Die Geschichte des bezahlbaren Wohnraums entschlüsseln

Wie geplant wurde ich erneut von Investment Newspaper gebeten, einen Artikel zum Thema „Bezahlbarer Wohnraum“ zu schreiben.

Herr Nguyen Hoang Nam, Generaldirektor von G-Home, Experte für sozialen Wohnungsbau

1.

Ehrlich gesagt, obwohl ich im vergangenen Jahr an vielen Fernsehinterviews zu dieser Geschichte teilgenommen und auch viele Artikel zum Thema Wohnen geschrieben habe, fällt es mir immer schwer, wenn das Thema „bezahlbarer Wohnraum“ erwähnt wird.

Dies ist nicht nur deshalb schwierig, weil diese Geschichte bereits von zu vielen Experten und Forschern analysiert und seziert wurde, und ich kann nicht sagen, ob ich etwas Besseres schreiben kann oder nicht, sondern auch, weil die praktische Arbeit als Projektentwicklungsberater, Makler und in manchen Aspekten sogar als Investor, aber die tatsächliche Schaffung von „bezahlbarem Wohnraum“ mit zu vielen Hindernissen verbunden ist.

Das finanzielle Potenzial ist eine Sache und bestimmt maßgeblich den Erfolg eines Immobilieninvestitionsprojekts. Doch die Entwicklung einer Preisstrategie, die für die Mehrheit der Menschen mit echtem Wohnbedarf entsprechend der aktuellen Realität wirklich „erschwinglich“ ist, stellt für jedes Unternehmen eine enorme Herausforderung dar.

Der Besitz eines ausreichend großen Grundstücks ist lediglich eine notwendige Voraussetzung für die Umsetzung eines Projekts (ganz zu schweigen davon, ob das Wohnprojekt teuer oder billig ist), die ausreichende Voraussetzung ist jedoch eine lange Reihe von Verfahren, deren Abschluss mehrere Jahre dauern kann. Dabei wird nicht berücksichtigt, ob das Land in der Planung ist und für eine Landnutzungsumwandlung in Frage kommt (sofern es sich nicht um nicht landwirtschaftlich genutztes Land handelt).

Allerdings ist der Prozess sehr langwierig und die Inputkosten eines Projekts sind oft sehr hoch. Bei den derzeit langwierigen Projektgenehmigungsverfahren sind die Inputkosten oft sehr hoch und die höchsten Kosten entstehen normalerweise durch die Grundstückskosten. Ganz zu schweigen von der Zinsgeschichte, wenn die meisten Unternehmen auf Fremdkapital zurückgreifen müssen.

Angenommen, Sie müssen 300 Milliarden VND leihen, um ein Grundstück für die Umsetzung eines Projekts zu kaufen. Somit verliert das Unternehmen für jedes Jahr der Verzögerung des Projektablaufs 10 % der Kreditzinskosten, also 30 Milliarden VND. Und um die Investitionseffizienz sicherzustellen, sind die Unternehmen gezwungen, diese Kosten auf den Preis aufzuschlagen, so dass der Verkaufspreis nicht niedriger ausfallen kann.

Dies ist bei normalem „bezahlbarem Wohnraum“ der Fall. Im sozialen Wohnungsbau ist es jedoch viel schwieriger, wenn die Verfahren und bevorzugten Investitionsrichtlinien für Investoren gemäß den bisher geltenden Gesetzen zwar „bevorzugt“ erscheinen, in Wirklichkeit jedoch nicht so „bevorzugt“ sind, wie sich die Investoren vorstellen.

Beispielsweise schreibt Absatz 3, Artikel 54 des Wohnungsbaugesetzes von 2014 vor, dass Investoren mindestens 20 % der Sozialwohnungsfläche im Projekt zur Vermietung reservieren müssen und diese erst nach 5 Jahren verkauft werden dürfen. Tatsächlich erzielen die Investoren bei jedem Sozialwohnungsprojekt nur einen Gewinn von höchstens 10 %, während sie bis zu 20 % der Fläche für die Vermietung freihalten müssen, sodass praktisch kein Gewinn übrig bleibt.

Ganz zu schweigen davon, dass es eine Reihe weiterer Regelungen zu bevorzugten Landnutzungsgebühren für Sozialwohnungen gibt, die von den Unternehmen jedoch eine Vorauszahlung und einen späteren Abzug verlangen. Dauert die Projektabwicklung etwa 5 Jahre, kommt der Betrieb nahezu zum Erliegen.

2.

Tatsächlich waren ich und viele Kollegen aus der Branche nach der offiziellen Verabschiedung des (geänderten) Wohnungsbaugesetzes Ende letzten Jahres erleichtert, dass zumindest die Redaktion das Problem erkannt und praktischere Änderungen an den Gesetzesbestimmungen vorgenommen hatte.

Insbesondere durch die Entflechtung der Themen Wohnungskäufer und die Regelung, dass Projektinvestoren bei der Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten Vorzugsbehandlung erhalten, wurden auch die seit langem bestehenden Hindernisse beseitigt, die die Entwicklung dieses Segments behindert haben.

Beispielsweise gemäß Artikel 85: Befreiung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten; ermäßigte Mehrwertsteuer, Körperschaftsteuer...; Kredite zu Vorzugszinsen erhalten; Das Volkskomitee der Provinz unterstützt die Verbindung des technischen Infrastruktursystems des Projekts mit dem regionalen technischen Infrastruktursystem und stellt die Synchronisierung der sozialen Infrastruktur innerhalb und außerhalb des Projektumfangs sicher.

Darüber hinaus steht den Investoren ein Gewinn von maximal 10 % der gesamten Bauinvestitionskosten für den Bereich Sozialwohnungsbau zu; Maximal 20 % der gesamten Wohngrundstücksfläche sind für Investitionen in die Errichtung von Geschäfts-, Dienstleistungs-, Gewerbe- und Wohngebäuden bzw. 20 % der gesamten Wohngrundstücksfläche von Wohngebäuden für Geschäfts-, Dienstleistungs- und Gewerbezwecke reserviert; getrennt abgerechnet werden und alle Gewinne für die Bereiche Gewerbe, gewerbliche Dienstleistungen und gewerblicher Wohnungsbau genießen; Andere gesetzlich vorgeschriebene Anreize (sofern vorhanden).

Zusätzlich zu den Kernänderungen im (geänderten) Wohnungsgesetz wurden auch im etwa einen Monat später verabschiedeten (geänderten) Bodengesetz viele Inhalte geändert, um Schwierigkeiten zu beseitigen und die „komplizierten“, „überlappenden“ und „verflochtenen“ Investitionsverfahren vieler Fachgesetze zu reduzieren.

Dabei handelt es sich um bahnbrechende und sehr aufgeschlossene Änderungen der staatlichen Verwaltungsagentur zur Schaffung eines harmonischeren, transparenteren und klareren Investitionsumfelds.

Zumindest wird dies dazu beitragen, dass Unternehmensleiter nicht von einer Agentur zur anderen laufen müssen, um eine Lösung zu finden, aber dennoch keine Lösung finden, weil es an einer Stelle vielleicht richtig gemacht wird, an einer anderen aber möglicherweise immer noch falsch.

Allein die Prozesse „Fragen auf Gemeindeebene an Bezirksebene“, „Fragen auf Bezirksebene an Provinzebene“, „Fragen auf Provinzebene an Ministerebene“, „Fragen auf Ministerebene an Premierminister“ zählen dazu ... der durchschnittliche Frage-und-Antwort-Zyklus würde meiner Berechnung nach bis zu drei Monate dauern. Und wenn dieser Prozess verkürzt werden kann, wird er auch die Quadratmeterpreise für Wohnungen erheblich senken, wenn er die Menschen mit echtem Wohnungsbedarf erreicht.

Ein Sozialwohnungsprojekt in der Provinz Khanh Hoa.

3.

Generell zeigt die Realität, dass der Mangel an bezahlbarem Wohnraum kein Problem ist, das nur in Vietnam auftritt, sondern in vielen Ländern der Welt, einschließlich der Industrieländer. Und die Lösung des Wohnungsproblems, insbesondere des Problems bezahlbarer Wohnungen, kann nicht über Nacht von einer einzelnen Person oder Organisation gelöst werden, sondern erfordert Beiträge aus allen Bereichen der Gesellschaft sowie gemeinsame Anstrengungen des öffentlichen und privaten Sektors und der Bevölkerung.

In dem Bericht, den der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, Vu Hong Thanh, der Nationalversammlung in der Morgensitzung des 20. Mai, der 7. Sitzung, vorlegte, gab es Meinungen, die der Regierung nahelegten, die Situation zu bewerten und Lösungen zu ihrer Stabilisierung zu finden. Gleichzeitig forderten sie die Regierung auf, eine umfassende Untersuchung der Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus in der Vergangenheit anzuordnen, um Schwierigkeiten, Unzulänglichkeiten, Verstöße und Negativität zu identifizieren und diese gemäß den gesetzlichen Bestimmungen strikt zu behandeln.

Ich bin mit der Inspektion einverstanden, da Mechanismen und Richtlinien eine Herausforderung darstellen, aber äußerst wichtig sind, um die derzeitige ineffektive Realität zu ändern. Die Frage ist, was wir untersuchen und wie wir es untersuchen, um eine vernünftige Lösung und Verbesserung zu finden und dabei zu vermeiden, dass eine negative Mentalität entsteht, wenn es darum geht, Investoren für dieses „schwierige“ Segment zu gewinnen.

Derzeit müssen gemäß Klausel 4, Artikel 1 des Dekrets Nr. 49/2021/ND-CP bei gewerblichen Wohnbauprojekten mit einer Landnutzungsgröße von 2 Hektar oder mehr in Sonder- und Typ-1-Stadtgebieten oder 5 Hektar oder mehr in Typ-2- und 3-Stadtgebieten 20 % der gesamten Landfläche für den Bau von Sozialwohnungen reserviert werden.

Theoretisch muss dieser Landfonds sauberes (gerodetes) Land sein und sogar über Infrastruktur verfügen, und in Wirklichkeit hat jede Provinz in 63 Provinzen/Städten ein Stadtgebiet. Warum gibt es also noch immer viele Provinzen, in denen keine Sozialwohnungsprojekte umgesetzt wurden? Wohin geht dieses Land? Daher handelt es sich hierbei um ein Thema, das gemäß der Forderung des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung einer eingehenden Prüfung unterzogen werden muss.

Darüber hinaus habe ich in früheren Artikeln natürlich auch viele Fälle erwähnt, in denen arme und benachteiligte Menschen aufgrund von Verfahrensproblemen Schwierigkeiten hatten, Zugang zu Sozialwohnungen zu erhalten. Die derzeitige Regelung, dass nur „Beamte, Staatsbedienstete und Angestellte des öffentlichen Dienstes“ zu den zehn Personengruppen gehören, die Anspruch auf Sozialwohnungen haben, Arbeitnehmer, die lediglich Verträge unterzeichnet haben und noch nicht auf der Gehaltsliste stehen, jedoch eine enorme Einschränkung darstellen, die überprüft und aufgehoben werden muss, um die Situation zu beenden, in der arme Menschen Anspruch auf Sozialwohnungen haben, aber immer noch mühsam warten müssen, nur weil ihnen ein örtliches Siegel fehlt.

Auch die Frage, ob es sich bei der Person, für die der Kauf getätigt wird, tatsächlich um eine einkommensschwache Person handelt, ist umstritten. Tatsächlich kann das Hauptgehalt vieler Leute „niedrig“ sein, ihr „Nebenjob“ jedoch sehr hoch und das aktuelle Datensystem ist nicht in der Lage, dies zu erkennen.

4.

Was ich an der jüngsten Überarbeitung der Gesetzesprojekte schätze, ist die große Offenheit der Redaktionsagentur, die proaktiv auf die Meinungen der Marktteilnehmer eingeht und die Praktiken untersucht und bewertet. Dies ist ein positiver Aspekt, denn nur wenn wir die tatsächlichen Defizite auf beiden Seiten genau untersuchen, können wir die Beseitigung der Hindernisse beschleunigen und die Ursachen der Probleme lösen, mit denen der Markt konfrontiert ist.

Daher hoffe ich auch, dass die Umsetzung, Überwachung und Kontrolle auch in Zukunft auf einem Geist der Offenheit und Konzentration beruhen und die Kernprobleme lösen werden, mit denen der Markt konfrontiert ist.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html