Das Paradox des „fehlenden Immobilienbestands“ in Ho-Chi-Minh-Stadt

Der Markt ist geschlossen…

Insbesondere der kürzlich vom Bauamt der Stadt Ho-Chi-Minh-Stadt veröffentlichte Bericht über den Immobilienmarkt im vierten Quartal 2023 und im gesamten Jahr 2023 zeigt, dass die Geschäftstätigkeit im Immobilienbereich zwar noch mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen hat, sich aber allmählich erholt hat, wobei das negative Wachstum im folgenden Quartal geringer ausfiel als im Vorquartal. Davon war in den ersten sechs Monaten des Jahres ein Minuswachstum von 11,58 % zu verzeichnen, in den ersten neun Monaten betrug das Minuswachstum 8,71 % und das Gesamtjahr lag bei lediglich minus 6,38 %.

Was das Angebot betrifft, so gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt allein im vierten Quartal 2023 vier gewerbliche Wohnbauprojekte mit mehr als 3.700 Einheiten, die auf den Markt gebracht werden können. 100 % des Angebots liegen im gehobenen Wohnungssegment. Das Angebot im Jahr 2023 stieg im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 um 20,6 % und alle diese Häuser wurden verkauft, es gab keinen Lagerbestand.

Allein das Kenton Node-Projekt verfügt über etwa 1.600 unverkaufte Wohnungen.

Nach Angaben des Bauministeriums wird der Bestand ein Jahr nach dem Datum berechnet, an dem die Immobilie für den Geschäftsbetrieb geeignet ist, aber nicht verkauft wird oder wurde. Vielleicht ist dies der Grund, warum das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt in seinem Bericht, wie oben erwähnt, eine eher „schöne“ Zahl angab, bei der es keinerlei Lagerbestände gab, obwohl die Transaktionen noch immer sehr langsam vorankommen und der Markt weiterhin negativ wächst. Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Direktor für Forschung und Entwicklung der DKRA Group, sagte jedoch, dass diese Regelung nicht der Realität entspreche, da für viele neue Projekte zwar Lizenzen vorliegen, ihnen aber keine Verkaufsberechtigung erteilt wurde, die Unternehmen jedoch „grünen Reis“ verkauften. Als das Projekt zum Verkauf freigegeben wurde, war es bereits verschwunden.

Im Gegenteil: Viele Projekte, die bereits seit Jahrzehnten verkauft sind, verfügen noch immer über Lagerbestände, die nicht verkauft werden können. Genauer gesagt muss der Bestand also zu dem Zeitpunkt berechnet werden, an dem das Projekt zum Verkauf freigegeben wird und der Investor das Produkt auf den Markt bringt. Der auf diese Weise berechnete Lagerbestand ändert sich zu jedem statistischen Zeitpunkt. Daher kann es sein, dass die aktuelle Berechnungsmethode des Bauministeriums nicht der Marktrealität entspricht. Die Bestandsaufnahme sollte ab dem Zeitpunkt des Verkaufs beginnen und sich über die Jahre ansammeln, bis das Projekt zu 100 % verbraucht ist.

Aus den oben genannten Argumenten schloss Herr Vo Hong Thang, dass der Bericht des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt nicht genau sei, da in der Stadt in Wirklichkeit eine sehr große Menge an altem und neuem Inventar vorliege. Der deutlichste Beweis dafür ist, dass es seit Jahresbeginn nur sehr wenige Transaktionen, nicht verkaufte Waren und viele Projekte im Lagerbestand gab.

Ein Immobilienexperte bestätigte außerdem: „Es ist absurd, dass Ho-Chi-Minh-Stadt keinen Immobilienbestand hat, da die Kaufkraft im gesamten Jahr 2023 niedrig sein wird. Nur ein oder zwei Projekte, die den Kundenbedürfnissen und der Zielgruppe entsprechen, verkaufen sich gut, während sich der Rest der High-End-Immobilienprojekte sehr langsam oder sogar überhaupt nicht verkauft.“ Wenn behauptet wird, dass für ein bestimmtes Projekt kein für den Markt geeigneter Bestand vorhanden ist, ist das zwar plausibel, es ist jedoch unmöglich, dass der gesamte Markt keinen Bestand hat. „Viele Projekte, die über Börsen oder Verwandte verkauft werden, geben zwar einen 100-prozentigen Umsatz an, in Wirklichkeit ‚behalten‘ diese Börsen die Ware jedoch für den Weiterverkauf“, zitierte dieser Experte.

…aber die Unternehmen haben immer noch unverkaufte Waren

Statistiken zufolge beliefen sich die Gesamtinventarwerte von 10 Immobilienunternehmen bis Ende September 2023 auf über 300.000 Milliarden VND, was einem Anstieg von 5 % gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht. Der Lagerbestandswert der No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company (Novaland) betrug am Ende des dritten Quartals 2023 mehr als 137.755 Milliarden VND. Die Khang Dien Company verzeichnete einen Lagerbestand von 17.152 Milliarden VND. Die Nam Long Group verfügt über Lagerbestände von 16.800 Milliarden VND. Die Dat Xanh Group verfügt über Lagerbestände von 14.788 Milliarden VND. Quoc Cuong Gia Lai verfügt außerdem über einen Bestand von 7.100 Milliarden VND … Laut Statistiken der DKRA Group gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt bisher allein im Wohnungssegment einen Bestand von 7.890 Einheiten, was einem Anstieg von 13,2 % im Vergleich zu 2022 entspricht; Im Segment der Reihenhäuser und Villen beträgt der aktuelle Bestand 2.904 Einheiten.

Kürzlich erklärte das Private Economic Development Research Board (Board IV) in einer vorläufigen Analyse der Jahresabschlüsse von 1.579 börsennotierten Unternehmen (aus zehn Branchen), dass zwischen Mitte 2022 und dem Ende des zweiten Quartals 2023 die Umsätze aller Branchen zurückgegangen seien. Am gravierendsten ist die Immobilien- und Baugruppe. Dies sind die beiden Gruppen mit den größten Cashflow-Problemen, da sich die Lager- und Forderungslaufzeiten (die durchschnittliche Zeit, die zum Eintreiben von Forderungen nach einem Verkauf benötigt wird) um ein Vielfaches erhöhen. Die Analyseergebnisse zeigen, dass die durchschnittliche Anzahl der Inventartage für Immobilien im ersten Quartal 2023 bis zu 5.662 Tage beträgt, wobei einige Unternehmen bis zu 54.334 Tage erreichen. Das heißt, das Unternehmen würde 149 Jahre brauchen, um den Korb auszuverkaufen.

Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin träge

Um Schwierigkeiten für Unternehmen zu lösen, empfiehlt Ausschuss IV Maßnahmen, die sich auf die Unterstützung des Cashflows von Unternehmen durch Kapitalzugang, Kostenverlängerung und Kostensenkung konzentrieren. Dies hilft den Unternehmen, zumindest in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 oder bis zur ersten Hälfte des nächsten Jahres kurzfristige Cashflows zu generieren. Das Gremium IV ist außerdem der Ansicht, dass zur Ankurbelung der Gesamtnachfrage zusätzlich zur Geldpolitik eine antizyklische Fiskalpolitik erforderlich sei. Beispiele hierfür sind die Förderung öffentlicher Investitionen, die Konzentration auf große Infrastrukturen und die Entwicklung von Sozialwohnungen. Einerseits unterstützen wir Unternehmen der Bau-, Baustoff- und Immobilienbranche; andererseits den tatsächlichen Bedürfnissen der Arbeitnehmer gerecht werden. Darüber hinaus ist es notwendig, Steuern und andere Ausgaben zu senken und aufzuschieben, denn jetzt ist die Zeit der Entspannung für die Menschen.

Langfristig empfiehlt Panel IV, auf die Entwicklung eines modernen Kapitalmarktes zu achten, um eine zu starke Abhängigkeit des Wachstums von Krediten zu vermeiden. Führen Sie weiterhin Analysen durch, um für jede Umsatzgruppe und Branche geeignete Körperschaftsteuerrichtlinien zu entwickeln und so das Ziel einer Erhöhung der Haushaltseinnahmen sicherzustellen, die die Entwicklung der Unternehmen unterstützen.

Immobilienexperte Phan Minh Chanh kommentierte, dass die Realität zeige, dass der Immobilienbestand sehr groß sei. Beispielsweise gibt es allein im Kenton Node-Projekt im Bezirk Nha Be 1.600 unverkaufte Wohnungen. Oder bei einem Projekt in Thu Duc City werden Tausende Produkte auf den Markt gebracht, die Umsätze sind jedoch noch immer sehr gering. Tatsächlich steigen die Lagerbestände aufgrund reduzierter Transaktionen und mangelnder Liquidität. Das Immobiliensegment umfasst hauptsächlich hochwertige Güter für Investoren. Darüber hinaus haben rechtliche Schwierigkeiten, Schwierigkeiten bei der Mobilisierung von Anleihekapital, eingeschränkter Zugang zu Kreditkapital, Liquiditätsschwierigkeiten usw. zu einem Anstieg des Immobilienbestands geführt.

Um Unternehmen zu „retten“ und eine baldige Erholung des Marktes zu unterstützen, empfiehlt dieser Experte, dass die beste Lösung jetzt darin besteht, die Bemühungen zur Bestandsbereinigung und zur Lösung rechtlicher Probleme zu intensivieren und gleichzeitig unvollendete Immobilienprojekte „aufzulösen“. Die Lösungen müssen praktisch sein und dürfen nicht nur leere Slogans sein.

Immobilienbestand landesweit gesunken

Laut Meldungen aus 53/63 Ortschaften beträgt der Immobilienbestand in Projekten im vierten Quartal 2023 rund 16.315 Einheiten (darunter Wohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke). Darunter 2.826 Wohnungen, 5.173 Einfamilienhäuser und 8.316 Grundstücke. Die Bestandsquote liegt vor allem im Segment der einzelnen Wohnimmobilien und der Projektgrundstücke. Der Bestand im Wohnungssegment lag im vierten Quartal 2023 bei etwa 88,42 % im Vergleich zum dritten Quartal 2023. Der Bestand im Grundstückssegment lag im Vergleich zum dritten Quartal bei etwa 115,66 % und der Bestand im Segment der Einfamilienhäuser lag im Vergleich zum dritten Quartal bei etwa 78,93 %.

So ist zu erkennen, dass im Jahr 2023 der Immobilienbestand in Projekten für den Wohnungsbau, das Einfamilienhaus und die Grundstückssegmente tendenziell zurückgeht.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm