Druck auf Fälligkeit von Immobilienanleihen im Jahr 2025

Obwohl sich der Immobilienmarkt positiv entwickelt, sind einige Experten weiterhin besorgt über das Risiko einer verspäteten Rückzahlung von Anleihen durch Immobilienunternehmen im nächsten Jahr.

Laut TS. Can Van Luc, Chefökonom des BIDV, sagte, dass während der schwierigsten Zeit des Immobilienmarktes (von Juni bis August 2023) die Regierung das Dekret 08/2023/ND-CP erlassen habe, das es Unternehmen und Investoren ermöglichte, über die Verlängerung und Stundung von Anleiheschulden zu verhandeln. Mit diesem „Rettungsanker“ wurde 60 % der Unternehmen eine Fristverlängerung um zwei Jahre gewährt, wodurch der Termin für die Schuldentilgung auf Juni 2025 verschoben wurde.

Statistiken einer Ratingagentur zeigen, dass der Saldo der im Jahr 2025 fälligen Unternehmensanleihen (Kapital und Zinsen) auf 334.000 Milliarden VND geschätzt wird. Allein für die Immobilienbranche beträgt der erwartete Fälligkeitssaldo etwa 135.000 Milliarden VND.

Zu den genannten Zahlen meinte der Experte vom BIDV, dass der Anleihedruck im Jahr 2025 nicht besorgniserregend sei. Ein Zahlungsausfall ist weniger wahrscheinlich, da sich die Lage auf dem Immobilienmarkt allmählich bessert. Viele Unternehmen müssen zum Verkauf ihrer Produkte nur einen Produktrabatt von etwa 10 % festlegen, statt 40 – 50 % wie in der Vorperiode.

Darüber hinaus ist Herr Luc davon überzeugt, dass der Immobilienmarkt von Makrofaktoren profitiert. Dementsprechend steigt die Inflation unter Kontrolle; Die Zinssätze in Vietnam bleiben niedrig; Wechselkurs schwächt sich ab; Haushaltsdefizit, Staatsverschuldung, Auslandsverschuldung, Rückzahlungsverpflichtungen der Regierung ... innerhalb der von der Nationalversammlung genehmigten Grenzen. Darüber hinaus wird das institutionelle und rechtliche System dank dreier neuer Immobiliengesetze schrittweise verbessert.

Die Dynamik der Markterholung spiegelt sich deutlich im Bericht des Bauministeriums für das dritte Quartal 2024 wider. Konkret belief sich die Gesamtzahl der erfolgreichen Transaktionen im Segment Wohnungen und Eigenheime auf 38.398 Transaktionen. Diese Zahl ist im Vergleich zum zweiten Quartal 2024 um 48,3 % gestiegen und im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2023 um 29 %. Mit der verbesserten Marktstimmung werden die Voraussetzungen für eine Rückkehr der Immobilienunternehmen deutlicher.

Nguyen Quang Thuan, Generaldirektor von FiinRatings, teilte diese Ansicht und sagte, dass die größte Kapitalquelle für Immobilienunternehmen nicht aus Bankkrediten oder Anleihen, sondern aus Kundenzahlungen stamme. Solange die Regierung rechtliche Fragen zu Projekten löst und Bedingungen für Investoren schafft, damit diese bald Projekte starten können, wird der Umgang mit Anleiheschulden kein schwieriges „Problem“ mehr sein.

Tatsächlich beschleunigt sich der Fortschritt bei der juristischen Entwirrung. Ab dem dritten Quartal 2024 stehen viele Projekte, die jahrelang „auf Eis“ lagen, wieder zum Verkauf. In Hanoi sind dies die Hanoi Melody Residences (Bezirk Hoang Mai) und der QMS Top Tower (Bezirk Nam Tu Liem). In Ho-Chi-Minh-Stadt sind die „wiederbelebten“ Projekte Dat Xanh Homes Riverside (Thu Duc City), Metro Star (Thu Duc City), D-Homme (Bezirk 6), Lavida Plus (Bezirk 7) …

Aus Sicht des Wirtschaftsexperten Dr. Vu Dinh Anh stellt die Anzahl der im Jahr 2025 fälligen Anleihen jedoch immer noch einen großen Druck auf die Unternehmen dar. Insbesondere bei Immobilien-Unternehmensanleihen besteht ein höheres Risiko von Zahlungsausfällen und potenziellen Forderungsausfällen als im Marktdurchschnitt.

Die Schlussfolgerung des Experten ist begründet, insbesondere im Vergleich mit einem aktuellen Bericht. Demnach entfielen in den vergangenen zehn Monaten 60 % des Gesamtvolumens überfälliger Anleihen auf die Gruppe der Wohnimmobilienunternehmen. Sogar 56 % der Emittenten mit schwacher Bonität stammen aus der Wohnimmobilien- und Baubranche.

„In den nächsten zwölf Monaten werden im Wohnimmobiliensektor Anleihen im Wert von rund 109 Billionen VND fällig. Das entspricht fast der Hälfte des Gesamtwerts der fälligen Anleihen. Davon sind unserer Schätzung nach rund 30 Billionen VND von einer verspäteten Rückzahlung bedroht“, heißt es in dem Bericht.

Laut Herrn Duong Duc Hieu, Direktor für Kreditanalyse und Rating im Bereich Nicht-Finanzunternehmen bei VIS Rating, ist die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilienunternehmen nach wie vor schwach und die Differenzierung bei der Schuldentilgungsfähigkeit nimmt immer mehr zu.

Der Experte von VIS Rating schätzte, dass die Verkaufsaktivitäten von Unternehmen mit Projekten im Immobiliensegment, die sich auf Großstädte wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt konzentrieren, recht gut seien und sich im Jahr 2024 erholen würden. Diese Unternehmen würden über bessere Ressourcen und eine hohe Fähigkeit zur Schuldentilgung verfügen.

„Im Gegenteil, einige Unternehmen werden weiterhin in einer schwierigen Lage bleiben, da sie sich bisher auf hochspekulative Projekte konzentrierten. Die Nachfrage in diesem Segment bleibt gering, sodass ihre Fähigkeit zur Schuldentilgung gering ist“, kommentierte Herr Hieu.

VIS Rating betonte, dass bis zu zwei Drittel der an der Börse notierten Investoren über einen Cashflow zur Schuldentilgung von schwach bis extrem schwach verfügen, wobei der operative Cashflow weniger als 5 % der Gesamtverschuldung beträgt. Dies ist besonders schwerwiegend für Investoren, die von rechtlichen Problemen im Zusammenhang mit dem Projekt betroffen sind.

Angesichts der oben beschriebenen Situation wird prognostiziert, dass bei 50 % der Anleihen mit Fälligkeit Ende 2024 und bis ins Jahr 2025 hinein das Risiko einer verspäteten Zahlung von Kapital und Zinsen besteht. Dabei handelt es sich überwiegend um Unternehmen, die regelmäßig mit ihren Zahlungen im Rückstand sind.

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Quelle: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html