Schrittweise Ausstellung des roten Buches für Immobilien, die mit handschriftlichen Dokumenten gekauft und verkauft werden

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Komplizierter Immobilienaktenstatus

Anfang Dezember 2023 fordert das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt die Volkskomitees der Bezirke, der Stadt Thu Duc, das Grundbuchamt von Ho-Chi-Minh-Stadt und seine angeschlossenen Zweigstellen auf, Aufzeichnungen über willkürliche Änderungen der Landnutzungszwecke, willkürliche Parzellenaufteilungen und handschriftliche Rechtsübertragungen zu führen.

Laut einem Bericht des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt Fälle, in denen Haushalte und Einzelpersonen landwirtschaftliche Flächen nutzen, nachdem ihnen vom Volkskomitee des Bezirks ein Zertifikat für Landnutzungsrechte erteilt wurde. Während der Nutzung kommt es jedoch zu Veränderungen wie etwa: Haushalte trennen sich, um getrennt zu leben; geerbter, geschenkter, übertragener Grundstücksteil...

Um diesem praktischen Bedarf zu begegnen, haben Landnutzer Grundstücke willkürlich aufgeteilt, Teile von Grundstücken eigenhändig übertragen (ohne einen Vertrag über die Übertragung der Landnutzungsrechte und der mit dem Land verbundenen Vermögenswerte wie vorgeschrieben abzuschließen) oder den Nutzungszweck des Landes willkürlich geändert (Häuser gebaut, Arbeiten auf landwirtschaftlichen Flächen durchgeführt usw.).

Da das Grundstücksrecht über viele Zeiträume nicht zeitnah und vollständig geregelt war, wurde dem Erwerber in diesen Fällen kein Zertifikat über die Landnutzungsrechte, die Hausbesitzrechte und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte (Zertifikat) ausgestellt.

Das oben genannte Problem bestand bis zur Regelung in Absatz 2, Artikel 82 des Dekrets Nr. 43/2014/ND-CP, die die Regelung von Fällen der Übertragung, Erbschaft und Schenkung durch handschriftliche Dokumente vor dem 1. Juli 2014 ermöglichte.

Da es sich jedoch um eine willkürliche Aufteilung des Landes zur Übertragung von Rechten handelte, entsprach der Großteil der übertragenen Landflächen nicht den Bestimmungen des Volkskomitees der Provinz.

Herr Nguyen Toan Thang, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte: „Es liegen derzeit keine spezifischen Statistiken vor, da es keine Organisation gibt, die die Fälle melden und registrieren kann. Unseren Aufzeichnungen zufolge konzentrieren sich diese Fälle jedoch hauptsächlich auf Vororte, insbesondere in Bezirken mit rascher Urbanisierung wie Binh Chanh, Hoc Mon, Binh Tan usw.“

Um eine einigermaßen genaue Zahl zu erhalten, muss das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt eine Erklärung und Erhebung in der gesamten Stadt durchführen, in enger Abstimmung zwischen den Bezirken, der Stadt Thu Duc, den Stadtteilen, den Gemeinden sowie den Menschen, die in dieser Situation Immobilien „besitzen“.

Die Menschen müssen ihre Verantwortung und ihr Mitwirkungsrecht klar erkennen und in einer transparenten Erklärung konkrete und genaue Zahlen vorlegen.

Um Zertifikate für persönlich gekaufte und verkaufte Immobilien auszustellen, muss Ho-Chi-Minh-Stadt den Zeitpunkt des Kaufs und Verkaufs berücksichtigen. Bearbeitung von Grundstücks- und Bauverstößen (Geldbußen, Zwangsabriss oder Zwangsregistrierung, Zwangsrückgabe illegaler Gewinne usw.); Überprüfen Sie die Planung, stellen Sie die Einhaltung der Vorschriften zu Grundstücksaufteilungsgrenzen und Infrastruktur sicher, um festzustellen, ob jeder Einzelfall förderfähig ist.

Da der Kauf und Verkauf handschriftlicher Dokumente nicht von den Behörden bestätigt wird, ist die Überprüfung der Echtheit des Kauf- und Verkaufszeitpunkts unbegründet und kann leicht für Gesetzesverstöße missbraucht werden. Wird dies nicht strikt umgesetzt, kann es leicht zu einer „Umgehung des Gesetzes“ und einer Aufteilung von Grundstücken ohne Berücksichtigung der Begrenzung kommen.

Daher muss die Ausstellung von Bescheinigungen in diesen Fällen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen geprüft und Verwaltungsverstöße im Landsektor geahndet werden. Die Ausstellung von Bescheinigungen muss im Einzelfall auch auf Grundlage der Planung, der Flächennutzungspläne, der Landaufteilungsbedingungen und der Infrastruktur erfolgen. Diese Angelegenheiten fallen in die Zuständigkeit des Volkskomitees des Bezirks“, bekräftigte Herr Thang.

Rechtliche Fragen müssen geklärt werden

Rechtsanwalt Quach Thanh Luc, Direktor der LSX Law Firm LLC, sagte, dass Immobilientransaktionen zwischen Privatpersonen mithilfe handschriftlicher Dokumente ohne notarielle Beglaubigung oder Zertifizierung derzeit relativ üblich seien.

Der Grund, warum die beiden Parteien eine solche Transaktion durchführten, lag darin, dass sie die gesetzlichen Bestimmungen nicht verstanden, dass für das Grundstück kein Nutzungsrechtszertifikat vorlag, dass sie einander vertrauten und dass sie die Transaktion nicht öffentlich machen wollten, um die Zahlung von Steuern zu vermeiden …

Das Gesetz schreibt vor, dass für die Übertragung von Immobilien ein notariell beglaubigter Vertrag erforderlich ist. Die Bodengesetze der verschiedenen Zeiträume enthalten einheitliche Bestimmungen, wonach Verträge über die Übertragung von Landnutzungsrechten von einem Notar beglaubigt oder vom Volkskomitee der Gemeinde, des Bezirks oder der Stadt, in der sich das Land befindet, zertifiziert werden müssen.

Rechtsanwalt Luc wies darauf hin, dass Immobilientransaktionen mittels handschriftlicher Dokumente nicht den formalen Vorschriften entsprächen und der Name des Nutzers nicht auf die Dokumente übertragen werden könne, die das Nutzungsrecht nachweisen, sodass sie rechtlich nicht anerkannt würden.

Der Käufer ist rechtlich weder Eigentümer noch rechtmäßiger Nutzer der Immobilie.

Käufern, die nicht als rechtmäßige Landnutzer anerkannt sind, ist es nicht gestattet, Immobilien umzuwandeln, zu übertragen, zu vererben oder mit einer Hypothek zu belasten. Sollte der Staat Land und Häuser zurückfordern, verbleiben die Nutzungsrechte weiterhin beim Verkäufer.

Kommt es zwischen den beiden Parteien zu einem Streit über die Höhe der Entschädigung oder der Räumung, wird dieser Betrag auf das temporäre Konto der Bank eingezahlt, bis ein Urteil oder eine Entscheidung zur Beilegung des Streits zwischen den beiden Parteien vorliegt.

Kommt es zu Streitigkeiten zwischen Verkäufer und Käufer, muss einer der beiden bei dem Gericht am Standort der Immobilie Klage einreichen, um die Angelegenheit zu klären.

Derzeit ist die Situation von Immobilien ohne Zertifikate noch relativ groß. Obwohl sie wissen, dass Immobiliengeschäfte ohne Zertifikat mit großen Risiken verbunden sind, tätigen viele Menschen diese dennoch, denn je größer das Risiko, desto höher ist auch das Gewinnpotenzial.

„Um die Rechte des Käufers zu wahren, empfiehlt es sich in diesem Fall, einen handschriftlichen Kaufvertrag mit einer Hinterlegungsklausel aufzusetzen. Darin heißt es: „Wenn für das Grundstück und das Haus eine Nutzungsrechtsbescheinigung ausgestellt wird, ist der Verkäufer für die rechtlichen Übertragungsvorgänge an den Käufer verantwortlich. Andernfalls wird ihm eine Geldstrafe in Höhe des doppelten erhaltenen Betrags auferlegt. Mit dieser Klausel wird sichergestellt, dass das Streitrisiko minimiert wird bzw. dass die Rechte des Käufers im Streitfall gesetzlich gewährleistet sind“, sagte Rechtsanwalt Luc.

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