Spätere Projekte und spätere Umsätze nehmen zu
In den letzten Tagen haben einige Immobilienmakler der Phu My Hung Company Kunden zu dem Projekt The Aurora eingeladen, dessen offizieller Verkauf voraussichtlich im Dezember 2023 beginnen wird. Der Einleitung zufolge befindet sich das Projekt an der Vorderseite der Nguyen Luong Bang Street (Bezirk 7, Ho-Chi-Minh-Stadt), gegenüber dem Hung-Phuc-Projekt und in der Nähe des neu übergebenen Apartmentgebäudes The Antonia. Der erwartete Preis liegt bei 90 – 100 Millionen VND/m2, einschließlich 10 % Mehrwertsteuer und 2 % Wartungsgebühr. Erwähnenswert ist, dass im Rahmen des Antonia-Projekts, in das ebenfalls die Phu My Hung Company investiert hat, gerade Wohnungen ähnlicher Qualität und in derselben Lage übergeben wurden, der Verkaufspreis jedoch nur 75 Millionen VND/m2 beträgt.
Als wir einen Makler namens Quyen kontaktierten, wurde uns Folgendes mitgeteilt: „Dies ist der Verkaufspreis für die nächsten zwei Jahre. Jetzt finden Sie ihn hoch, aber in zwei Jahren, wenn das Haus übergeben wird, werden Sie ihn sehr günstig finden. Wie zuvor wurde das Antonia-Projekt für 75 Millionen VND/m2 verkauft, alle sagten, das sei hoch. Derzeit hat dieses Projekt noch einige Wohnungen, die der Investor für etwa 80 Millionen VND/m2 verkauft. Dieser Preis im Vergleich zum benachbarten Aurora-Projekt, das für 100 Millionen VND/m2 verkauft wird, zeigt allen, dass das Antonia günstig ist. Aber der Preis von 90 - 100 Millionen VND/m2 ist nur der erwartete Preis. Erst am 2. Dezember, wenn das Musterhaus eröffnet wird, wird es den genauen Preis für jede Wohnung geben.“
West Gate Apartment (HCMC) hat die Häuser übergeben, daher ist der Preis im Vergleich zu früheren Verkäufen gestiegen.
Nicht nur bei neuen Projekten, auch bei Projekten, die in den nächsten Phasen zum Verkauf angeboten werden, steigen die Preise im Vergleich zu früher. Wie beim Apartmentgebäude Paris Hoang Kim (Thu Duc City) hat der Investor in der ersten Phase einen Verkauf für etwa 65 Millionen VND/m2 eröffnet. Doch vor Kurzem, als das Haus fertiggestellt und übergeben wurde, eröffnete der Investor den endgültigen Verkauf zu einem Preis von bis zu 85 Millionen VND/m2, ohne Mehrwertsteuer. Laut Herrn Doan Chi Thanh, Vertriebsleiter der Khoi Thanh Construction and Housing Trading Company Limited (Projektinvestor), erfolgte der erste Verkauf Ende 2019, als sich das Projekt im Bau befand. Das Projekt wird bis Mitte 2023 abgeschlossen sein. Nach etwa 4 Jahren ist der Preis also um etwa 25 % gestiegen, was einer Steigerung von etwa 6 % pro Jahr entspricht.
Ein weiteres Projekt ist West Gate im Bezirk Binh Chanh (HCMC) der An Gia Company, die derzeit die letzten Wohnungen mit Grundmöblierung zu einem Quadratmeterpreis von etwa 45 bis 47 Millionen VND verkauft. Kunden müssen beim Einzug lediglich 10 % bezahlen. Unterdessen lag der Verkaufspreis dieses Projekts Anfang 2020 bei etwa 40 – 41 Millionen VND/m2. Makler geben zu, dass der Anleger den Preis bei jeder Verkaufseröffnung ein wenig erhöhen wird. Nachdem im Rahmen des Projekts die Häuser übergeben wurden und viele Bewohner eingezogen sind, ist auch der Preis im Vergleich zur Eröffnungsverkaufsphase gestiegen.
Daten zahlreicher Marktforschungsinstitute zeigen zudem, dass die Preise im Wohnungssegment weiterhin steigen. In Hanoi sind laut Savills die Preise für Erstwohnungen im 19. Quartal in Folge gestiegen und liegen 77 % höher als im ersten Quartal 2019. Konkret erreichte der Primärpreis in diesem Quartal 52 Millionen VND/m2, was einem Anstieg von 2 % gegenüber dem Vorquartal und 13 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Auch die Sekundärverkaufspreise stiegen im Quartalsvergleich um 2 % und erreichten 36 Millionen VND/m2. In einem Bericht von Cushman & Wakefield in Ho-Chi-Minh-Stadt hieß es, dass Investoren dazu neigen, die Preise stabil zu halten, um die Nachfrage auf dem Markt anzukurbeln. Die durchschnittlichen Primärpreise blieben im dritten Quartal gegenüber dem Vorquartal nahezu unverändert, lagen jedoch im Jahresvergleich um 15 % höher. In einem Immobilienmarktbericht für das dritte Quartal 2023 von Batdongsan.com.vn heißt es, dass im langen Zeitraum von 2015 bis heute der Preissteigerungsindex für Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt die Wachstumsrate des Einkommens der Bevölkerung übertroffen hat. Nach 8 Jahren stiegen die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi um 82 % bzw. 56 %. Während das Einkommen der Menschen in städtischen Gebieten nur um 39 % stieg.
Aufgrund mangelnder Versorgung
Herr Doan Ngoc, Generaldirektor der PropertyX Company, erläuterte, dass der Grund dafür, dass die Wohnungspreise trotz der trüben Immobilienmarktlage weiterhin steigen, darin liegt, dass alle Inputkosten steigen. Die Kosten für den Grundstückserwerb, die Kosten für die Grundstücksnutzung, die Baumaterialien, die Arbeitskräfte und die Kapitalkosten steigen alle an. Die Einrichtung eines Fonds für sauberes Land und die Erledigung der rechtlichen Verfahren zur Umsetzung des Projekts können drei, wenn nicht sogar fünf bis sieben Jahre dauern.
Wenn das Unternehmen während dieser Zeit Kapital leihen muss, können sich die Kosten verdoppeln. Darüber hinaus ist der Aufbau eines Projekts schwierig, der Verkauf ist sogar noch schwieriger. Nicht jedes Bauwerk kann sofort zu 100 % verkauft und das Geld eingenommen werden, sondern es dauert auch mehrere Jahre, bis das Geld eingesammelt ist, was der Bauzeit des Bauwerks entspricht oder sogar noch länger. Während dieser Zeit sind die Unternehmen auch zahlreichen Risiken ausgesetzt und müssen daher zusätzliche finanzielle Kosten tragen, was mit jeder Phase der Verkaufseröffnung zu höheren Preisen führt. Wenn Sie nicht alles verkaufen können und über große Lagerbestände verfügen, leidet Ihr Geschäft noch mehr.
Laut Herrn Doan Ngoc werden derzeit alle neuen Immobilienprojekte bei der Freigabe zum Verkauf zu einem künftigen Preis angeboten, der immer höher ist als der Preis von Projekten im gleichen Segment und am gleichen Standort. Der Grund hierfür liegt darin, dass bei neuen Projekten die Rückzahlung über einen längeren Zeitraum erfolgt und die Kunden so ihre Ersparnisse für die Ratenzahlung nutzen können, ohne Geld bei der Bank leihen zu müssen. Das neue Projekt soll schöner und moderner werden. Wie bei Neu- und Altautos ist das gleiche Automodell in der verbesserten Version immer teurer als die alte Version. Das neue Projekt wird stark beworben. Dies beeinflusst das Kaufverhalten der Kunden trotz höherer Preise.
Auch Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbandes von Ho-Chi-Minh-Stadt, räumte ein: „Die Immobilienpreise steigen seit 2017 kontinuierlich an und sind immer noch „hoch“ und jenseits der finanziellen Leistungsfähigkeit von Mittelverdienern, Stadtbewohnern mit niedrigem Einkommen, Beamten, Staatsbediensteten, Militäroffizieren, Arbeitern und Einwanderern.“ Der Grund für den anhaltenden Anstieg der Wohnungspreise liegt darin, dass das Angebot sinkt. Daher ist jedes Unternehmen, das zu diesem Zeitpunkt Waren zu verkaufen hat, der „König“, der den Markt beherrscht, „allein auf dem Markt“ ist und daher auch seine Preise aufrecht erhalten kann.
Ein weiterer Grund liegt darin, dass den Anlegern der Cashflow fehlt und sie um jeden Preis verkaufen sollten, sie jedoch die Mentalität haben, hohe Preise „zu verankern“, um den Umsatz zu steigern. Erst wenn es unerträglich wird, wird der Preis gesenkt. Ein weiterer Grund liegt darin, dass die Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere nach dem Segment, das den tatsächlichen Bedürfnissen der Gesellschaft entspricht, derzeit noch sehr groß ist, sodass jedes Unternehmen, das derzeit ein Projekt zum Verkauf anbietet, nach wie vor alle Ressourcen einsetzt, um die Preise in die Höhe zu treiben.
„Ich empfehle Unternehmen nach wie vor, Projekte und Produkte mit einem Preisnachlass zu verkaufen, sogar die Gewinnschwelle zu erreichen und Geld zu verlieren, um Cashflow und Liquidität zu haben. Unsere Großeltern haben uns beigebracht, dass es in schwierigen Geschäftssituationen besser ist, mit Verlust zu verkaufen, als mit Gewinn zu leihen. Denn wenn Sie bei einer Bank leihen, beträgt der Zinssatz bis zu 15 %/Jahr, und wenn Sie von außerhalb leihen, beträgt er bis zu 30-40 %/Jahr. Die Unternehmen erwarten immer noch eine allmähliche Verbesserung des Marktes, also halten sie die Preise hoch und warten, bis sich der Markt erholt. Daher ist es notwendig, rechtliche Hindernisse für etwa 1.000 Immobilienprojekte im ganzen Land zu beseitigen, um das Angebot zu erhöhen. Die Unternehmen sind bestrebt, Wohnprodukte umzustrukturieren und an die tatsächliche Nachfrage anzupassen, die Wohnungspreise auf ein vernünftiges Niveau zu senken und dem Immobilienmarkt die Aussicht zu geben, sich ab der zweiten Hälfte des Jahres 2024 wieder zu erholen und zu wachsen“, teilte Herr Chau mit.
In einem aktuellen Bericht über den Immobilienmarkt kam Herr Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), zu dem Schluss, dass trotz der negativen Auswirkungen des Marktes im vergangenen Jahr das Interesse an Wohnungen weiterhin ungebrochen sei. Allein im dritten Quartal zeigte die Nachfrage in diesem Segment Anzeichen einer Erholung, da die Zahl der Käufe um 1 % und die der Mieten um 6 % im Vergleich zum Vorquartal zunahm. Darunter sind Wohnungen im Preisbereich zwischen 2 und 4 Milliarden VND am gefragtesten. Sowohl die Wohnungspreise auf dem Primärmarkt in Hanoi als auch in Ho-Chi-Minh-Stadt stiegen. In Hanoi stieg der Durchschnittspreis im Quartalsvergleich um fast 7 % und im Jahresvergleich um 14 % und erreichte fast 51 Millionen VND/m2. Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt stiegen die Zweitverkaufspreise im Vergleich zum Vorquartal um 3 % und erreichten 45 Millionen VND/m2.
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