Herausforderungen bleiben bestehen

Herausforderungen werden weiterhin erkannt

Im vierten Quartal 2023 verzeichnete der Wohnungsmarkt in Hanoi sowohl im Flachbau- als auch im Apartmentsegment das niedrigste Neuangebot der letzten zehn Jahre.

Für das Wohnungssegment zeigt der Marktbericht von Savills Vietnam, dass das Angebot im vierten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal um 52 % gestiegen, im Vergleich zum Vorjahr jedoch um 1 % auf 2.876 Einheiten gesunken ist. Das Primärangebot erreichte 11.911 Einheiten, ein Rückgang von 40 % gegenüber dem Vorquartal und 41 % gegenüber dem Vorjahr. Allerdings belief sich das im Quartal verzeichnete Neuangebot lediglich auf 10.403 Einheiten, wobei die Klasse B 84 % des Angebots ausmachte. Im Flachbausegment wird das gesamte Neuangebot im Jahr 2023 272 Einheiten erreichen, was einem Rückgang von 82 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das neue Angebot umfasst 87 Einheiten, darunter 58 Einheiten aus dem neuen Solasta Mansion-Projekt in Ha Dong und 29 Einheiten aus dem bestehenden An Lac Green Symphony-Projekt in Hoai Duc. Das Primärangebot erreichte 710 Einheiten aus 16 Projekten, ein Rückgang von 2 % gegenüber dem Vorquartal und 23 % gegenüber dem Vorjahr. Mit einem Marktanteil von 44 % sind Reihenhäuser das Hauptprodukt.

Die beliebte Preisspanne beider Segmente bleibt hoch. Davon entfielen 63 % des Neuangebots auf Wohnungen mit Preisen zwischen 51 und 70 Millionen VND/m2, ein Anstieg von 24 % im Vergleich zum Vorjahr. Wohnungen in dieser Preisklasse machten 49 % der verkauften Einheiten aus, ein Anstieg von 21 % im Vergleich zum Vorjahr. Wohnungen mit einem Preis von über 4 Milliarden VND machten 42 % der im Jahr 2023 verkauften Einheiten aus, gegenüber 3 % im Jahr 2019. Wohnungen mit einem Preis zwischen 2 und 4 Milliarden VND machten 55 % des Marktanteils aus. Nur 3 % der Wohnungen haben einen Verkaufspreis von unter 2 Milliarden VND.

Aufgrund des begrenzten Angebots steigt der durchschnittliche Primärverkaufspreis auf dem gesamten Markt weiter an (Foto: Soziales Netzwerk)

Hinzu kommt, dass die Preise zwar von den meisten Bauträgern nicht geändert wurden, der teure Bestand an niedrigen Gebäuden jedoch zu einem Anstieg der Primärpreise führte. So stiegen beispielsweise die Preise für Primärvillen im Vergleich zum Vorquartal um 55 % auf 160 Millionen VND/m2 Grundstück, hauptsächlich aufgrund des günstigen Angebots in Me Linh, das im dritten Quartal 2023 verkauft wurde. Die Preise in angrenzenden Gebieten stiegen im Vergleich zum Vorquartal um 3 % auf 194 Millionen VND/m2 Grundstück. Auch die Ladenpreise stiegen vierteljährlich um 3 % auf 328 Millionen VND/m2 Grundstück.

Frau Do Thu Hang, Senior Director, Research & Consulting bei Savills Hanoi, erklärt: „Im Wohnungssegment steigen die Preise aufgrund gestiegener Grundstücks- und Baukosten, der ausgebauten Infrastruktur und der verbesserten Qualität weiter an. Das Angebot ist weiterhin begrenzt, was zu einem weiteren Anstieg des durchschnittlichen Verkaufspreises im gesamten Markt führt.“

Die Zahl der im vierten Quartal 2023 verkauften Wohnungen erreichte 3.045 Einheiten, ein Anstieg von 45 % gegenüber dem Vorquartal und 5 % gegenüber dem Vorjahr. Die Absorptionsrate des neuen Angebots beträgt 46 %. Gleichzeitig verzeichnete das Flachbausegment das niedrigste Transaktionsvolumen seit vielen Jahren. Das Transaktionsvolumen im vierten Quartal 2023 ging im Vergleich zum Vorquartal um 37 % und im Vergleich zum Vorjahr um 67 % zurück. Die Absorptionsrate lag im Quartal bei lediglich 9 %, was einem Rückgang von 5 Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal und 12 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr entspricht. Im Jahr 2023 wurden nur 359 Einheiten verkauft, der niedrigste Wert seit 2014. Die Gesamtzahl der Transaktionen im Bereich niedriger Gebäude ging im Vergleich zum Vorjahr um 76 % zurück und die Absorptionsrate erreichte im Jahr 2023 lediglich 36 %, was einem Rückgang von 31 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Angesichts der niedrigen Absorptionsrate analysierte Frau Hang: „Die Kaufentscheidungen sind weiterhin problematisch. Tatsächlich entfallen die im ersten Quartal 2023 verkauften Wohnungen hauptsächlich auf Projekte, deren Investoren seriös sind, rechtliche Garantien bieten und ihren finanziellen Verpflichtungen nachgekommen sind. Daher haben Käufer trotz der Unterstützung durch Bankkreditzinsen für den tatsächlichen Wohnbedarf gewisse rechtliche Bedenken. Banken befürchten zudem, dass Investoren ihren rechtlichen Verpflichtungen gegenüber dem Projekt nicht nachkommen und Kreditanträge nicht abschließen. Dies beeinflusst die Kaufentscheidungen und die Anzahl der verkauften Wohnungen und erklärt, warum die Absorptionsrate trotz gesunkener Kreditzinsen immer noch niedrig ist.“

Welche Möglichkeiten gibt es für Immobilienkäufer mit echtem Wohnbedarf?

Laut Frau Hang liegen angesichts des begrenzten Angebots und der hohen Primärpreise für Menschen mit echtem Wohnungsbedarf möglicherweise Chancen auf dem Sekundärmarkt. Der Zweitmarkt bietet den Vorteil, dass der Kauf mehr Optionen, günstigere Preise und mehr Rechtssicherheit bietet. Beispielsweise ist der Preis für Zweitwohnungsvillen pro Quadratmeter Grundstück 7 % niedriger als der durchschnittliche Erstwohnungspreis, Zweitwohnungsreihenhäuser sind 24 % günstiger als Erstwohnungsprodukte und Zweitwohnungsreihenhäuser für gewerbliche Zwecke sind 40 % günstiger als die Erstwohnungspreise auf dem Markt.

Frau Do Thu Hang, Senior Director, Research & Consulting, Savills Hanoi

Gleichzeitig können Eigenheimkäufer mit einem neuen Angebot durch die Entwicklung der Infrastruktur rechnen. Infrastrukturinvestitionsprojekte wie die Ringstraßen 3, 5 und 4 werden den Wohnungsmarkt von Hanoi erweitern und zielen darauf ab, die Nachfrage auf die Innenstadt und die zentralen Gebiete zu verlagern. Eine ausgebaute Infrastruktur wird die Nachfrage nach Wohnraum in benachbarten Provinzen und Gebieten mit angemessenen Preisen und größeren Grundstücksfonds steigern.

Laut Savills‘ Bericht sei dies auch ein positiver Punkt für das Angebot, da Wohnimmobilien in abgelegenen Gebieten und benachbarten Provinzen zunehmend dazu beitragen würden, den Wohnungsbedarf Hanois zu decken. Dementsprechend werden im Jahr 2024 12.100 neue Wohnungen auf dem Markt entstehen, wobei 87 % des Marktanteils in den Bezirken Hoang Mai, Nam Tu Liem und Ha Dong liegen werden. In Hung Yen und Bac Ninh werden von 2024 bis 2026 rund 203.000 Wohnungen entstehen. Bis 2026 werden im Flachbausegment voraussichtlich 14.000 neue Einheiten aus 37 Projekten entstehen. Große Projekte wie Vinhomes Co Loa oder Vinhomes Wonder Park werden den Markt mit neuem Angebot an niedrigen Gebäuden versorgen.

Darüber hinaus dürften sich die Verabschiedung des Wohnungsbaugesetzes, des Immobilienwirtschaftsgesetzes und zuletzt des Grundstücksgesetzes positiv auf den Markt auswirken. „Die Regelung, die von Investoren die Erfüllung ihrer finanziellen Verpflichtungen vor der Entwicklung zukünftiger Produkte verlangt, trägt zur Stärkung des Käufervertrauens bei. Daher ist davon auszugehen, dass das Marktvertrauen in den Jahren 2024 und 2025 und darüber hinaus weiter gestärkt wird. Produkte werden von seriösen Investoren mit echter Finanzkraft bereitgestellt, wodurch der Markt ausgeglichener und produktreicher wird“, sagte Frau Hang.

NAM ANH

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html