Umsetzung des Landgesetzes 2024: Erwartungen zur Freigabe von Ressourcen

Nach vielen Jahren der Umsetzung haben die Leute, die im Rahmen des Städtebauprojekts der Bach Dat An Company Land gekauft haben, noch immer keine roten Bücher erhalten. Foto: H.QUANG

Die Zeit der Landmakler und des Verkaufs von „grünem Reis“ ist vorbei

Etwa 200 Treffen von Provinzbehörden mit Bürgern zur Lösung von Problemen, die sich aus Projekten ergeben, in die die Bach Dat An Company investiert hat, sind typische Beispiele für die Folgen einer Zeit der „Explosion“ so genannter Stadtentwicklungsprojekte.

Obwohl die Behörden bis jetzt große Anstrengungen unternommen und Verantwortung übernommen haben und die obersten Führer der Provinz ein „Ultimatum“ gestellt haben, wird es wahrscheinlich noch einige Zeit dauern, bis der Fall Bach Dat An vollständig geklärt ist.

Nicht nur Bach Dat An, sondern viele der fast 200 Wohn- und Stadtgebiete in der Provinz, in die derzeit Unternehmen investieren, stehen vor Problemen auf verschiedenen Ebenen.

Niemand hat die Zahlen (nicht einmal Schätzungen) der Schäden berechnet, die dem Staat, den Menschen und den Unternehmen entstanden sind, aber die enorme Verschwendung von Ressourcen, insbesondere Landressourcen, und die sozialen Folgen sind offensichtliche Realitäten. Und es wird noch viele Jahre dauern, bis die Behörden auf allen Ebenen die Folgen einer Zeit bewältigen, in der es überall Projekte gab!

Das Bodengesetz von 2024 und die Gesetze zu Immobiliengeschäften und Wohnungswesen (geändert), die ab dem 1. August 2024 in Kraft treten, verlangen ein absolutes Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken in Bezirken aller Großstädte und Gemeinden.

Gleichzeitig werden auch städtebauliche und Wohnungsbauprojekte bereits in der Genehmigungsphase und während des gesamten Umsetzungsprozesses strenger geregelt. Insbesondere ist eine umfassende und transparente Offenlegung der Rechtmäßigkeit, des Umfangs und des Projektverlaufs erforderlich.

Rücknahme von „landumschließenden“ Projekten

Gemäß dem Bodengesetz von 2024 wird Projektinvestoren, die ein Grundstück nicht in Gebrauch nehmen oder bei der Landnutzung im Vergleich zum im Investitionsprojekt angegebenen Zeitplan im Rückstand sind, eine Verlängerung der Landnutzung um höchstens 24 Monate gewährt und sie müssen dem Staat einen zusätzlichen Geldbetrag zahlen, der der Landnutzungsgebühr und der Landmiete für den verlängerten Zeitraum entspricht.

Wenn der Investor das Grundstück nach Ablauf der verlängerten Frist nicht in Gebrauch genommen hat, wird der Staat das Grundstück ohne Entschädigung für das Grundstück, die mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte und die verbleibenden Investitionskosten auf dem Grundstück zurückfordern.

Nach Expertenanalyse wird es mit den neuen gesetzlichen Regelungen zu einem strengeren „Screening“ für Immobilieninvestoren kommen; Kleine Unternehmen mit begrenzten finanziellen Mitteln sowie opportunistischen und unprofessionellen Geschäftspraktiken werden aus dem Spiel genommen.

Die Situation, „grünen Reis“ zu Profitzwecken zu verkaufen, wird nicht länger bestehen. Denn erst wenn Unternehmen ihre Verpflichtungen gegenüber dem Staat vollständig erfüllt und die Infrastrukturauflagen wie vorgeschrieben erfüllt haben, können sie Projektverkäufe starten.

Das überarbeitete Gesetz über das Immobiliengeschäft verbietet auch Amateur-Immobilienmaklern und Freiberuflern (lange als Grundstücksmakler bekannt). Verhindern Sie, dass auch Bauarbeiter und Gemüseverkäufer mit Land „handeln“. oder Immobilienmakler breiten sich schon seit langem vom Land in die Stadt aus.

Urbanes Denken

Ab dem 1. August 2024 wird der Staat keine Lizenzen mehr für Grundstücksaufteilungs- und -verkaufsprojekte in Stadt- und Gemeindebezirken erteilen. Investoren in Grundstücksprojekte sind gezwungen, sich auf ländliche Gebiete am Rande von Städten und Märkten zu konzentrieren.

Angesichts der erheblichen Einschränkungen des Baulandes und der strengeren gesetzlichen Auflagen für Immobilienprojekte prognostizieren Analysten, dass die Grundstückspreise in naher Zukunft steigen werden, was zu Nachteilen für Menschen mit niedrigem Einkommen führen wird, die einen echten Bedarf an Bauland haben.

Insbesondere wenn die Politik, „Menschen, die viele Häuser und Grundstücke besitzen, diese aber nicht effektiv nutzen“, wie in der Resolution 18 des 13. Zentralen Exekutivkomitees vorgesehen, hohe Steuern aufzuerlegen, nicht gesetzlich institutionalisiert ist, wird die Grundstücksspekulation für viele Menschen wahrscheinlich auch weiterhin attraktiv bleiben.

Quang Nam hat in der jüngsten Vergangenheit unter den schwerwiegenden Folgen der ungezügelten Stadtentwicklung gelitten und wird sicherlich noch viele wertvolle Lehren daraus ziehen.

Das offensichtlichste davon ist die weit verbreitete Verwüstung, die in vielen städtischen Gebieten trotz vollständiger Infrastruktur fortbesteht. ist die Situation, in der die meisten Menschen Grundstücke in Projekten hauptsächlich aus geschäftlichen Spekulationszwecken kaufen; ist der Verlust von Land, das von der Bevölkerung für die Produktion genutzt werden kann, während Projekte viele Jahre lang aufgegeben werden und verfallen; ist eine soziale Geschichte über viele Haushalte und Einzelpersonen, die sehr frustriert sind, weil sie sich niederlassen und Karriere machen wollen, der Grundstückspreis aber zu unerschwinglich ist …

Urbanisierung und Stadtentwicklung sind unvermeidliche Trends. Doch wie und in welche Richtung und mit welchem ​​Fahrplan die jeweilige Entwicklungsphase erfolgen soll, ist ein Problem, das jeder Ort berücksichtigen muss, um die Landressourcen im Sinne der Parteiorientierung möglichst effektiv zu nutzen und soziale Probleme harmonisch zu lösen.

Beachten Sie, dass in der Liste der Investitionsanziehungsprojekte und Investitionsanziehungsprioritäten von Quang Nam im Zeitraum 2024 – 2025 (Beschluss Nr. 1221-QD/UBND vom 21. Mai 2024 des Volkskomitees der Provinz) von 233 Projekten in den Ortschaften bis zu 40 Projekte aufgeführt sind, die Investitionen in die Stadtentwicklung anziehen, meist in Form von Marktgebieten und städtischen Wohngebieten (Grundstücksgeschäft).

Es ist schwierig zu bestimmen, wie viele oder wie wenige Projekte wirklich notwendig und dringend sind, wer die Zielgruppe ist (Spekulanten oder der Wohnungsbedarf der Anwohner), einschließlich der Input-Output-Probleme des Projekts. Aber sicherlich handelt es sich dabei um Fragen, die nicht ignoriert werden können, wenn die Kommunen in der Provinz sich dessen nur allzu bewusst sind und den Preis für Parzellierungs- und Landverkaufsprojekte zahlen mussten.

Eine weitere bemerkenswerte Prognose von Experten nach dem Inkrafttreten der drei oben genannten Gesetze zum Thema Grundstücke ist, dass Industrieimmobilien in der kommenden Zeit stark in- und ausländische Investoren anziehen werden.

Die Planungen der Provinz Quang Nam sehen vor, von heute bis 2030 über 10.000 Hektar Industrieparkfläche zu erschließen. Die Praxis hat gezeigt, dass Industrieflächen die höchste Effizienz fördern, Gewinne generieren und den größten Beitrag zur lokalen sozioökonomischen Entwicklung leisten.

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Lektion 3: Wenn landwirtschaftliche Flächen „aufgelöst“ werden

Quelle: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html