Ho-Chi-Minh-Stadt setzt Landressourcen frei

Leeres Land, unglückliche Menschen

Die Geschichte der Brachflächen und spontanen Wohngebiete ist nicht neu, sondern existiert tatsächlich schon seit vielen Jahren. Die öffentliche Meinung und die Presse haben dies vielfach zum Ausdruck gebracht, insbesondere die Situation der seit 20 bis 30 Jahren auf Eis gelegten Projekte und Planungen. Im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt sind das seit 31 Jahren stillgelegte Stadtgebiet Binh Quoi – Thanh Da (Bezirk Binh Thanh) und das neue Stadtgebiet Thu Thiem (Stadt Thu Duc) zu nennen, in dem nach über 20 Jahren immer noch nur einige verstreute Projekte entstanden sind. Aus der Ferne können wir das Stadtgebiet Sing-Viet (Bezirk Binh Chanh) erwähnen, das ebenfalls seit mehr als 25 Jahren suspendiert ist; nordwestlich des Bezirks Hoc Mon, Bezirk Cu Chi; Auch im Süden von Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es eine Reihe von Projekten, die schon lange auf Eis liegen ...

Der Parteisekretär von Ho-Chi-Minh-Stadt, Nguyen Van Nen, sitzt zur Überwachung in einem Hubschrauber. Foto aufgenommen am 26. August

Laut Statistiken des Volkskomitees des Bezirks Binh Chanh gibt es in dem Bezirk 323 Projekte zum Bau von Wohnungen, sozialer Infrastruktur, Parks usw. Seit Mai 2022 gibt es 92 Projekte in Verzug, einige Projekte wurden sogar für 20–30 Jahre „ausgesetzt“, daher hat der Bezirk Dokumente an Investoren geschickt, in denen er sie auffordert, den Fortschritt zu beschleunigen, andernfalls wird er vorschlagen, sie zu widerrufen. Der Rückzug des Projekts ist eine starke Maßnahme und wird von der Kommune gewünscht, seine Umsetzung ist jedoch ein langwieriger Prozess, der weitgehend von der Einschätzung und den spezifischen Empfehlungen der Abteilung und der Niederlassung abhängt.

In den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es noch immer viel unbebautes Land und es entstehen spontan Wohngebiete.

Neben dem Bezirk Binh Chanh liegt der Bezirk Hoc Mon. Tran Van Khuyen, Sekretär des Parteikomitees des Bezirks Hoc Mon, sagte einmal auf dem Forum des Volksrats von Ho Chi Minh-Stadt, dass er traurig sei, als er in der Gemeinde Nhi Binh (Bezirk Hoc Mon) stehe und auf die Stadt Thuan An in Binh Duong blicke und helle Lichter sehe, während auf der Seite von Hoc Mon der Entwicklungsstand noch sehr bescheiden sei und es noch viel unbebautes Land gebe. Hoc Mon ist zudem einer der Orte mit vielen aufgeschobenen Projekten, überlappenden Planungen und einem landwirtschaftlichen Flächenanteil von bis zu 50 %. Unzulänglichkeiten bei der Landnutzungsplanung im Vergleich zu den persönlichen Bedürfnissen führen zu Frustration bei den Menschen, weil sie zwar Land haben, aber keine Häuser bauen können, und große Grundstücke nicht in Parzellen aufgeteilt werden können, auf denen Kinder getrennt leben können. Mitte 2022 schlug diese Gemeinde vor, dass Ho-Chi-Minh-Stadt die Bearbeitung und Rückgewinnung von mehr als 700 Hektar Land in Erwägung ziehen sollte, die zu seit vielen Jahren auf Eis gelegten, aber nie umgesetzten Projekten gehören.

Leerstand ist nicht nur auf mangelnde Kapazitäten der Investoren zurückzuführen, sondern auch darauf, dass viele mit Haushaltskapital umgesetzte Projekte nur schleppend vorankommen. Ein Beispiel ist das Projekt zum Bau grüner Zäune zur Trennung zweier Abfallbehandlungskomplexe, Da Phuoc (Bezirk Binh Chanh) und Tay Bac (Bezirk Cu Chi). Da das Projekt Jahr für Jahr auf Eis gelegt wird, können die Menschen weder weggehen noch bleiben und ihr Eigentum wird zu niedrigen Preisen übertragen …

Städtische Gebiete auf dem Papier wie Binh Quoi – Thanh Da, Sing – Viet … sind nur einige von Hunderten auf Eis gelegten Projekten in Ho-Chi-Minh-Stadt. Jedes Mal, wenn die Nationalversammlung und der Volksrat von Ho-Chi-Minh-Stadt mit Wählern zusammentreffen, sind die Menschen verärgert und fragen, wann diese Gesetze umgesetzt werden und, falls nicht, wann sie zurückgefordert werden, um den Menschen ihre legitimen Rechte auf Land und Häuser zurückzugeben. Dies sind auch die verstreuten Teile, die das Bild „einer Menge unbebauten Landes“ ergeben, das die Verantwortlichen in Ho-Chi-Minh-Stadt bei der Vermessung aus einem Hubschrauber deutlicher erkennen konnten.

Forschungsergebnissen des Ho-Chi-Minh-Stadt-Instituts für Entwicklungsstudien zufolge ist die Geschwindigkeit der Umstellung der Landnutzung von landwirtschaftlichen Flächen auf nicht-landwirtschaftliche Flächen in Ho-Chi-Minh-Stadt im Zeitraum 2011 bis 2020 recht gering. Davon erreichte der Zeitraum 2011–2015 11,2 % und der Zeitraum 2016–2020 nur 13,18 % im Vergleich zum genehmigten Plan.

Die Ursache für diese Situation liegt in Unzulänglichkeiten und Schwierigkeiten bei den Planungsvorschriften, bei der Abstimmung von Flächennutzungsplänen mit anderen Plänen und bei den rechtlichen Aspekten von Projektinvestitionen und -bau. Darüber hinaus sind die Landdaten nicht vollständig, genau, konsistent und kontinuierlich, was die Genauigkeit der Prognosen für die Landnutzungsplanung und -pläne beeinträchtigt. Die Statistiken und Bewertungen der Bodenfonds (insbesondere die Bewertungen der Fragmentierung und Aufteilung sowie der Nutzungseffizienz) sind nicht vollständig und genau, sodass die Prognosequalität der Landnutzungsplanung und -pläne nicht hoch ist.

Was die Umsetzung von Planungs- und Landnutzungsplänen betrifft, gibt es auch Gründe, die auf Schwierigkeiten bei der Rückgewinnung landwirtschaftlicher Flächen und fehlende Mittel für Investitionen in technische Infrastrukturrahmen und Projekte auf dem Land zurückzuführen sind.

LANGSAME UMWANDLUNG VON LANDWIRTSCHAFTLICHEN FLÄCHEN

„Es gibt noch viel Brachland“ rührt auch daher, dass in der Landnutzungsstruktur von Ho-Chi-Minh-Stadt landwirtschaftliche Flächen noch immer einen großen Anteil haben. Im Jahr 2010 betrug die landwirtschaftliche Nutzfläche von Ho-Chi-Minh-Stadt 118.052 Hektar, was 56,3 % entspricht. Im Juni 2018 erließ die Regierung die Resolution 80 zur Anpassung der Flächennutzungsplanung bis 2020 und den endgültigen Flächennutzungsplan (2016 – 2020). Dementsprechend gestattet die Regierung Ho-Chi-Minh-Stadt, mehr als 26.000 Hektar landwirtschaftliche Nutzflächen in nicht landwirtschaftliche Flächen umzuwandeln, sodass der Anteil landwirtschaftlicher Nutzflächen bis 2020 auf 42,1 % sinken wird.

Stadtgebiet Binh Quoi - Thanh Da (Bezirk Binh Thanh), eines der Gebiete mit ausgesetzter Planung und langfristig ausgesetzten Projekten

Allerdings verläuft die Umnutzung des Landes in Ho-Chi-Minh-Stadt recht langsam und liegt laut einer Studie des Ho-Chi-Minh-Stadt-Instituts für Entwicklungsstudien nur bei über 13 Prozent. Die Untersuchung ergab auch, dass 6,5 % der landwirtschaftlichen Nutzflächen in einigen Bezirken verstreut sind, beispielsweise in 12, Binh Thanh, Binh Tan und Thu Duc City. In Wirklichkeit werden einige Orte jedoch nicht mehr für die landwirtschaftliche Produktion genutzt, sondern sind nur noch landwirtschaftliche Flächen ... auf dem Papier. Auch die kleinen, verwilderten und verstreuten landwirtschaftlichen Flächen in den Vororten lassen sich nur schwer effektiv landwirtschaftlich nutzen und bleiben meist brach oder werden für nichtlandwirtschaftliche Zwecke genutzt.

Während einer Arbeitssitzung mit dem Ständigen Ausschuss des Parteikomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt im Oktober 2022 bemerkte der stellvertretende Premierminister Tran Hong Ha (damals Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt), dass der Anteil landwirtschaftlicher Flächen in Ho-Chi-Minh-Stadt mit über 50 % zu groß sei. Gleichzeitig wird empfohlen, den Plan so zu kalkulieren, dass landwirtschaftliche Flächen für mehrere Zwecke genutzt werden können, um die Flächeneffizienz zu steigern und den Landnutzern zu helfen, die Flächen sinnvoller zu nutzen. „Landwirtschaftliche Flächen sollten nicht einfach als Agrarwirtschaft betrachtet werden, sondern als ein Umweltraum, der Handel, Dienstleistungen, Tourismus, Forstwirtschaft und Arzneimittelproduktion vereint“, sagte Herr Ha.

Der Architekt Khuong Van Muoi, ehemaliger Vizepräsident der Vietnamesischen Architektenvereinigung, der jahrzehntelang an Planungsarbeiten in Ho-Chi-Minh-Stadt beteiligt war, erklärte, dass die Beschränkung der Planungsarbeiten in früheren Amtszeiten darin bestand, dass Land zum Anpflanzen von Bäumen als landwirtschaftliche Flächen geplant wurde. Auch Land, auf dem Seggen angebaut werden, gilt als landwirtschaftliche Nutzfläche, doch in Wirklichkeit kann auf diesem Land kein Reis oder andere Feldfrüchte angebaut werden oder es weist eine geringe Produktivität auf. Wenn Ho-Chi-Minh-Stadt den Nutzungszweck ändern möchte, um Raum für die Entwicklung zu schaffen, muss die Stadt zudem an die Regelung gebunden sein, dass die Änderung des Nutzungszwecks von Reisanbauflächen über die Zentralregierung erfolgen muss. Dies hat die Entwicklung von Ho-Chi-Minh-Stadt eingeschränkt.

WIE VERÄNDERT SICH DIE BEVÖLKERUNG VON HO-CHI-MINH-STADT?

Nach Angaben des Ministeriums für Planung und Investitionen ist die Bevölkerung von Ho-Chi-Minh-Stadt seit 2004 in den neu entwickelten Innenstadtgebieten und Vororten (mit Ausnahme des Bezirks Can Gio) stark angestiegen; die Mehrheit der Bevölkerung sind Einwanderer. Zu den Gebieten mit schnellem Wachstum zählen insbesondere die Bezirke 7 und 12 sowie die Bezirke Binh Tan, Binh Chanh, Hoc Mon, Nha Be und Thu Duc City.

Aufgrund von Faktoren wie Grundstückspreisen, neuen Infrastrukturprojekten und Arbeitskräften in Fabriken und Unternehmen wächst die Bevölkerung in dieser Region schnell. Die schnelle Urbanisierung und die dichte Bevölkerung in diesem Gebiet bilden einen Gürtel, der die bestehende Innenstadt umgibt, und üben einen großen Druck auf die Investitionspolitik zur Entwicklung der technischen und sozialen Infrastruktur aus. Im Gegenteil: Bestehende Innenstadtgebiete wie Bezirk 1, Bezirk 3, Bezirk 5, Bezirk 10, Bezirk Phu Nhuan usw. wurden fast vollständig urbanisiert, ohne dass sich die Bevölkerungszahl wesentlich verändert hätte. In vielen Bezirken ist die Bevölkerungszahl im Vergleich zu 2004 sogar zurückgegangen.

Bis Ende 2022 beträgt die Gesamtbevölkerung von Ho-Chi-Minh-Stadt etwa 9,4 Millionen Menschen. Hinsichtlich des Entwicklungsbedarfs bis 2040 schlagen die Distrikte einen Anstieg auf über 16,8 Millionen Menschen vor. Mittlerweile hat der Premierminister beschlossen, die Aufgabe der Anpassung der allgemeinen Planung von Ho-Chi-Minh-Stadt bis 2040 mit einer Vision bis 2060 zu genehmigen. Die geplante Gesamtbevölkerung beträgt etwa 14 Millionen Menschen.

Bahnbrechende Planung

Der Hubschrauberflug zur Vermessung des gesamten Stadtgebiets von Ho-Chi-Minh-Stadt und die vorherige Vermessung des Saigon-Flusses halfen den Verantwortlichen von Ho-Chi-Minh-Stadt, mehr Einblicke in den aktuellen Stand der Stadtplanung zu gewinnen, der, wie der Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Phan Van Mai, kommentierte, voller Löcher und „Leopardenfell“ sei. Herr Mai ist davon überzeugt, dass wir bei der Planung von Stadträumen, der Produktion, dem gemeinsamen Wohnen, Grünflächen usw. innovativer und bahnbrechender denken müssen.

Ho-Chi-Minh-Stadt bereitet derzeit zwei Pläne vor: die Planung von Ho-Chi-Minh-Stadt für den Zeitraum 2021–2030 mit einer Vision bis 2050 und die Anpassung der allgemeinen Planung von Ho-Chi-Minh-Stadt bis 2040 mit einer Vision bis 2060. Derzeit arbeitet die Beratungseinheit mit Abteilungen, Bezirken und Landkreisen zusammen, um Informationen zu sammeln und 72 Aufgabengruppen zu lösen, von denen der Abteilungsblock 50 Aufgaben und der Bezirksblock 22 Aufgaben umfasst.

Herr Mai sagte, er arbeite eng mit Ministerien und Experten zusammen, um die Zeit zu verkürzen und angemessene Verfahren und Qualität sicherzustellen. Es wird erwartet, dass die zuständige Behörde im ersten Quartal 2024 die Unterlagen zur Genehmigung der Planung von Ho-Chi-Minh-Stadt für den Zeitraum 2021–2030 mit einer Vision bis 2050 einreicht. Die Unterlagen zur Anpassung der Generalplanung werden dem Volksrat von Ho-Chi-Minh-Stadt bei seiner Sitzung Ende 2023 vorgelegt und anschließend dem Bauministerium zur Beurteilung vorgelegt.

Aus lokaler Sicht sagte der Vorsitzende des Volkskomitees des Distrikts Hoc Mon, dass man auf die allgemeine Planung von Ho-Chi-Minh-Stadt warte, um die Ausbeutung der Landressourcen des Distrikts auszurichten. Sobald jedoch ein Plan vorliegt, muss es einen Mechanismus geben, um Investoren für die Durchführung bestimmter Projekte zu gewinnen. In den letzten Jahren haben viele Anleger dazugelernt, aber ohne einen Mechanismus oder sauberes Land sind sie lediglich auf der Ebene des Interesses und der Recherche stehen geblieben.

Die Idee, eine städtische Verwaltung zu organisieren und Satellitenstädte zu entwickeln, wird in Ho-Chi-Minh-Stadt seit Jahrzehnten gehegt und soll das Problem der Bevölkerungsverteilung lösen und die Landressourcen in den Vorstadtbezirken effektiv nutzen. Ho-Chi-Minh-Stadt ist dies jedoch nicht gelungen, die Vororte entwickeln sich noch immer fragmentarisch und spontan. Das auf den öffentlichen Nahverkehr ausgerichtete Stadtentwicklungsmodell (TOD), dessen Pilotierung die Nationalversammlung in der Resolution 98/2023 genehmigt hat, wird für Ho-Chi-Minh-Stadt der „Schlüssel“ zur Umsetzung sein, zusammen mit dem Projekt zur Umwandlung von Vorstadtbezirken in Bezirke oder „Städte innerhalb der Stadt“, so der Architekt Khuong Van Muoi.

„Die Bezirke verfolgen ihre eigenen Ziele für die Stadtentwicklung und sind auf die Unterstützung von Ho-Chi-Minh-Stadt angewiesen. Bei der Entwicklung städtischer Gebiete müssen wir Arbeitsplätze für die Menschen schaffen, die Wirtschaft fördern und den Menschen vor Ort die Möglichkeit geben, die verfügbaren Grundstücksflächen für eine gemeinsame Entwicklung zu nutzen“, fügte der Experte hinzu.

Herr Phan Van Mai sagte, dass entlang der U-Bahnlinie 1 (Ben Thanh – Suoi Tien), der U-Bahnlinie 2 (Ben Thanh – Tham Luong), der Ringstraßen 2, 3, 4 und der Schnellstraße Ho-Chi-Minh-Stadt – Moc Bai (im Bau) etwa 10.000 Hektar vorhanden seien, die gemäß dem TOD-Modell zu Stadtgebieten entwickelt werden könnten. Zum Projekt Ringstraße 3 sagte der Vorsitzende des Volkskomitees des Bezirks Hoc Mon außerdem, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt nach der Überprüfung von etwa 2.000 Hektar dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt vorschlage, zunächst in dieser Gegend ein Pilotprojekt durchzuführen.

Tatsächlich tragen die Landressourcen erheblich zum Staatshaushalt bei. Gemäß dem Plan, sich auf die Beseitigung von Hindernissen für einige Immobilienprojekte zu konzentrieren, um die Einnahmen aus dem Grundstücksverkauf zu steigern, wird erwartet, dass Ho-Chi-Minh-Stadt von jetzt an bis Ende 2023 zusätzliche Mittel in Höhe von fast 19.000 Milliarden VND einnehmen wird.

Politik und Planung müssen konsistent sein.

Die aktuelle Planung von Ho-Chi-Minh-Stadt genügt den Anforderungen nicht, zu groß ist die Diskrepanz zwischen Planung und Realität. Planung und Theorie sind gut, aber es fehlen noch konkrete Produkte. Unternehmen beklagen außerdem häufig, dass die Verwaltungsverfahren und die Planung nicht transparent und flexibel seien, was zu einem langwierigen Prozess von der Investitionsprüfung bis zum Abschluss führe. Der Staat möchte Investitionen anziehen, doch die Mechanismen und Maßnahmen sind eng gefasst und ändern sich je nach der jeweiligen Mentalität. Dieses Problem besteht schon seit langem, es gibt jedoch noch immer keine umfassende Lösung.

Daher müssen diese Mängel bei der bevorstehenden Planungsanpassung von Ho-Chi-Minh-Stadt behoben werden. Die Regierung muss den Investoren die Stabilität ihrer Politik und Planung zusichern, damit diese Zusage auch über viele Generationen von Politikern hinweg bestehen bleibt und sich nur verbessern und nicht verschlechtern kann. Die Politik muss stabil sein und darf nicht unberechenbar sein, sodass eine Amtszeit sehr gut verläuft und die nächste schleppend.

Die Stadtverwaltung muss entschlossen sein und die Verantwortlichkeiten der einzelnen Abteilungen und Einzelpersonen festlegen. Wenn sich Unternehmen stabil fühlen, werden sie automatisch nach Investitionen suchen. Nur dann kann Ho-Chi-Minh-Stadt seine Wettbewerbsfähigkeit verbessern, nicht nur im Vergleich zu anderen Orten im Land, sondern auch zu den Großstädten in der Region.

Einige wichtige Ausrichtungen von Ho-Chi-Minh-Stadt, wie etwa die Entwicklung von Satellitenstädten in Vororten und die Umsetzung des Küstenstadtgebietsprojekts in Can Gio, haben große Unterstützung von der Bevölkerung erhalten. Um Vertrauen zu schaffen, muss die Regierung jedoch schnell typische Projekte umsetzen, insbesondere wichtige Verkehrsprojekte wie Ringstraßen, Autobahnen, Überführungen usw.

Dr. Tran Quang Thang , Direktor des Ho Chi Minh City Institute of Economics and Management, Delegierter des Volksrats von Ho Chi Minh City

Notwendigkeit, spezifische Verantwortlichkeiten zuzuweisen

Im Zuge der Planung, Anpassung und Umsetzung des Projekts zur Umwandlung von Bezirken in Stadtbezirke (oder Städte im Rahmen von Ho-Chi-Minh-Stadt) im Zeitraum 2021–2030 ist es notwendig, Landdaten in Richtung Echtzeit und offene Natur auf verschiedenen Ebenen für verschiedene Themen zu erstellen und zu verwalten. Auf der Grundlage einer Landdatenanalyse können die Behörden den landwirtschaftlichen Bodenfonds genau bewerten, insbesondere die Fragmentierung und Aufteilung des landwirtschaftlichen Bodenfonds sowie die tatsächliche Effizienz der Nutzung für die landwirtschaftliche, forstwirtschaftliche und fischereiliche Produktion.

Bei der Entscheidung, landwirtschaftliche Flächen in Bezirken in nicht landwirtschaftliche Flächen umzuwandeln, sind sorgfältige Überlegungen und Bewertungen erforderlich. Da es sich um ein ökologisch und klimawandelsensibles Gebiet handelt, besteht die Gefahr negativer Auswirkungen auf Überschwemmungen durch den vorübergehenden Verlust von Wasserspeicherraum und die damit verbundene Blockierung des Wasserflusses. Darüber hinaus besteht aufgrund der unzureichenden Kapazität der technischen Infrastruktur auch die Gefahr einer Umweltverschmutzung.

Viele auf Eis gelegte Planungen und Projekte in Ho-Chi-Minh-Stadt verärgern die Bevölkerung, teils aufgrund der geringen Kapazitäten der Investoren, teils, weil die Regierung über keinen Mechanismus verfügt, um Investoren anzuziehen. Um während des Planungsimplementierungsprozesses Investoren anzuziehen, ist es notwendig, Unternehmen Echtzeit- und Freilanddaten in angemessenem Umfang zur Verfügung zu stellen.

Darüber hinaus erfolgt der Prozess der Grundstücksversteigerung und Ausschreibung zur Auswahl von Investoren für Bauprojekte auf dem Grundstück offen, transparent, vernünftig und schnell. Ho-Chi-Minh-Stadt muss außerdem Ziele für die Umsetzung der Planung festlegen, um jeder staatlichen Verwaltungsbehörden konkrete und klare Verantwortlichkeiten zuzuweisen. Betrachten Sie es als eine wichtige Grundlage bei der Planung und Ernennung von Führungskräften.

Herr Pham Tran Hai, stellvertretender Leiter der Forschungsabteilung für Stadtmanagement, Ho-Chi-Minh-Stadt-Institut für Entwicklungsstudien

Sy Dong (geschrieben)

Quellenlink: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm