HoREA schlägt vor, Kautionen für Häuser und Grundstücke auf dem Papier in Höhe von höchstens 5 % zu erheben

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Vor Kurzem hat HoREA dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung, dem Wirtschaftsausschuss der Nationalversammlung und dem Bauministerium ein Dokument mit dem Vorschlag übermittelt, dass vor der Unterzeichnung von Verträgen für den Kauf und Verkauf von Immobilien, Wohnungen und zukünftigen Baugrundstücken Anzahlungen geleistet werden müssen, um Kunden zu schützen und Betrug vorzubeugen.

Laut HoREA gab es im Laufe der Jahre viele Fälle von „Spekulanten, Immobilienmaklern und unehrlichen Unternehmen“, die Betrug begingen, indem sie durch betrügerische Machenschaften „Anzahlungen“ entgegennahmen und ihnen den Kauf und Verkauf von Häusern, Grundstücken und zukünftigen Bauarbeiten versprachen, die die Bedingungen für den Vertragsabschluss nicht erfüllten. Typischerweise handelt es sich dabei um den Fall der Alibaba Company, die ein „Geisterprojekt“ ins Leben rief, Grundstücke illegal aufteilte und verkaufte, eine im Vergleich zum Wert der hinterlegten Immobilie sehr hohe „Anzahlung“ entgegennahm und dann betrog, wodurch Kunden geschädigt und außerdem Instabilität auf dem Immobilienmarkt verursacht wurde.

Die Subjekte „Spekulanten, Grundstücksmakler, Hausmakler, unehrliche Geschäfte“ haben das Gesetz über Immobiliengeschäfte aus dem Jahr 2014 ausgenutzt, das keine „Anzahlung“ vorschreibt, bevor das Haus, das Fundament oder zukünftige Bauarbeiten in Betrieb genommen werden können, und haben Verträge abgeschlossen. Sie haben die Bestimmungen in Absatz 2, Artikel 3 und Absatz 1, Artikel 328 des Zivilgesetzbuches aus dem Jahr 2015 ausgenutzt, die es „natürlichen und juristischen Personen ermöglichen, ihre bürgerlichen Rechte und Pflichten auf der Grundlage einer freien, freiwilligen Verpflichtung und Vereinbarung zu begründen, auszuüben und zu beenden“. So hat der „Anzahlungsempfänger“ eine „Anzahlung“ mit einem hohen Wert erhalten, der bis zu 90–95 % des Wertes der hinterlegten Immobilie betragen kann, und sich dann in betrügerischer Absicht die „Anzahlung“ angeeignet, wodurch dem „Anleger“ in einer Situation Schaden zugefügt wurde.

Erstens: Wenn die „Anzahlung“ niedrig ist, der Immobilienpreis jedoch steigt, ist der Empfänger der Anzahlung bereit, „vom Geschäft zurückzutreten“ und die „Anzahlung“ (verdoppelt) an den Einzahler zurückzuzahlen.

Zweitens kann es in Fällen, in denen die „Einzahlung“ einen hohen oder sehr hohen Wert hat, dazu kommen, dass der Einzahlungsempfänger betrügerisch vorgeht und sich die „Einzahlung“ des Kunden aneignet.

Drittens, wenn der Einlagenempfänger die Umsetzung des Projekts über längere Zeit hinauszögert, rechtliche Schritte zur Umsetzung des Projekts nicht einleitet oder das Kapital von Kunden und Investoren vorsätzlich veruntreut.

Der Verband stellte fest, dass Investoren für Wohnungsbauprojekte und Bauarbeiten, die künftig als Unterkunft dienen sollen, „Anzahlungen“ erhalten müssen, um den Markt und die Kundenpräferenzen zu erkunden. Gleichzeitig möchten Kunden auch eine „Anzahlung“ leisten, um den Verkaufspreis „festzuschreiben“ und von guten Anreizen und Rabatten für Kunden zu profitieren, die eine „Anzahlung“ leisten.

Allerdings wird in Artikel 24 Punkt d, Absatz 4 des Entwurfs des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) nur der Fall einer „Einlage“ als Investor festgelegt: „d) Nehmen Sie Einlagen von Kunden nur dann entgegen, wenn das Haus oder die Bauarbeiten alle Bedingungen für die Inbetriebnahme erfüllt haben und Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden.“ Dabei handelt es sich um eine „Anzahlungsbestimmung“, die darauf abzielt, die „Vertragserfüllung“ sicherzustellen, nachdem das Haus, das Fundament oder das zukünftige Bauprojekt die Voraussetzungen für die Inbetriebnahme erfüllt hat und der Vertrag unterzeichnet wurde. Die Bestimmung zur „Kaution“ zum Zweck der „Sicherung der Vertragserfüllung“ ist zwar richtig, eine Neudefinition im Immobilienwirtschaftsgesetz ist jedoch nicht unbedingt erforderlich, da sie bereits im Bürgerlichen Gesetzbuch 2015, Absatz 1, Artikel 328, festgelegt ist.

Darüber hinaus kann der Investor bei Vertragsunterzeichnung gemäß den Bestimmungen in Artikel 37 Absatz 1 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte von 2014 und Artikel 26 Absatz 1 des Entwurfs des Gesetzes über Immobiliengeschäfte (geändert) eine „Anzahlung“ in Höhe von höchstens 30 % des Vertragswerts einfordern, sodass die „Kaution“ zur „Garantie der Vertragserfüllung“ zu diesem Zeitpunkt für den Kunden fast nie ein „Risiko“ darstellt und gemäß den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 2015 vollständig angepasst werden kann.

Laut HoREA muss der (geänderte) Gesetzesentwurf zum Immobiliengeschäft Bedingungen für die Entgegennahme von „Anzahlungen zur Sicherung der Vertragsunterzeichnung“ festlegen, die für jedes Subjekt geeignet sind.

Insbesondere ist es Investoren von Immobilienprojekten, Wohnungen und zukünftigen Bauarbeiten nur dann gestattet, „Einlagen“ entgegenzunehmen, wenn die zuständige staatliche Behörde „die Investitionspolitik gleichzeitig mit der Genehmigung des Investors genehmigt“ hat (festgelegt in Klausel 4, Artikel 29 des Investitionsgesetzes 2020). Dann wird der „Investor“ zum „Investor“ gemäß den Bestimmungen von Klausel 2, Artikel 7 des Baugesetzes 2014, geändert und ergänzt in Klausel 4, Artikel 1 des Baugesetzes (geändert) 2020: „Der Investor ist ein von einer zuständigen staatlichen Behörde genehmigter Investor“ und es wird vorgeschlagen, festzulegen, dass der Wert der „Einlage“ 5 % des Wertes der hinterlegten Immobilie, bei der es sich um Wohnungen oder zukünftige Bauarbeiten handelt, nicht überschreiten darf.

Für den Verkäufer eines Grundstücks (in Parzellen aufgeteilt, in Grundstücke gespalten) kann die „Anzahlung“ erst dann angenommen werden, wenn die zuständige staatliche Stelle die „Grundstücksaufteilung“ gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes genehmigt hat und der vorgeschlagene Wert der „Anzahlung“ nicht mehr als 5 % des Grundstückswertes beträgt.

Der Verband stellte fest, dass Klausel 7, Artikel 24 des Entwurfs des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) (Entwurf 3) sehr richtige Bestimmungen zur Regelung des Kautionsverhaltens vor dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags enthält und besagt, dass „die Höhe der erhaltenen Kaution 5 % des Wertes des Hauses oder der Bauarbeiten, die auf Mietkaufbasis gekauft oder verkauft werden, nicht überschreiten darf; der Verkäufer oder Vermieter muss im Kautionsvertrag den Verkaufspreis oder Mietkaufpreis des Hauses oder der Bauarbeiten klar angeben.“ Es ist jedoch sehr bedauerlich, dass diese sehr richtige Regelung aus dem 4., 5. und 6. Entwurf des Immobilienwirtschaftsgesetzes (geändert) sowie dem aktuellen Entwurf gestrichen wurde.

„Daher ist es notwendig, dem (geänderten) Gesetzentwurf zum Immobiliengeschäft Regelungen zu „Anzahlungen“ hinzuzufügen, bevor Häuser, Grundstücke und künftige Bauarbeiten für Geschäfte und Vertragsunterzeichnungen in Frage kommen“, schlug HoREA vor.

Weisheit

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Quelle