Lösung der Schwierigkeiten bei Anleihen und Immobilien

In einem kürzlich veröffentlichten Bericht über den Immobilien- und Wohnungsmarkt erklärte das Bauministerium, dass Immobilienunternehmen mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert seien. Insbesondere die Zahl der Insolvenz- und Auflösungserklärungen von Immobilienunternehmen stieg im Jahr 2022 im Vergleich zum Jahr 2021 um 38,7 %.

Schwierigkeitsgrad über Schwierigkeitsgrad

Nach Einschätzung dieser Agentur werden die im Immobiliensektor tätigen Unternehmen im Jahr 2022 mit zahlreichen Herausforderungen konfrontiert sein. Einige Unternehmen werden zur Bewältigung dieser Schwierigkeiten bis zu 50 % ihrer Belegschaft abbauen. Der Hauptgrund dafür sind die Schwierigkeiten beim Zugang zu Krediten, bei der Ausgabe von Anleihen und bei der Mobilisierung von Kundenkapital. Dies führt dazu, dass vielen Unternehmen das Kapital fehlt und sie die Umsetzung ihrer Projekte verzögern oder vorübergehend aussetzen müssen.

Darüber hinaus sind die Kreditzinsen, Wechselkurse, Benzinpreise und Baumaterialpreise gestiegen, was zu höheren Geschäftskosten führt und den Geschäftsbetrieb beeinträchtigt. Die Tatsache, dass Immobilienkäufer nur schwer Zugang zu Bankkrediten haben, wirkt sich indirekt auch auf die Liquidität von Immobilienprodukten und -projekten aus. Unternehmen können ihre Produkte nicht verkaufen, um Kapital zurückzugewinnen und neu zu investieren.

Darüber hinaus stehen einige Unternehmen seit Ende 2022 bis heute aus vielen Gründen weiterhin unter Druck, ihre Anleihen vorzeitig an die Anleger zurückzuzahlen, unter anderem aufgrund geänderter Richtlinien zur Kontrolle der von Unternehmen ausgegebenen Anleihen.

Einem Bericht der Vietnam Bond Market Association (VBMA) über den vietnamesischen Anleihenmarkt zufolge belief sich das Gesamtvolumen der Unternehmensanleihenemissionen im vergangenen Jahr auf 255.163 Milliarden VND, was einem Rückgang von 66 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Emissionswert der meisten Branchengruppen sank im Jahr 2022 im Vergleich zum Vorjahr. Insbesondere die Emission von Anleihen durch Immobilienunternehmen ging im Zusammenhang mit zahlreichen ungünstigen Makrofaktoren im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 80,8 % zurück.

Schwierigkeiten bei der Kapitalbeschaffung beeinträchtigen die Kauf- und Verkaufsaktivitäten auf dem Immobilienmarkt erheblich. Foto: TAN THANH

In der Zwischenzeit mussten Unternehmen Anleihen im Wert von bis zu 210.830 Milliarden VND im Voraus zurückkaufen, 46 % mehr als im Jahr 2021. Davon kaufte die Immobiliengruppe etwa 35.400 Milliarden VND im Voraus zurück. Das bedeutet, dass die Kapitalausstattung für Immobilien nicht nur knapper, sondern im Vergleich zu früher auch deutlich eingeschränkt wird, was viele Unternehmen der Branche in eine schwierige Lage bringt. Eine Reihe von Unternehmen, die kürzlich Verluste gemeldet haben, verdeutlichen diese Schwierigkeit. So verlor Phat Dat Real Estate im letzten Quartal 2022 fast 230 Milliarden VND, Cen Land meldete im vierten Quartal 2022 ebenfalls einen Verlust nach Steuern von bis zu 58,6 Milliarden VND und die Dat Xanh Group verzeichnete einen Nettoverlust von mehr als 400 Milliarden VND … Auch viele andere große Unternehmen mussten starke Umsatz- und Gewinnrückgänge hinnehmen.

Der Vorstandsvorsitzende eines Immobilienunternehmens mit Anleiheschulden von über 200 Milliarden VND sagte, sein Unternehmen habe „Verluste und Schmerzen“ in Kauf genommen, um sein Anlageportfolio neu zu ordnen und Projekte zu verkaufen, um der Schulden- und Zinssituation zu entkommen. Doch sei es in dieser Zeit äußerst schwierig, Partner für den Verkauf zu finden, weil die meisten Immobilienunternehmen ihre Kapitalquellen erschöpft hätten und es schwierig sei, jedes Vermögen zu verkaufen, nicht nur Immobilien.

„Die zu schnelle und plötzliche Verknappung des Marktes für Unternehmensanleihen hat uns daran gehindert, rechtzeitig zu reagieren. Was uns jetzt Sorgen bereitet, ist die Frage, wie wir Kapital für die Umsetzung von Projekten finden können, während viele verfahrensbezogene Richtlinien noch nicht geklärt sind. Daher brauchen wir von der Regierung bald eine Möglichkeit, Richtlinien zur Unterstützung von Unternehmen bei der Umsetzung von Projekten aufzuheben“, erklärte er.

Viele Lösungen

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung Lao Dong erklärte Dr. Nguyen Huu Huan von der Wirtschaftsuniversität Ho Chi Minh City, dass der Immobilienmarkt mit Schwierigkeiten sowohl beim Input als auch beim Output konfrontiert sei und dass insbesondere die Kapitalquellen streng kontrolliert würden. Um die Kapitalprobleme auf diesem Markt zu lösen, muss die Staatsbank ihre Politik durch konkrete Botschaften unter Beweis stellen und in gewissem Umfang kurzfristiges Kreditkapital bereitstellen, um die Liquidität der Immobilienunternehmen zu sichern.

„Die Probleme mit Unternehmensanleihen lassen sich nicht über Nacht lösen, während Immobilienunternehmen dringend Betriebskapital benötigen, um ihre Projekte weiter umsetzen zu können. Die Unternehmen können andere Kapitalquellen wie beispielsweise ausländische Kredite erschließen, sind aber mit Wechselkursrisiken konfrontiert, da sie in US-Dollar leihen müssen und nicht alle Unternehmen die Voraussetzungen für die Mobilisierung internationalen Kapitals erfüllen. Daher besteht das kurzfristige Problem weiterhin darin, dass Kreditkapital zur „Unterstützung“ benötigt wird, um die Erholung der Immobilienunternehmen zu unterstützen“, so Dr. Nguyen Huu Huan.

Laut Dr. Nguyen Huu Huan haben nicht nur Immobilienunternehmen mit Kreditkapital zu kämpfen, sondern auch Privatkunden, die sich Geld leihen, um ein Eigenheim zu kaufen oder als Kapitalanlage, haben nur eingeschränkten Zugang zu Kapital oder müssen mit hohen Zinssätzen von etwa 15–16 % pro Jahr rechnen. Daher muss es bald eine Lösung geben, um die Kreditzinsen zu stabilisieren oder zu senken.

Zur Lösung des Unternehmensanleihenproblems sagte Dr. Le Dat Chi, stellvertretender Leiter der Fakultät für Unternehmensfinanzierung an der Wirtschaftsuniversität Ho Chi Minh City, dass es notwendig sei, diese als einen wichtigen Kanal zur Kapitalbeschaffung für Unternehmen zusätzlich zu Bankkrediten anzuerkennen, um Maßnahmen zur Organisation und Verwaltung des Unternehmensanleihenmarktes zu ergreifen, so wie Banken Kreditvergabevorschriften zum Schutz der Einleger einhalten müssen.

Unterdessen erklärte der Finanz- und Wertpapierexperte Lam Minh Chanh, dass die jüngste Entwicklung auf dem Markt für Unternehmensanleihen bei vielen Anlegern das Vertrauen verloren habe und diese nicht die Absicht hätten, sich erneut zu beteiligen. Um die wichtige Rolle von Unternehmensanleihen wiederherzustellen, müssen folgende Bedingungen gewährleistet sein:

Erstens und am wichtigsten ist, dass alle Unternehmensanleihen von seriösen Ratingagenturen einer Bonitätsbewertung unterzogen werden müssen. Zu diesem Zeitpunkt kennen die Anleger das Risikoniveau der einzelnen Arten von Unternehmensanleihen. Zweitens müssen die Regulierungsbehörden die Anleihenvergabe streng kontrollieren. Vermeiden Sie unbedingt, das Gesetz zu umgehen und privat ausgegebene Anleihen an die Öffentlichkeit zu verteilen. Drittens dürfen nur Personen mit einem Wertpapiermaklerschein Anleger beraten und Anleihen an sie verkaufen. Vermeiden Sie Ratschläge zum Anleihenverkauf durch Laien wie etwa Bankangestellte.

Viertens müssen Anleiheberater und -verkäufer einen detaillierten und strengen Beratungsprozess befolgen, um sicherzustellen, dass die Anleger genau verstehen, in welche Unternehmensanleihen sie investieren und welche potenziellen Risiken diese Unternehmensanleihen bergen. „Wenn uns das gelingt, werden sich Unternehmensanleihen allmählich erholen und stark entwickeln und zu einem Kapitalversorgungskanal für Unternehmen, insbesondere Immobilienunternehmen, werden“, betonte Experte Lam Minh Chanh.

Aus Sicht der Verwaltungsbehörde sagte Herr Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium, dass das Bauministerium dem Finanzministerium vorgeschlagen habe, der Regierung Änderungen und Ergänzungen zum Dekret 65/2022/ND-CP vorzulegen, das das Angebot und den Handel einzelner Unternehmensanleihen auf dem Inlandsmarkt und das Angebot von Unternehmensanleihen auf dem internationalen Markt regelt; Stärkung der Leitung und Anleitung des Angebots und Handels mit Unternehmensanleihen auf dem Inlandsmarkt und des Angebots von Unternehmensanleihen auf dem internationalen Markt im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen; Kontrollieren Sie die Kapitalmobilisierungsaktivitäten von Immobilienunternehmen an der Börse und vermeiden Sie Spekulationen, Manipulationen und Preisinflation.

Das Bauministerium hat gemeinsam mit der Staatsbank vorgeschlagen, einen geeigneten Kreditobergrenzen-Managementplan zur Unterstützung der Wirtschaft zu prüfen und vorzuschlagen. Leiten und führen Sie Kreditinstitute, um Bedingungen zu schaffen, unter denen Unternehmen, Eigenheimkäufer und Investoren auf Kreditquellen zugreifen können. Kreditinstitute anleiten und lenken, damit sie qualifizierten Unternehmen und Immobilienprojekten im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen rasch Kredite und Auszahlungen gewähren; Priorisieren Sie die Kreditvergabe an Sozialwohnungsprojekte, Arbeiterwohnungen, kostengünstigen Gewerberaum und andere Arten von Immobilien, die der Produktion und der sozialen Sicherheit dienen und über eine hohe Effizienz und Schuldentilgungsfähigkeit verfügen.

Für Ortschaften ist es notwendig, eine Überprüfung und Liste der Wohn- und Immobilienprojekte in der Gegend durchzuführen. Bewerten Sie gezielt die Gründe und Ursachen für Projekte, deren Investitionen zwar genehmigt, aber nicht oder nur langsam umgesetzt werden. Auf dieser Grundlage sollte der Schwerpunkt auf der Beseitigung von Schwierigkeiten und rechtlichen Problemen sowie auf den Verfahren zur Vorbereitung von Investitionen in Wohnungsbauprojekte liegen, um das Angebot auf dem Markt zu erhöhen. Beschleunigen Sie die Reform der Verwaltungsverfahren und vermeiden Sie, dass Sie sich der Verantwortung entziehen oder es zu Verzögerungen bei der Abwicklung von Verfahren zur Umsetzung von Immobilienprojekten in der Region kommt.

Internationale Erfahrung recherchieren

Dr. Can Van Luc, Mitglied des Nationalen Finanz- und Geldpolitikbeirats, sagte, er habe 16 Lösungen zur Rettung des chinesischen Immobilienmarktes sorgfältig geprüft und sei zu dem Schluss gekommen, dass Vietnam zehn davon prüfen und anwenden könne.

„Tatsächlich haben wir einige Lösungen umgesetzt, wie etwa Steuerstundung/-verschiebung, Schuldenstundung/-verschiebung … Wir haben uns auch mit dem Bauministerium, dem Finanzministerium und der Regierung beraten, um andere Lösungen zu prüfen und eine Richtung zu finden, die der tatsächlichen Situation im Land angemessen ist.“

Beispielsweise müssen Unternehmen beim Verkauf bestimmter Vermögenswerte Preisnachlässe in Kauf nehmen, um ihre Schulden rechtzeitig begleichen zu können. Verhandeln Sie mit Anleihegläubigern über eine Kreditverlängerung unter schwierigen Umständen, was durch Dekret 65 gestattet ist. Der Tausch von Geld gegen Waren oder Anleihen gegen Immobilien – diese Lösung muss vom Staat geleitet werden, um eventuell auftretende rechtliche Probleme zu vermeiden. Den Unternehmen ist es gestattet, ihre Schulden zu refinanzieren, das heißt, sie dürfen neue Anleihen ausgeben, um alte Schulden zu begleichen...“, sagte Herr Luc.

(*) Siehe Lao Dong Zeitung, Ausgabe vom 30. Januar

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm