Der Markt ist geschlossen…
Insbesondere der kürzlich vom Bauministerium von Ho-Chi-Minh-Stadt veröffentlichte Bericht über den Immobilienmarkt im vierten Quartal 2023 und im gesamten Jahr 2023 zeigt, dass die Geschäftstätigkeit im Immobilienbereich zwar noch mit vielen Schwierigkeiten konfrontiert ist, sich aber allmählich erholt hat, wobei das negative Wachstum im folgenden Quartal geringer ausfällt als im Vorquartal. Davon war in den ersten sechs Monaten des Jahres ein Minuswachstum von 11,58 % zu verzeichnen, in den ersten neun Monaten betrug das Minuswachstum 8,71 % und im gesamten Jahr lag das Minus lediglich bei 6,38 %.
Was das Angebot betrifft, so gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt allein im vierten Quartal 2023 4 gewerbliche Wohnbauprojekte mit mehr als 3.700 Einheiten, die auf den Markt gebracht werden können; 100 % des Angebots liegen im gehobenen Wohnungssegment. Das Angebot im Jahr 2023 ist im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 um 20,6 % gestiegen, und alle dieser Häuser wurden verkauft, es gab keinen Lagerbestand.
Allein das Kenton Node-Projekt verfügt über etwa 1.600 unverkaufte Wohnungen.
Nach Angaben des Bauministeriums wird der Bestand ab einem Jahr nach dem Datum berechnet, an dem die Immobilie für den Geschäftsbetrieb geeignet ist, jedoch nicht verkauft wird oder wurde. Vielleicht ist dies der Grund, warum das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt in seinem Bericht, wie oben erwähnt, eine eher „nette“ Zahl angab, bei der kein Lagerbestand verzeichnet wurde, obwohl die Transaktionen noch immer sehr schleppend verlaufen und der Markt weiterhin ein negatives Wachstum aufweist. Allerdings meinte Vo Hong Thang, stellvertretender Forschungs- und Entwicklungsdirektor der DKRA Group, diese Regelung entspräche nicht der Realität, da für viele neue Projekte zwar Lizenzen vorliegen, ihnen aber keine Berechtigung zum Verkauf erteilt worden sei, die Unternehmen aber „grünen Reis“ verkauft hätten. Bis das Projekt zum Verkauf freigegeben wird, ist es verschwunden.
Im Gegenteil: Bei vielen Projekten, die bereits seit Jahrzehnten verkauft sind, gibt es noch immer Bestände, die nicht verkauft werden können. Genauer gesagt muss der Bestand also zu dem Zeitpunkt berechnet werden, wenn das Projekt zum Verkauf freigegeben wird und der Investor das Produkt auf den Markt bringt. Der auf diese Weise berechnete Lagerbestand ändert sich zu jedem statistischen Zeitpunkt. Daher kann es sein, dass die aktuelle Berechnungsmethode des Bauministeriums nicht mit der Marktrealität übereinstimmt. Die Bestandsaufnahme sollte ab dem Zeitpunkt des Verkaufs beginnen und sich über die Jahre ansammeln, bis das Projekt zu 100 % verbraucht ist.
Aus den oben genannten Argumenten schloss Herr Vo Hong Thang, dass der Bericht des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt nicht genau sei, da in der Stadt tatsächlich eine sehr große Menge an altem und neuem Bestand bestehe. Der deutlichste Beweis dafür ist, dass es seit Jahresbeginn nur sehr wenige Transaktionen, nicht verkaufte Waren und viele Projekte auf Lager gab.
Auch ein Immobilienexperte bestätigte: „Es ist absurd, dass Ho-Chi-Minh-Stadt keinen Immobilienbestand hat, da die Kaufkraft das ganze Jahr 2023 über niedrig sein wird.“ Nur ein oder zwei Projekte, die den Kundenbedürfnissen und der Zielgruppe entsprechen, verkaufen sich gut, während sich die restlichen High-End-Immobilienprojekte sehr langsam oder sogar überhaupt nicht verkaufen. Wenn behauptet wird, dass für ein bestimmtes Projekt kein für den Markt geeigneter Bestand vorhanden ist, ist das zwar plausibel, es ist jedoch unmöglich, dass es auf dem gesamten Markt keinen Bestand gibt. „Bei vielen Projekten, die über Börsen oder Verwandte verkauft werden, wird zwar ein 100-prozentiger Verkauf angekündigt, in Wirklichkeit ‚behalten‘ diese Börsen die Ware jedoch für den Weiterverkauf“, zitierte dieser Experte.
…aber die Unternehmen haben immer noch unverkaufte Waren
Statistiken zufolge beliefen sich die Gesamtinventarwerte von 10 Immobilienunternehmen bis Ende September 2023 in den Finanzberichten auf über 300.000 Milliarden VND, was einer Steigerung von 5 % gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht. Der Lagerwert der No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company (Novaland) betrug am Ende des dritten Quartals 2023 mehr als 137.755 Milliarden VND. Die Khang Dien Company verzeichnete einen Lagerbestand von 17.152 Milliarden VND. Die Nam Long Group verfügt über Lagerbestände von 16.800 Milliarden VND. Die Dat Xanh Group verfügt über Lagerbestände von 14.788 Milliarden VND. Quoc Cuong Gia Lai verfügt außerdem über einen Bestand von 7.100 Milliarden VND … Laut Statistiken der DKRA Group gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt bislang allein im Wohnungssegment einen Bestand von 7.890 Einheiten, was einer Steigerung von 13,2 % gegenüber 2022 entspricht; Im Segment der Reihenhäuser und Villen liegt der aktuelle Bestand bei 2.904 Einheiten.
In einer kürzlich durchgeführten vorläufigen Analyse der Jahresabschlüsse von 1.579 börsennotierten Unternehmen (aus zehn Branchen) erklärte das Private Economic Development Research Board (Board IV) für den Zeitraum von Mitte 2022 bis Ende des zweiten Quartals 2023, dass die Umsätze aller Branchen zurückgegangen seien. Am gravierendsten ist die Immobilien- und Baugruppe. Dies sind die beiden Gruppen mit den größten Cashflow-Problemen, da sich die Lagerreichweite und die Debitorenlaufzeit (die durchschnittliche Zeit, die zum Eintreiben von Forderungen nach einem Verkauf benötigt wird) um ein Vielfaches erhöhen. Die Analyseergebnisse zeigen, dass die durchschnittliche Bestandsdauer der Immobilien im ersten Quartal 2023 bei bis zu 5.662 Tagen liegt, wobei es bei einzelnen Betrieben bis zu 54.334 Tage sind. Das heißt, das Unternehmen würde 149 Jahre brauchen, um den Korb ausverkauft zu haben.
Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt immer noch schleppend
Zur Lösung der Schwierigkeiten der Unternehmen empfiehlt Ausschuss IV Maßnahmen, die sich auf die Unterstützung des Cashflows der Unternehmen durch Kapitalzugang, Kostenverlängerung und Kostensenkung konzentrieren. Dies hilft den Unternehmen, zumindest in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 oder bis zur ersten Hälfte des nächsten Jahres kurzfristige Cashflows zu generieren. Darüber hinaus ist das Gremium IV der Ansicht, dass zur Ankurbelung der Gesamtnachfrage neben der Geldpolitik auch eine antizyklische Finanzpolitik erforderlich sei. Beispiele hierfür sind die Förderung öffentlicher Investitionen, die Konzentration auf große Infrastrukturen und die Entwicklung von sozialem Wohnungsbau. Einerseits unterstützen sie Unternehmen der Bau-, Baustoff- und Immobilienbranche; andererseits den tatsächlichen Bedürfnissen der Arbeitnehmer gerecht werden. Darüber hinaus ist es notwendig, Steuern und andere Ausgaben zu senken und aufzuschieben, denn dies ist die Zeit der Entspannung für die Menschen.
Langfristig empfiehlt Panel IV, der Entwicklung eines modernen Kapitalmarktes Aufmerksamkeit zu schenken, um eine zu starke Kreditabhängigkeit des Wachstums zu vermeiden. Führen Sie weiterhin Analysen durch, um für jede Umsatzgruppe und Branche geeignete Körperschaftsteuerrichtlinien zu entwerfen und so das Ziel einer Erhöhung der Haushaltseinnahmen sicherzustellen, die die Entwicklung der Unternehmen unterstützen.
Immobilienexperte Phan Minh Chanh erklärte, die Realität zeige, dass der Immobilienbestand sehr groß sei. Beispielsweise gibt es allein im Kenton Node-Projekt im Bezirk Nha Be 1.600 unverkaufte Wohnungen. Oder im Rahmen eines Projekts in Thu Duc City werden Tausende Produkte auf den Markt gebracht, die Umsätze sind jedoch noch immer sehr gering. Tatsächlich nehmen die Lagerbestände aufgrund reduzierter Transaktionen und mangelnder Liquidität zu. Im Immobiliensegment handelt es sich hauptsächlich um hochwertige Güter für Investoren. Darüber hinaus haben rechtliche Schwierigkeiten, Probleme bei der Mobilisierung von Anleihekapital, ein eingeschränkter Zugang zu Kreditkapital, Liquiditätsprobleme usw. zu einem Anstieg des Immobilienbestands geführt.
Um Unternehmen zu „retten“ und eine baldige Erholung des Marktes zu unterstützen, empfiehlt dieser Experte, dass die größte Lösung jetzt darin besteht, die Bemühungen zur Bestandsbereinigung und Lösung rechtlicher Probleme zu intensivieren und gleichzeitig unvollendete Immobilienprojekte „loszubinden“. Die Lösungen müssen praktisch sein und dürfen nicht nur leere Slogans sein.
Immobilienbestand landesweit gesunken
Laut Meldungen aus 53/63 Ortschaften beträgt der Immobilienbestand in Projekten im vierten Quartal 2023 rund 16.315 Einheiten (darunter Wohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke). Davon sind 2.826 Wohnungen, 5.173 Einfamilienhäuser und 8.316 Grundstücke. Die Bestandsquote liegt vor allem im Segment der Einzelwohnimmobilien und der Projektgrundstücke. Der Bestand im Wohnungssegment lag im vierten Quartal 2023 im Vergleich zum dritten Quartal 2023 bei etwa 88,42 %. Der Bestand im Grundstückssegment betrug im Vergleich zum dritten Quartal etwa 115,66 % und der Bestand im Segment Eigenheime betrug im Vergleich zum dritten Quartal etwa 78,93 %.
So ist zu erkennen, dass im Jahr 2023 der Immobilienbestand in Projekten für den Wohnungsbau, den Eigenheimbau und den Grundstückssektor tendenziell abnimmt.
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