Was ist beim Kauf eines Marktkiosks zu beachten?

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Bei einem Kapital von 400 Millionen VND raten Experten dazu, für den Kauf eines Kiosks eine Hypothek aufzunehmen. Allerdings müssen Preis, Standort und Geschäftsplan sorgfältig geprüft werden.

Hallo Experte, ich bin 31 Jahre alt, ledig und lebe in einer abgelegenen Provinz in der Zentralregion. Derzeit habe ich nur 400 Millionen VND auf der hohen Kante. Da ich bei meinen Eltern lebe, betragen meine monatlichen Ausgaben etwa 5 Millionen VND. Mein durchschnittliches Einkommen beträgt 20 Millionen pro Monat.

Ich plane, in einem Bezirk am Rande der Provinz, in der ich lebe, ein Grundstück für etwa 800 Millionen VND zu kaufen. Der fehlende Betrag wird von der Bank geliehen. Ich bin auf der Suche nach Grundstücken und recherchiere diese.

Zusätzlich zu der oben genannten Option habe ich in der Stadt, in der ich lebe, ein Marktprojekt gesehen, bei dem ein zweistöckiger Kiosk für etwa 800 Millionen verkauft wird. Ich habe keine Erfahrung im Handel und wenn ich einen Kiosk kaufe, werde ich ihn hauptsächlich für mich behalten oder vermieten bzw. an Familienmitglieder verleihen, damit diese damit Geschäfte machen können, wenn sie das möchten.

Ich sehe, dass traditionelle Marktkioske sehr wenige Kunden haben, weil der Markt online einkauft. Ich habe außerdem keinerlei Erfahrung im Verkauf und bin noch in einer Verwaltungstätigkeit tätig. Sie sind sich nicht sicher, welche Risiken beim Kauf eines Kiosks bestehen? Hoffe auf kompetenten Rat. Vielen Dank!

Vinh2293

Berater:

Im Kontext einer sich zunehmend entwickelnden Wirtschaft sind Investitionen in Gewerbeimmobilien zu einem der attraktivsten Anlagetrends geworden. Allerdings weiß nicht jeder, wie man Situationen effektiv angeht und bewältigt. Welche Aspekte zur Bewältigung der persönlichen Finanzen bei einer möglichen Investition in einen Kiosk im Stadtteil notwendig sind, können wir anhand Ihres konkreten Falles wie folgt herausarbeiten:

In Bezug auf Einkommen und Fähigkeit zur Erzielung eines Überschusses verfügen Sie über ein monatliches Einkommen von 20 Millionen VND und Ersparnisse von 400 Millionen VND sowie monatliche Lebenshaltungskosten von 5 Millionen VND. Der monatliche Überschuss kann in Höhe von 15 Millionen VND zurückgelegt werden, was 75 % des Einkommens entspricht. Dies ist ein hervorragender Indikator und eine grundlegende finanzielle Ressource für jede Investitionsentscheidung.

Als Nächstes werden wir die Anlageziele sowie die Faktoren Kreditmanagement und Risikomanagement bewerten. Sie möchten ein Grundstück oder einen Kiosk im Stadtteil erwerben und dort Ihr Gewerbe betreiben mit dem Ziel, stabil zu bleiben und passives Einkommen sowie Erträge aus Immobilienpreissteigerungen erzielen zu können. Das Budget für den Kauf von Kiosken beträgt 800 Millionen VND. Bei Ihrer derzeitigen finanziellen Situation müssen Sie also 400 Millionen von der Bank leihen.

Unter Ausnutzung eines Fremdkapitals bei der Bank empfehle ich Ihnen, über eine Immobilienhypothek nachzudenken und als Kreditgrundlage die Immobilie zu verwenden, die Sie erwerben möchten. Derzeit können Kiosken laut Gesetz Nutzungsrechtszertifikate für Grundstücke ausgestellt werden. Neben rechtlichen Aspekten sollten Sie bei der Aufnahme eines Bankkredits folgende Grundsätze beachten.

Ihre Tilgungs- und Zinszahlungen sollten innerhalb von 30 % Ihres Einkommens liegen. Dieser Betrag kann je nach Ihren Wünschen in einem angemessenen Rahmen weiter erhöht werden, da Ihr Überschuss derzeit bei einer sehr hohen Rate von etwa 75 % liegt.

Auch auf Regelungen wie Zinsen und Laufzeiten musst du achten: Bei einer langen Laufzeit sind die monatlichen Zins- und Tilgungsraten gering; Kurzfristige Kredite senken zwar die Bankzinsen, erhöhen jedoch den Druck auf den monatlichen Cashflow. Darüber hinaus sollten Sie sich auch über die variablen Zinsregelungen der Bank (die sich bei steigenden Bankzinsen stark auf Ihr Darlehen auswirken) und Vorfälligkeitsentschädigungen informieren.

Um Kreditrisiken in unerwarteten Situationen, wie z. B. bei Krankheit, medizinischer Behandlung, Unfällen oder im Ruhestand, die einen hohen Geldbedarf erfordern, abzufedern, müssen Sie außerdem eine Notfallreserve in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern und einen Lebensversicherungsvertrag einrichten.

Einige der neuesten Zinssätze für Privatbankdarlehen können Sie der Tabelle entnehmen, die ich unten zusammengestellt habe.

Bank	Unbesichertes Darlehen (%/Jahr)	Hypothekendarlehen (%/Jahr)
Agrarbank	7,0 - 17	6,5 - 7,5
Techcombank	13,78 - 16	5,99 - 12,99
VPBank	14 – 20	6,9 - 8,6
ACB	12,5 - 20	6,9 – 12
TPBank	8,7 - 17	6.4 - 12.03
HDBank	13 - 24	6,6 - 10,6
Sacombank	9,6 - 18	7,49 - 12
VIB	16 – 18	7,8 - 11,4
SHB	8,5 - 17	6,99 - 10
OCB	ab 20.2	5,99 - 9,5
MSB	9,6 - 18	5,99 - 9,1
Vietcombank	10,8 - 14,4	7 – 9
Vietinbank	9.6	7,7 - 8,5
Vietnamesische Version	14,9 - 20,5	8,49 - 14,8
BIDV	11.9	7 – 9
MB Bank	12,5 - 20	6 - 9,5

Hinweis: Die obige Vergleichstabelle der Bankkreditzinsen dient nur zu Referenzzwecken. Die Zinssätze für Bankdarlehen können sich je nach Kreditvergabepolitik der Bank von Zeit zu Zeit ändern. Für eine detaillierte Beratung zu Kreditpaketen und Kreditrichtlinien wenden Sie sich bitte direkt an die Banken.

Immobilienbewertung, rechtliche Beurteilung und Investitions- und Geschäftsplanung

Sie verfügen über keinerlei Erfahrung im Direkt- oder Onlinegeschäft, was das Risiko bei Investitionen in diesem Bereich erhöht. Ich werde einige wichtige Kriterien skizzieren, die Sie sorgfältig prüfen sollten, bevor Sie sich entscheiden:

Das erste ist die Immobilienbewertung. Sie müssen herausfinden, wie sich die Kioskpreise im Vergleich zur Gegenwart in der Vergangenheit entwickelt haben und welche Faktoren das Potenzial für zukünftige Preiserhöhungen bestimmen. Wie sieht es mit dem monatlichen Cashflow aus dem Kioskbetrieb bzw. der Vermietung aus? Wenn die Kioske noch nicht in Betrieb sind, müssen Sie den erwarteten Umsatz und Gewinn des Kiosks schätzen.

Der zweite Aspekt ist die makroökonomische Bewertung. Sie müssen diesen Faktor bewerten, um zu bestimmen, ob der Zeitpunkt der Investitionsentscheidung angemessen ist oder nicht. Wenn Sie beispielsweise in einer Hochsaison Immobilien besitzen, deren Preise zu stark angestiegen sind und durch den Einsatz von Fremdkapital einen Anstieg der Zinsen verursachen, verfügt die Immobilie aufgrund des starken Anstiegs zuvor nicht mehr über Wachstumspotenzial. Diese Investition wird sich als eine ineffektive Investition erweisen. Wenn Sie unerfahren sind, können Sie Experten für persönliche Finanzplanung konsultieren, um einen umfassenden Überblick zu erhalten.

Drittens müssen Lage und Potenzial der Immobilie bewertet werden. Ein Kiosk in einem dicht besiedelten Gebiet unterscheidet sich grundlegend von einem Kiosk in einem neuen Gebiet, da der Hauptzweck der Entwicklung eines Kiosks darin besteht, ein Geschäft zu betreiben. Ohne Bewohner können weder Kapitalgewinne (Gewinne aus gestiegenen Immobilienpreisen) noch Cashflow-Gewinne (Gewinne aus der Bewirtschaftung des Grundstücks) erzielt werden. Eine sorgfältige Recherche des Kioskstandorts, des Potenzials, der Bevölkerung, der Stromversorgung, der Straßen, Schulen und Bahnhöfe in der Umgebung des Kioskbereichs trägt daher dazu bei, dass Ihre Investitionsentscheidung präziser ausfällt.

Der vierte Teil ist die immobilienrechtliche Beurteilung. Für erfahrene Anleger ist dies relativ einfach. Wer jedoch wenig Erfahrung hat, sollte sich vorab die Zeit nehmen, sich über die notwendigen rechtlichen Abläufe und Regelungen zu den Steuern, die beim Immobilienbesitz zu zahlen sind, zu informieren, um unnötige Risiken zu vermeiden. Wenn Sie derzeit eine Immobilie besitzen, müssen Sie auf Registrierungsgebühren und jährliche Grundsteuern achten. Handelt es sich um einen Kiosk, müssen Sie sich informieren, ob in der Umgebung Service- oder Wartungsgebühren anfallen. Beachten Sie auch die Gebühr für Landnutzungsrechte.

Bewerten Sie abschließend den Investitions- und Geschäftsplan. Ich empfehle Ihnen, für die oben genannte Aktivität einen detaillierten Plan zu erstellen, da diese fast Ihre gesamten Ersparnisse und einen Teil Ihres monatlichen Überschusses in Anspruch nehmen wird. Daher ist es sehr wichtig, einen detaillierten Plan zu erstellen. Sie können sich auf drei Faktoren konzentrieren: Beurteilung der finanziellen Leistungsfähigkeit, Budgetierung und Cashflow-Managementplan (Einnahmen und Ausgaben).

Tran Manh Hoang Viet
Experte für persönliche Finanzplanung
FIDT Investmentberatungs- und Vermögensverwaltungsgesellschaft

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