de tierras muestra que las regulaciones de la Ley de Tierras de 2024 han entrado gradualmente en vigencia.

El mercado tiene muchos proyectos inmobiliarios estancados debido a problemas en la determinación de las tarifas por uso del suelo. La emisión del nuevo listado de precios de terrenos ayuda a que los proyectos tengan una base legal para continuar la construcción, ejecución y aportar nueva oferta al mercado inmobiliario.

Además, el punto positivo de determinar los precios del terreno cerca del mercado ayudará al Estado a recaudar impuestos correctos y suficientes sobre las transacciones de transferencia de bienes inmuebles.

Sin embargo, según ella, existe una limitación: recientemente el precio de los bienes raíces en Hanoi ha aumentado mucho, es virtual y está mucho más allá del alcance de la gente. Este aumento de precios muestra signos del impacto de los grupos de inversión y especulación cuando la oferta al mercado es baja y se concentra en manos de un solo grupo de inversores.

"Por lo tanto, la lista de precios de la tierra se basa en el alto precio actual del mercado, lo que legaliza invisiblemente ese alto precio", enfatizó la Sra. Mien.

Según ella, los altos precios actuales del terreno incrementarán los costos de implementación del proyecto y los inversores seguirán aumentando aún más los precios de venta. Mientras tanto, el precio actual es difícil para aquellos con necesidades reales de compra.

Los expertos están preocupados porque los especuladores están aprovechando el aumento de los precios de los terrenos para hacer subir los precios (Ilustración: Duong Tam).

Del lado de los inversores, dijo la Sra. Mien, también habrá dificultades en el proceso de limpieza del sitio y adquisición de tierras para implementar el proyecto. En proyectos de gran envergadura, el Estado podrá participar en el proceso de adquisición de tierras. Pero por el contrario, para proyectos pequeños y medianos, los inversionistas tendrán que negociar el precio de recuperación de la tierra con la gente.

Determinar un precio de terrenos cercano al mercado ayudará a armonizar los intereses de las tres partes: el Estado, los inversionistas y la ciudadanía. Sin embargo, el precio actual de los terrenos aumenta los costos de los insumos, obligando a los inversionistas a aumentar los precios de venta, lo que dificulta aún más la compra para los consumidores finales, afirmó.

Según la señora Mien, para determinar con precisión los precios cercanos al mercado, el Estado necesita contar con una herramienta que permita medir el índice a lo largo de muchos años con base en datos de compra y venta en cada zona. Desde allí, las localidades podrán proporcionar datos sobre precios de la tierra que sean razonables para el mercado.

El experto en bienes raíces, el Sr. Tran Khanh Quang, dijo que la lista de precios de terrenos publicada recientemente tiene un aumento muy grande: en las áreas suburbanas de la ciudad de Ho Chi Minh aumentó aproximadamente 10 veces, y en Hanoi aumentó aproximadamente entre 4 y 6 veces.

Los proyectos se están ejecutando y actualmente el uso de la tierra representa alrededor del 15-20% del capital total de inversión del proyecto. El aumento repentino de los precios de la tierra incrementará los costos de inversión del proyecto. En consecuencia, los inversores se ven obligados a aumentar los precios de los inmuebles.

Los primeros seis meses de aplicación de la nueva lista de precios de terrenos no tendrán un impacto claro, ya que la mayoría de las transacciones ya han completado los trámites legales. Sin embargo, después, los productos calculados según la nueva lista de precios de terrenos provocarán un aumento de precios local de aproximadamente el 30 %. De hecho, Ciudad Ho Chi Minh aplicó la nueva lista de precios de terrenos antes que Hanói, y el aumento de precios también se ha producido en algunas zonas, afirmó.

El Sr. Quang dijo que además de los aspectos positivos de la nueva lista de precios de tierras, como la transparencia en el impuesto de transferencia de bienes raíces y la equidad hacia las personas cuyas tierras se recuperan... habrá otras limitaciones.

En concreto, las empresas tendrán más dificultades para recuperar tierras, porque la gente esperará un precio más alto cuando recuperen sus tierras. Además, los grupos especulativos que han ido un paso por delante para acaparar esos inmuebles aprovecharán el nuevo baremo del suelo para impulsar el precio muy alto.

Incluso los grandes inversores con productos inmobiliarios disponibles aprovechan para inflar los precios. A partir de ahí, los compradores reales de viviendas seguirán enfrentándose a dificultades.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm