Aus Sorge um den Brandschutz verkaufen viele Eigentümer von Mini-Apartments ihre Wohnungen mit Verlust und ziehen sich vom Markt zurück.

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In letzter Zeit werden in Hanoi viele Miniwohnungen für Dutzende Milliarden Dong verkauft, obwohl die Mieteinnahmen in diesem Segment bis zu Hunderte Millionen Dong pro Jahr betragen können.

Herr Tran Van Linh sagte, er verkaufe ein neu gebautes 6-stöckiges Apartmentgebäude mit 15 voll möblierten Zimmern im Bezirk My Dinh, Distrikt Nam Tu Liem, Hanoi.

Laut Herrn Linh beträgt das Mieteinkommen zwar bis zu 900 Millionen VND/Jahr, aber er hat sich trotzdem für einen Verkauf für 10,5 Milliarden VND entschieden.

Der von Herrn Linh am häufigsten genannte Grund war die Brandverhütung. Herr Linh erklärte offen, dass die Gestaltung des Gebäudes recht geschlossen sei und die Anordnung der Treppen eine Neugestaltung des gesamten Gebäudes erfordere, was eine große Investition sei. Da er derzeit finanziell nicht im Überfluss vorhanden ist, ist es nicht einfach, dies zu tun.

Er beschloss, keine neuen Mieter mehr aufzunehmen und das gesamte Gebäude mit Verlust zu verkaufen.

„ Ich habe dieses Mehrfamilienhaus 2021 für 11,5 Milliarden VND gekauft, bin jetzt aber damit einverstanden, es für 10,5 Milliarden VND zu verkaufen, in der Hoffnung, es bald zu verkaufen und so mein Kapital zurückzuerhalten“, sagte Herr Linh.

Viele Mini-Apartmenthäuser zu verkaufen. (Bildschirmfoto).

Ebenso sagte Frau Nguyen Bich Ngoc (Cau Giay, Hanoi), dass sie und ihr Mann Ende 2022 ein ganzes Mini-Apartmenthaus in Cau Giay gekauft hätten, um es für 20 Milliarden VND zu vermieten.

Dementsprechend verfügt das Apartmentgebäude über etwa 30 Wohnungen und vermietet diese, mit einem monatlichen Cashflow von etwa 70 – 80 Millionen VND. Frau Ngoc sagte jedoch, dass sie sich nach fast einem Jahr Betrieb des Vermietungsgeschäfts zum Verkauf mit einem Verlust von 500 Millionen VND entschlossen habe, weil sie Angst hatte, dass jederzeit ein Feuer ausbrechen könnte und sie die Verantwortung dafür übernehmen müsste.

„ Die Brandverhütung und -bekämpfung in Miniapartments ist wirklich nicht stabil. Außerdem ist es schwierig, die Aufmerksamkeit der Bewohner zu kontrollieren. Die Wohnungseigentümer sind zwar weit weg, aber wenn auch nur ein einziger Bewohner nicht aufmerksam ist, kann alles passieren. Dann müssen wir die Konsequenzen tragen. Dieser Druck ist wirklich groß und hat mich zu der Entscheidung gezwungen, mich aus diesem Markt zurückzuziehen “, gestand Frau Ngoc.

Eine Untersuchung zahlreicher Online-Immobilienbörsen ergab, dass sowohl in den zentralen Bezirken als auch in den Vororten von Hanoi zahlreiche Mini-Apartments zum Verkauf angeboten werden. Diese Wohnungen haben eine Fläche von 50 – 100 m2, sind 5 – 9 Stockwerke hoch und stehen für 6 bis über 10 Milliarden VND zum Verkauf. Beim Kauf solcher Gebäude werben Makler häufig mit Mietrenditen von 7-10% pro Jahr.

Beispielsweise stellt der Eigentümer in einem 6-stöckigen Mini-Apartmenthaus mit Dachgeschoss auf einem 60 m² großen Grundstück im Stadtteil Cau Giay 12 Zimmer zur Miete fertig. Nach dem kleinen Wohnungsbrand in Khuong Ha beschloss der Eigentümer, die Verluste im Vergleich zu Anfang 2023 um 500 Millionen VND zu senken, der Preis beträgt 14,5 Milliarden VND.

Oder ein Mini-Apartmenthaus in Thanh Xuan mit einer Fläche von 58 m2 und 17 Schlafzimmern zum Verkauf für 12,2 Milliarden VND, das mit stabilen Einnahmen und einem Cashflow von über 1 Milliarde VND pro Jahr vorgestellt wird. Der Eigentümer hat den Preis inzwischen auf 11,5 Milliarden VND gesenkt.

Auch ein Mini-Apartmenthaus in Ha Dong mit einer Fläche von etwa 120 Quadratmetern und 25 Zimmern wurde um 700 Millionen VND auf fast 15 Milliarden VND reduziert.

Laut Aussage vieler Makler sind die Verkaufspreise von Mini-Apartments nach dem Brand in den Mini-Apartments in Khuong Ha deutlich gesunken. Insbesondere viele Investoren von Mehrfamilienhäusern haben aus Haftungsängsten kein Interesse mehr an dieser Geschäftsform. Sie akzeptieren hohe Preisnachlässe, um das gesamte Gebäude zu verkaufen, und sparen sich so die Notwendigkeit, den Betrieb selbst zu verwalten und in ein Brandschutzsystem zu investieren.

In vielen Mini-Apartmenthäusern in Hanoi ist kein Brandschutz gewährleistet. (Abbildung: Cong Hieu).

Statistiken der Vietnam Real Estate Brokers Association zeigen, dass die meisten Eigentümer von Mini-Apartments aus Profitgründen mehr Stockwerke bauen als erlaubt. In die Infrastruktur vieler Wohngebäude wird nicht investiert oder die Infrastruktur ist marode, wird aber nicht ausreichend gewartet und repariert oder verstärkt, was zu Unsicherheit bei den Bewohnern führt.

In Bezug auf den Brandschutz zeigten die Käufer in den Jahren 2007 bis 2010 praktisch kein Interesse. Später wurden die politischen Maßnahmen klarer und das Bewusstsein wuchs, doch die Situation verbesserte sich nicht wesentlich oder nur auf dem Papier.

Die Folgen von Bränden in Gebäuden mit Aufstockung, falscher Bebauungsdichte und mangelhafter Brandschutz- und Bekämpfungssicherheit sind für Leben und Eigentum äußerst schwerwiegend.

Laut Herrn Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, galt der Bau von Miniapartments früher als eine gute und lukrative Investitionsmöglichkeit.

Herr Toan führte an, dass in einigen Orten in Cau Giay und Thanh Xuan in den Jahren 2015 und 2016 die Grundstückspreise immer noch bei 40–50 Millionen/m2 lagen. Hier errichtete der Eigentümer mit einer Investition von 11-13 Millionen/m2 ein 10-stöckiges Mini-Apartmenthaus. Bei einem Verkaufspreis von etwa 18–20 Millionen/m2 kann der Hausbesitzer für eine Wohnung über 30 m2 mehr als eine halbe Milliarde VND verdienen.

Nach dem Brand in Khuong Ha sagte Herr Toan jedoch, dass neben rechtlichen und kreditwirtschaftlichen Problemen auch die Qualität der Wohnungen in Mini-Apartments keine Gewähr für Brandschutz und Brandbekämpfung biete. Diese Hürden werden viele Menschen dazu bewegen, in naher Zukunft über den Kauf einer Miniwohnung nachzudenken.

„ Der Markt für Miniwohnungen wird angespannter, sodass Investoren mehr Geld investieren müssen, um die Wohnungen vermieten zu können. Auch die Käufer werden bei der Auswahl dieses Typs vorsichtiger sein “, prognostizierte Herr Toan.

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