Konkurs, Haus muss verkauft werden, dringender Verkauf, schockierender Preis am Jahresende

Zum Jahresende sind Wohnimmobilientransaktionen die aktivsten des Jahres. Wenn sie jedoch nicht aufpassen, können Grundstückskäufer und Investoren leicht in die „Falle“ von Grundstücksmaklern tappen.

Im Gespräch mit Reportern erklärte Herr Do Ngoc Thang, Regional Sales Director bei OneHousing: „Rechtliche Risiken, „überteuerte“ Preise und unprofessionelle Makler sind die drei Fallen, die am Ende des Jahres auf Hauskäufer lauern.“

Herr Do Ngoc Thang – Regionaler Vertriebsleiter bei OneHousing. (Foto: PH)

Die drei Fallen, in die Immobilienkäufer am Jahresende tappen

Angesichts der allgemeinen Flaute auf dem Immobilienmarkt im vergangenen Jahr: Wie wird sich der Markt für Wohngrundstücke am Ende dieses Jahres entwickeln, Sir?

- Was den Wohngrundstückssektor betrifft, so wurde dieser in Hanoi mit seinen 4 Innenstadtbezirken und derzeit 12 Innenstadtbezirken von der Vergangenheit bis zur Gegenwart nicht stark von Markttrends der Zunahme oder Abnahme beeinflusst.

Innenstadt – wo der Grundstücksfonds nicht erweitert werden kann, die Bevölkerung aber trotzdem wächst und, was am wichtigsten ist, eine echte Nachfrage besteht – zum Wohnen, Investieren, Geschäfte machen, Mieten …, also sind die Immobilienpreise in der Innenstadt fast unverändert, steigen manchmal nur leicht, aber dafür stetig, Hauskäufer müssen sich keine Sorgen über Verluste machen und haben einen sicheren Hafen für einen guten Cashflow.

Von jetzt bis zum Jahresende sind Wohnimmobilientransaktionen am aktivsten – das entspricht auch der jährlichen Praxis.

Welchen Risiken können Eigenheimkäufer beim Kauf eines Hauses am Jahresende ausgesetzt sein, wenn sie die Mentalität haben, schnell abschließen zu wollen? Welche Fallen lauern auf dem aktuellen Markt auf Eigenheimkäufer?

- Die Risiken beim Hauskauf bestehen nicht nur am Jahresende, das ewige Problem der Kunden beim Immobilienkauf ist erstens die Legalität, zweitens die Bewertung, drittens die Beratung des Maklers.

Rechtlich gesehen können Kunden Risiken ausgesetzt sein, wenn sie Häuser ohne Zertifikat verkaufen, mit handschriftlichen oder notariell beglaubigten Dokumenten kaufen und verkaufen, das Zertifikat weitergeben, das Zertifikat bei einer schwarzen Kreditstelle liegt oder der Hausbesitzer für 2-3 Personen einzahlt... Das häufigste Risiko besteht darin, dass der Hausbesitzer das rote Buch besitzt, um bei einem Finanzinstitut zu leihen – alle müssen die Verkaufspapiere kennen oder einen Anzahlungsvertrag aufsetzen.

Wenn der Makler für den Kunden keine sorgfältige Prüfung vornimmt, ist dies für den Käufer sehr riskant und kann unvorhersehbare Folgen haben, da die meisten Immobilienwerte viele Milliarden Dong betragen.

Der zweite Punkt betrifft den Preis. Zum Jahresende gibt es jede Menge Werbeinformationen: „Schuldenkauf und Haus muss verkauft werden, dringender Verkauf, Schockpreis zum Jahresende…“ Höchstwahrscheinlich handelt es sich dabei um Informationen, die die Profitgier ansprechen. Wenn Ihnen die Makler mitteilen, dass der Preis viel günstiger ist als der Marktpreis, rate ich Ihnen auf jeden Fall, dies zu hinterfragen und bei unerwartet günstigen Dingen vorsichtig zu sein. Alles hat seinen Preis.

Die anfängliche Geschichte vom „Fischen“ nach Schnäppchen oder schockierend reduzierten Immobilien ist für Makler keine neue Geschichte mehr und in vielen Märkten mittlerweile sogar gängige Praxis. Tatsächlich stimmt das aber nicht, sondern ist ein Trick, um die Aufmerksamkeit von Käufern zu erregen und sie dann zu anderen Immobilien zu führen. Oder es kommt nicht selten vor, dass Makler die Kaufabschlußpsychologie der Käufer ausnutzen, um die Preise zu erhöhen und die Differenz „aufzufangen“.

„Grundstücksmakler“ haben zum Jahresende viele Tricks auf Lager. (Foto: VNT)

In einem solchen „Grauzonen“-Markt können Käufer jederzeit Risiken ausgesetzt sein. Welchen Rat können Sie als Experte mit jahrzehntelanger Erfahrung Immobilienkäufern geben?

- Transaktionen mit Wohnimmobilien finden immer noch täglich statt. Das Wichtigste für Käufer beim Markteintritt ist eine sorgfältige Recherche, um die möglichen Risiken zu identifizieren.

Was die Rechtmäßigkeit von Immobilien betrifft, zeigt die Erfahrung, dass Käufer das Rote Buch sorgfältig prüfen müssen und dass die Informationen im Buch korrekt sein müssen, bevor sie eine Anzahlung leisten. Und natürlich sollten Sie die Transaktion über ein seriöses Maklerunternehmen abwickeln, da diese über die beste Fachkompetenz verfügen, um die Rechtmäßigkeit der Immobilie sicherzustellen.

Was den Preis betrifft: Sie schauen sich heute Wohnung A, Wohnung B, Wohnung C mit diesem Grundriss, dieser Lage, dieser Gasse usw. an. Dann können Sie selbst schätzen, wie hoch der Durchschnittspreis in dieser Gegend ist. Wenn Kunden auf einen professionellen, sachkundigen Makler treffen, der sie beraten kann, warum sie diese Lage kaufen sollten, was es hier kostet, wie der rechtliche Transaktionsablauf aussieht … dann fühlen sie sich sicherer.

Bei Immobilientransaktionen ist die Professionalität des Maklers äußerst wichtig. Abgesehen von der Legalität und dem Preis spielen Makler, wie ich oben erwähnt habe, während des gesamten Kundenprozesses eine Rolle, von der Suche über die Besichtigung von Häusern bis hin zur Durchführung von Kauf- und Verkaufsvorgängen.

So können Sie bereits beim ersten Treffen durch einige Fragen herausfinden, ob die Person einen Beruf hat, engagiert ist, sich auf dem Gebiet auskennt usw.

Die Zusammenarbeit mit einem professionellen Makler, der für eine große und renommierte Einheit oder ein Unternehmen arbeitet, kann Kunden dabei helfen, alle Risiken im Wohngrundstückstransaktionsprozess zu minimieren, da dann die Maklereinheit selbst und nicht ein unabhängiger Makler für die Transaktion des Kunden verantwortlich ist.

„Chancen in Gefahr“ auf dem Wohnimmobilienmarkt finden

Wie Sie erwähnt haben, gibt es immer noch viele Kunden, die Möglichkeiten erkennen, in Wohnimmobilien zu investieren. Welches Preissegment können Käufer Ihrer Meinung nach Ende dieses Jahres anstreben und ist dieser Markt für den Cashflow der Käufer wirklich nachhaltig?

- Das Preissegment bei Investitionen in Wohnimmobilien hängt ganz von den verfügbaren Finanzen des Käufers ab. Denn abgesehen von großen Maklereinheiten, die eng mit Banken zusammenarbeiten, gibt es auf dem Markt oft keine Finanzierungslösungen für Käufer von Wohngrundstücken.

Bei Wohngrundstücken in Innenstadtbezirken liegt das transaktionsstärkste Preissegment zwischen 3 und 6 Milliarden VND. Die Vietnamesen legen Wert auf Sicherheit und Geborgenheit, viele Menschen ziehen es immer noch vor, in Häusern auf dem Boden zu leben. Bei Häusern in Gassen, in die Motorräder einfahren können, liegt der Preis bei etwa 100 bis 120 Millionen/m2, ein 50 m2 großes Haus kostet etwa 5 Milliarden, gebaut mit 5 Stockwerken, 35-40 m2 pro Stockwerk, die Nutzfläche beträgt ebenfalls bis zu fast 200 m2.

Das Angebot im Zentrum von Hanoi unterliegt kaum größeren Schwankungen, da die Grundstücksfonds nicht expandieren können und der innerstädtische Wohnungsbau je nach Nachfrage rotiert. Trotz allgemeiner Schwankungen auf dem Immobilienmarkt herrscht stets ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Wenn eine Person etwas verkaufen muss, gibt es jemanden, der etwas kaufen muss und umgekehrt.

Als ich beispielsweise frisch verheiratet war, wollte ich nur ein 30 m² großes Haus kaufen, aber nachdem ich drei bis fünf Jahre lang geschäftlich tätig war und viel Geld verdient hatte, wollte ich natürlich eine größere Wohnung finden. Zu diesem Zeitpunkt möchte ich verkaufen und werde weiterhin kaufen wollen. Oder viele Menschen leben in großen Häusern, aber wenn ihr Geschäft in Schwierigkeiten gerät, können sie ihre großen Häuser verkaufen und in kleinere Häuser ziehen, um Kapital für ihr Geschäft zu bekommen ... Angebot und Nachfrage nach Wohnimmobilien sind immer vorhanden. Sogar ich war in 5 Häusern.

Das Preissegment bei Investitionen in Wohnimmobilien hängt ganz von den finanziellen Möglichkeiten des Käufers ab. (Foto: OH)

Gilt dies auch für das Segment der suburbanen Grundstücke, das vor einigen Jahren, als der Markt boomte, ebenfalls bei Investoren sehr beliebt war?

- Vor etwa zwei bis drei Jahren konnten sich Anleger, die in Vorstadtimmobilien investierten, über hohe Gewinne freuen, ganz nach dem Motto „Wenn die Flut steigt, steigt das Boot“.

Wir können jedoch aus früheren Erfahrungen lernen: Im Jahr 2010 stiegen die Immobilienpreise in den Vororten rasant an, doch als die Blase platzte, begannen sie zu sinken, und viele Investoren gerieten in Schwierigkeiten, gingen sogar in Konkurs und verkauften damals viele Häuser... Diese Situation wiederholte sich im Jahr 2022 und Anfang 2023. Nachrichten über Verkäufe mit Verlust zur Tilgung von Kreditschulden machten die Runde.

Meiner Meinung nach wird sich der Markt zunächst im Segment mit echter Wohnungsnachfrage erholen, etwa bei Wohnungen und Reihenhäusern. Der Verkauf von Grundstücken in den Vororten wird noch schwieriger, wenn die neue Nationalversammlung das Gesetz zum Immobiliengeschäft verabschiedet, das die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verschärft, um Spekulationen vorzubeugen.

Da die gesetzlichen Regelungen immer weiter verschärft werden und die Markttransparenz gefördert wird, verliert das Segment der suburbanen Grundstücke in den Anlageportfolios der Kunden zunehmend an Attraktivität.

Haben Sie abschließend noch einen Rat für Hauskäufer zum Jahresende?

- Der Rat für Käufer lautet: Wenn es ein Produkt gibt, das die Kriterien erfüllt, auf den Hausbesitzer zutrifft, der verkaufen muss, verkaufsbereit ist, die üblichen rechtlichen Bedingungen erfüllt und über die nötigen finanziellen Mittel verfügt usw., dann sollten sie es kaufen, damit sie ruhig schlafen können, ohne sich Gedanken darüber machen zu müssen, ob sie heute oder morgen ein Haus besichtigen, und sich in dieser Zeit auf ihr Geschäft konzentrieren und ein schönes und warmes Tet-Fest haben, denn für innerstädtisches Wohngrundstück gab es noch nie eine Preissenkung.

Vielen Dank!

Quelle: https://www.congluan.vn/can-trong-voi-chieu-tro-tha-cau-cua-co-dat-vo-no-can-ban-nha-ban-gap-gia-soc-cuoi-nam-post277371.html