Es müssen neue Projekte zum Bau und Verkauf etabliert werden, Mini-Apartments sind vom Niedergang bedroht

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Das kürzlich von der Nationalversammlung verabschiedete (geänderte) Wohnungsbaugesetz enthält viele Neuerungen. Insbesondere besagt es, dass für Investitionen in Häuser mit vielen Wohnungen zum Verkauf oder zur Miete (gemeinhin als Mini-Apartments bekannt) ein Projekt erforderlich ist.

Hierzu erklärte Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), dass strengere Vorschriften für den Bau und die Verwaltung von Mini-Apartments erforderlich seien, da sich dieser Wohnungstyp schon seit langer Zeit ungehindert und unter zahlreichen Verstößen entwickle.

Der Markt für Miniwohnungen wird sich in der nächsten Zeit verschärfen. (Foto: Cong Hieu).

Mini-Apartments werden in naher Zukunft kaum noch an Leute ohne Investitionsprojekt zu verkaufen sein. Der Bau von Mini-Apartments wird daher aufgrund strenger Verfahrensvorschriften deutlich eingeschränkt.

Gleichzeitig wird es eine große Herausforderung sein, Investitionsprojekte zu etablieren und die Voraussetzungen zu erfüllen, um als Investor in Wohnungsbau-Investitionsprojekte zu gelten. Denn bei Mini-Apartments handelt es sich um Hochhäuser, die meist auf einer Fläche von 200 – 300 m2 errichtet werden und in tiefen Gassen liegen. Deshalb ist es fast unmöglich, ein Projekt wie einen normalen gewerblichen Wohnblock auf die Beine zu stellen.

„ Bei Gassen mit einer Breite von weniger als 2 Metern ist eine Planung im Maßstab 1/500 nicht möglich, da viele Faktoren wie Brandschutz, Infrastruktur, Bevölkerungskennzahlen und Umweltverträglichkeitsprüfung nicht gewährleistet sind. Diese Anforderungen mit den aktuellen Mini-Apartments zu erfüllen, ist fast unmöglich “, analysierte Toan.

Laut Herrn Toan kann die Projektgenehmigung und -planung bei gewerblich genutzten Wohnungen mehrere Jahre dauern, bei Mini-Wohnungen ist dieser Zeitraum sogar noch länger.

Viele Miniwohnungen liegen in tiefen Gassen, die den Brandschutz- und Brandbekämpfungsstandards nicht entsprechen. (Foto: Cong Hieu).

Außerdem werden Miniapartments hauptsächlich in zentralen Lagen gebaut, sodass die Vorschriften hinsichtlich der Gebäudehöhe sehr streng sind. Normalerweise dürfen auf einem 200 m2 großen Grundstück nur etwa 5 – 6 Stockwerke gebaut werden. Bei dieser Dichte und Höhe können Investoren keinen Gewinn erzielen, deshalb wird es niemand tun.

Tatsächlich werden derzeit bis zu 95 % der bestehenden Mini-Apartments ohne Genehmigung gebaut, denn wenn sie gemäß den Vorschriften gebaut werden, erleiden die Investoren Verluste, bevor sie überhaupt beginnen.

„ Wenn Sie ein 200 m2 großes Grundstück für 10 Milliarden kaufen, aber nur 5 Stockwerke bauen können und 70 % der Fläche, also 700 m2, bebauen, betragen die Kosten für Grundstück und Bau etwa 22 Millionen VND/m2. Wenn Sie es für 25 Millionen VND/m2 verkaufen, ist es klar, dass der Investor mit dem Bau von 5 Stockwerken keinen Gewinn erzielen wird “, erklärte Herr Toan.

Laut Herrn Toan besteht daher die Gefahr, dass der Typ der Miniwohnungen in der kommenden Zeit an Bedeutung verliert, da die Notwendigkeit des Baus eines neuen Investitionsprojekts es vielen Menschen unmöglich machen würde.

Auch für Miniwohnungen, die die Baubedingungen erfüllen, werden die Kosten sehr hoch sein, und sie sind aufgrund der zu hohen Investitionskosten nicht konkurrenzfähig mit Gewerbewohnungen.

Diese Ansicht vertritt auch Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor der Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company. Er unterstützt auch die Auffassung des Wohnungsgesetzes, wonach eine strengere Verwaltung von Mini-Apartments erforderlich sei, um die Rechte, Pflichten und die Sicherheit der Eigentümer zu schützen.

Herr Quyet sagte, dass die normale Projektvorbereitung etwa zwei bis drei Jahre dauert und die Kosten für diese Phase je nach Umfang und Standort des Projekts etwa 5 bis 10 Prozent betragen.

Obwohl dieses Projekt komplex ist, kann es nicht jeder selbst durchführen. Miniwohnungen liegen überwiegend in tiefen Gassen, sodass die Brandvorbeugung und Brandbekämpfung nur schwer gewährleistet werden kann.

„ Beim Bau von Mini-Apartments werden die Eigentümer künftig gezwungen sein, ein Gewerbe zu gründen. Dann wird es nicht mehr so einfach sein, Steuern zu hinterziehen wie heute. Die Eigenheimbesitzer werden über Land verfügen und dann selbst die Baugenehmigung beantragen ", sagte Quyet.

Transparentere und klarere Regelungen werden zwar dazu beitragen, dass sich Mini-Apartments in die richtige Richtung entwickeln, machen es aber vielen Menschen unmöglich, mit diesem Wohnungstyp Gewinn zu erzielen.

Laut Herrn Quyet werden die Verkaufspreise für Mini-Apartments in der kommenden Zeit höher sein, die Menschen werden jedoch durch das Gesetz geschützt sein und über eine sicherere Wohnumgebung verfügen.

„ Der Markt für den Bau, Verkauf und die Vermietung von Mini-Apartments wird in naher Zukunft sehr kompliziert sein, sodass das Spiel nur professionellen Entwicklern vorbehalten sein wird und professionelle Unternehmen gegründet werden können, die sich auf die Entwicklung dieses Modells spezialisieren. Für Privathaushalte und Laienanleger wird es schwierig sein, sich an dieser Art von Investitionen zu beteiligen “, betonte Quyet.

In seiner Stellungnahme zu diesem Thema betonte Herr Nguyen Manh Khoi, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium, dass es einer Regelung bedürfe, wonach für den Bau von 20 oder mehr Wohnungen ein Investitionsprojekt vorliegen müsse, wie bei jedem normalen Projekt, um Verantwortung zu zeigen, unabhängig von der Größe oder Anzahl der Wohnungen. Beachten Sie beim Verkauf das Immobilienwirtschaftsgesetz.

Zudem muss aus den Unterlagen der Baugenehmigung klar hervorgehen, wie viele Wohnungen gebaut werden können, wie viele Stockwerke, wie viele Wohnungen pro Stockwerk und wie viele Quadratmeter jede Wohnung hat.

Darüber hinaus muss es auch die Kriterien zur Brandverhütung und Brandbekämpfung erfüllen; Das Bauwerk muss in gemeinsamem und privatem Eigentum stehen; Eine Baugenehmigung ist in jedem Fall erforderlich. wird mit jeder Wohnung ausgegeben,…

Nach den neuen Vorschriften müssen Privatpersonen, die Miniapartments (Häuser mit zwei oder mehr Stockwerken, wobei sich auf jeder Etage Wohnungen befinden, oder 2 Stockwerke und 20 oder mehr Wohnungen) zum Verkauf oder zur Vermietung bauen möchten, die Bedingungen erfüllen, um als Investor in einem Wohnungsbauprojekt zu gelten.
Wohnungen, die Anspruch auf ein Zertifikat nach dem Grundstücksgesetz (Pink Book) haben, werden gemäß dem Wohnungsbaugesetz und dem Immobilienwirtschaftsgesetz verkauft, vermietet oder auf Mietkaufbasis erworben.
Darüber hinaus müssen Investitionen in Mini-Apartments zur Miete den vom Bauminister herausgegebenen Bauauflagen entsprechen. Das Gebäude muss den gesetzlich vorgeschriebenen Anforderungen an den Brandschutz und die Brandbekämpfung entsprechen.

Chau Anh

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Quelle