Mieter oder Eigenheimkäufer werden leiden

Zweite Grundsteuer: Mieter und Eigenheimkäufer werden leiden

Aus Insidersicht könnten die Immobilienpreise bei Umsetzung der zweiten Grundsteuerpolitik langfristig weiter steigen.

Das Bauministerium hat kürzlich eine zweite Grundsteuer vorgeschlagen, um die Immobilienpreise zu senken. Foto: Thanh Vu

Mieten und Kaufpreise steigen gemeinsam

Nach jahrelangem Sparen kaufte Frau Mai Huong ein weiteres Haus in der Bui Xuong Trach Straße (Bezirk Thanh Xuan, Hanoi). Ihrer Absicht nach handelt es sich bei dieser Immobilie um eine „Ersparnis“ für ihre Kinder. Um jedoch ein zusätzliches Einkommen zur Deckung ihrer Lebenshaltungskosten zu erzielen, vermietet sie das gesamte Haus für 2,9 Millionen VND/Monat an Studenten.

„Meine Familie hat zwei Häuser, ist aber nicht reich. Das Erdgeschosshaus in Bui Xuong Trach ist das Ergebnis jahrzehntelanger Ersparnisse beider Eheleute. „Jetzt, wo ich von dem Vorschlag höre, eine zweite Grundsteuer einzuführen, mache ich mir große Sorgen“, klagte Frau Huong.

Offen gesagt sagte Frau Huong, dass sie im Falle einer Besteuerung gezwungen wäre, den Preis ihres Hauses zu erhöhen, um die Kosten zu decken. Im Durchschnitt erhöhte sie die Miete nach zwei Jahren auf über 400.000 VND/Monat. Allerdings könnte die Erhöhung nun höher ausfallen und der Mietanpassungszyklus wird kürzer.

„Als Hanoi die Vorschriften zur Brandverhütung und -bekämpfung verschärfte, mussten viele Grundbesitzer mehr Geld für die Installation entsprechender Geräte ausgeben. Die oben genannten Kosten werden mit einem Aufschlag von 10 bis 20 % direkt in die monatliche Miete eingerechnet. Wenn es also Schwankungen gibt, die die Kapitalkosten erhöhen, wird der Vermieter diese immer direkt in den Mietpreis einkalkulieren“, sagte Frau Huong.

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung Dau Tu bekräftigte Herr Hai Nam, ein Mann mit langjähriger Erfahrung im Investieren in Wohnimmobilien in Hanoi, voller Zuversicht, dass er selbst über die zweite Grundsteuer keine Sorgen habe. Sollte dies tatsächlich passieren, müssen Sie lediglich den Preis des Hauses/Grundstücks erhöhen, um das Kapital zurückzuerhalten, den Rest entscheidet der Markt.

„Bei Immobilien in schönen Lagen ist die Nachfrage nach Kaufobjekten zum Wohnen und Investieren immer sehr hoch. Betrachtet man den Wohnungsmarkt der letzten 5–6 Jahre, so haben sich die Preise für viele Wohnungen in der Hauptstadt verdoppelt, die Liquidität ist jedoch immer noch sehr gut. Deshalb kaufen die Käufer weiter und die Verkäufer verkaufen weiter, auch wenn die Immobilienpreise aufgrund von Steuern steigen“, sagte Herr Nam.

Darüber hinaus sagte dieser Investor voraus, dass die Einführung der Steuer die Immobilienbranche in der Anfangsphase erschüttern würde. Wenn sich der Markt jedoch nach und nach an diese Politik anpasst, finden Spekulanten möglicherweise Wege, Steuern zu „hinterziehen“, indem sie beispielsweise Verwandte bitten, für sie zu haften, den Transaktionspreis niedriger angeben als er tatsächlich ist, usw.

Steuern werden in die Immobilienpreise eingerechnet

In einem Gespräch mit Reportern der Zeitung Dau Tu erklärte Herr Tran Vu, Vertriebsleiter der DHCONS Construction Joint Stock Company, dass bei der Umsetzung der zweiten Immobiliensteuerpolitik nicht einzelne Investoren oder Spekulanten, sondern echte Eigenheimkäufer oder -mieter am meisten darunter leiden würden.

„Im Wohngebiet Hoa Cuong (Da Nang) betrug der Mietpreis für ein Haus vor zwei Jahren nur etwa 2 – 2,5 Millionen VND/Monat, jetzt ist er auf 3 – 3,5 Millionen VND/Monat gestiegen. Aufgrund der enormen Nachfrage nach Wohnraum liegt die Vermietungsquote jedoch weiterhin bei 100 %. Das ist nur Da Nang, ganz zu schweigen von Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt“, zitierte Herr Tran Vu.

Das Finanzministerium bekräftigte, dass das Ziel, die Spekulation einzuschränken und den Markt zu stabilisieren, nur schwer zu erreichen sei, wenn man sich ausschließlich auf Steuern verlasse. Stattdessen muss im politischen System eine Synchronisierung zwischen den Regelungen zu Land, Planung usw. erfolgen.

Anhand des obigen Beispiels argumentierte der Direktor des DHCONS, dass in dem Fall, in dem Immobilieneigentümer die Verkaufs-/Mietpreise erhöhen, um das Kapital zu kompensieren, die Arbeitnehmer dennoch „in den sauren Apfel beißen“ und das neue Preisniveau akzeptieren müssen, insbesondere in zentralen Gebieten.

„Viele Familien ziehen möglicherweise in die Vororte, um mehr Geld zu sparen. Allerdings können sie es nicht ertragen, wenn ihre Kinder weit weg von zu Hause zur Schule gehen müssen. Aus diesem Grund behaupte ich, dass die Endkäufer/-mieter von Eigenheimen am stärksten gefährdet sind, wenn eine zweite Grundsteuer eingeführt wird“, vertraute Herr Vu Tran an.

Herr Le Xuan Nga, Generaldirektor von BHS Property, ging näher auf die Grundsteuergeschichte ein und erklärte, dass diese Regelung die Immobilienpreise im Wohnungssegment kurzfristig weniger „heiß“ machen könnte. Wenn das Immobilienpreisproblem jedoch gerade erst gelöst wurde, könnte der Markt vor neuen Schwierigkeiten stehen.

„Im Allgemeinen gibt es auf dem Markt noch viele Segmente, in denen es ziemlich ruhig ist und die erst allmählich Anzeichen einer Erholung der Liquidität zeigen. Sollte eine zweite Grundsteuer eingeführt werden, würde der Markt sofort überreagieren und ins Negative rutschen. Dies wird die ohnehin schwache Immobilienbranche noch weiter schwächen“, schätzt Herr Le Xuan Nga die Situation ein.

Auch langfristig glaubt Herr Nga, dass das Immobiliensegment noch gefragter sein wird, da es sich hierbei um eine Art handelt, die einen stetigen Cashflow für Investoren schaffen und so die Steuerbelastung ausgleichen kann. Andererseits könnte das Grundstückssegment aufgrund fehlender langfristiger Gewinnoptimierung an Attraktivität verlieren.

Zur Frage der Immobilienpreise nach Steuern sagte der Generaldirektor von BHS Property, dass auf diese Variable nur das Gesetz von Angebot und Nachfrage eine Antwort finden könne. Dies ist eine Kategorie, auf die selbst die Steuerpolitik nur schwer einen großen Einfluss nehmen kann.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-nguoi-di-thue-hoac-mua-nha-o-thuc-se-chiu-thiet-d226524.html