Gründe für das Aussterben bezahlbarer Wohnungen in Hanoi

Im Jahr 2018 betrug der Anteil der erschwinglichen Wohnungen in Hanoi 35 % des neuen Angebots. Bis 2024 wird diese Zahl jedoch auf 0 % gesunken sein. Laut der Vietnam Real Estate Brokers Association gibt es drei Hauptgründe für diese Situation.

Im Jahr 2018 betrug der Anteil der erschwinglichen Wohnungen in Hanoi 35 % des neuen Angebots. Bis 2024 wird diese Zahl jedoch auf 0 % gesunken sein. Laut der Vietnam Real Estate Brokers Association gibt es drei Hauptgründe für diese Situation.

Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) sind seit 2023 Wohnungen mit einem Preis von unter 25 Millionen VND/m2 in Hanoi verschwunden und werden wahrscheinlich nicht wieder auftauchen. Auf der anderen Seite dominiert das High-End-Segment zunehmend die Radiowellen. In den letzten neun Monaten betrug der Verkaufspreis von 80 % des zum Verkauf stehenden Wohnungsangebots in Hanoi 50 Millionen VND/m2 oder mehr.

Bevor der Anteil der neu auf den Markt gebrachten bezahlbaren Wohnungen jedoch in einen Zustand des „Aussterbens“ geriet, erreichte er im Jahr 2018 35 %, sank dann im Jahr 2019 auf 20 % und im Jahr 2020 nur noch auf 12 %. In den Jahren 2021 und 2022 ging das Angebot an bezahlbaren Wohnungen in Hanoi weiter zurück und machte nur noch etwa 4 % des gesamten Angebots an zum Verkauf angebotenen Wohnungen aus.

Auch Wohnungen in den Außenbezirken von Hanoi kosten nicht weniger als 30 Millionen VND/m2. Foto: Thanh Vu

Aus Sicht von VARS gibt es für diese Situation drei Hauptgründe.

Erstens , weil Investoren und Immobilienentwickler selbst kein Interesse am bezahlbaren Wohnungsmarkt haben, da die Gewinnmargen im Vergleich zum Luxussegment geringer sind. Um bezahlbare Wohnungen zu bauen, müssen Unternehmen viele Kosten optimieren, von der Grundstücksfinanzierung über den Bau bis hin zum Betrieb.

„Bei einer Gewinnspanne von nur etwa 15 % verlieren die Bauträger Geld, wenn das Kapital ein bis zwei Jahre lang stagniert oder sich der Verkauf ein bis zwei Jahre verzögert“, so das Fazit der Experten des Verbands.

Darüber hinaus steigen angesichts der immer knapper werdenden Landressourcen in zentralen Gebieten die Grundstückskosten als Teil der Inputkosten der Unternehmen. Dies zwingt die Unternehmen dazu, die Wohnungspreise zu erhöhen, um den Kapitalbedarf zu kompensieren.

Zweitens stellen rechtliche Verfahren in Bezug auf Grundstücke und Planung nach wie vor große Hindernisse dar, obwohl die Regierung viele Maßnahmen ergriffen hat, um den Bau von Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum zu fördern. Die komplizierten Genehmigungsverfahren, die lange Laufzeit sowie die immer knapper werdenden Grundstücksfonds für den Wohnungsbau in Großstädten erfordern von Projektentwicklern sorgfältige Überlegungen, bevor sie in dieses Segment investieren.

Darüber hinaus wurden die Kreditförderungsmaßnahmen für Eigenheimkäufer im sozialen Wohnungsbau nicht zeitgleich umgesetzt. Finanzielle Unterstützungspakete für Gering- und Mittelverdiener, wie etwa Vorzugszinsen und Kredite, sind nach wie vor mit vielen Schwierigkeiten und komplizierten Verfahren verbunden.

Drittens ist nicht davon auszugehen, dass sich die Wohnungspreise in naher Zukunft „abkühlen“, da Projekte der gehobenen Preisklasse hohe Gewinnspannen abwerfen und dennoch über eine gute Liquidität verfügen. Bei einigen Projekten lag die Absorptionsrate zum Zeitpunkt der offiziellen Verkaufsfreigabe bei bis zu 99 %.

Verstärkt wird dieser Trend dadurch, dass mit der wirtschaftlichen Entwicklung auch der Kundenstamm im gehobenen Segment stetig wächst. Darüber hinaus fließt dank des neuen Rechtsrahmens, der die Bedingungen für den Erwerb von Wohneigentum lockert, auch Geld von Ausländern und im Ausland lebenden Vietnamesen in den vietnamesischen Immobilienmarkt.

Auch wenn diese Gruppe ausgabefreudiger Kunden tendenziell größer wird, verfügt die Mehrheit der Einwohner Hanois noch immer nur über ein Existenzminimum. Laut dem jüngsten Bericht des Allgemeinen Statistikamts beträgt das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen in Hanoi im Jahr 2023 nur 6.869 Millionen VND/Monat. Verglichen mit den aktuellen Immobilienpreisen wäre die Situation vergleichbar mit der Aussage des Abgeordneten der Nationalversammlung, Nguyen Cong Long (Delegation Dong Nai): „Beamte können sich Hunderte von Jahren lang kein Haus leisten.“

Um das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu beheben, empfiehlt VARS, dass der Staat Strategien untersucht und entwickelt, um günstige Bedingungen für Investoren zur Entwicklung von bezahlbarem Gewerbewohnungsbau zu schaffen. Dies könnte beispielsweise durch die Befreiung von Grund- und Körperschaftsteuern oder durch eine Erhöhung der Baudichte oder des Flächennutzungskoeffizienten im Vergleich zu den Standards für bezahlbare Gewerbewohnungsprojekte geschehen.

„Der Staat sollte Kooperationsprojekte zwischen der Regierung und dem privaten Sektor fördern, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Der private Sektor wird den Großteil des Bau- und Entwicklungsprozesses übernehmen, während der Staat Anreize für die Grundstücksbeschaffung und rechtliche Unterstützung bietet“, sagte VARS.

Neben der Förderung des Angebots schlug der vietnamesische Verband der Immobilienmakler auch vor, dass die Verwaltungsbehörden einen Fonds zur Unterstützung der Entwicklung und Aufrechterhaltung des Angebots an günstigen Wohnungen erforschen und einrichten; Erlass von Maßnahmen zur Begrenzung der Immobilienspekulation; Gebäudeinformationssysteme, Marktdaten...

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html