Immobilien sind weiterhin führend bei der Anlagerendite

Wie wird sich die Psychologie der Eigenheimkäufer in den nächsten zwei Jahren verändern?

Auf Grundlage von Big Data und Marktforschung über Entwicklungszyklen hinweg prognostiziert Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, dass der vietnamesische Immobilienmarkt in den nächsten zwei Jahren die folgenden Phasen durchlaufen könnte: Umkehr, Erkundung, Konsolidierung, Wohlstand und Stabilität. In jeder Phase legen Käufer bei der Auswahl einer Immobilie Wert auf unterschiedliche Faktoren.

Insbesondere von jetzt an bis Ende 2024 ist der Markt noch in der Erforschung, wobei die Käufer bestimmten Faktoren Priorität einräumen, wie etwa der Deckung des tatsächlichen Wohnbedarfs, einer klaren Rechtslage, einer guten Politik der finanziellen Unterstützung sowie stabilen Mieteinnahmen und der Optimierung der Kosten. In dieser Phase ziehen Wohnungen die meiste Aufmerksamkeit auf sich und verzeichnen die beste Liquidität aller Typen.

Mit Eintritt in die Konsolidierungsphase, die voraussichtlich im ersten Quartal 2025 beginnt, werden Käufer und Investoren hinsichtlich finanzieller und rechtlicher Faktoren zuversichtlicher sein, aber nach wie vor Produkten den Vorzug geben, die einen echten Bedarf decken und einen guten Cashflow generieren. Wenn derzeit die monetären Faktoren günstiger sind, wird das Transaktionsvolumen bei teuren Objekten wie Privathäusern und Stadthäusern allmählich steigen.

Käuferpsychologie in jeder Phase des Immobilienmarktes (Foto: Batdongsan.com.vn)

Vom zweiten bis zum vierten Quartal 2025 wird eine Zeit des Wohlstands vorhergesagt. Die Menschen werden mehr auf den Investitionsbedarf und die Preiswachstumsraten achten und nicht so viel Wert auf Verkaufspreise und rechtliche Faktoren legen wie in der Zeit des trüben Marktes. Dies wird die Zeit sein, in der Grundstücke und Villen allmählich wieder an Vorteilen gewinnen und über eine bessere Liquidität verfügen. Es wird erwartet, dass der vietnamesische Immobilienmarkt ab Anfang 2026 in einen stabilen Zyklus eintritt, wobei die Käufer Investitionsmöglichkeiten in Typen mit hohen Preiswachstumsraten und geringen Mengen bevorzugen, die aber viel Aufmerksamkeit auf sich ziehen.

Neben der Prognose der Käufer- und Investorentrends in den nächsten zwei Jahren analysiert Batdongsan.com.vn auch deren kurzfristige Vorlieben anhand der Real Estate Consumer Psychology Survey für die zweite Hälfte des Jahres 2024. Dementsprechend ist der Marktstimmungsindex unverändert. Käufer warten auf positive Signale vom Markt, niedrigere Zinssätze im Vergleich zum Jahr 2023 und das Inkrafttreten neuer gesetzlicher Bestimmungen, die eine bessere psychische Verfassung für die Menschen schaffen sollen.

Laut Experten von Batdongsan.com.vn ist der Vorschlag der Regierung, das Grundstücksgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobiliengeschäftsgesetz ab dem 1. August 2024 in Kraft treten zu lassen, ein positives Signal, das zur Klärung der Gesetze beiträgt und den Erholungsprozess des Marktes beschleunigt. Die geltenden Gesetze werden eine einheitlichere und realistischere Grundstücksbewertung fördern, die Anforderungen an Investoren in Projektentwicklungen verschärfen, um die Rechte der Käufer zu gewährleisten, den Erwerb von Immobilien für im Ausland lebende Vietnamesen erleichtern, mehr ausländische Investitionen anziehen und die Professionalität und Transparenz in der Maklerbranche erhöhen.

Wichtige Faktoren, die die Anzahlung eines Eigenheimkäufers beeinflussen

Darüber hinaus ist die Nachfrage nach Immobilien immer vorhanden, die Hauptkäufer in der kommenden Zeit sind junge Familien, insbesondere Frischvermählte. Eine Umfrage dieser Einheit zeigt, dass 73 % der verheirateten Menschen ohne Kinder planen, im nächsten Jahr ein Haus zu kaufen. Während Alleinstehende bei der Wahl der Immobilie Arbeitsraum bevorzugen, legen Verheiratete bei der Auswahl der Immobilie den größten Wert auf Annehmlichkeiten wie Schulen, Einkaufszentren und Geschäfte. Aufgrund des geringen Primärangebots und gleichzeitig hohen Eröffnungspreisen von Primärprojekten nimmt der Trend zum Kauf von Sekundärprodukten zu.

Eine Umfrage zur Verbraucherpsychologie im zweiten Halbjahr 2024 ergab auch, dass Käufer der Informationssuche auf großen Nachrichtenseiten und der offiziellen Website des Investors Priorität einräumen. Bei der Auswahl von Investoren achten sie vor allem auf das finanzielle Potenzial und bei der Auswahl eines Projekts ist die Legalität der wichtigste Faktor. Bei der Suche nach einem Immobilienmakler, der sie bei einer Transaktion unterstützt, legen Käufer am meisten Wert auf Fachwissen, Erfahrung und Einstellung, gefolgt von den Maklergebühren.

Immobilien sind nach wie vor die renditestärksten Anlagekanäle

Daten zum Immobilienmarkt für die ersten sechs Monate des Jahres 2024 von Batdongsan.com.vn zeigen, dass die meisten Investitionskanäle im Vergleich zu 2023 positive Anzeichen verzeichneten. Dabei sind Immobilien nach wie vor der Kanal mit der höchsten Investitionsrendite. Im Juni 2024 ist der durchschnittliche Verkaufspreis von Immobilien im Vergleich zum Jahresanfang 2023 um 24 % gestiegen. Gleichzeitig ist der VNIndex, der die Schwankungen des Aktienkurses widerspiegelt, um 19 % gestiegen, der SJC-Goldpreis ist um 17 % gestiegen und der USD-Wechselkurs ist um 8 % gestiegen.

Als einer der Orte mit den höchsten Preissteigerungen verzeichnete Hanoi im Vergleich zu Anfang 2023 einen Anstieg der Privathauspreise um 32 %, bei Wohnungen um 31 % und bei Grundstücken, Villen und Stadthäusern um 10–19 %. Unterdessen sind die Immobilienpreise in Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten anderthalb Jahren nahezu unverändert geblieben. Mit Ausnahme der Wohnungen, die leicht um 6 % anstiegen, haben die übrigen Immobilienarten ihr Preisniveau gehalten.

Was die Arten von Immobilien auf dem Markt betrifft, so haben Grundstücke und Privathäuser im ersten Halbjahr 2024 eine gewisse Erholung hinsichtlich Interesse und Transaktionen verzeichnet. Konkret erholte sich das Interesse an Privathäusern um 87 % und das an Grundstücken um 60 % im Vergleich zum ersten Quartal 2021. Allerdings handelt es sich dabei lediglich um eine lokale Verbesserung in einigen Gebieten, insbesondere in den nördlichen Provinzen.

Immobilien sind noch immer der effektivste Anlagekanal.

Allein in einigen nördlichen Provinzen wie Hung Yen stieg das Interesse an Grundstücken um 194 Prozent und die Zahl der Privathäuser um 70 Prozent. Auch in Hanoi stieg das Interesse an Grundstücken um 75 % und an Privathäusern um 48 %. Vor allem in den Vororten Hanois ist das Interesse und die Preise aufgrund städtebaulicher Faktoren und Auktionsaktivitäten stark angestiegen. Insbesondere im ersten Halbjahr 2024 verzeichnete die Nachfrage nach Grundstücken in Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That und Quoc Oai einen Anstieg von 48 % auf 104 %, was zu einem Anstieg der Grundstückspreise in diesen Vorstadtbezirken von 4 % auf 24 % im Vergleich zur zweiten Hälfte des Jahres 2023 führte.

Darüber hinaus sind Wohnungen der am stärksten frequentierte Immobilientyp auf dem Markt, insbesondere in Hanoi. Untersuchungen dieser Abteilung zeigen, dass die Nachfrage nach Wohnungen in Hanoi im März 2024 ihren Höhepunkt erreichte und im Vergleich zum Ende des Jahres 2023 um fast 60 % gestiegen ist. Obwohl das Interesse an Wohnungen derzeit „abgekühlt“ ist, sind die Preise nicht gesunken. Der Verkaufspreis für Wohnungen in Hanoi entspricht im Mai 2024 dem in Ho-Chi-Minh-Stadt und erreicht 50 Millionen VND/m2. Gleichzeitig sind Wohnungen noch immer der Wohnungstyp mit der besten Liquidität auf dem Markt: 48 % der an der Umfrage von Batdongsan.com.vn teilnehmenden Makler gaben an, dass sich der Wohnungsmarkt in einer Phase starken Wachstums befinde.

Herr Dinh Minh Tuan, Regionaldirektor Süd von Batdongsan.com.vn, erklärte, dass es derzeit keine Anzeichen für eine „Blase“ im Wohnungsmarkt gebe, da die Faktoren, die diese Situation verursachten, eine überhöhte Nachfrage seien, also eine Nachfrage, die über die tatsächliche Nachfrage hinausgehe. die Preise werden im Verhältnis zur Wirtschaft und zu anderen Typen in die Höhe getrieben; und eine lockere Geldpolitik erleichterte die Kapitalflucht auf dem Markt.

Der Wohnungsmarkt ist vor allem in Hanoi der lebhafteste.

Daten von Batdongsan.com.vn zeigen, dass die Lücke zwischen den Wohnungspreisen und dem BIP Vietnams im Vergleich zu Städten auf der ganzen Welt noch nicht allzu groß ist. Schätzungsweise müssen Menschen für den Kauf einer 50 m² großen Wohnung in Bangkok (Thailand) mehr als 47 Jahre ihres Einkommens aufwenden, in Manila (Philippinen) beträgt dieser Wert mehr als 56 Jahre und in Kuala Lumpur (Malaysia) fast 17 Jahre. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt müssen die Menschen etwa ihr Jahreseinkommen aufbringen, um eine Wohnung ähnlicher Größe zu kaufen.

„Die Bevölkerungswachstumsraten der beiden Großstädte zeigen, dass die reale Nachfrage nach Wohnungen weiterhin sehr hoch ist. Die Prognose des gesamten Wohnungsbedarfs im Zeitraum 2021–2030 liegt in Hanoi bei 89 Millionen Quadratmetern Grundfläche, in Ho-Chi-Minh-Stadt bei 107,5 Millionen Quadratmetern Grundfläche. Trotz dieser hohen Nachfrage sind die aktuellen Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zu anderen Städten der Welt nicht zu hoch. Unterdessen ist nicht damit zu rechnen, dass die Zinsen für den Eigenheimkauf wieder auf ihr niedriges Niveau zurückkehren, da die Einlagenzinsen gerade erst nach oben angepasst wurden. Daher gibt es bei Wohnungen kein „Blasenphänomen“. Tatsächlich sind das begrenzte Angebot und die hohen Eröffnungspreise die Ursache für das jüngste starke Wachstum“, erklärte Herr Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Quelle: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html