Bei einer Online-Konferenz zur Umsetzung des Telegramms des Premierministers zur Lösung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt am Morgen des 13. November sagte ein Vertreter des Bauministeriums von Hanoi, dass eine Erhöhung der Gewinnspanne auf 15 bis 20 Prozent auch der Wunsch vieler Investoren auf dem Markt sei.
Der Leiter eines Unternehmens, das den Bau von zwei Sozialwohnungsprojekten in Hanoi plant, analysierte diesen Vorschlag und erklärte, der maximale Gewinn des Investors beim Bau von Wohnungen betrage 10 % des gesamten Investitionskapitals. Das heißt, wenn das Projekt über ein Investitionskapital von 1.000 Milliarden VND verfügt, erzielt der Investor einen Gewinn von etwa 100 Milliarden VND.
Diese Person glaubt, dass die Kontrolle der Gewinne den Vorteil einer Kontrolle des Wohnungsmarktes auf niedrigem Niveau hat. In der Realität können jedoch beim Bau von Sozialwohnungen einige Risiken auftreten, wie etwa steigende Materialpreise, Inflation, steigende Arbeitskosten usw.
„ Die Angst der Investoren, bei der Beteiligung an sozialen Wohnungsbauprojekten Geld zu verlieren, ist groß. Daher ist eine Gewinnsteigerung von 15 bis 20 Prozent vernünftig “, sagte er.
Viele Experten sind davon überzeugt, dass steigende Gewinne für Investoren einen Anreiz für den Bau von Sozialwohnungen schaffen werden. (Illustration: Hoang Tho).
Einverstanden, Dr. Nguyen Van Khoi, Vorsitzender der Vietnam Real Estate Association (VNREA), sagte, es sei notwendig, die Gewinne auf 15 % zu steigern oder Prämien auf der Grundlage tatsächlicher Erfolge im sozialen Wohnungsbau oder in vergleichbaren Formen zu vergeben, um die Kosten auszugleichen und die Investoren zu motivieren, den sozialen Wohnungsbau weiter auszubauen.
Der Experte Dr. Le Xuan Nghia erklärte außerdem, dass die Regelung, dass Investoren maximal 10 Prozent Gewinn machen dürfen, sie am Bau von Sozialwohnungen hindere. Während bei einem sozialen Wohnungsbauprojekt die Verwaltungsverfahren bis zur Erteilung einer Baugenehmigung drei bis fünf Jahre dauern, ist die Anzahl der Verfahren und Dokumente manchmal doppelt so hoch wie bei einem gewerblichen Wohnungsbauprojekt … was für die Unternehmen hohe Kosten verursacht.
Darüber hinaus wurden Fragen im Zusammenhang mit der Grundstücksverteilung, der Flächenplanung und der Grundstücksaufteilung für soziale Wohnungsbauprojekte nicht gelöst.
Deshalb betonte Herr Le Xuan Nghia, dass die Regelung zur Gewinnobergrenze für Unternehmen, die Sozialwohnungen entwickeln, aufgehoben werden müsse. Geben Sie stattdessen einen für jeden Ort geeigneten Preisrahmen für Sozialwohnungen vor. Bezüglich des Zinssatzes für Investoren wird die Marktzinsmethode angewendet (der durchschnittliche mittel- und langfristige Kreditzinssatz in vietnamesischen Dong von staatlichen Geschäftsbanken, darunter Agribank, BIDV, Vietcombank und Vietinbank, auf dem Markt in jedem Zeitraum) abzüglich 2 %.
Der Ökonom Can Van Luc analysiert: „ Angesichts von Kapitalengpässen, erschwertem Zugang zu Finanzierungen, gestiegenen Kosten für Projektvorbereitung, Materialien, Arbeitskräfte und Inflation ist die maximale Gewinnspanne von 10 Prozent den Berechnungen zufolge nicht rentabel, sondern sogar verlustbringend. Daher fällt es den Unternehmen im sozialen Wohnungsbau schwer, diese Grenze zu akzeptieren .“
Viele soziale Wohnungsbauprojekte sind für Investoren uninteressant. (Illustration)
Laut Troy Griffiths, stellvertretender CEO von Savills Vietnam, ist es in Vietnam in der Realität nicht einfach, bei der Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten ein geeignetes Investitionsmodell zu finden, das einen Interessenausgleich zwischen den Parteien gewährleistet. Es gibt noch viele Faktoren, die sorgfältig bedacht werden müssen, wie etwa die Bedingungen für den Erwerb von Sozialwohnungen, die Verteilungsmethoden und Regelungen für die Übertragung von Sozialwohnungen.
Insbesondere die Politik zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus hat die Mehrheit der Investoren auf dem Markt nicht wirklich angezogen, wenn man die mit dieser Produktlinie erzielten Gewinne berücksichtigt. Angesichts der wirtschaftlichen Probleme konzentriert sich der Privatsektor weiterhin auf das höhere Segment.
„ Wenn man den jährlichen Gewinn von 10 % bei Investitionen in sozialen Wohnungsbau, der mit Risiken während des Projektentwicklungsprozesses verbunden ist, mit der Tatsache vergleicht, dass Unternehmen mit Bankeinlagen problemlos 9,5 % pro Jahr verdienen können, dann ist sozialer Wohnungsbau nicht unbedingt ein attraktiver Investitionskanal für Unternehmen“, kommentiert Herr Troy.
Die Gewinne steigen, die Immobilienpreise werden steigen?
Bezüglich des Vorschlags, die Gewinnspanne für Unternehmen im Zuge einer Gesetzesänderung zur Anziehung von Investoren von den derzeit 10 % auf 15 % zu erhöhen, sagte der stellvertretende Bauminister Nguyen Van Sinh bei der regulären Pressekonferenz der Regierung im vergangenen September, dass im Zuge der Änderung des Wohnungsbaugesetzes von 2014 auch die wichtige Frage der Gewinne für Unternehmen, die in Sozialwohnungen investieren, ausführlich diskutiert worden sei. Es gibt viele Meinungen dazu, warum der Gewinn nicht auf 15 % erhöht werden sollte, um Unternehmen zu Investitionen in den sozialen Wohnungsbau zu bewegen. Der Redaktionsausschuss belässt die Gewinngrenze jedoch weiterhin bei 10 %.
Vizeminister Nguyen Van Sinh sagte, wenn wir die Gewinne um 10 bis 15 Prozent steigern würden, würden wir unbeabsichtigt die Immobilienpreise für Geringverdiener erhöhen und es für diese schwieriger machen.
Bezüglich der Anreize für Investoren, die Sozialwohnungen entwickeln, sagte Vizeminister Nguyen Van Sinh, dass es in der jüngeren Vergangenheit einige sehr klare Regelungen gegeben habe, wie etwa Vorschriften zu Landnutzungsgebühren, Befreiungen und Ermäßigungen der Einkommenssteuer sowie Unterstützung für Investitionskredite. In der kommenden Zeit wird die Regierung der Nationalversammlung bei der Änderung des Wohnungsbaugesetzes 2014 auch die Anweisung vorlegen, Unternehmen und Investoren „aktiver zu unterstützen“.
„ Dabei unterstützen wir weiterhin die Befreiung von Landnutzungsgebühren, die Unterstützung bei der Körperschaftssteuer und der Mehrwertsteuer, genießen 10 % Gewinn und reservieren 20 % der Landfläche für Investitionen in Gewerbe- und Dienstleistungsgebiete, um die Bewohner in den von Investoren errichteten Stadtgebieten zu bedienen.“
Darüber hinaus werden die Kommunen Investitionen in die technische und soziale Infrastruktur ihrer Sozialwohnungsprojekte unterstützen “, informierte Vizeminister Nguyen Van Sinh.
Ngoc Vy
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