Bei der Ankündigungsveranstaltung des „Immobilienmarktberichts für das dritte Quartal 2023“, die von Batdongsan.com.vn am Morgen des 4. Oktober organisiert wurde, schätzten Experten, dass der Immobilienmarkt im dritten Quartal 2023 zwar noch schwierig sei, aber auch positive Anzeichen hinsichtlich der Transaktionsnachfrage und der Käuferpsychologie zeige.
Politik wirkt sich positiv auf den Immobilienmarkt aus
In seiner Überprüfung der makroökonomischen Lage und des Immobilienmarktes im dritten Quartal 2023 teilte Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor und Vertriebsleiter von Batdongsan.com.vn, mit, dass die makroökonomische Lage im vergangenen Quartal relativ stabil gewesen sei und sich die Geschäftstätigkeit und die Anleiheemission verbessert hätten. Zur Unterstützung des Marktes wurden zahlreiche neue Maßnahmen eingeführt, wie etwa das Rundschreiben 06 und die Bekanntmachung 297 des Premierministers zur Lösung von Schwierigkeiten bei Kreditquellen und Kreditzinsen.
Darüber hinaus werden viele wichtige Infrastrukturprojekte von der Regierung weiterhin beschleunigt und dringend umgesetzt, was insgesamt viele positive Informationen über die Marktstimmung mit sich bringt.
Obwohl die wirtschaftliche Lage weiterhin stabil ist, hat sich die Immobilienmarktlage im dritten Quartal 2023 noch nicht verbessert. Sowohl die Anzahl der Immobilienangebote als auch das Interesse gingen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum weiter zurück.
Demnach ist das Interesse an Grundstücken bundesweit im Vergleich zum Vorquartal um knapp 10 % zurückgegangen. Im Vergleich zum März 2023 verzeichnete das Interesse an Grundstücken in der nördlichen Region einen Rückgang von 73 %; Auch in den südlichen Provinzen sanken die Grundstückspreise um 71 Prozent, wobei der Rückgang in der Zentralregion am stärksten ausfiel, nämlich um mehr als 75 Prozent. Das Volumen der Grundstückstransaktionen hat sich nicht verbessert, hauptsächlich aufgrund von Bedenken hinsichtlich der Legalität und unangemessener Verkaufspreise.
Herr Nguyen Quoc Anh – stellvertretender Generaldirektor und Vertriebsleiter von Batdongsan.com.vn.
Bei niedrigen Wohngebäuden kommt es häufiger zu einem starken Rückgang sowohl der Nachfrage als auch der Kaufkraft, insbesondere in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt. Demnach gingen im dritten Quartal 2023 die Suchanfragen nach Reihenhäusern bundesweit um 52 %, nach Villen um 48 % und nach Privathäusern um 42 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2022 zurück.
Die Suchanfragen für Häuser mit Straßenfront gingen in Hanoi um mehr als 40 % zurück, in Ho-Chi-Minh-Stadt sogar um fast 60 %. Auch der Typ gewerblich genutzter Reihenhäuser war im letzten Quartal in wichtigen Tourismusmärkten stark rückläufig, und eine Erholung ist noch nicht absehbar.
Als einzige Immobilienart sind Wohnungen weniger betroffen, da sie einem echten Wohnbedarf dienen. Während bei anderen Immobilienarten ein Rückgang zu verzeichnen war, stieg die Zahl der Wohnungssuchen bundesweit leicht um 3 %, und auch die Zahl der Mietgesuche nahm um 6 % zu. Die Nachfrage nach Wohnungen in Hanoi stieg um 6 %, in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg sie leicht um 1 %.
Die Erfolgsquote bei Wohnungstransaktionen zeigt Anzeichen einer Verbesserung; auch bei dieser Immobilienart wird mit einer deutlichen Erholung gerechnet. Die Wohnungspreise tendieren nicht zu einem Rückgang, sondern bleiben lediglich stabil und steigen bei einigen Produkten und Gebieten sogar leicht an. Im Vergleich zum ersten Quartal 2023 stiegen die Verkaufspreise für Wohnungen in Hanoi im dritten Quartal 2023 um durchschnittlich 4–5 %, während die Preise für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt in der Vergangenheit stabil blieben.
Wie lange dauert es, bis sich die einzelnen Immobilienarten erholen?
Was die Zeit bis zur Erholung des Immobilienmarktes angeht, sind sich die Experten einig, dass es im Jahr 2024 zu einer Marktumkehr kommen wird. Allerdings ist die Umkehrzeit für jede Immobilienart unterschiedlich.
Insbesondere sagte Herr Nguyen Quoc Anh, dass die Grundstücksart trotz eines starken Rückgangs immer noch ein Segment sei, das auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt große Aufmerksamkeit erregen würde und bei einer Umfrage von Batdongsan.com.vn 28 % der Kaufentscheidungen der teilnehmenden Kunden ausmachte.
Davon entscheiden sich 46 % der Investoren dafür, Geld für den Kauf eines Grundstücks auszugeben, und 32 % der Kunden, die ihren Wohnraum erweitern möchten, entscheiden sich ebenfalls für den Kauf eines Grundstücks.
Was die Preisschwankungen betrifft, sind die Grundstückspreise von 2018 bis heute kontinuierlich gestiegen. Demnach stiegen die Grundstückspreise landesweit im dritten Quartal 2023 um 38 % gegenüber dem gleichen Zeitraum 2018. Der südliche Markt verzeichnete den stärksten Anstieg der Grundstückspreise im Land, nämlich fast 71 %, während die nördlichen Provinzen in den letzten 6 Jahren einen Anstieg von etwa 51 % verzeichneten.
Bei der Einschätzung der Erholungsaussichten des Grundstücksmarktes gehen laut einer unter 1.000 Immobilienmaklern durchgeführten Umfrage 25 % der Makler davon aus, dass sich der Grundstücksmarkt erst im vierten Quartal 2024 erholen wird, etwa 17 % gehen von einer Erholung im dritten Quartal 2024 aus und 22,6 % glauben, dass der Wendepunkt im zweiten Quartal 2024 erreicht sein wird.
Zu diesem Thema sagte Herr Quoc Anh, dass die Erholungszeit des Grundstücksmarktes im Vergleich zu anderen Marktarten aufgrund vieler Faktoren langsamer sein könne.
Was das Wirtschaftswachstum betrifft, wird prognostiziert, dass sich die Wirtschaft erst im Jahr 2024 erholen wird. Die Zahl der offenen Kredite für Immobilieninvestitionen ist weiterhin sehr niedrig, die Zinsen sinken allmählich, aber bei der aktuellen Senkungsrate dürfte es drei bis vier Quartale dauern, bis das Zinsniveau von 2021 wieder erreicht wird.
Darüber hinaus wird erwartet, dass die Geschwindigkeit der Auszahlung öffentlicher Investitionen erst im Jahr 2025 explosionsartig ansteigen wird. Auch das Bodengesetz soll voraussichtlich Ende 2024 verabschiedet werden und wird einige Zeit brauchen, um in Kraft zu treten. Darüber hinaus ist die Marktstimmung in Immobiliensegmenten mit Anlage- und Spekulationscharakter, die selten den tatsächlichen Wohnbedarf decken, nach wie vor gedrückt.
Daher prognostiziert Herr Quoc Anh, dass sich der Landmarkt langsamer erholen wird als andere Arten und dass es möglicherweise erst Ende 2024 zu einer Umkehr dieses Marktes kommen wird.
Quelle: Batdongsan.com.vn
Was niedrige Immobilien betrifft, Herr Le Bao Long – Strategiedirektor von Batdongsan.com.vn. Man geht davon aus, dass Einfamilienhäuser derzeit unter den niedrigen Wohnformen die Produkte mit den besten Umsätzen sind, während Reihenhäuser und angrenzende Villen noch schleppend verlaufen. Aufgrund der schwierigen Wirtschaftslage und des wenig vielversprechenden Tourismus konnten sich die Geschäfts- und Einzelhandelsaktivitäten nicht erholen.
Daher ist die Amortisationszeit von Flachbauten im Vergleich zu Grundstücken wahrscheinlich kürzer, allerdings gibt es regionale Unterschiede. Insbesondere in Hanoi gelten die Vororte im Norden und Osten als die beiden Gebiete mit dem größten Potenzial. Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt wird dem Osten das größte Potenzial zugeschrieben.
Der Druck der Erholung nach der Pandemie und der Wirtschaftsrezession erschwert die Entwicklung des Handels und des Dienstleistungssektors in Vietnam nach wie vor. Die Mietrenditen erholen sich immer noch allmählich auf das Niveau vor der Pandemie und verbindende Infrastrukturprojekte nehmen allmählich Gestalt an, sodass Prognosen zufolge der Markt für Flachbauwohnungen sich im späten dritten und vierten Quartal 2024 erholen könnte.
Was den Wohnungstyp betrifft, so glauben laut einer früheren Umfrage etwa 27 % der Makler, dass sich der Wohnungsmarkt im vierten Quartal 2023 erholen wird; 42 % glauben, dass sich dieser Typ in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 erholen wird.
Im Allgemeinen wird dieser Typ voraussichtlich den Erholungstrend im Immobiliensektor anführen. Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn im Süden, sagte, dass sich der Wohnungsmarkt im Vergleich zu anderen Typen wahrscheinlich am schnellsten erholen wird, voraussichtlich im ersten Quartal 2024 ein Rückgang und spätestens im zweiten Quartal 2024 eine Umkehr eintreten wird .
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