Angemessene Grundstücksbewertung zur Genehmigung des Projekts

Auf dem wissenschaftlichen Workshop „Angemessene Grundstücksbewertung zur Freigabe von Projekten“, der am 27. Juli 2023 von der Investment Newspaper organisiert wurde, erklärten Immobilienexperten und Unternehmen: „Wenn es eine richtige Methode gibt, wird das Projekt reibungslos umgesetzt, andernfalls wird es ein großes Hindernis darstellen, das den Umlauf gesellschaftlicher Ressourcen verlangsamt und die wirtschaftliche Entwicklung behindert.“

Konferenzszene.

Der Premierminister hat die offizielle Depesche Nr. 634/CD-TTg an den Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie an die Vorsitzenden der Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte herausgegeben, in der er um die dringende Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Grundstücksbewertung bittet.

Die Mitteilung verlangt, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt der Regierung vor dem 31. Juli 2023 ein Dekret zur Änderung und Ergänzung des Dekrets Nr. 44/2014/ND-CP vom 15. Mai 2014 zur Regelung der Grundstückspreise zur Prüfung und Verkündung vorlegt; Gleichzeitig wird das Rundschreiben Nr. 36/2014/TT-BTNMT vom 30. Juni 2014 zu detaillierten Vorschriften für Methoden zur Grundstücksbewertung, zur Erstellung und Anpassung von Grundstückspreistabellen, zur spezifischen Grundstücksbewertung und zur Beratung bei der Grundstückspreisbestimmung geändert und ergänzt.

Derzeit werden die Änderungsentwürfe zu Dekret 44 und Rundschreiben 36 vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt mit den zuständigen Ministerien, Zweigstellen und Behörden beraten. Darunter gibt es viele unterschiedliche Meinungen zu den aktuellen Methoden der Grundstücksbewertung, die die Redaktion ändern möchte, insbesondere zur Abschaffung der „Überschussmethode“, die für die meisten Diskussionen sorgt.

Die Empfehlung, die Überschussmethode abzuschaffen, wie sie die Redaktion im Gesetzesentwurf vorgeschlagen hat, könnte enorme Auswirkungen haben und dazu führen, dass die Grundstücksbewertung wieder auf den Stand vor 2007 zurückfällt. Dies würde diese ohnehin schon schwierige Aufgabe noch schwieriger machen, sagte Dr. Tran Xuan Luong, Immobilienmajor an der National Economics University: „Die vorhersehbare Folge ist, dass viele Segmente des Immobilienmarktes nicht angemessen bewertet werden. Dies führt zu einer Marktüberlastung angesichts der enormen Nachfrage nach Projektentwicklungen in Vietnam.“

„Die Überschussmethode zur Grundstücksbewertung ist wissenschaftlich fundiert und weltweit anerkannt. Diese Methode wurde von Ländern weltweit zu internationalen Bewertungsstandards bzw. Bewertungsstandards jedes Landes weiterentwickelt. Sie basiert auf der Kombination von Markt-, Kosten- und Einkommensansätzen und wird in der Praxis der Grundstücks- und Vermögensbewertung von Ländern weithin angewendet. Die Beibehaltung dieser Methode ist notwendig, um Einnahmeverluste des Staates zu vermeiden und Unternehmen bei der schnelleren Umsetzung von Projekten zu unterstützen“, bekräftigte Dr. Tran Xuan Luong.

Dr. Luong fügte jedoch hinzu, dass alle Methoden zur Grundstücksbewertung, sofern sie genau berechnet werden, weiterhin auf Marktdaten beruhen müssen. Dies sei ein grundlegendes Problem, das gelöst werden müsse, wenn künftige Erlasse und Rundschreiben nicht erneut „erlassen und wieder abgeschafft“ werden müssten, um Bewertungsmethoden je nach Bedarf hinzuzufügen oder zu entfernen.

„Die Überschussmethode ist eine wissenschaftliche Methode, die nicht aufgegeben werden kann. Die Gründe für den vorgeschlagenen Verzicht müssen noch genauer geprüft werden. Andererseits können bei Projekten (viele Grundstücke – viele Produkte; mit Entwicklungspotenzial gemäß Flächennutzungsplanung, Bauplanung, Immobiliengeschäft; Grundstücksflächenskala) nur mit dieser Methode die Grundstückspreise korrekt bestimmt werden“, analysierte Rechtsanwalt Tran Duc Phuong von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt. Herr Phuong meint dazu: „Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt muss bei der Ausarbeitung des überarbeiteten Dekrets berücksichtigen, dass es notwendig ist, weiterhin zwei Methoden beizubehalten: die „Überschussmethode“ und die „Abzugsmethode“. Gleichzeitig ist es notwendig, detailliertere und umfassendere Regelungen hinzuzufügen, um eine einfache Umsetzung in der aktuellen Praxis zu ermöglichen.“

Laut Frau Nguyen Thi Dieu Hong von der Rechtsabteilung der VCCI wird der Grundstückspreis bei der Überschussmethode auf Grundlage des Nutzungszwecks mit Potenzial für zukünftige Entwicklung ermittelt, nicht wie bei der Vergleichsmethode oder der Einkommensmethode auf Grundlage des aktuellen Nutzungszwecks. Derzeit spiegelt die Grundstücksdatenbank unseres Landes nicht wirklich die Realität des Marktes wider. Daher kann die Anwendung von nur drei Bewertungsmethoden wie im Entwurf zu Schwierigkeiten im Umsetzungsprozess führen.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, dass die Überschussmethode bei 87,5 % der Immobilienprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt angewendet werde. Dies ist seit dem Inkrafttreten des Dekrets 44 vor über acht Jahren die wichtigste Methode zur Grundstücksbewertung. Der Grund liegt darin, dass es sehr schwierig ist, andere Methoden anzuwenden.

Herr Nguyen Chi Thanh, ständiger Vizepräsident der Vietnam Association of Realtors (VARS), sagte, dass Unternehmen häufig die Überschussmethode anwenden, da diese die Effizienz bei der Umsetzung des Projekts berechnet. Wenn es nicht funktioniert, wird es kein Investor tun. Dies ist auch die Methode, die in vielen Ländern der Welt angewendet wird, da die übrigen Methoden keine praktischen Probleme lösen.

„Wir ändern das Bodengesetz, um die Marktpreise zu berücksichtigen, die schwanken. Die drei derzeitigen Methoden bestimmen jedoch nur steigende, nicht fallende Preise, da neue Projekte immer gleich hohe oder höhere Preise als vergleichbare Projekte haben müssen. Dies treibt die Grundstückspreise in die Höhe und beeinträchtigt die Möglichkeit der Menschen, Wohneigentum zu erwerben. Wir schlagen vor, die Grundstückspreise den Marktpreisen anzupassen, sodass die Menschen selbst über die Preise von Immobilien entscheiden. Wenn die Preisgestaltung darauf abzielt, Gewinne zu maximieren und die Preise stets hoch zu halten, müssen wir unser Denken ändern“, schlug Herr Thanh vor.

Aus der Perspektive einer staatlichen Verwaltungsbehörde erklärte Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Landressourcenplanung und -entwicklung (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), dass der subjektive Wille des Gutachters, Schätzers und der lokalen Führungskräfte die Bewertungsergebnisse stark beeinflussen werde, wenn die Überschussmethode nicht strikt angewendet werde. Ganz zu schweigen davon, dass es auch von der Steigerungsrate der Immobilienpreise abhängt, obwohl wir keine Überwachungsagentur haben und nicht über genügend Informationen verfügen.

Herr Chinh sagte außerdem, dass das Ministerium weiterhin auf die Meinungen des Marktes hören und diese zusammenfassen werde, um sie den Leitern des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt und der Regierung vorzulegen, um sie an die Marktentwicklungen anzupassen.

Thanh Bui