Obwohl sich der Immobilienmarkt positiv entwickelt, sind einige Experten noch immer besorgt über das Risiko einer verspäteten Rückzahlung von Anleihen durch Immobilienunternehmen im nächsten Jahr.
Obwohl sich der Immobilienmarkt positiv entwickelt, sind einige Experten noch immer besorgt über das Risiko einer verspäteten Rückzahlung von Anleihen durch Immobilienunternehmen im nächsten Jahr.
Laut TS. Can Van Luc, Chefökonom des BIDV, sagte, während der schwierigsten Zeit des Immobilienmarktes (von Juni bis August 2023) habe die Regierung das Dekret 08/2023/ND-CP erlassen, das es Unternehmen und Investoren ermögliche, über die Verlängerung und Stundung von Anleiheschulden zu verhandeln. Mit diesem „Rettungsanker“ wurde 60 % der Unternehmen eine Fristverlängerung um zwei Jahre gewährt, wodurch sich der Termin zur Schuldentilgung auf Juni 2025 vorverlegte.
Statistiken einer Ratingagentur zufolge belaufen sich die im Jahr 2025 fälligen Unternehmensanleihen (Kapital und Zinsen) auf geschätzte 334.000 Milliarden VND. Allein für die Immobilienbranche liegt der erwartete Fälligkeitssaldo bei etwa 135.000 Milliarden VND.
Zu den genannten Zahlen meinte der Experte vom BIDV, dass der Anleihedruck im Jahr 2025 nicht besorgniserregend sei. Da sich die Lage auf dem Immobilienmarkt allmählich bessert, ist ein Zahlungsausfall weniger wahrscheinlich. Viele Unternehmen müssen zum Verkauf ihrer Produkte lediglich einen Produktrabatt von etwa 10 % festlegen, statt 40 – 50 % wie in der Vorperiode.
Darüber hinaus ist Herr Luc davon überzeugt, dass der Immobilienmarkt von Makrofaktoren profitiert. Dementsprechend steigt die Inflation unter Kontrolle; Die Zinssätze in Vietnam bleiben niedrig; Wechselkurs weicht ab; Haushaltsdefizit, Staatsverschuldung, Auslandsverschuldung, Verpflichtungen zur Rückzahlung staatlicher Schulden … innerhalb der von der Nationalversammlung genehmigten Grenzen. Darüber hinaus wird das institutionelle und rechtliche System dank dreier neuer Immobiliengesetze schrittweise verbessert.
Die Dynamik der Markterholung spiegelte sich deutlich im Bericht des Bauministeriums zum dritten Quartal 2024 wider. Im Einzelnen belief sich die Gesamtzahl der erfolgreichen Transaktionen im Wohnungs- und Eigenheimsegment auf 38.398 Transaktionen. Diese Zahl ist im Vergleich zum zweiten Quartal 2024 um 48,3 % gestiegen und im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 um 29 %. Mit der verbesserten Marktstimmung werden die Voraussetzungen für eine Rückkehr des Immobiliengeschäfts deutlicher.
Nguyen Quang Thuan, Generaldirektor von FiinRatings, vertrat die gleiche Ansicht und sagte, dass die größte Kapitalquelle für Immobilienunternehmen nicht aus Bankkrediten oder Anleihen, sondern aus Kundenzahlungen stamme. Solange die Regierung die rechtlichen Probleme der Projekte löst und die Voraussetzungen für Investoren schafft, Projekte bald zu starten, wird der Umgang mit Anleiheschulden kein schwieriges „Problem“ mehr sein.
Tatsächlich schreitet die juristische Entwirrung immer schneller voran. Ab dem dritten Quartal 2024 stehen viele über viele Jahre „auf Eis liegende“ Projekte wieder zum Verkauf. In Hanoi sind dies die Hanoi Melody Residences (Bezirk Hoang Mai) und der QMS Top Tower (Bezirk Nam Tu Liem). In Ho-Chi-Minh-Stadt sind die „wiederbelebten“ Projekte Dat Xanh Homes Riverside (Thu Duc City), Metro Star (Thu Duc City), D-Homme (Bezirk 6), Lavida Plus (Bezirk 7) ...
Aus der Sicht von Dr. Der Wirtschaftsexperte Vu Dinh Anh sagte, dass die Zahl der im Jahr 2025 fälligen Anleihen noch immer einen großen Druck auf die Unternehmen ausübe. Insbesondere bei Immobilienanleihen besteht ein höheres Risiko von Zahlungsausfällen und potenziellen Forderungsausfällen als im Marktdurchschnitt.
Die Schlussfolgerung des Experten ist durchaus fundiert, insbesondere wenn man sie mit einem aktuellen Gutachten vergleicht. Demnach entfielen in den vergangenen 10 Monaten 60 % des Gesamtbetrags der überfälligen Anleihen auf die Gruppe der Wohnimmobilienunternehmen. Sogar 56 % der Emittenten mit schwacher Bonität stammen aus der Wohnimmobilien- und Baubranche.
„In den nächsten 12 Monaten werden im Wohnimmobiliensektor Anleihen im Wert von etwa 109.000 Milliarden VND fällig, was fast der Hälfte des Gesamtwerts der fälligen Anleihen entspricht. Davon gehen wir davon aus, dass bei Anleihen im Wert von etwa 30.000 Milliarden VND das Risiko einer verspäteten Rückzahlung des Kapitals besteht“, heißt es in dem Bericht.
Laut Herrn Duong Duc Hieu, Direktor für Kreditanalyse und Rating im Bereich nichtfinanzielle Unternehmen bei VIS Rating, ist die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilienunternehmen nach wie vor schwach und die Differenzierung hinsichtlich der Schuldentilgungsfähigkeit nimmt immer mehr zu.
Der Experte von VIS Rating schätzt, dass die Verkaufsaktivitäten von Unternehmen mit Projekten im Immobiliensegment, die sich auf Großstädte wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt konzentrieren, recht gut laufen und sich im Jahr 2024 erholen werden. Diese Unternehmen werden über bessere Ressourcen und eine hohe Schuldentilgungsfähigkeit verfügen.
„Im Gegenteil, einige Unternehmen werden aufgrund ihrer bisherigen Konzentration auf hochspekulative Projekte in einer schwierigen Situation bleiben. „Die Nachfrage in diesem Segment ist noch immer gering und daher ist die Fähigkeit zur Schuldentilgung schwach“, kommentierte Herr Hieu.
VIS Rating betonte, dass bis zu zwei Drittel der börsennotierten Investoren über einen Cashflow zur Schuldentilgung von schwach bis extrem schwach verfügen, wobei der operative Cashflow weniger als 5 % der Gesamtschulden beträgt. Dies ist insbesondere für Investoren schwerwiegend, die von rechtlichen Problemen beim Projekt betroffen sind.
Angesichts der oben beschriebenen Situation wird prognostiziert, dass bei 50 % der Anleihen mit Fälligkeit Ende 2024 und bis ins Jahr 2025 hinein das Risiko einer verspäteten Zahlung von Kapital und Zinsen bestehen könnte. Dabei handelt es sich größtenteils um Unternehmen, die regelmäßig in Zahlungsverzug geraten.
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Quelle: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html
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