Abnormalitäten, Nachteile und Instabilität der Grundstücksauktion im „Thu Thiem-Stil“ in den Vororten von Hanoi – Teil 2
Wenn nicht aufgeklärt wird, dass die jüngsten Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi als von Spekulanten und Grundstücksmaklern manipuliert galten, wird dies weitreichende Folgen für den Immobilienmarkt und die Wirtschaft haben.
Seit der Wiedereröffnung der Grundstücksversteigerungen in den Vororten zu Beginn des Jahres sind die Unregelmäßigkeiten bei den Grundstücksversteigerungen nicht schwer zu erkennen. Es besteht der Verdacht auf Manipulation durch Spekulanten und Grundstücksmakler. Dadurch besteht die Gefahr, dass die Bemühungen der Regierung zur Senkung der Immobilienpreise und zur Gewährleistung der sozialen Sicherheit gestört werden. Gleichzeitig stagniert die gesamte Wirtschaft aufgrund der Psychologie des Wartens auf hochpreisige Grundstücksverkäufe.
Teil 2: Dunkle Motive und der wiederkehrende „Albtraum“ von Thu Thiem Land
Den jüngsten Grundstücksversteigerungen, die in den Vororten von Hanoi ein "Fieber" ausgelöst haben, ist gemeinsam, dass sich zahlreiche Gruppen von Einzelspekulanten beteiligen, bei denen es sich nicht einmal um Einheimische handelt. Sie treiben die Grundstückspreise auf ein unvernünftiges, nicht marktübliches Niveau und gehen davon aus, dass es überhaupt nicht zu echten Transaktionen kommen wird. Viele Marktteilnehmer fragen sich: „Steckt hinter den jüngsten Manipulationstricks bei den Grundstückspreisen dunkle Motive?“ Welche Rolle spielt die staatliche Verwaltung, wenn Grundstücksmakler den Markt monopolisieren und manipulieren?
Wenn Spekulanten das Auktionsfieber anfachen
Nach Ansicht vieler Experten ist das Potenzial für Preissteigerungen im Auktionsgebiet kurzfristig sicherlich nicht groß, da es ausschließlich den Wohn- und Investitionsbedarf der dortigen Bewohner bedient. Allerdings stellt sich nach den beiden jüngsten „fieberhaften“ Auktionen in der Gemeinde Tien Yen (Hoai Duc) und davor in der Gemeinde Thanh Cao (Thanh Oai) die Frage, wie viel Prozent der Auktionsgewinner Einheimische waren.
Aus den Aufzeichnungen der Zeitung Dau Tu geht hervor, dass in vielen Online-Forengruppen viele Leute, die sich als Einheimische ausgaben, sagten, sie hätten das Glück gehabt, bei der jüngsten Auktion zu gewinnen, weil sie das Geld nicht brauchten und es deshalb zu einem etwas höheren Preis weitergeben wollten, also zu einem exorbitanten Preis von „mehreren Hundert Millionen Dong“. Bei der tatsächlichen Erfassung vor Ort stellt sich jedoch heraus, dass es sich bei den meisten von ihnen nicht um Menschen handelt, die über eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis in der Region verfügen.
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| Nach der Grundstücksversteigerung in Tien Yen (Hoai Duc) gab es Informationen über die Übertragung mit einer Preisdifferenz von „mehreren hundert Millionen Dong“. |
Laut Aussage von Herrn Nguyen Cong Quang, dem Direktor des Land Fund Development Center des Bezirks Thanh Oai, gewannen bei der jüngsten Auktion in der Gemeinde Thanh Cao beispielsweise nur zwei Personen aus Thanh Oai die Auktion, und der Grundstückspreis lag bei knapp 80 Millionen VND/m2. Im Bezirk Me Linh (Hanoi) gab es mehrere Leute, die viele Lose ersteigerten und im Bezirk Chuong My (Hanoi) gab es eine Person, die die Auktion gewann. Die meisten Auktionsgewinner kamen aus Bac Ninh, Bac Giang, Hai Duong und Phu Tho.
Inzwischen bestätigten zahlreiche Personen, die an der Auktion in der Gemeinde Tien Yen (Hoai Duc) teilnahmen, dass bis zu 99 % der Personen in der endgültigen Gewinnergruppe keine Einwohner der Gemeinde Tien Yen waren, sondern Investorengruppen aus anderen Orten wie Ba Vi, Kim Chung (Hanoi), Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang ... Unter den Investoren, die teilnahmen, aber nicht das „Glück“ hatten, die Auktion zu gewinnen, waren ebenfalls nur sehr wenige Einheimische, hauptsächlich Investoren in Gruppen, die gleichzeitig an der Auktion für 7 bis 19 Grundstücke teilnahmen.
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| Außerordentlicher Professor, Dr. Dinh Trong Thinh, ehemaliger Leiter der Abteilung für internationale Finanzen, Academy of Finance |
Neben den Auktionsteilnehmern im Hoai Duc District Gymnasium versammelten sich auch viele Immobilienmakler, um die Grundstücksauktion ab dem Morgen des 19. August zu beobachten. Einige Makler schalteten Live-Video-Streaming auf Social-Media-Plattformen ein, um über die Atmosphäre rund um den Auktionsbereich zu berichten.
Getreu dem Motto „Wenn die Infrastruktur noch begrenzt ist, wird es später besser, wenn Ackerland später urbanisiert wird, wenn es nicht viele besondere wirtschaftliche Vorteile gibt, werden die Leute sie haben, aber wenn sie jetzt kein Land kaufen, wird es viele Jahre lang nicht verfügbar sein“ zögern diese Investorengruppen nicht, Geld auszugeben, um die Preise für Auktionsland in die Höhe zu treiben, die selbst die Vorstellungskraft der Einheimischen übersteigen.
Der „Schatten“ des Thu Thiem-Landauktionsalbtraums
Einer Umfrage von Batdongsan.com.vn zufolge ist der Preis für zum Verkauf stehende Grundstücke in der Gemeinde Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi) in den letzten Jahren gestiegen, heißt es in einem kürzlich veröffentlichten Bericht der Technologieplattform Batdongsan.com.vn. Laut dem Preisverlaufstool dieser Einheit ist der durchschnittliche Grundstückspreis in dieser Ortschaft in den letzten 4 Jahren um etwa 80 % gestiegen – vom üblichen Niveau von 15 Millionen VND/m2 im Jahr 2020 auf 27 Millionen VND/m2 im Jahr 2024. In den letzten 2 Wochen wurde die Preisspanne vieler neu angebotener Grundstücke auf dieser Website auf ein neues Niveau von 43 Millionen VND/m2 angehoben, was einer Steigerung von etwa 60 % gegenüber dem alten Preis entspricht.
Unterdessen hat es, wenn man auch die Maklerdaten auf dieser Website betrachtet, in der Gemeinde Tien Yen (Hoai Duc, Thanh Cao) in den letzten Jahren ebenfalls einen deutlichen Anstieg gegeben, und zwar von rund 10 Millionen VND/m2 auf rund 40 Millionen VND/m2, seit bekannt wurde, dass dieser Bezirk sich darauf vorbereitet, ein Bezirk zu werden, und gleichzeitig die Ringstraße 4 durch ihn verläuft. Doch schon wenige Wochen nach der Grundstücksversteigerung in Thanh Cao stiegen die Grundstückspreise in Tien Yen und einigen umliegenden Gemeinden schnell um 30–40 % und lagen bei etwa 55–60 Millionen VND/m2.
Der Druck durch die Grundstücksversteigerungen hat offensichtlich enorme Auswirkungen auf die Psyche von Investoren und Anwohnern, denn viele Menschen sind der Meinung, wenn der erfolgreiche Auktionspreis so hoch ist, bestehe kein Grund, warum ihr Grundstückspreis nicht entsprechend angepasst werden könnte.
In seiner Rolle als jemand, der in der Gemeinde Thanh Cao Land für geschäftliche Dienstleistungen kaufen möchte, sagte er im Gespräch mit vielen Maklern: „Derzeit ist die Nachfrage nach Grundstücken in Thanh Cao sehr hoch, es sind fast keine Grundstücke verfügbar.“ Wollen Kunden ein gutes Los, müssen sie warten oder sogar noch mehr Geld hinterlegen, damit der Makler den bisherigen Käufer zum Abbruch überreden kann, dann bekommen sie vielleicht doch noch eines.
Auch im Feuergebiet „Hoai Duc“ war es in den vergangenen Tagen für Investoren, die Land rund um das Gebiet Long Khuc kaufen wollten, fast unmöglich, von der Versteigerung des Landes zu profitieren. Sie mussten die enorme Differenz von mehreren hundert Millionen aufbringen, um die alten Grundstücke, die sich zuvor im Besitz der Investoren befanden, zurückzukaufen. Nicht nur gibt es schlechte Grundstücke in Gassen, die hauptsächlich zum Wohnen dienen, aber auch schwer zu erschließen sind, sie sind auch nicht so leicht zu finden wie man sich das vorstellt.
Laut Nguyen Chi Thanh, Vizepräsident der Vietnam Association of Realtors (VARS), besteht die größte Sorge bei Grundstücksauktionen mit „ungewöhnlich“ hohen Gewinnergebnissen wie dieser darin, dass Investorengruppen mit unklaren Motiven die Preise in die Höhe treiben.
Das ist ungewöhnlich, denn nach der jüngsten schwierigen Marktphase sind viele Investoren selbst bei Produkten mit guter Infrastruktur, klarer Planung und Lage in Gebieten mit Wachstumspotenzial immer noch sehr vorsichtig, die Grundstückspreise in Thanh Oai oder Hoai Duc sind jedoch astronomisch hoch.
Ganz zu schweigen davon, dass die Teilnehmer der Auktion in Thanh Oai hauptsächlich aus anderen Ortschaften stammten, sagte Herr Thanh, was ein weiterer Beweis dafür sei, dass kein wirklicher Bedarf an Wohnraum vorliege. Dies wird auch dadurch unterstrichen, dass viele Anleger unmittelbar nach dem Gewinn der Auktion ihre Aktien mit einer Differenz von mehreren hundert Millionen verkauften.
Angesichts der derzeit niedrigen Anzahlung, berechnet auf der Grundlage des Anfangspreises (100 – 200 Millionen VND/Grundstück), sind die Investoren zwar bereit, auf die Anzahlung zu verzichten, dies hat jedoch zur Folge, dass das Preisniveau rund um die versteigerten Grundstücke auf einen neuen Höchststand getrieben wird, während die tatsächliche Kaufnachfrage nicht hoch ist. Zwar nimmt der Staat durch die Kaution nur einen kleinen Teil des Geldes ein, doch er wird noch mehr verlieren, wenn die Entschädigungskosten für viele Projekte in der Region mit Sicherheit in die Höhe getrieben werden.
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| Das Grundstücksversteigerungsfieber in einigen Vororten mit seiner spekulativen Preisinflation wird sich negativ auf die sozioökonomische Entwicklung der Gegend auswirken und diese verlangsamen. |
Der Immobilieninvestmentberater Tran Minh ist derselben Meinung und sagte, es sei beunruhigend, dass Makler und Investoren in Hanoi diese Informationen nutzten, um die Verkaufspreise von Projekten in anderen Gegenden zu vergleichen und in die Höhe zu treiben, was die Immobilienpreise in Hanoi noch weiter in die Höhe treibe. Gleichzeitig ist das Potenzial für kurzfristige Preissteigerungen im Auktionsgebiet sicherlich nicht groß, da hier ausschließlich der Wohn- und Investitionsbedarf der dortigen Bewohner gedeckt wird. Es gibt hier keine besonderen Pläne, die Preise zu erhöhen oder Leute von anderswo hierher zu locken.
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| Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender von GP Invest |
Diese „Rekord“-Auktionen könnten auf die Kombination zweier Faktoren zurückzuführen sein.
Der erste Grund liegt in Gerüchten, die darauf abzielen, den Preis in die Höhe zu treiben und so durch die Auktion einen Gewinn zu erzielen. Der zweite Grund ist auf den Einfluss einiger unwissender Personen zurückzuführen, die nicht über alle Informationen verfügen. Er ist auf die Tatsache zurückzuführen, dass einige Kommunen sehr hohe neue Grundstückspreise vorgeschlagen haben, die sich um das Fünf- bis Fünfzigfache erhöhen. Daher ist diese Personengruppe wahrscheinlich besorgt, dass die Grundstückspreise in naher Zukunft steigen werden und beteiligt sich an Auktionen, um „voraussichtlich einen Vorteil zu erzielen“.
Daher werden wir nach dem Ergebnis dieser Auktion bis zum Ende der Einzahlungsfrist warten, um zu erfahren, ob der Preis tatsächlich virtuell ist oder nicht. 
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Was in Thanh Oai oder Hoai Duc geschah, wenn auch in einem anderen Ausmaß, ließ viele Menschen auch an die „beispiellose“ Grundstücksauktion in Thu Thiem (HCMC) Ende 2021 denken. Bei dieser Auktion wurden alle 4 Grundstücke versteigert, nachdem der Preis weit vom Anfangspreis in die Höhe getrieben worden war, und eine Tochtergesellschaft eines Konzerns gewann die Auktion für 24.500 Milliarden VND für eine Grundstücksfläche von mehr als 10.000 m2 oder mehr als 2,4 Milliarden VND/m2. Glücklicherweise kam es nicht zu dem oben genannten Preis, da der Höchstbietende kurze Zeit später gleichzeitig die Stornierung der Anzahlung verlangte.
Doch direkt nach der Grundstücksversteigerung in Thu Thiem kam es zu Fällen, in denen der virtuelle Höchstpreis der Auktion ausgenutzt wurde, um „dem Trend zu folgen“ und die Grundstücks- und Immobilienpreise in den Nachbargebieten in die Höhe zu treiben. Auch andere börsennotierte Unternehmen mit Grundstücksfonds in der Nähe profitieren davon, wenn der Wert ihrer Anleihen und Aktien um ein Vielfaches steigt.
Laut TS. Tran Xuan Luong, stellvertretender Direktor des vietnamesischen Instituts für Marktforschung und -bewertung im Immobilienbereich (VARS IEX), sagte, dass das Grundstücksauktionsfieber in einigen Vororten zu Spekulationen und Preisinflation führe und dass dies negative Auswirkungen haben und den lokalen sozioökonomischen Entwicklungsprozess verlangsamen werde. Wenn sich die Urbanisierung jedoch verlangsamt, wird auch die Anziehungskraft ausländischer und inländischer Investitionen abnehmen. Die langfristigen wirtschaftlichen Folgen vor Ort sind enorm.
„Wenn die Zahl der Landversteigerungen zunimmt und sich ein neues Preisniveau etabliert, wird die Entschädigung des Staates bei der Rückgewinnung von Land für die Bevölkerung in Zukunft auf viele Hindernisse stoßen, was den Prozess der Standorträumung und der Projektumsetzung erschwert. Der Staat muss in diesem Fall klare Richtlinien und Ansichten haben“, sagte Dr. Tran Xuan Luong bestätigte.
(Fortgesetzt werden)
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