So schwierig wie der Besitz eines Hauses in Hanoi, Hai Phong korrigiert Landauktionen, der Markt beginnt einen neuen Zyklus und prognostiziert das „herrschende“ Segment

Für die Menschen wird es in Hanoi zunehmend schwieriger, Wohnraum zu finden, 2025 beginnt ein neuer Zyklus, Hai Phong korrigiert Auktionen für Landnutzungsrechte … das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Die Immobilienpreise in Vietnam steigen weltweit am stärksten an, was dazu führt, dass es für die Menschen immer schwieriger wird, ein Haus zu kaufen. (Foto: Linh An)

Der Zugang zu Wohnraum wird für die Menschen immer schwieriger.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, sagte, dass die Steigerungsrate der Immobilienpreise in Vietnam zu den höchsten der Welt gehöre, was zur Folge habe, dass es für die Menschen immer schwieriger werde, ein Haus zu kaufen.

Dementsprechend stiegen die Immobilienpreise in Vietnam zwischen 2019 und 2024 innerhalb von fünf Jahren um 59 %. Dieser Anstieg ist viel höher als in Industrieländern wie den USA (54 %), Australien (49 %), Japan (41 %), Singapur (37 %) usw.

Aufgrund der oben genannten Erhöhung sagte Herr Quoc Anh, dass die Menschen in Hanoi, wenn man davon ausgeht, dass ihr gesamtes Einkommen für den Kauf eines Hauses verwendet wird, 169 Jahre lang arbeiten müssten, um ein Haus mit Straßenfront zu kaufen, dessen durchschnittlicher Verkaufspreis 22,8 Milliarden VND pro Haus beträgt; Es dauert 132 Jahre, ein Privathaus zu kaufen, wobei der durchschnittliche Verkaufspreis eines Privathauses derzeit bei etwa 6,3 Milliarden VND/Einheit liegt. Bei einem aktuellen Durchschnittspreis von 3,1 Milliarden VND/Einheit für eine Wohnung benötigen die Menschen noch 23 Jahre.

Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen außerdem, dass das empfohlene Mindesteinkommen für den Kauf eines durchschnittlich teuren Hauses in Hanoi etwa 2,3 bis 10 Mal höher ist als das durchschnittliche Haushaltseinkommen in Hanoi.

Konkret belief sich das durchschnittliche Monatseinkommen der Arbeitnehmer in Hanoi im dritten Quartal 2024 nach Angaben des Allgemeinen Statistikamts auf 10,7 Millionen VND/Monat. Bei einem Haushalt mit 4 Personen, von denen 2 im erwerbsfähigen Alter sind, beträgt das gesamte Haushaltseinkommen etwa 21,4 Millionen VND/Monat.

Der durchschnittliche Erstwohnungspreis wird im Jahr 2024 70 Millionen VND/m2 erreichen, bei neu eröffneten Projekten beginnen die Preise bei 60 Millionen VND/m2. Um eine Wohnung in Hanoi kaufen zu können, benötigen Käufer ein Mindesteinkommen zwischen 45 Millionen und 210 Millionen VND/Monat, je nach Gegend.

Die erhebliche Lücke zwischen dem tatsächlichen Durchschnittseinkommen und den Immobilienpreisen macht den Erwerb eines Eigenheims in Hanoi heute für die große Mehrheit der Haushalte mit durchschnittlichem oder sogar gutem Einkommen nicht nur zu einer Herausforderung, sondern auch unmöglich. In zentralen Bezirken wie Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, Hai Ba Trung oder Tay Ho beträgt die Lücke zwischen dem zur Zahlung einer Hypothek erforderlichen Mindestjahresgehalt und dem durchschnittlichen Haushaltseinkommen einen zehnstelligen Betrag. In Vororten wie Ha Dong, Bac Tu Liem oder Long Bien sind die Preise zwar günstiger, sie eignen sich jedoch nur für Einzelpersonen und Haushalte mit einem Einkommen zwischen 40 und 60 Millionen pro Monat.

Die Berechnung basiert auf dem durchschnittlichen Hauspreis in jedem Bezirk und geht davon aus, dass der Käufer 70 % des Hauswerts zu einem durchschnittlichen Zinssatz von 8 %/Jahr für 20 Jahre von der Bank leihen kann. Gemäß den Finanzgrundsätzen sollte die gesamte monatliche Rate 40 % des Einkommens nicht übersteigen. Dann ist das empfohlene Mindesteinkommen für den Kauf eines durchschnittlich teuren Hauses in Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem und Gia Lam etwa zwei- bis dreimal höher als das durchschnittliche Haushaltseinkommen der Arbeiter in Hanoi.

In den Bezirken Hoan Kiem, Ba Dinh, Hai Ba Trung, Dong Da oder Tay Ho liegt das erforderliche Mindesteinkommen jeweils über 1 Milliarde VND/Jahr, was einem Unterschied von etwa dem 3,7- bis 8-fachen entspricht. In den Bezirken Cau Giay und Thanh Xuan beträgt der Unterschied das 3- bis 3,5-fache.

Herr Le Bao Long, Marketingdirektor von Batdongsan.com.vn, sagte, dass aufgrund des starken Anstiegs der Immobilienpreise 84 % der Käufer immer noch Geld leihen müssen. Haushalte mit einem Gesamteinkommen von weniger als 40 Millionen VND/Monat weisen mit 69 % die höchste Kreditquote auf. Für Haushalte mit einem Gesamteinkommen von 41–70 Millionen VND/Monat beträgt der Kreditzins 18 %, für Haushalte mit einem Gesamteinkommen von 71–100 Millionen VND/Monat 9 %. Für einen Haushalt mit einem Gesamteinkommen von über 100 Millionen VND/Monat beträgt der Kreditzins nur 4 %.

Laut Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vereinigung der vietnamesischen Immobilienmakler, wird die Gruppe der Kreditnehmer jedoch mit vielen unvorhersehbaren Ereignissen konfrontiert sein, beispielsweise mit einem wirtschaftlichen Abschwung, der das Einkommen der Eigenheimkäufer verringern, ihre Zahlungsfähigkeit mindern oder den Druck zur Schuldentilgung erhöhen kann. Die Zinssätze der Banken sind nicht festgelegt und in bestimmten Phasen werden die Hypothekendarlehen durch Zinsanpassungen teurer, was die Rückzahlung unmöglich machen kann. Andere wiederum entscheiden sich fürs Abwarten oder mieten ein Haus, um finanziell flexibler zu sein. Darüber hinaus senken viele Kunden auch ihre Ansprüche bei der Haussuche, um schon bald eine eigene Wohnung zu besitzen.

Städtische Grundstücke in Provinzmärkten werden die Oberhand gewinnen

Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, sagte, dass nach einer langen Phase der Marktkrise ein Prozess zur Neuausrichtung des Cashflows und des Investitionsmarkts für gestrandete Investoren stattgefunden habe. In den letzten zwei Jahren ist viel Geld in die Hauptstadt geflossen, insbesondere in das Wohnungssegment, da dieser Markt und dieses Segment den tatsächlichen Bedürfnissen entsprechen – einem enormen und allgegenwärtigen Kapitalbedarf des Hanoi-Marktes. Ein Markt mit einer großen Konzentration von Investoren hat die Immobilienpreise in Hanoi schnell und stark in die Höhe getrieben und damit eine gewisse Spannung auf die Märkte der umliegenden Provinzen übertragen, was diesen Provinzen dabei half, erste Anzeichen einer Erholung zu zeigen.

Derzeit sind die Immobilienpreise in Hanoi zu hoch, was allmählich einem ähnlichen Entwicklungstempo in den umliegenden Provinzen Platz macht, die ebenfalls ein ähnliches Entwicklungstempo aufweisen. Diesem Trend folgend wird es im Jahr 2025 auf dem Immobilienmarkt im Norden, typischerweise in Hanoi, nicht zu einem so starken Preisanstieg kommen wie im Jahr 2024. Insbesondere angesichts der hohen Immobilienpreise werden die Menschen dazu neigen, nicht mehr überstürzt ein Haus zu kaufen, sondern auf das Mieten umsteigen und das für den Hauskauf vorgesehene Geld in der Provinz oder auf dem Land investieren.

Auf den Provinzmärkten wird das städtische Grundstückssegment dominieren, insbesondere Grundstücke mit vollständigen Rechtsdokumenten werden stärker nachgefragt sein. Käufer werden Grundstücke und niedrige Gebäude in der Nähe von Industrieparks und Wirtschaftszentren wie Bac Ninh, Bac Giang oder Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong und Quang Ninh wählen. Gemeinsam ist diesen Provinzen, dass sie eine relativ starke wirtschaftliche Entwicklung aufweisen, an wichtigen Verkehrswegen der Hauptstadt liegen und über ein lebendiges Industriegebiet und eine starke Tourismusbasis verfügen.

Generell ist 2025 das Jahr, in dem ein neuer Immobilienzyklus beginnt. Anstatt in die Masse zu investieren, der Marktwelle zu folgen oder einem bestimmten „heißen“ Segment zu folgen, müssen Anleger einen Markt wählen, der eng mit der wirtschaftlichen und infrastrukturellen Entwicklung verknüpft ist. Im Jahr 2025 werden wir Zeuge des Aufstiegs der Provinzmärkte am Stadtrand von Hanoi. Anleger werden nach Produkten von seriösen Anlegern mit vollständigen Rechtsdokumenten suchen. Als nächstes müssen Sie ein Produkt auswählen, das zu Ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit passt, und dürfen nicht zu viel Fremdkapital einsetzen.

Hai Phong: Korrektur der Auktionsarbeiten für Landnutzungsrechte

Der Vorsitzende des Volkskomitees der Stadt Hai Phong hat soeben Anweisungen herausgegeben und die zuständigen Abteilungen, Zweigstellen und Einheiten aufgefordert, die Versteigerung der Landnutzungsrechte in dem Gebiet zu korrigieren.

Konkret beauftragte der Vorsitzende des Volkskomitees der Stadt Hai Phong das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und die Volkskomitees der Bezirke mit der Organisation der öffentlichen Bekanntmachung der Planung, der Flächennutzungspläne, der Bauplanung und der Stadtplanung des Gebiets, in dem die Versteigerungen der Landnutzungsrechte stattfinden, sowie der angrenzenden Gebiete. Ergreifen Sie Maßnahmen, um sicherzustellen, dass das Angebot an Wohnimmobilien und Grundstücken der Zugänglichkeit und Zahlungsfähigkeit der Mehrheit der bedürftigen Menschen entspricht, und überwinden Sie so das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.

Vor der Festlegung des Startpreises gemäß der Grundstückspreisliste für die Versteigerung von Landnutzungsrechten ist es erforderlich, den entsprechenden Grundstückspreis in der Grundstückspreisliste im Gebiet und am Ort der Versteigerung gemäß den Vorschriften zu überprüfen, anzupassen und zu ergänzen. Die Ausrichtung der Erstellung des Auktionsplans für Landnutzungsrechte muss streng und wissenschaftlich sein und von den Behörden kontrolliert werden. Es muss vermieden werden, dass die Auktion zum persönlichen Vorteil ausgenutzt wird und dadurch großes Marktchaos entsteht.

Das Bezirksvolkskomitee sowie die Abteilungen, Behörden und relevanten Organisationen sollen den Bedarf an lokalem Land prüfen und den Bau der Infrastruktur für Grundstücke planen und investieren, für die voraussichtlich Landnutzungsrechte versteigert werden. Gleichzeitig sollte über die Bereitstellung geeigneter Landfonds nachgedacht werden, um die Zuteilung von Umsiedlungsland und die Landzuteilung ohne Versteigerung von Landnutzungsrechten für bestimmte Subjekte durchzuführen. Förderung der Anwendung von Informationstechnologie und digitaler Transformation bei der Organisation von Auktionen für Landnutzungsrechte, um Öffentlichkeit und Transparenz zu gewährleisten; Seien Sie gegenüber dem Gesetz und dem Volkskomitee der Stadt verantwortlich, wenn es um die Organisation und Durchführung von Auktionen für Landnutzungsrechte geht, um Öffentlichkeit, Transparenz, Objektivität und den Schutz der Interessen des Staates sowie der Rechte und Interessen der beteiligten Parteien zu gewährleisten.

Fordern Sie das Justizministerium auf, die Immobilienauktionsorganisationen anzuweisen, auf der Grundlage der geltenden gesetzlichen Bestimmungen geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um die Informationen zur Auktionsteilnahmehistorie streng zu verwalten und Fälle mit ungewöhnlichen Anzeichen bei Auktionen umgehend zu erkennen, wie etwa: eine Person oder eine Gruppe von Personen meldet sich für die Abgabe von Geboten auf mehrere Grundstücke im selben Auktionsgebiet an, Auktionsteilnehmer bieten ungewöhnlich hohe Gebote ab oder gewinnen hohe Gebote, verzichten aber auf die Hinterlegung von Anzahlungen. Melden Sie dies den Immobilieneigentümern und den zuständigen Behörden, damit diese geeignete Maßnahmen ergreifen können.

Die Polizei der Stadt Haiphong erfasst die Situation proaktiv, erkennt, untersucht und geht streng nach dem Gesetz gegen Organisationen und Einzelpersonen vor, die bei der Versteigerung von Landnutzungsrechten in einem solchen Ausmaß gegen die Vorschriften verstoßen, dass sie wegen strafrechtlicher Verantwortlichkeit strafrechtlich verfolgt werden müssen.

Hung Yen versteigerte erfolgreich 273 Grundstücke

Die Lac Viet Joint Stock Auction Company gab bekannt, dass das Unternehmen am 9. Februar erfolgreich das Nutzungsrecht für 273 Grundstücke im nördlichen Wohngebiet des Bezirkssport-, Kultur- und Wohnkomplexes in der Stadt An Thi in der Provinz Hung Yen versteigert habe.

Frau Do Thi Hong Hanh, Vorstandsvorsitzende der Lac Viet Joint Stock Auction Company, sagte, dass bei der Einheit mehr als 4.000 Auktionsanträge eingegangen seien. Der Auktionstag zog fast 2.000 Besucher an.

273 versteigerte Grundstücke haben eine Gesamtfläche von 30.571,9 m² und einen Gesamtstartpreis von 645,747 Milliarden VND.

Die Grundstücke haben eine Fläche von 90–295,2 m²/Grundstück. Anfangspreis 19,2–31,2 Millionen VND/m2; entspricht jedem Los mit einem Startpreis von über 1,7 Milliarden bis über 7,8 Milliarden VND. Auktionsform durch direkte geheime Abstimmung in einer Runde bei der Auktion; Aufwärtsgebotsmethode

Die Auktionsergebnisse zeigten, dass das Gesamtgebot mehr als 1.503,3 Milliarden VND betrug, was einer Differenz von 857,631 Milliarden VND und einem Anstieg von 232,81 % entspricht.

Dabei beträgt der höchste Auktionspreis 120 Millionen VND/m2 und der niedrigste 36 Millionen VND/m2.

Den höchsten Zuschlagspreis erzielte laut Auktionsveranstalter das Eckgrundstück mit der besten Lage und einer Fläche von über 200 Quadratmetern.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html