Zum Jahresende zählen Wohnimmobilientransaktionen zu den aktivsten des Jahres. Wenn Grundstückskäufer und Investoren jedoch nicht aufpassen, können sie leicht in die „Falle“ der Grundstücksmakler tappen.
Im Gespräch mit Reportern erklärte Herr Do Ngoc Thang, Regional Sales Director bei OneHousing: „Rechtliche Risiken, „überteuerte“ Preise und unprofessionelle Makler sind die drei Fallen, die am Ende des Jahres auf Eigenheimkäufer lauern.“
Herr Do Ngoc Thang – Regionaler Vertriebsleiter bei OneHousing. (Foto: PH)
Die drei Fallen, in die Eigenheimkäufer am Jahresende tappen
Wie wird sich der Markt für Wohngrundstücke Ende dieses Jahres entwickeln, Sir, angesichts der allgemeinen Flaute auf dem Immobilienmarkt im vergangenen Jahr?
- Was den Wohngrundstückssektor betrifft, so war er in der Vergangenheit bis heute in Hanoi mit 4 Innenstadtbezirken und derzeit 12 Innenstadtbezirken nicht stark von Markttrends der Zunahme oder Abnahme betroffen.
In der Innenstadt – wo der Grundstücksbestand nicht erweitert werden kann, die Bevölkerung aber trotzdem wächst und, was am wichtigsten ist, eine echte Nachfrage besteht – zum Wohnen, Investieren, Geschäfte machen, Mieten …, die immer besteht, bleiben die Immobilienpreise in der Innenstadt nahezu unverändert, steigen manchmal nur leicht, dafür aber stetig an, und Eigenheimkäufer müssen sich keine Sorgen über Verluste machen und haben einen sicheren Hafen mit guten Cashflows.
Von jetzt bis zum Jahresende sind Wohnimmobilientransaktionen am aktivsten – das entspricht auch der jährlichen Praxis.
Welche Risiken können Eigenheimkäufer eingehen, wenn sie zum Jahresende ein Haus kaufen möchten, wenn sie auf einen schnellen Abschluss setzen? Welche Fallen lauern auf dem aktuellen Markt auf Eigenheimkäufer?
- Die Risiken beim Hauskauf bestehen nicht nur am Jahresende, das ewige Problem der Kunden beim Immobilienkauf ist erstens die Legalität, zweitens die Bewertung, drittens die Beratung des Maklers.
Rechtlich können für Kunden Risiken bestehen, wenn sie Häuser ohne Zertifikat kaufen oder verkaufen, indem sie handschriftliche oder notariell beglaubigte Dokumente verwenden, das Zertifikat weitergeben, das Zertifikat bei einer schwarzen Bank liegt oder der Hausbesitzer für zwei oder drei Personen eine Anzahlung leistet. Das häufigste Risiko besteht darin, dass der Hausbesitzer ein rotes Buch besitzt, um bei einem Finanzinstitut zu leihen. Alle müssen die Verkaufspapiere kennen oder einen Anzahlungsvertrag aufsetzen.
Wenn der Makler dies nicht sorgfältig für den Kunden prüft, entstehen für den Käufer zahlreiche Risiken und es können unvorhersehbare Folgen auftreten, da der Wert einer Immobilie meist viele Milliarden Dong beträgt.
Der zweite Punkt ist der Preis. Zum Jahresende gibt es jede Menge Werbeinformationen: „Schuldenkauf und Hausverkauf nötig, dringender Verkauf, Schockpreis zum Jahresende…“ Höchstwahrscheinlich handelt es sich dabei um Informationen, die die Profitgier ansprechen. Wenn Ihnen die Broker mitteilen, dass der Preis viel günstiger als der Marktpreis ist, rate ich Ihnen auf jeden Fall, dies zu hinterfragen und bei unerwartet günstigen Dingen vorsichtig zu sein. Alles hat seinen Preis.
Die anfängliche Geschichte, dass Makler nach Schnäppchen und schockierend reduzierten Immobilien „fischen“ – was aber in Wirklichkeit nicht stimmt, sondern ein Trick ist, um die Aufmerksamkeit der Käufer zu erregen und sie dann zu anderen Immobilien zu führen – ist nichts Neues mehr und in vielen Märkten sogar gängige Praxis geworden. Es ist auch nicht ungewöhnlich, dass Makler die Psychologie der Käufer ausnutzen, schnell abzuschließen, um die Preise zu erhöhen und die Differenz „aufzufressen“.
„Grundstücksmakler“ haben zum Jahresende viele Tricks auf Lager. (Foto: VNT)
In einem solchen „Grauzonen“-Markt können Käufer jederzeit Risiken ausgesetzt sein. Welchen Rat können Sie als Experte mit jahrzehntelanger Erfahrung Immobilienkäufern geben?
- Transaktionen mit Wohnimmobilien finden immer noch täglich statt. Das Wichtigste für Käufer beim Markteintritt ist, sich sorgfältig zu informieren, um die möglichen Risiken zu identifizieren.
Was die Rechtmäßigkeit von Immobilien angeht, zeigt die Erfahrung, dass Käufer vor der Anzahlung das Rote Buch sorgfältig prüfen müssen und die darin enthaltenen Informationen korrekt sein müssen. Und natürlich sollten Sie die Transaktion über ein seriöses Maklerunternehmen abwickeln, denn nur dieses verfügt über die beste Sachkenntnis, um die Rechtmäßigkeit der Immobilie sicherzustellen.
Was den Preis betrifft: Sehen Sie sich heute Wohnung A, Wohnung B, Wohnung C mit diesem Grundriss, dieser Lage, dieser Gasse usw. an. Dann können Sie selbst den Durchschnittspreis in dieser Gegend schätzen. Wie viel ungefähr? Wenn Kunden auf einen professionellen, sachkundigen Makler treffen, der sie beraten kann, warum sie diese Lage kaufen sollten, was es hier kostet, wie der rechtliche Transaktionsablauf aussieht … dann fühlen sie sich sicherer.
Bei Immobilientransaktionen ist die Professionalität des Maklers äußerst wichtig. Abgesehen von der Legalität und dem Preis sind Makler, wie ich oben erwähnt habe, immer im gesamten Kundenprozess präsent, von der Suche über die Besichtigung von Häusern bis hin zur Durchführung von Kauf- und Verkaufsformalitäten.
So können Sie bereits beim ersten Treffen durch einige Fragen herausfinden, ob die Person einen Beruf hat, engagiert ist, sich in dem Bereich auskennt usw.
Die Zusammenarbeit mit einem professionellen Makler, der für eine große und renommierte Einheit oder ein Unternehmen arbeitet, kann Kunden dabei helfen, alle Risiken im Transaktionsprozess für Wohngrundstücke zu minimieren, da dann die Maklereinheit selbst und nicht ein unabhängiger Makler für die Transaktion des Kunden verantwortlich ist.
„Chancen in Gefahr“ auf dem Wohnimmobilienmarkt finden
Wie Sie erwähnten, gibt es immer noch viele Kunden, die Möglichkeiten erkennen, in Wohnimmobilien zu investieren. Welches ist Ihrer Meinung nach das Preissegment, das Käufer Ende dieses Jahres anstreben können, und ist dieser Markt für den Cashflow der Käufer wirklich nachhaltig?
- Das Preissegment bei Investitionen in Wohnimmobilien hängt ganz von den finanziellen Mitteln des Käufers ab. Denn abgesehen von großen Maklereinheiten, die eng mit Banken zusammenarbeiten, gibt es auf dem Markt oft keine Finanzierungslösungen für Käufer von Wohngrundstücken.
Bei Wohngrundstücken in Innenstadtbezirken liegt das transaktionsstärkste Preissegment zwischen 3 und 6 Milliarden VND. Die Vietnamesen legen einen Schwerpunkt auf Sicherheit und Geborgenheit und viele Menschen ziehen es immer noch vor, in Erdhäusern zu leben. Bei Häusern in Gassen, in die Motorräder einfahren können, liegt der Preis bei etwa 100 bis 120 Millionen Quadratmetern pro Quadratmeter. Ein 50 Quadratmeter großes Haus kostet etwa 5 Milliarden. Es ist fünfgeschossig gebaut, jede Etage hat 35 bis 40 Quadratmeter, und die Nutzfläche beträgt ebenfalls bis zu fast 200 Quadratmeter.
Das Angebot im Zentrum von Hanoi unterliegt praktisch keinen großen Schwankungen, da die Grundstücksfonds sich nicht erweitern können; der Verkauf von innerstädtischem Wohngrundstück wechselt je nach Nachfrage. Trotz der allgemeinen Schwankungen am Immobilienmarkt herrscht stets ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Wenn eine Person etwas verkaufen muss, gibt es jemanden, der etwas kaufen muss und umgekehrt.
Als ich zum Beispiel heiratete, wollte ich nur ein 30 m² großes Haus kaufen, aber nach drei bis fünf Jahren Geschäftstätigkeit und einem hohen Einkommen wollte ich natürlich etwas Größeres finden. Zu diesem Zeitpunkt wollte ich verkaufen und weiterhin kaufen. Oder viele Menschen leben in großen Häusern, aber wenn ihr Geschäft in Schwierigkeiten gerät, können sie ihre großen Häuser verkaufen und in kleinere Häuser ziehen, um Kapital für ihr Geschäft zu bekommen … Angebot und Nachfrage nach Wohnimmobilien sind immer vorhanden. Sogar ich war in 5 Häusern.
Das Preissegment bei der Investition in Wohnimmobilien hängt ganz von den finanziellen Mitteln des Käufers ab. (Foto: OH)
Gilt dies auch für das Segment der suburbanen Grundstücke, das vor einigen Jahren, als der Markt boomte, ebenfalls bei Investoren sehr beliebt war?
- Vor etwa zwei bis drei Jahren konnten sich Anleger, die in Vorstadtimmobilien investierten, über hohe Gewinne freuen, ganz nach dem Motto „Wenn die Flut steigt, steigt das Boot“.
Wir können jedoch aus früheren Erfahrungen lernen: Im Jahr 2010 stiegen die Immobilienpreise in den Vororten rasant an, doch als die Blase platzte, begannen sie zu sinken, und viele Anleger gerieten in Schwierigkeiten, gingen sogar Pleite und verkauften damals viele Häuser... Diese Situation wiederholte sich im Jahr 2022 und Anfang 2023, und Nachrichten über Verkäufe mit Verlust zur Tilgung von Kreditschulden machten die Runde.
Meiner Ansicht nach wird sich der Markt bei einer Erholung zunächst im Segment mit echter Wohnungsnachfrage erholen, etwa bei Wohnungen und Reihenhäusern. Für Grundstücke in den Vororten wird es noch schwieriger, wenn die neue Nationalversammlung ein Gesetz zum Immobiliengeschäft verabschiedet, das die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verschärft, um Spekulationen vorzubeugen.
Da sich die gesetzlichen Regelungen zunehmend verschärfen und die Markttransparenz fördern, wird das Segment suburbaner Grundstücke für die Anlageportfolios der Kunden immer unattraktiver.
Haben Sie abschließend noch einen Rat für Eigenheimkäufer zum Jahresende?
- Der Ratschlag für Käufer lautet: Wenn es ein Produkt gibt, das die Kriterien erfüllt, zu dem Hauseigentümer passt, der verkaufen muss, verkaufswillig ist, die üblichen rechtlichen Bedingungen erfüllt und über die nötigen Finanzmittel verfügt usw., dann sollten sie es kaufen, damit sie ruhig schlafen können, ohne sich Gedanken darüber machen zu müssen, ob sie heute und morgen ein Haus besichtigen sollen, und sich in dieser Zeit auf ihr Geschäft konzentrieren und ein frohes und warmes Tet-Fest haben, denn für innerstädtisches Wohngrundstück gab es noch nie eine Preissenkung.
Vielen Dank!
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