Im Jahr 2018 betrug der Anteil erschwinglicher Wohnungen in Hanoi 35 % des neuen Angebots. Bis 2024 ist diese Zahl jedoch auf 0 % gesunken. Laut der Vietnam Real Estate Brokers Association gibt es drei Hauptgründe für diese Situation.
Im Jahr 2018 betrug der Anteil erschwinglicher Wohnungen in Hanoi 35 % des neuen Angebots. Bis 2024 ist diese Zahl jedoch auf 0 % gesunken. Laut der Vietnam Real Estate Brokers Association gibt es drei Hauptgründe für diese Situation.
Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) sind seit 2023 Wohnungen mit einem Preis von unter 25 Millionen VND/m2 in Hanoi verschwunden und werden wahrscheinlich nicht wieder auftauchen. Andererseits dominiert das High-End-Segment zunehmend die Radiowellen. In den letzten neun Monaten lag der Verkaufspreis für 80 % des Wohnungsangebots in Hanoi bei 50 Millionen VND/m2 oder mehr.
Bevor der Anteil der neu auf den Markt gebrachten bezahlbaren Wohnungen jedoch völlig ausgestorben war, erreichte er 2018 35 %, sank dann 2019 auf 20 % und lag 2020 nur noch bei 12 %. In den Jahren 2021 und 2022 ging das Angebot an bezahlbaren Wohnungen in Hanoi weiter zurück und machte nur noch etwa 4 % des gesamten Angebots an zum Verkauf stehenden Wohnungen aus.
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| Auch Wohnungen in den Außenbezirken von Hanoi kosten nicht weniger als 30 Millionen VND/m2. Foto: Thanh Vu |
Aus Sicht von VARS gibt es für diese Situation drei Hauptgründe.
Erstens , weil Investoren und Immobilienentwickler selbst kein Interesse am Segment des bezahlbaren Wohnraums haben, da die Gewinnmargen im Vergleich zum Luxussegment geringer sind. Um bezahlbare Wohnungen zu bauen, müssen Unternehmen zahlreiche Kosten optimieren, von der Grundstücksfinanzierung über den Bau bis hin zum Betrieb.
„Bei einer Gewinnspanne von nur etwa 15 % verlieren die Entwickler Geld, wenn das Kapital ein bis zwei Jahre lang stagniert oder sich der Verkauf ein bis zwei Jahre lang verzögert“, so das Fazit der Experten des Verbands.
Darüber hinaus steigen die Grundstückskosten im Rahmen der Inputkosten der Unternehmen angesichts der immer knapper werdenden Grundstücksfinanzierung in den zentralen Gebieten. Dies zwingt die Unternehmen, die Wohnungspreise zu erhöhen, um den Kapitalbedarf auszugleichen.
Zweitens stellen die rechtlichen Verfahren im Zusammenhang mit Grundstücken und Planungen noch immer große Hindernisse dar, obwohl die Regierung viele Maßnahmen ergriffen hat, um den Bau von Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum zu fördern. Die komplizierten Genehmigungsverfahren, die lange Laufzeit sowie die immer knapper werdenden Grundstücksfonds für den Wohnungsbau in Großstädten zwingen Projektentwickler zu sorgfältigen Überlegungen, bevor sie in dieses Segment investieren.
Darüber hinaus wurden die Kreditförderungsmaßnahmen für Eigenheimkäufer im sozialen Wohnungsbau nicht synchron umgesetzt. Finanzielle Unterstützungspakete für Gering- und Mittelverdiener, wie etwa Vorzugszinsen und Kredite, sind nach wie vor schwer zugänglich und mit komplizierten Verfahren verbunden.
Drittens ist es unwahrscheinlich, dass sich die Wohnungspreise in naher Zukunft „abkühlen“, da High-End-Projekte hohe Gewinnspannen erzielen, aber dennoch über eine gute Liquidität verfügen. Bei einigen Projekten betrug die Absorptionsrate zum Zeitpunkt der offiziellen Verkaufsfreigabe bis zu 99 %.
Verstärkt wird dieser Trend dadurch, dass mit der wirtschaftlichen Entwicklung auch der Kundenstamm im gehobenen Segment stetig wächst. Darüber hinaus fließt dank des neuen Rechtsrahmens, der die Bedingungen für den Erwerb von Wohneigentum lockert, auch Geld von Ausländern und im Ausland lebenden Vietnamesen in den vietnamesischen Immobilienmarkt.
Doch auch wenn diese Gruppe ausgabefreudiger Kunden tendenziell zunimmt, verfügt die Mehrheit der Hanoier noch immer nur über einen existenzsichernden Lohn. Laut dem jüngsten Bericht des Allgemeinen Statistikamtes beträgt das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen in Hanoi im Jahr 2023 nur 6.869 Millionen VND/Monat. Im Vergleich zu den aktuellen Immobilienpreisen wäre die Situation vergleichbar mit der Aussage des Abgeordneten der Nationalversammlung, Nguyen Cong Long (Delegation Dong Nai): „Beamte können sich den Kauf eines Hauses über Hunderte von Jahren nicht leisten.“
Um das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu beheben, empfiehlt VARS dem Staat, Strategien zu prüfen und zu entwickeln, die günstige Bedingungen für Investoren schaffen, die bezahlbare Gewerbewohnungen bauen möchten. Dazu gehören etwa die Anwendung von Strategien zur Befreiung von Grund- und Körperschaftssteuern oder die Erhöhung der Baudichte oder des Flächennutzungskoeffizienten im Vergleich zu den Standards für bezahlbare Gewerbewohnungsprojekte.
„Der Staat sollte Kooperationsprojekte zwischen der Regierung und dem privaten Sektor fördern, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Der private Sektor wird den Großteil des Bau- und Entwicklungsprozesses übernehmen, während der Staat Grundstücksanreize und rechtliche Unterstützung bietet“, sagte VARS.
Neben der Förderung des Angebots schlug die Vietnam Real Estate Brokers Association auch vor, dass die Verwaltungsbehörden einen Fonds zur Unterstützung der Entwicklung und Aufrechterhaltung des Angebots an günstigen Wohnungen erforschen und einrichten; Richtlinien zur Begrenzung der Immobilienspekulation erlassen; Gebäudeinformationssysteme, Marktdaten...
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Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html
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