Mieter oder Eigenheimkäufer werden leiden

Zweite Grundsteuer: Mieter und Eigenheimkäufer werden leiden

Aus Insidersicht könnten die Immobilienpreise bei Anwendung der zweiten Grundsteuerpolitik langfristig weiter steigen.

Das Bauministerium hat kürzlich eine zweite Grundsteuer vorgeschlagen, um die Immobilienpreise zu senken. Foto: Thanh Vu

Mieten und Kaufpreise steigen gemeinsam

Nach vielen Jahren des Sparens kaufte Frau Mai Huong ein weiteres Haus in der Bui Xuong Trach Straße (Bezirk Thanh Xuan, Hanoi). Ihrer Absicht nach handelt es sich bei dieser Immobilie um eine „Ersparnis“ für ihre Kinder. Um jedoch ein zusätzliches Einkommen zur Deckung ihrer Lebenshaltungskosten zu erzielen, vermietet sie das gesamte Haus für 2,9 Millionen VND/Monat an Studenten.

„Obwohl meine Familie zwei Häuser besitzt, gelten wir nicht als wohlhabend. Das Erdgeschosshaus in Bui Xuong Trach ist das Ergebnis jahrzehntelanger Ersparnisse meines Mannes und mir. Jetzt, da ich von dem Vorschlag höre, eine zweite Immobilie zu besteuern, mache ich mir große Sorgen“, beklagte Frau Huong.

Frau Huong sagte offen, dass sie im Falle einer Besteuerung gezwungen wäre, den Preis ihres Hauses zu erhöhen, um die Kosten zu decken. Im Durchschnitt erhöhte sie die Miete nach 2 Jahren auf über 400.000 VND/Monat. Allerdings dürfte der Anstieg nun höher ausfallen und der Mietanpassungszyklus wird kürzer.

„Als Hanoi die Vorschriften zur Brandverhütung und -bekämpfung verschärfte, mussten viele Vermieter mehr Geld für die Installation von Geräten ausgeben. Diese Kosten werden direkt in die monatliche Miete eingerechnet und erhöhen sich um 10 bis 20 %. Daher werden Änderungen, die die Investitionskosten erhöhen, vom Vermieter immer direkt in die Miete einkalkuliert“, sagte Frau Huong.

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung Dau Tu bekräftigte Herr Hai Nam, ein Mann mit langjähriger Erfahrung im Investieren in Wohnimmobilien in Hanoi, selbstbewusst, dass er selbst über die zweite Grundsteuer keine Sorgen habe. Wenn dies tatsächlich geschieht, müssen Sie lediglich den Preis des Hauses/Grundstücks erhöhen, um das Kapital zurückzuerhalten, und den Rest entscheidet der Markt.

„Die Nachfrage nach Immobilien in guten Lagen zum Wohnen und als Kapitalanlage ist stets sehr hoch. Betrachtet man den Wohnungsmarkt der letzten fünf bis sechs Jahre, so haben sich die Preise vieler Wohnungen in der Hauptstadt verdoppelt, die Liquidität ist jedoch weiterhin sehr gut. Daher kaufen Käufer weiterhin, Verkäufer verkaufen weiterhin, selbst wenn die Immobilienpreise aufgrund von Steuern steigen“, sagte Herr Nam.

Darüber hinaus sagte dieser Investor voraus, dass die Einführung der Steuer die Immobilienbranche in der Anfangsphase erschüttern würde. Da sich der Markt jedoch allmählich an diese Politik anpasst, finden Spekulanten möglicherweise Wege, Steuern zu „hinterziehen“, indem sie beispielsweise Verwandte bitten, für sie zu kandidieren, Transaktionspreise niedriger angeben als die tatsächlichen Preise usw.

Steuern werden in die Immobilienpreise eingerechnet

In einem Gespräch mit Reportern der Zeitung Dau Tu erklärte Herr Tran Vu, Vertriebsleiter der DHCONS Construction Joint Stock Company, dass bei der Umsetzung der zweiten Immobiliensteuerpolitik nicht einzelne Investoren oder Spekulanten, sondern echte Eigenheimkäufer oder -mieter am meisten darunter leiden würden.

„Im Wohngebiet Hoa Cuong (Da Nang) lag die Miete für Häuser vor zwei Jahren nur bei etwa 2–2,5 Millionen VND/Monat, mittlerweile ist sie auf 3–3,5 Millionen VND/Monat gestiegen. Die Auslastung liegt jedoch aufgrund der enormen Nachfrage nach Wohnraum stets bei 100 %. Das gilt nur für Da Nang, von Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt ganz zu schweigen“, zitierte Herr Tran Vu.

Das Finanzministerium bekräftigte, dass das Ziel, die Spekulation einzuschränken und den Markt zu stabilisieren, nur schwer zu erreichen sei, wenn man sich ausschließlich auf Steuern verlasse. Stattdessen muss das politische System eine Synchronisierung zwischen den Vorschriften zu Land, Planung usw. aufweisen.

Anhand des obigen Beispiels argumentierte der Direktor von DHCONS, dass in dem Fall, dass Immobilienbesitzer die Verkaufs-/Mietpreise erhöhen, um Kapital zu kompensieren, die Arbeitnehmer dennoch „in den sauren Apfel beißen“ und das neue Preisniveau akzeptieren müssen, insbesondere in zentralen Gebieten.

„Viele Familien könnten in die Vororte ziehen, um Geld zu sparen. Sie können es jedoch nicht ertragen, wenn ihre Kinder weit weg von zu Hause zur Schule gehen müssen. Deshalb bin ich der Meinung, dass die Erstkäufer/Mieter von einer zweiten Grundsteuer am stärksten betroffen sind“, sagte Herr Vu Tran.

Herr Le Xuan Nga, Generaldirektor von BHS Property, ging näher auf die Geschichte der Grundsteuer ein und erklärte, dass diese Regelung die Immobilienpreise im Wohnungssegment kurzfristig weniger „heiß“ machen könnte. Wenn das Immobilienpreisproblem jedoch gerade erst gelöst wurde, könnte der Markt mit neuen Schwierigkeiten konfrontiert werden.

„Der Markt weist im Allgemeinen noch viele ruhige Segmente auf, die erst allmählich Anzeichen einer Erholung der Liquidität zeigen. Sollte eine zweite Immobiliensteuer eingeführt werden, würde der Markt sofort überreagieren und sich in eine negative Richtung entwickeln. Dies würde die ohnehin schwache Immobilienbranche noch weiter schwächen“, so Le Xuan Nga.

Auch langfristig glaubt Herr Nga, dass das Immobiliensegment noch gefragter sein wird, da es sich hierbei um eine Art handelt, die einen stetigen Cashflow für Investoren generieren und so die Steuerbelastung ausgleichen kann. Andererseits könnte das Grundstückssegment aufgrund fehlender langfristiger Gewinnoptimierung an Attraktivität verlieren.

Der Generaldirektor von BHS Property äußerte sich zur Frage der Immobilienpreise nach Steuern und sagte, dass diese Variable nur durch das Gesetz von Angebot und Nachfrage beantwortet werden könne. Dies ist eine Kategorie, auf die selbst die Steuerpolitik nur schwer einen großen Einfluss nehmen kann.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-nguoi-di-thue-hoac-mua-nha-o-thuc-se-chiu-thiet-d226524.html