Immobilienmarkt „übersteht den Sturm“

„In den über 20 Jahren, in denen ich in der Immobilienbranche arbeite, habe ich noch nie eine so schwierige Zeit erlebt wie diese“, rief ein Geschäftsinhaber dem Autor zu. In diesem Sprichwort spiegelt sich auch zum Teil die Not der Unternehmen und der im Immobiliengeschäft Tätigen wider. Sie blieben jedoch standhaft und fanden Wege, die dunklen Tage zu überstehen.

Frau Pham Thi Nguyen Thanh, Generaldirektorin der Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), sagte, dass das Unternehmen derzeit mit einem Marktanteil von etwa 33 % das größte Maklerunternehmen auf dem Immobilienmarkt sei. Allerdings bedeutet die Tatsache, dass Dat Xanh ein großes Unternehmen ist, nicht, dass es keine Schwierigkeiten hat. Nur dank des Geldes, das das Unternehmen in 20 Jahren Geschäftstätigkeit auf dem Markt angesammelt hat, hat es weniger Probleme als andere Unternehmen.

Laut Frau Thanh war die jüngste Zeit für Immobilienmakler eine „große Flut“ und niemand war in dieser Zeit wirklich „gesund“. Natürlich steckt in der „Gefahr“ auch eine „Chance“, und Unternehmen setzen viele Lösungen ein, um den „Winter“ zu überstehen.

„ Unser System erstreckt sich von Nord nach Süd. Vor der Kreditverknappung hatte unser Unternehmen rund 70 Tochtergesellschaften. Als die Marktlage schwierig wurde, haben wir das gesamte System, vom Konzern bis hinunter zu den Mitgliedsunternehmen, regelmäßig und kontinuierlich umstrukturiert. So konnten wir sicherstellen, dass wir nur die gesündesten Zellen behalten, um die schwierige Phase zu überstehen“, sagte Frau Thanh.

Dieses Unternehmen nutzt seine Erfahrungen während der COVID-19-Pandemie, um Notfallszenarien zu entwickeln. Als die Kreditmärkte enger wurden, setzten die Unternehmen sofort eine Reihe von Szenarien auf einem höheren Niveau um als während der Pandemie.

Das Unternehmen passte seine Geschäftsbereiche, seine Größe und seine Betriebsgebiete an und verkleinerte sie, wählte Produktlinien aus und verkleinerte und rationalisierte ineffektive Abteilungen. Selbst Abteilungen, die effizient arbeiten, aber keine dringenden Aufgaben haben, sind gezwungen, dringendere Ressourcen zu priorisieren.

Laut Frau Thanh hat sich das Unternehmen auf die Optimierung der finanziellen und personellen Ressourcen konzentriert. Das Unternehmen hat eine Reihe von Transformationen von einem eher „Fixkosten“-Modell zu einem „variablen Kosten“-Modell durchlaufen.

„ Wir waren entschlossen, schnell den Zustand zu ändern, um zu überleben, denn wir saßen alle auf einem Boot, um den Sturm zu überstehen. Was auch immer das Boot schwer machte, wir mussten es ablegen, um es so leicht wie möglich zu halten, damit es sich bewegen konnte“, erzählte Frau Thanh.

Personalseitig hat das Unternehmen sämtliche Abteilungen und Bereiche verschlankt. Von jedem Mitarbeiter werden 2-3 Aufgaben abverlangt, auch wenn diese völlig unterschiedlich sind. Darüber hinaus baut das Unternehmen seinen Personalbestand im Maklerbereich kontinuierlich aus. In Spitzenzeiten zahlte Dat Xanh Service Gehälter an über 7.000 Vertriebsmitarbeiter und über 10.000 Mitarbeiter. Im Zuge der Umstrukturierung entließ das Unternehmen jedoch mehr als 60 % seiner Mitarbeiter, um das System zu rationalisieren.

„ Wir müssen nicht alles streichen, aber wir stellen von Fixkosten auf variable Kosten um. Wir zahlen 40 % unserer Mitarbeiter Gehälter, die restlichen 60 % werden entlassen, aber es gibt weiterhin Mitarbeiter, die als Mitarbeiter weiterhin Produkte für das Unternehmen verkaufen “, erklärte Frau Thanh.

Der Betrieb von Dat Xanh Service ist somit weiterhin gewährleistet, da die Stammbelegschaft bei uns bleibt. Unternehmen zahlen weiterhin Gehälter, gewähren Sozialleistungen und belohnen herausragende Mitarbeiter. Wenn jedoch ein Mitarbeiter nicht effektiv ist, wird er gezwungen, das Unternehmen zu „verlassen“.

Der Generaldirektor von Dat Xanh Service sagte, dass das Unternehmen auch seine Cashflow-Management-Aktivitäten optimiere. Denn für ein Maklerunternehmen sind die Maklergebühren die Haupteinnahmequelle. In der jüngeren Vergangenheit gerieten Maklerunternehmen jedoch in Schwierigkeiten, weil Anleger ihre Gebühren nur zögerlich zahlten.

„ Unser System betreut mehr als 200 Investoren, daher fallen hohe Gebühren an. Derzeit konzentrieren wir uns auf das Inkasso, um das Geld zurückzubekommen. Der einzutreibende Betrag beläuft sich auf über 1.000 Milliarden VND “, sagte Frau Thanh.

Darüber hinaus konzentrieren sich Unternehmen auch auf Lösungen zur Erschließung neuer Einnahmequellen, zur Diversifizierung von Produkten und Dienstleistungen sowie zur Erweiterung der Märkte und des Kundenstamms.

Frau Dang Phuong Hang, Generaldirektorin von CBRE Vietnam, teilte mit, dass das Unternehmen in den 30 Jahren, in denen diese Einheit auf dem vietnamesischen Markt präsent ist, viele Veränderungen und Höhen und Tiefen des Marktes erlebt hat. Ein typisches Beispiel hierfür ist die Krise von 1997–1998, eine gewaltige Finanzkrise in Asien, die den Immobilienmarkt schwer traf. Oder wie im Zeitraum 2008 – 2009 war auch der Immobilienmarkt viele Jahre lang „eingefroren“.

„ Thailand hat größere Schwierigkeiten als Vietnam, was die Kundengewinnung angeht, aber nicht so große Schwierigkeiten hinsichtlich rechtlicher Fragen oder des Zugangs zu Kapital oder finanziellen Ressourcen wie Vietnam “, sagte Frau Hang.

Laut Frau Hang verkaufen Immobilienunternehmen in Thailand ständig Produkte ins Ausland, um Kunden zu finden. Die Ergebnisse waren zunächst relativ positiv.

Touristen aus Russland und China sind in die Touristengebiete Thailands zurückgekehrt, um Immobilien zu kaufen, insbesondere in die Gegend um Phuket, die bei den Kunden auf großes Interesse gestoßen ist.

Auch in Vietnam hatte das Immobilienverkaufsteam von CBRE in der letzten Zeit mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen. Unternehmen müssen alle Probleme innerhalb des Unternehmens überprüfen.

An erster Stelle steht das Kostenmanagement. Fast jede Woche muss sich das Unternehmen treffen, um das Kostenmanagement zu überprüfen. Zweitens müssen die Produkte überprüft werden. Wenn sich das Produkt gut verkauft, aber der Rechtsstatus unklar ist, hat der Investor Probleme und es wird lange dauern, bis er das Geld einsammelt. Daher wird auch die Auswahl der zu verkaufenden Produkte sorgfältiger überlegt.

Darüber hinaus expandiert CBRE aufgrund der großen Kundenbasis mit echtem Wohnungsbedarf auch in den Sekundärmarkt. Auf dem Sekundärmarkt sind die Transaktionen relativ stabil. Die Hauptkunden von CBRE sind Ausländer, sie kommen aus asiatischen Ländern, Europa, Amerika und Ländern des Nahen Ostens.

„ Ausländische Kunden haben oft keine rechtlichen Schwierigkeiten oder Zugang zu Kapital wie in Vietnam. Sie interessieren sich nur dafür, ob die Investition sicher ist und ob der Gewinn gut ist oder nicht“, sagte Frau Hang.

Laut Frau Hang haben ausländische Besucher in letzter Zeit aufgrund der hohen Preise wenig Interesse an Immobilienprodukten in Ho-Chi-Minh-Stadt gezeigt. Ausländische Kunden interessieren sich jedoch aufgrund der attraktiveren Preise stärker für Produkte aus der nördlichen Region.

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), ist neben den von Unternehmen angewandten Lösungen wie Umstrukturierung, Personalabbau und Kostenoptimierung die Erschließung neuer Märkte derzeit eine sehr wichtige Aufgabe.

Einige Projekte wurden „eingefroren“ und liegen brach, so dass Makler sie nicht weiter verfolgen müssen, sondern neue Märkte erschließen müssen. Herr Dinh glaubt, dass der Investitionsbedarf in Vietnam immer noch sehr groß ist. Allerdings ruht diese Nachfrage vorübergehend und wartet auf eine Gelegenheit, stark anzusteigen. Diese Nachfrage wird, wenn sie freigegeben wird, sehr stark ansteigen.

„ Ich sehe, dass einige vietnamesische Immobilienunternehmen den internationalen Markt betreten. Sie arbeiten mit inländischen Maklern zusammen, um Investoren ins Ausland zu bringen. Kürzlich konnte ein Unternehmen bei einer Veranstaltung über Geschäftspläne für ausländische Märkte in Quang Ninh sofort 100 Mitarbeiter gewinnen, um diesen Plan umzusetzen “, berichtete Herr Dinh.

Laut Herrn Dinh arbeiten derzeit weltweit Millionen von Menschen von zu Hause aus online. Diese Menschen sind oft auf der Suche nach günstigen Reisezielen, um sowohl zu entspannen als auch zu arbeiten. Und da die Zimmerpreise heute so günstig sind wie im heutigen Vietnam, kommen Touristen aus den USA, Europa, Korea, Japan usw. gerne in unser Land, um es zu erleben. Es ist wichtig, dass Makler eine Verbindung zu ihren Kunden aufbauen.

Frau Pham Phuong Hang, Generaldirektorin von CBRE Vietnam, erklärte, dass dies die Zeit sei, in der Immobilienmakler ihre Qualität verbessern, ihre Fähigkeiten standardisieren, das Kundenvertrauen stärken und das Niveau der Maklertätigkeit erhöhen müssten.

„ Makler sind die ersten Ansprechpartner für Kunden bei Transaktionen. Verhalten sich Makler unprofessionell und schaffen es nicht, das Vertrauen der Kunden zu gewinnen, scheitert die Transaktion, selbst wenn das Produkt gut und der Investor seriös ist. Makler sind diejenigen, die das Vertrauen der Kunden und des Marktes wiederherstellen“, sagte Frau Hang.

Herr Pham Lam, Vorstandsvorsitzender und Generaldirektor von DKRA Vietnam, teilte die Meinung von Frau Hang und sagte, dass die Verbesserung der Maklerqualität heute ein äußerst wichtiges Thema sei. Er ist seit fast 20 Jahren als Makler in Ho-Chi-Minh-Stadt tätig und hat viele Höhen und Tiefen des Marktes miterlebt.

Herr Lam war sich bewusst, dass der Immobilienmarkt in jeder Phase seine eigenen Herausforderungen mit sich bringt. Selbst in „florierenden“ Marktzeiten treten häufig Probleme und Konsequenzen auf.

Laut Herrn Lam ist er trotz der vielen Schwierigkeiten auf dem Markt immer noch zuversichtlich und optimistisch. Sein Unternehmen hat sein Geschäftsmodell von „den Gürtel enger schnallen“ auf „den Honig kosten und auf Dornen liegen“ umgestellt. Dies ist ein „angespannterer“ und gefährlicherer Modus. Unternehmen streben jedoch nicht vergeblich, sondern beharrlich, ausdauernd und methodisch.

Laut Herrn Lam ist jetzt für Einzelpersonen und Unternehmen, die am Immobilienmarkt beteiligt sind, die Zeit gekommen, sich weiterzubilden und herauszufinden, ob ihnen der Job wirklich Spaß macht und ob sie die richtige Karriere gewählt haben. Dies ist auch die Zeit, diejenigen „herauszufiltern“, die keine Leidenschaft für den Beruf haben. Wer jedoch seinen Beruf liebt und sich anstrengt, dem werden gute Chancen geboten.

Herr Lam sagte, dass dies auch für Immobilienunternehmer ein guter Zeitpunkt sei, die Schwierigkeiten der Kunden zu prüfen, sie zu begleiten und Vertrauen zu ihnen aufzubauen. Wenn der Markt anzieht, werden die Kunden denjenigen nicht den Rücken kehren, die engagiert und enthusiastisch sind.

„ Früher, als ich noch im Vertrieb tätig war, habe ich Kunden fünf Jahre lang betreut, bevor sie meine Produkte kauften. Ich habe sie immer beraten und unterstützt, wenn sie Hilfe brauchten. Vielleicht kauften die Kunden das Produkt nicht sofort, aber irgendwann hatten sie das Gefühl, dass es zu ihnen passte und ihrer Zahlungsfähigkeit entsprach, und dann kauften sie“, verriet Herr Lam.

Laut Frau Pham Thi Nguyen Thanh, Generaldirektorin von Dat Xanh, muss ein Makler wirklich gute Kenntnisse haben, um ein erfolgreicher Immobilienmakler zu werden. Neben Kenntnissen im Immobilienrecht müssen Makler über Kenntnisse in Wirtschaft, Politik und Gesellschaft, gute Kommunikationsfähigkeiten und ein Verständnis für die Kundenpsychologie verfügen.

Makler müssen mit dem „Trend“ Schritt halten und mit Kunden sprechen, wenn sie ein Thema besprechen möchten, das viele Menschen interessiert. Ohne ausreichendes Wissen und Verständnis ist es sehr schwierig, in diesem Beruf zu bleiben, insbesondere in der heutigen Zeit. Ein guter Makler ist jemand, der über viel Wissen verfügt und kein „Broker“ ist, wie ihn die Leute oft nennen.

Früher konnten Makler Kunden finden, indem sie einfach an einem Ort saßen, aber heute können sie keine Kunden mehr finden, selbst wenn sie überall suchen. Dies führt dazu, dass ein Teil der Makler das Vertrauen in sich selbst und ihren Beruf verliert. Das Wichtigste für Makler, um derzeit im Beruf zu bleiben, ist, an sich selbst zu glauben.

„ Ich glaube, dass der Markt Höhen und Tiefen hat, wie eine Sinuskurve. Wie das Sprichwort sagt: ‚Nach dem Schlimmsten kommt das Beste.‘ Jetzt ist es für jedes Unternehmen und jeden Einzelnen an der Zeit, seine Stärken und Schwächen neu zu bewerten und sich das nötige Wissen und die nötigen Fähigkeiten anzueignen “, erklärte Frau Thanh.

Frau Pham Phuong Hang, Generaldirektorin von CBRE Vietnam, sagte, dass derzeit noch viel Geld in den Taschen der Investoren stecke und die Immobilienpreise in Vietnam auch günstiger seien als in Hongkong, Singapur oder dem Nahen Osten. Allerdings bestehen aufgrund der aktuellen Probleme noch gewisse „Vorbehalte“ bei den Anlegern. Die Regierung und die zuständigen Behörden schlugen außerdem Lösungen zur Beseitigung der „Engpässe“ vor. Allerdings hatten die politischen Lösungen keine großen Auswirkungen auf den Markt.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), teilte mit, dass der Immobilienmarkt seit Mitte 2022 Anzeichen einer bevorstehenden „Sturmzone“ und einer Krisenzone zeige. Aus diesem Grund hat VARS sehr dringende Empfehlungen zur Änderung gesetzlicher Regelungen abgegeben.

„ Wir haben Empfehlungen abgegeben und an der Ausarbeitung von Änderungsvorschlägen für das Grundstücksgesetz, das Immobilienwirtschaftsgesetz, das Wohnungsgesetz, das Investitionsgesetz usw. mitgewirkt. Wir haben sämtliche Probleme und Überschneidungen der Regelungen zusammengestellt und zusammengefasst und daraus Lösungsvorschläge gemacht“, sagte Herr Dinh.

Laut Herrn Dinh hat VARS außerdem dringend die Schwierigkeiten jedes Projekts überprüft, um offene Fragen zu lösen. Der Verband schlug der Regierung außerdem Lösungen zur Beseitigung von Hindernissen für Unternehmen vor.

Diese Vorschläge wurden von der Regierung angehört und ein Vorzugskreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND wurde ausgegeben. Dabei handelt es sich um ein wichtiges Kreditpaket zur Unterstützung von Investoren und Käufern von Sozialwohnungen, die dringend Kapital benötigen.

Laut Herrn Dinh hat die Staatsbank seit Anfang 2023 bis heute die Zinssätze fünfmal angepasst und muss nach jeder Anpassung die Bewegungen überwachen, um entsprechende Anpassungen vorzunehmen. Herr Dinh sagte jedoch, dass die aktuellen Mobilisierungszinssätze hoch seien und bis zu 8 % pro Jahr betragen würden. Mittlerweile erzielt das Immobiliengeschäft nur noch eine Rendite von 8-10%.

„ In dieser schwierigen Zeit ist niemand so dumm, in Immobilien zu investieren. Ich denke, die Zinsen müssen unter 5 % fallen, um Hoffnung auf eine Rückkehr der Investoren in den Immobilienmarkt zu haben“, erklärte Herr Dinh.

Laut dem Vorsitzenden von VARS hat diese Einheit in letzter Zeit auch viele Empfehlungen zu rechtlichen Fragen im Zusammenhang mit Ferienimmobilien abgegeben, da Investoren Geld ausgeben, aber nicht als Eigentümer anerkannt werden. Investoren können nicht nachweisen, dass sie Eigentümer von Ferienimmobilien sind und können daher weder handeln noch kaufen und verkaufen, was zu einem Vertrauensverlust in diesem Segment führt.

Vor Kurzem hat die Regierung das Dekret Nr. 10 zur Anerkennung von Eigentumsrechten für Hotelapartments, Resortapartments (Condotels), Officetels, Resortvillen usw. erlassen, die die gesetzlich vorgeschriebenen Bedingungen erfüllen. Dies ist eine sehr positive Veränderung und entspricht den Bedürfnissen der Menschen und Unternehmen.

In den letzten Monaten gab es auf dem Immobilienmarkt positive Anzeichen, da die „Großen“ auf dem Immobilienmarkt ihre Projekte wieder aufgenommen haben.

Novaland hat die Projekte Novaworld Phan Thiet (Provinz Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (Provinz Ba Ria Vung Tau) und The Grand Manhattan (HCMC) neu gestartet. Die Hung Thinh Corporation hat außerdem das Projekt Merry Land Quy Nhon (Binh Dinh) mit der Unterteilung Marina District neu gestartet.

Die Phat Dat Group setzt auch weiterhin Projekte wie Cadia Quy Nhon und Bac Ha Thanh (Binh Dinh) um. Binh Duong Turm (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) und Projekt 39 Pham Ngoc Thach (HCMC).

Vertreter der genannten Unternehmen erklärten, dass das Interesse von Investoren und Kunden an den Projekten in letzter Zeit größer sei als noch zu Jahresbeginn. Auch die Übertragung von Immobilienprodukten verläuft lebhafter als zuvor.

Ein Vertreter der Hung Thinh Corporation teilte mit, dass diese Einheit „langsam“ wieder mit der Geschäftstätigkeit begonnen habe. Im vergangenen Monat hat Hung Thinh außerdem einige Dutzend Wohnungen für Kunden „geschlossen“. Auch wenn diese Zahl im Vergleich zur Größe der Gruppe noch zu „bescheiden“ ist, keimt allmählich Hoffnung auf.

Laut Herrn Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, stieg der Immobilienzinsindex im zweiten Quartal 2023 landesweit leicht um 1 %. In Ho-Chi-Minh-Stadt erholt sich die Transaktionsnachfrage im Segment der zum Verkauf stehenden Wohnungen und Privathäuser allmählich gut.

„ Die Zahl der Wohnungssuchen in den Bezirken 10, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh und 9 (Thu Duc City) stieg um 5–9 %. Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg ebenfalls um 8–17 %, die Zahl der Interessenten und Suchen nach Grundstücken nahm im Vergleich zum Ende des Jahres 2022 ebenfalls um 6–7 % zu“, sagte Herr Quoc Anh.

Laut Herrn Quoc Anh tragen stabile Signale aus der Makroökonomie dazu bei, dass sich der Immobilienmarkt allmählich erholt. Derzeit ist die Inflation unter Kontrolle, Zinssätze und Wechselkurse stabilisieren sich allmählich.

Die Herausforderung bleibt enorm.

Einer Studie der DKRA zufolge ist das Angebot an Wohnungen, Stadthäusern und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt im Mai 2023 im Vergleich zum April um 92 % zurückgegangen, wobei die Liquidität nur etwa 5 % betrug. Dies zeigt, dass der Markt in eine äußerst herausfordernde Phase eintritt.

Insgesamt weist der Wohnimmobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung im zweiten Quartal 2023 weiterhin relativ positive Veränderungen sowohl beim Angebot als auch beim Verbrauch auf. Die weltweite Marktnachfrage stieg im Vergleich zu den ersten drei Monaten des Jahres leicht an, blieb jedoch im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 niedrig. Es wird prognostiziert, dass der Markt im dritten Quartal 2023 positive Anzeichen aufweisen wird, aber es ist schwierig, kurzfristig eine plötzliche Änderung herbeizuführen.

Quelle: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html