Lager- und Fabrikmarkt boomt

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Nach einer Phase der Stagnation gibt es auf dem Markt für Fertiglagerhallen und Fabriken im Süden wieder viele Transaktionen und er weist langfristig viele positive Aussichten auf.

Die Nachfrage ist positiver

Im dritten Quartal 2024 wird das moderne Fertiglagersegment in der südlichen Region über 103.000 m2 neue Lagerhallen verfügen, die von BWID und dem Vietnam Industrial Park entwickelt wurden.

Konkret markierte BWID seine Präsenz in Long An mit der Fertigstellung eines zweistöckigen Lagerhausprojekts mit einer Gesamtfläche von 64.000 m2. Gleichzeitig startete Vietnam Industrial Parks die zweite Phase der Projekte im Industriepark Ho Nai (Dong Nai) und im Industriepark Phu An Thanh (Long An). Dabei werden fast 40.000 Quadratmeter Mehrzweckfläche geschaffen, die sowohl als Lager- als auch als Produktionsort dient.

Der Trend zur Vermögensumwandlung setzte sich im letzten Quartal fort. Dem Bericht von JLL Vietnam zufolge wurden im nördlichen Gebiet der Provinz Binh Duong Lagerhallen mit einer Fläche von über 18.000 Quadratmetern registriert, die in eine fertige Fabrik umgewandelt werden. Bis Ende des dritten Quartals 2024 wurde das Gesamtangebot an modernen Fertiglagern auf 2 Millionen m2 erhöht, was einem Anstieg von 4,4 % gegenüber dem Vorquartal und 14,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Davon machen BWID und Mapletree 30 % bzw. 20 % des Gesamtangebots aus.

Der Markt für Industrieimmobilien war einst ein traditioneller Markt, der hauptsächlich von inländischen Investoren entwickelt wurde. In den letzten Jahren haben wir jedoch ein stärkeres Interesse und stärkere Investitionen von ausländischen Investoren aus Singapur, Korea und Thailand festgestellt.

- Frau Pham Ngoc Thien Thanh, Leiterin der Forschungs- und Beratungsabteilung von CBRE in Ho-Chi-Minh-Stadt

Das Angebot hat zugenommen, die Auslastung ist ebenfalls positiv. Laut JLL startete der südliche Logistikmarkt nach einer Phase der Stagnation mit einer positiven Nettoabsorption in die zweite Jahreshälfte und erreichte im dritten Quartal 2024 fast 160.000 m2. Neue Mietverträge wurden vor allem von Mietern abgeschlossen, die den Inlandsmarkt bedienen, darunter Hersteller und Third-Party-Logistics-Anbieter (3PL). Dementsprechend sind Einrichtungen in Kerngebieten mit günstiger Anbindung an Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin gefragt.

CBRE verzeichnete im letzten Quartal zudem eine lebhafte Vermietungsaktivität sowohl bei Lagerhallen als auch bei Fertigfabriken. Die durchschnittliche Lagerauslastung stieg im Vergleich zum Vorquartal um 7 % auf 68 %; Die Vermietungsquote der fertig gebauten Fabriken stieg im Vergleich zum Vorquartal um 3 % und erreichte 84 %. Kunden mit Nachfrage nach Fertiglagern im Süden sind Hersteller aus den Bereichen Hochtechnologie, elektronische Bauteile, Logistik sowie expandierende Unternehmen aus dem Bereich E-Commerce.

Alex Crane, CEO von Knight Frank Vietnam, erklärte, dass die Anleger den Markt aufgrund externer Faktoren vorsichtig angehen, der Markt jedoch immer noch einige Anzeichen einer Erholung zeige. Das verbesserte Angebot und ein leichter Anstieg der Angebotsmieten zeigten, dass das Vertrauen der Unternehmen in die langfristigen Aussichten des Marktes wachse, sagte er.

„Die fortgesetzte Entwicklung und Nutzung fertig gebauter Fabriken ist ein positives Signal und motiviert die Mieter, Vietnam als geeigneten Standort für Investitionen oder Geschäftserweiterungen in Betracht zu ziehen“, sagte Alex Crane.

Darüber hinaus ist der südliche Lagermarkt laut diesem Experten hauptsächlich von der Exportnachfrage und dem Wachstum des Inlandskonsums abhängig. Nach 2024, wenn die Wahlen weltweit und insbesondere die US-Präsidentschaftswahlen enden, wird die Marktnachfrage deutlicher werden und könnte die Nachfrage nach Lagerhallen im Süden ankurbeln.

Rabatt zur Stimulierung der Liquidität

Die Marktliquidität im Lager- und Fabriksegment hat sich deutlich verbessert, aber Frau Trang Le, Senior Director of Consulting and Research (JLL Vietnam), räumte ein, dass die Nachfrage im Vergleich zum Ende des letzten Jahres immer noch relativ gering sei. „Die Exporte haben sich noch nicht vollständig erholt, daher behalten die Vertriebszentren ihre aktuelle Größe bei, anstatt sie zu erweitern, um dem üblichen Warenansturm am Jahresende vorzubeugen.“

Um die Liquidität aufrechtzuerhalten, so Frau Trang, hätten einige Projekte mit geringer Mietrendite eine stärkere Konjunkturstrategie durch Mietpreissenkungen angewandt. Insbesondere in den aufstrebenden Lagen außerhalb der Innenstadt sanken die Mietpreise im dritten Quartal im Vergleich zum Vorquartal deutlich, während die Preise in der Kernlage stabil blieben.

Die durchschnittliche Angebotsmiete für moderne Fertiglagerhäuser im Süden sank leicht auf 4,85 USD/m2/Monat, was einem Rückgang von 0,4 % gegenüber dem Vorquartal entspricht, aber immer noch einem Anstieg von 3,1 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

„Vermieter bleiben flexibel und erleichtern Verhandlungen, um Mieter in einem schleppenden Markt zu unterstützen. „Einer der wesentlichen Anreize bei einigen neu fertiggestellten Lagerhallen ist die mietfreie Zeit von mehr als sechs Monaten bei einem dreijährigen Mietvertrag“, fügte Frau Trang hinzu. Da das vierte Quartal üblicherweise die Hochsaison ist, dürfte sich die Mietsituation in den letzten Monaten des Jahres verbessern, allerdings wird die erwartete Verbesserung nicht allzu dramatisch ausfallen.

Alex Crane teilt diese Ansicht und sagt, dass der Lagermarkt aufgrund des gestiegenen Angebots und der geringeren Aufnahme kurzfristig mit einigen Schwierigkeiten konfrontiert sein werde. Der Experte glaubt jedoch, dass die mittel- bis langfristigen Aussichten für Industrieimmobilien im Süden weiterhin sehr positiv seien und es viele hochwertige Projekte mit erschwinglichen Mietpreisen gebe.

Experten von Knight Frank gehen davon aus, dass sich der Markt bis 2025 deutlich erholen wird. Mehrere Projekte, die in der Vorperiode verzögert wurden, wurden inzwischen abgeschlossen und das Vertrauen der Anleger wächst, was voraussichtlich zu einer erhöhten Nachfrage nach Industriegrundstücken führen wird. Die strategische Lage der Region, ihre verbesserte Infrastruktur und ihre Vorzugspolitik werden auch weiterhin eine Schlüsselrolle bei der Anziehung ausländischer Direktinvestitionen und der Förderung des Wirtschaftswachstums spielen.

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