Immobilien sind weiterhin führend bei der Anlagerendite

Wie wird sich die Psychologie der Eigenheimkäufer in den nächsten zwei Jahren verändern?

Auf der Grundlage von Big Data und Marktforschung über Entwicklungszyklen hinweg prognostiziert Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, dass der vietnamesische Immobilienmarkt in den nächsten zwei Jahren die folgenden Phasen durchlaufen könnte: Umkehr, Exploration, Konsolidierung, Wohlstand und Stabilität. In jeder Phase legen Käufer bei der Auswahl einer Immobilie Wert auf unterschiedliche Faktoren.

Insbesondere von jetzt an bis Ende 2024 ist der Markt noch in der Erkundungsphase. Käufer legen Wert auf bestimmte Faktoren wie die Deckung des tatsächlichen Wohnbedarfs, einen klaren Rechtsstatus, gute finanzielle Unterstützungsrichtlinien sowie stabile Mietrenditen und Kostenoptimierung. In dieser Phase ziehen Wohnungen die größte Aufmerksamkeit auf sich und weisen von allen Typen die höchste Liquidität auf.

Mit Beginn der Konsolidierungsphase, die voraussichtlich im ersten Quartal 2025 beginnt, werden Käufer und Investoren hinsichtlich finanzieller und rechtlicher Faktoren zuversichtlicher sein, aber dennoch Produkten den Vorzug geben, die einen echten Bedarf decken und einen guten Cashflow generieren. Wenn derzeit die monetären Faktoren günstiger sind, wird das Transaktionsvolumen bei teuren Typen wie Privathäusern und Stadthäusern allmählich steigen.

Käuferpsychologie in jeder Phase des Immobilienmarktes (Foto: Batdongsan.com.vn)

Vom zweiten bis zum vierten Quartal 2025 wird eine Zeit des Wohlstands vorhergesagt. Die Menschen werden dem Investitionsbedarf und den Preiswachstumsraten mehr Aufmerksamkeit schenken und nicht mehr so ​​viel Wert auf Verkaufspreise und rechtliche Faktoren legen wie in Zeiten der trüben Märkte. Dies wird die Zeit sein, in der Grundstücke und Villen allmählich wieder an Bedeutung gewinnen und eine bessere Liquidität aufweisen. Es wird erwartet, dass der vietnamesische Immobilienmarkt ab Anfang 2026 in einen stabilen Zyklus eintritt, wobei Käufer Investitionsmöglichkeiten in Kategorien mit hohen Preiswachstumsraten und geringen Mengen bevorzugen, die aber viel Aufmerksamkeit auf sich ziehen.

Batdongsan.com.vn prognostiziert nicht nur Käufer- und Investorentrends für die nächsten zwei Jahre, sondern analysiert mithilfe der Real Estate Consumer Psychology Survey für die zweite Hälfte des Jahres 2024 auch deren kurzfristige Vorlieben. Dementsprechend ist der Marktstimmungsindex unverändert. Käufer warten auf positive Signale vom Markt, niedrigere Zinssätze im Vergleich zu 2023 und das Inkrafttreten neuer gesetzlicher Bestimmungen, die zu einer besseren psychischen Verfassung der Menschen führen sollen.

Laut Experten von Batdongsan.com.vn ist der Vorschlag der Regierung, das Landgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobiliengeschäftsgesetz ab dem 1. August 2024 in Kraft treten zu lassen, ein positives Signal, das zur Klärung der Gesetze beiträgt und den Erholungsprozess des Marktes beschleunigt. Die geltenden Gesetze werden eine einheitlichere und realistischere Bewertung von Grundstücken fördern, die Anforderungen an Investoren bei der Projektentwicklung verschärfen, um die Rechte der Käufer zu gewährleisten, den Erwerb von Immobilien für im Ausland lebende Vietnamesen erleichtern, mehr ausländische Investitionen anziehen und die Professionalität und Transparenz in der Maklerbranche verbessern.

Wichtige Faktoren, die die Anzahlung eines Eigenheimkäufers beeinflussen

Darüber hinaus ist die Nachfrage nach Immobilien immer vorhanden, die Hauptkäufer in der kommenden Zeit sind junge Familien, insbesondere Frischvermählte. Einer Umfrage dieser Einheit zufolge planen 73 % der verheirateten Menschen ohne Kinder im nächsten Jahr den Kauf eines Hauses. Während Singles bei der Immobilienwahl Wert auf einen Arbeitsplatz legen, legen Verheiratete vor allem Wert auf Annehmlichkeiten wie Schulen, Einkaufszentren und Geschäfte. Aufgrund des geringen Primärangebots und des hohen Eröffnungspreises für Primärprojekte nimmt der Trend zum Kauf von Sekundärprodukten zu.

Eine Umfrage zur Verbraucherpsychologie im zweiten Halbjahr 2024 zeigte zudem, dass Käufer der Informationssuche auf großen Nachrichtenseiten und der offiziellen Website des Investors Priorität einräumen. Bei der Auswahl von Investoren achten sie vor allem auf das finanzielle Potenzial und bei der Auswahl eines Projekts ist die Legalität der wichtigste Faktor. Bei der Suche nach einem Immobilienmakler zur Unterstützung bei einer Transaktion legen Käufer am meisten Wert auf Fachwissen, Erfahrung und Einstellung, gefolgt von den Maklergebühren.

Immobilien sind nach wie vor die renditestärksten Anlagekanäle

Immobilienmarktdaten für die ersten sechs Monate des Jahres 2024 von Batdongsan.com.vn zeigen, dass die meisten Investitionskanäle im Vergleich zu 2023 positive Anzeichen verzeichneten. Dabei sind Immobilien nach wie vor der Kanal mit der höchsten Investitionsrendite. Im Juni 2024 stieg der durchschnittliche Verkaufspreis von Immobilien im Vergleich zum Jahresanfang 2023 um 24 %. Gleichzeitig stieg der VNIndex, der die Schwankungen des Aktienkurses widerspiegelt, um 19 %, der SJC-Goldpreis um 17 % und der USD-Wechselkurs um 8 %.

Als einer der Orte mit den höchsten Preissteigerungen verzeichnete Hanoi im Vergleich zu Anfang 2023 einen Anstieg der Preise für Privathäuser um 32 %, bei Wohnungen um 31 % und bei Grundstücken, Villen und Stadthäusern um 10–19 %. Unterdessen sind die Immobilienpreise in Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten anderthalb Jahren nahezu unverändert geblieben. Mit Ausnahme der Wohnungen, die leicht um 6 % zulegten, konnten die übrigen Immobilienarten ihr Preisniveau halten.

Was die Arten von Immobilien auf dem Markt betrifft, so ist im ersten Halbjahr 2024 bei Grundstücken und Privathäusern eine gewisse Erholung hinsichtlich Interesse und Transaktionen zu verzeichnen. Konkret erholte sich das Interesse an Privathäusern um 87 % und das an Grundstücken um 60 % im Vergleich zum ersten Quartal 2021. Dies ist jedoch nur eine lokale Verbesserung in einigen Gebieten, insbesondere in den nördlichen Provinzen.

Immobilien sind nach wie vor der effektivste Anlagekanal.

Allein in einigen nördlichen Provinzen wie Hung Yen stieg das Interesse an Grundstücken um 194 Prozent und der Verkauf von Privathäusern um 70 Prozent. Auch in Hanoi stieg das Interesse an Grundstücken um 75 % und an Privathäusern um 48 %. Insbesondere in den Vororten Hanois stiegen das Interesse und die Preise aufgrund von Planungsfaktoren und Auktionsaktivitäten stark an. Insbesondere im ersten Halbjahr 2024 verzeichneten die Grundstücke in Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That und Quoc Oai einen Anstieg der Nachfrage von 48 % auf 104 %, was zu einem Anstieg der Grundstückspreise in diesen Vorstadtbezirken von 4 % auf 24 % im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2023 führte.

Darüber hinaus sind Wohnungen die am stärksten frequentierte Immobilienart auf dem Markt, insbesondere in Hanoi. Untersuchungen dieser Einheit zeigen, dass die Nachfrage nach Wohnungen in Hanoi im März 2024 ihren Höhepunkt erreichte und im Vergleich zum Ende des Jahres 2023 um fast 60 % gestiegen ist. Obwohl das Interesse an Wohnungen derzeit „abgekühlt“ ist, sind die Preise nicht gesunken. Der Verkaufspreis für Wohnungen in Hanoi entspricht im Mai 2024 dem in Ho-Chi-Minh-Stadt und erreicht 50 Millionen VND/m2. Gleichzeitig sind Wohnungen noch immer der Typ mit der besten Liquidität auf dem Markt. 48 % der Makler, die an der Umfrage von Batdongsan.com.vn teilnahmen, gaben an, dass sich Wohnungen in einer Phase starken Wachstums befinden.

Herr Dinh Minh Tuan, Regionaldirektor Süd von Batdongsan.com.vn, erklärte, dass es derzeit keine Anzeichen für eine „Blase“ bei Wohnungen gebe, da die Faktoren, die diese Situation verursachten, eine überhöhte Nachfrage seien, wobei die Investitionsnachfrage größer sei als die tatsächliche Nachfrage. Die Preise werden im Verhältnis zur Wirtschaft und zu anderen Typen in die Höhe getrieben; und eine lockere Geldpolitik erleichterte die Kapitalflucht auf dem Markt.

Der Wohnungsmarkt ist der dynamischste Markt, insbesondere in Hanoi.

Daten von Batdongsan.com.vn zeigen, dass die Lücke zwischen den Wohnungspreisen und dem BIP Vietnams im Vergleich zu Städten auf der ganzen Welt immer noch nicht allzu groß ist. Schätzungsweise müssen Menschen in Bangkok (Thailand) für den Kauf einer 50 m² großen Wohnung mehr als 47 Jahre ihres Einkommens aufwenden, in Manila (Philippinen) sind es mehr als 56 Jahre und in Kuala Lumpur (Malaysia) fast 17 Jahre. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt müssen die Menschen etwa 14 bis 15 Jahreseinkommen aufwenden, um eine Wohnung ähnlicher Größe zu kaufen.

„Das Bevölkerungswachstum in den beiden Großstädten zeigt, dass die tatsächliche Nachfrage nach Wohnungen weiterhin sehr hoch ist. Die Prognose für den gesamten Wohnungsbedarf im Zeitraum 2021–2030 liegt in Hanoi bei 89 Millionen Quadratmetern Wohnfläche, in Ho-Chi-Minh-Stadt bei 107,5 Millionen Quadratmetern Wohnfläche. Trotz dieser hohen Nachfrage sind die aktuellen Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im weltweiten Vergleich nicht zu hoch. Gleichzeitig wird nicht mit niedrigen Zinsen für Eigenheimkäufe gerechnet, da die Einlagenzinsen gerade angehoben wurden. Daher gibt es kein Blasenphänomen bei Wohnungen. Vielmehr haben das begrenzte Angebot und die hohen Eröffnungspreise das jüngste starke Wachstum verursacht“, erklärte Herr Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Quelle: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html