Die Kreditzuflüsse ins Immobiliengeschäft haben in den ersten sieben Monaten des Jahres im Zusammenhang mit den „eingefrorenen“ Anleihekanälen die Wachstumsrate des Vorjahres übertroffen, sodass Immobilienmakler hinsichtlich ihres Finanzmanagements besorgt sind.
Laut Angaben der Staatsbank belief sich die Summe der ausstehenden Immobilienkredite Ende Juli auf rund 2,7 Millionen VND und lag damit nur knapp 5 % über dem Jahresanfang. Grund dafür ist ein starker Rückgang der Nachfrage nach Krediten für den Kauf von Immobilien. Dieser Schuldensaldo macht 21 % der gesamten Kredite der Volkswirtschaft aus.
Tatsächlich bestehen die Kredite, die in den Immobiliensektor fließen, aus zwei Komponenten: Immobilien-Konsumentenkrediten und Immobilien-Geschäftskrediten (mit Schwerpunkt auf der Kreditvergabe an Projektinvestoren, mit dem Ziel, das Marktangebot zu erreichen).
Davon vergeben die Banken vor allem Kredite für Verbraucherbedürfnisse, beispielsweise Kredite für den Erwerb von Immobilien (das sind 65 % aller Kredite im Immobiliensektor). Vor dem Hintergrund eines eingetrübten Immobilienmarktes sanken die ausstehenden Kredite für Immobilienkäufe per Ende Juli im Vergleich zum Jahresanfang um 1,36 Prozent. Im vergangenen Jahr stiegen die offenen Kredite für den Kauf von Immobilien, Wohnungen usw. um 31 %.
Während die Verbrauchernachfrage nach Immobilien sinkt, erhöhen die Banken die Kreditvergabe an Unternehmen im Immobilienbereich und konzentrieren sich dabei oft auf das Marktangebot, das heißt auf die Kreditvergabe an Projektinvestoren.
Daten der Staatsbank zeigen, dass die ausstehenden Geschäftskredite im Immobilienbereich bis Ende Juli im Vergleich zum Jahresanfang um fast 19 % gestiegen sind und damit die Wachstumsrate des letzten Jahres (10,7 %, entsprechend 100.000 Milliarden VND) übertreffen. Somit flossen innerhalb von sieben Monaten Bankkapital im Wert von über 150.000 Milliarden VND in den Immobiliensektor, was fast 30 % des der Wirtschaft zugeführten Kapitals entspricht.
Nach Aussage der Staatsbank zeigen die oben genannten Zahlen, dass sich das Kreditkapital auf die Angebotsseite des Marktes konzentriert, während die Kreditnachfrage für den Kauf von Konsum- und Eigenimmobilien zurückgeht. Diese Entwicklung zeigt, dass die rechtlichen Schwierigkeiten von Immobilienprojekten nach und nach gelöst werden, was dazu beiträgt, dass Investoren leichter Zugang zu Krediten haben.
Angesichts eines „eingefrorenen“ Anleihemarkts erhöhen die Banken ihre Kreditvergabe an Immobilieninvestoren. Viele Unternehmen geraten aufgrund schwacher Produktion in Schwierigkeiten und müssen sich finanzielle Mittel beschaffen, um ihre Schulden gegenüber den Anleihegläubigern zurückzuzahlen.
Der düstere Trend bei Unternehmensanleihen ist laut einem Bankchef einer der Gründe dafür, dass der Kapitalbedarf von Immobilieninvestoren in letzter Zeit zu den Banken strömt. Allerdings war die Kreditvergabe im Immobiliensektor in den ersten sieben Monaten des Jahres aufgrund der rückläufigen Verbrauchernachfrage insgesamt noch recht gering.
Darüber hinaus seien die Verfahren zum Bau von Sozialwohnungen im Rahmen des Kreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND für Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen und die Renovierung alter Wohnungen laut der Verwaltungsagentur kompliziert und würden lange dauern. Viele Kommunen befinden sich noch in der Zusammenstellung der Projektlisten und Investorenbedarfe, daher wurden die Listen noch nicht bekannt gegeben. Auch die Einkommen der Eigenheimkäufer gingen zurück.
Die Staatsbank erklärte außerdem, dass die Quote der uneinbringlichen Forderungen im Immobiliensektor tendenziell steige. Die Quote der uneinbringlichen Immobilienforderungen betrug Ende Juli 2,58 %, ein starker Anstieg im Vergleich zu 1,8 % Ende Juli des Vorjahres.
Neben dem Immobiliensektor beliefen sich die Kreditzuflüsse in andere Sektoren der Verwaltungsagentur zufolge in den ersten sieben Monaten des Jahres auf rund 9,75 Milliarden VND, was einem ebenfalls niedrigen Anstieg von 4,4 % gegenüber dem Jahresbeginn entspricht, was hauptsächlich auf schwächere Produktions- und Geschäftsaktivitäten sowie Kredite für den Lebensunterhalt zurückzuführen ist.
Kleine und mittlere Unternehmen haben einen Kreditbedarf, es handelt sich jedoch häufig um Kunden, die die Kriterien für Geschäftspläne nicht erfüllen, denen es an Transparenz in Bezug auf die finanzielle Situation mangelt und die über begrenzte Managementkapazitäten verfügen.
Quynh Trang
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