Kann das neue Wohnungsbaugesetz Mini-Apartments „abschaffen“?

Das kürzlich von der Nationalversammlung verabschiedete neue Wohnungsgesetz enthält zahlreiche neue Regelungen für Investitionen in Häuser mit vielen Wohnungen zum Verkauf oder zur Miete, auch als Mini-Apartments bekannt.

Insbesondere schreibt das neue Wohnungsbaugesetz vor, dass Investoren Projekte errichten müssen, die normalen gewerblichen Wohnungsbauprojekten ähneln.

Das neue Wohnungsbaugesetz verpflichtet Investoren zur Gründung von Projekten. (Foto: DM)

Konkret müssen gemäß den neuen Vorschriften Privatpersonen, die Miniapartments (Häuser mit zwei oder mehr Stockwerken, wobei sich auf jeder Etage Wohnungen befinden, oder zwei Stockwerke und 20 oder mehr Wohnungen) zum Verkauf oder zur Vermietung bauen möchten, die Voraussetzungen erfüllen, um als Investor in ein Wohnungsbauprojekt zu gelten.

Wohnungen, die Anspruch auf eine Bescheinigung nach dem Grundstücksgesetz (Pink Book) haben, werden nach Maßgabe des Wohnungsgesetzes und des Immobilienwirtschaftsgesetzes verkauft, vermietet oder im Rahmen einer Mietkaufvereinbarung erworben.

Darüber hinaus müssen bei Investitionen in Mini-Apartments zur Miete die vom Bauminister herausgegebenen Bauvorschriften eingehalten werden. Das Gebäude muss den gesetzlich vorgeschriebenen Anforderungen an Brandschutz und Brandbekämpfung entsprechen.

Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), sagte, dass strengere Vorschriften für den Bau und die Verwaltung von Mini-Apartments notwendig seien, da sich dieser Wohnungstyp schon seit langer Zeit ungehindert und unter zahlreichen Verstößen entwickle.

Mini-Apartments werden in naher Zukunft kaum noch an Menschen ohne Investitionsprojekt zu verkaufen sein. Der Bau von Mini-Apartments wird daher aufgrund strenger Verfahrensvorschriften deutlich eingeschränkt.

Gleichzeitig wird es eine große Herausforderung sein, Investitionsprojekte zu etablieren und die Voraussetzungen zu erfüllen, um als Investor in Wohnungsbauinvestitionsprojekte zu gelten. Denn bei Mini-Apartments handelt es sich um Hochhäuser, die überwiegend auf einer Fläche von 200 – 300 m2 errichtet werden und in tiefen Gassen liegen. Daher ist es nahezu unmöglich, ein Projekt wie ein normales gewerbliches Wohngebäude auf die Beine zu stellen.

„Bei Gassen mit einer Breite von weniger als zwei Metern ist eine Planung im Maßstab 1/500 unmöglich, da viele Faktoren wie Brandschutz, Infrastruktur, Bevölkerungszahlen und Umweltverträglichkeitsprüfung nicht gewährleistet sind. Diese Anforderungen mit den bestehenden Mini-Apartments zu erfüllen, ist nahezu unmöglich“, analysierte Herr Toan.

Laut Herrn Toan kann die Genehmigung und Planung eines Projekts bei gewerblich genutzten Wohnungen mehrere Jahre dauern, bei Mini-Wohnungen ist dieser Zeitraum sogar noch länger.

Außerdem werden Mini-Apartments hauptsächlich in zentralen Lagen gebaut, daher sind die Vorschriften zur Gebäudehöhe sehr streng; normalerweise dürfen auf einem 200 m2 großen Grundstück nur etwa 5-6 Stockwerke gebaut werden. Bei dieser Dichte und Höhe können Investoren keinen Gewinn erzielen, also wird es niemand tun.

Tatsächlich werden derzeit bis zu 95 % der bestehenden Mini-Apartments ohne Genehmigung gebaut, denn wenn sie gemäß den Vorschriften gebaut werden, erleiden die Investoren Verluste, bevor sie überhaupt anfangen können.

„Wenn Sie ein 200 m2 großes Grundstück für 10 Milliarden kaufen, aber nur 5 Stockwerke bauen können und 70 % der Fläche, also 700 m2, bebauen, betragen die Kosten für Grundstück und Bau etwa 22 Millionen VND/m2. Wenn Sie es für 25 Millionen VND/m2 verkaufen, ist es klar, dass der Investor mit dem Bau von 5 Stockwerken keinen Gewinn machen wird“, erklärte Herr Toan.

Laut Herrn Toan besteht daher in der kommenden Zeit die Gefahr, dass der Typ der Mini-Apartments an Bedeutung verliert, da die Notwendigkeit, ein neues Investitionsprojekt zu errichten, dies für viele Menschen unmöglich machen wird.

Auch für Mini-Apartments, die die Baubedingungen erfüllen, werden die Kosten sehr hoch sein und aufgrund der zu hohen Investitionskosten nicht mit gewerblichen Apartments konkurrieren können.

Unterdessen erklärte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), dass es sich bei Investoren in Mini-Apartments um Einzelpersonen handele, die sich ebenso an gesetzliche Bestimmungen halten müssten wie große Investoren, die gewerbliche Wohnprojekte entwickeln.

Insbesondere müssen die Personen die Vorschriften des Brandschutz- und Brandbekämpfungsgesetzes einhalten; Bei Verkauf, Vermietung und Mietkauf müssen die Bestimmungen des Immobilienwirtschaftsrechts eingehalten werden.

Darüber hinaus wird Käufern von Mini-Apartments ein Zertifikat (Pink Book) ausgestellt. Die Verwaltung und der Betrieb müssen im Einklang mit den Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Wohngebäuden erfolgen und die Verantwortung für die Inspektion und Überwachung der Volkskomitees auf allen Ebenen klar festlegen, um die Sicherheit zu gewährleisten und die legitimen Rechte und Interessen der hier lebenden Bewohner zu schützen.

„Diese Regelung wird die Verantwortung der lokalen Behörden im Falle von Mini-Apartments erhöhen“, sagte Herr Chau.

Quelle: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-moi-siet-chat-viec-xay-dung-va-quan-ly-chung-cu-mini-post274923.html