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| Da es sich bei Immobilien um ein stark „inländisches“ Produkt handelt, hängt die Preissteigerungsrate vom regionalen Markt und dem Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ab. (Quelle: XD Newspaper) |
Gründe, warum die Immobilienpreise weiter steigen
Der kürzlich von der Vietnam Real Estate Brokers Association veröffentlichte Immobilienmarktbericht enthält bemerkenswerte Informationen zum Anstieg der Immobilienpreise. Dementsprechend haben sich die Immobilienpreise allein in den letzten zehn Jahren vervielfacht. Allein im Jahr 2021 stiegen die Immobilienpreise im Durchschnitt zweistellig und damit um ein Vielfaches höher als im Vorjahreszeitraum.
Als Gründe für den kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise im letzten Jahrzehnt nannte der vietnamesische Verband der Immobilienmakler die hohe Inflation, niedrige Zinsen und ein knappes Angebot. Insbesondere der kontinuierliche Anstieg der Immobilienpreise ist eine unbestreitbare Tatsache.
Einer Umfrage von Batdongsan.com.vn zufolge war die Wachstumsdynamik bislang deutlich differenziert: In einigen Segmenten stieg die Wachstumsrate noch, in anderen wiederum kam das Wachstum zum Stillstand und die Preise begannen zu sinken.
Unterdessen bestätigen auch die Daten aus dem Immobilienmarktbericht des Bauministeriums für das dritte Quartal 2023 diese Tatsache: Darin heißt es, dass der durchschnittliche Verkaufspreis neu eröffneter Wohnungen im dritten Quartal im Vergleich zum Vorquartal um fast 7 % und im Vergleich zum Vorjahr um 14 % gestiegen sei und etwa 50,8 Millionen VND/m2 erreicht habe.
Die durchschnittliche Miete für Industriegrundstücke in Städten mit starker Anziehungskraft auf ausländische Direktinvestitionen, wie etwa Bac Ninh, Bac Giang oder Hung Yen, beträgt 3,2–3,4 Millionen VND/m²/Mietdauer. Dies stellt einen starken Anstieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum dar, als die Miete zwischen 2,3–2,7 Millionen VND/m²/Mietdauer schwankte.
Frau Do Thu Hang, Senior Director von Savills Hanoi, sagte, dass im gegenwärtigen Marktkontext die Erhöhung oder Verringerung des Verkaufspreises und der Liquidität je nach Segment und Markt mit unterschiedlichen Angeboten und Nachfrageverhältnissen unterschiedlich ausfalle.
Besonders hervorzuheben sind die starken Wachstumstreiber für den vietnamesischen Immobilienmarkt, die auf den Urbanisierungsprozess und die Entwicklung der Infrastruktur zurückzuführen sind. Das starke Bevölkerungswachstum führt zu einer großen Nachfrage nach Wohnraum. Langfristig werden die Immobilienpreise daher weiterhin einen Aufwärtstrend verzeichnen, auch wenn sich dieser Trend derzeit aufgrund gewisser Schwierigkeiten verlangsamen könnte.
Laut Nguyen Van Dinh, dem Vorsitzenden der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, stehen die meisten der Projekte, die in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt starten, kurz vor dem Start ... Ho-Chi-Minh-Stadt liegt in weit vom Zentrum entfernten Bezirken, in denen es noch reichlich Landkapital gibt und die Infrastruktur ständig verbessert wird, was das Preisniveau dieser Projekte auch in Zukunft weiter in die Höhe treiben wird.
Darüber hinaus handelt es sich bei Immobilien um ein stark „inländisches“ Produkt, sodass die Preissteigerungsrate vom Markt in der jeweiligen Region und dem Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage abhängt.
Der vietnamesische Markt wird weiterhin ausländisches Kapital anziehen
Im Zeitraum 2024–2026 wird erwartet, dass große Mengen Kapital von ausländischen Investoren in den vietnamesischen Immobilienmarkt fließen werden.
Über mehrere Deals wurde und wird verhandelt und es herrscht reger Betrieb; Die erwarteten Investitionsziele bestehen weiterhin darin, saubere, qualitativ hochwertige und wertvolle Grundstücke zu finden, sowie rechtliches Eigentum, vollständige Entschädigung und Räumung sowie Entwicklungspotenzial …
Dies ist die kürzlich bekannt gegebene Einschätzung der Cushman & Wakefield Vietnam Company zu ausländischen Fusions- und Übernahmeaktivitäten (M&A) in Vietnam in der kommenden Zeit.
Laut Cushman & Wakefield Vietnam zeigen Transaktionsdaten aus dem Jahr 2023, dass ausländische Investoren immer noch für den Großteil der Immobilientransaktionen, -akquisitionen und -investitionen verantwortlich sind, während auf inländische Investoren weniger als 10 % der Transaktionen entfallen.
Dies liegt daran, dass einheimische Unternehmen noch immer mit zahlreichen ungünstigen Faktoren zu kämpfen haben, wie etwa den allgemeinen wirtschaftlichen Schwierigkeiten, ungeklärten Rechtsfragen bei Projekten, zahlreichen Mängeln bei Unternehmensanleihen und einem fehlenden Zugang zu Kapitalströmen.
Frau Trang Bui, Generaldirektorin von Cushman & Wakefield Vietnam, sagte: „Bei einer Reihe von Investment-Events, die Cushman & Wakefield Anfang des Jahres organisierte, war die Mehrheit der Antworten im Rahmen einer Umfrage unter Kunden im gesamten Asien-Pazifik-Raum über die Märkte, an denen sie am meisten interessiert sind, hinsichtlich des Investitionspotenzials in Vietnam sehr positiv.“
Laut Frau Trang Bui ist ein Schwellenland wie Vietnam in einer Zeit großer Schwankungen in der Weltwirtschaft zu einem potenziellen Markt für Investitionen geworden.
Bei einer genaueren Analyse erklärten die Experten von Cushman & Wakefield, dass Vietnam im Visier großer ausländischer Direktinvestitionen (FDI) war und bleibt.
Vietnamesischer Immobilienmarkt; Insbesondere Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi haben sich in den letzten Jahren rasant entwickelt. Darüber hinaus ist ein deutlicher Anstieg der M&A-Aktivitäten im Allgemeinen und im Immobiliensektor im Besonderen zu verzeichnen, sowohl was die Menge als auch den Transaktionswert betrifft.
Obwohl die wirtschaftliche Lage im Allgemeinen und der Immobilienmarkt im Besonderen seit Anfang 2023 bis heute mit vielen Herausforderungen konfrontiert waren, finden weiterhin Immobilieninvestitionen und M&A-Transaktionen statt.
Der geschätzte Gesamtwert der Immobilieninvestitionen und M&A-Transaktionen in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 belief sich auf 729 Millionen USD, was aufgrund des Mangels an großvolumigen Deals einem Rückgang von 33 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht.
Laut Experten von Cushman & Wakefield ist die attraktive Rendite in einem Schwellenmarkt wie Vietnam ein wichtiger Faktor für die Investitionsentscheidung ausländischer Investoren.
In den ersten neun Monaten des Jahres 2023 verzeichnete Vietnam ein Gesamtinvestitionskapital und Immobilienfusionen und -übernahmen von etwa 4,2 Milliarden USD; Davon entfallen 46 % auf den Wohn- und 28 % auf den Industrietyp. Dies zeigt, dass sich das Interesse ausländischer Investoren noch immer auf traditionelle Vermögenswerte in Vietnam konzentriert, die in erster Linie dem Bedürfnis dienen, „sesshaft zu werden und seinen Lebensunterhalt zu verdienen“.
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| Wohnung im Stadtgebiet Thu Thiem, HCMC. (Quelle: VNA |
Hanoi genehmigt drei weitere soziale Wohnungsbau-Investitionsprojekte
Das Volkskomitee von Hanoi hat gerade eine Entscheidung zur Genehmigung und Aktualisierung der Liste der Investitionsprojekte für Wohnungsbau und städtische Baugebiete im Wohnungsbauplan der Stadt für den Zeitraum 2021–2025 (Phase 2) herausgegeben.
Konkret wurden von der Stadt 12 Investitionsprojekte für den Bau von Gewerbewohnungen und städtischen Gebieten genehmigt und aktualisiert. Davon werden 8 Projekte umgesetzt und voraussichtlich im Zeitraum 2021–2025 abgeschlossen. Drei Projekte werden voraussichtlich nach 2025 abgeschlossen sein und ein Projekt durchläuft derzeit Investitionsvorbereitungsverfahren.
Insbesondere hat das Volkskomitee von Hanoi auch drei Investitionsprojekte für den sozialen Wohnungsbau genehmigt und aktualisiert.
Das erste ist das soziale Wohnungsbau-Investitionsprojekt auf den Grundstücken CT4 und CT5 des Bauinvestitionsprojekts „Dai Kim New Urban Area“ (Bezirk Dai Kim, Distrikt Hoang Mai). Das Projekt verfügt über eine Gesamtfläche von 2,03 Hektar und beinhaltet 562 Wohnungen. Derzeit bereitet der Investor eine Investition in den Bau von Hochhäusern auf den Grundstücken CT4 und CT5 vor, deren Fertigstellung für 2024 geplant ist.
Das zweite ist das Investitionsprojekt zum Bau von Sozialwohnungen auf dem Grundstück CT6B im neuen Stadtgebiet Tay Nam Kim Giang (Bezirk Dai Kim, Distrikt Hoang Mai). Das Projekt hat eine Gesamtinvestition von 1.293 Milliarden VND auf einer Fläche von 10,85 Hektar. Das Projekt verfügt über eine Gesamtwohnfläche von 33.120m2 mit 552 Wohnungen. Das Projekt durchläuft derzeit Investitionsentscheidungsverfahren und soll im Jahr 2027 abgeschlossen sein.
Und schließlich das Investitionsprojekt zum sozialen Wohnungsbau in den Blöcken CT7 und CT8 des neuen Stadtgebiets Tay Nam Kim Giang 1 (Bezirk Dai Kim, Distrikt Hoang Mai und Gemeinde Tan Trieu, Distrikt Thanh Tri). Das Projekt umfasst 937 Wohnungen und eine Gesamtinvestition von 1.394 Milliarden VND. Implementieren derzeit Entscheidungsverfahren zur Anlagepolitik. Voraussichtliche Fertigstellung 2026–2027.
Die drei oben genannten Sozialwohnungsprojekte werden dem Wohnungsmarkt 2.051 zusätzliche Wohnungen bescheren und dürften dazu beitragen, den „Durst“ der Menschen nach Sozialwohnungen zu stillen.
Zuvor waren laut Statistiken des Bauministeriums im dritten Quartal dieses Jahres landesweit 19 Sozialwohnungsprojekte für Geringverdiener und Arbeiter in Industrieparks mit einem Umfang von 18.752 Einheiten fertiggestellt und Bauinvestitionen umgesetzt worden.
Davon wurden 5 Projekte mit einem Umfang von 850 Einheiten abgeschlossen (das entspricht 176 % im Vergleich zum zweiten Quartal 2023). Bei 2 Projekten mit einem Umfang von 5.223 Einheiten wurde mit dem Bau begonnen.
Zusätzlich zu den oben genannten begonnenen Projekten wurden im dritten Quartal 12 Projekte mit einem Umfang von 12.679 Wohnungen für neue Investitionsrichtlinien genehmigt.
Abschaffung der Investorenentscheidung bei Wohngebietsprojekten
Am 28. November unterzeichnete Herr Mai Xuan Liem, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Thanh Hoa, eine Entscheidung zur Aufhebung der Genehmigung der vorläufigen Ergebnisse der Investorenauswahl zur Umsetzung des Wohngebietsprojekts in der Gemeinde Dong Linh, Stadt Thanh Hoa, mit der Begründung, dass es nicht den Vorschriften entspreche.
Dementsprechend hob das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa Entscheidungen in Bezug auf das Projekt auf, wie etwa: die Entscheidung zur Genehmigung der Unterlagen für die Vorqualifikationseinladung zur Auswahl der Investoren; Entscheidung über die Genehmigung der Ergebnisse der Investorenvorauswahl; Entscheidung zur Genehmigung des Investorenauswahlplans.
Die oben genannten aufgehobenen Beschlüsse wurden 2020 vom Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz Thanh Hoa unterzeichnet. Der Grund für die Aufhebung war, dass der Inhalt nicht den geltenden gesetzlichen Bestimmungen entsprach.
Insbesondere das Wohngebietsprojekt in der Gemeinde Dong Linh in der Stadt Thanh Hoa sieht nicht genügend Land für den Bau von Sozialwohnungen vor, entsprechend den staatlichen Bestimmungen zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen.
Das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa hat das Bauamt (die einladende Partei) damit beauftragt, den Vorsitz zu übernehmen und die rechtlichen Verfahren mit den entsprechenden Stellen abzustimmen, damit das Projekt die Bedingungen für die Bestimmung von Investitionsprojekten unter Nutzung von Land gemäß den Vorschriften gewährleistet.
Wenn das Projekt die Bedingungen erfüllt, erstellt die Organisation ein Dossier mit der Bitte um Genehmigung der Investitionspolitik, legt es der zuständigen Behörde zur Entscheidung vor und dient als Grundlage für die Auswahl eines Investors zur Umsetzung des Projekts.
Das Wohngebietsprojekt der Gemeinde Dong Linh verfügt über eine Landnutzungsfläche von mehr als 19 Hektar. Die Gesamtinvestition des Projekts beträgt mehr als 1.700 Milliarden VND, wovon die Entschädigungskosten für die Räumung des Geländes 73,8 Milliarden VND betragen.
Im Jahr 2020 gab es 2 Investoren, die die Vorauswahl für das oben genannte Projekt bestanden haben, darunter: das Joint Venture Viet Nhat Duc Mining Joint Stock Company – Thanh Cong Group Company Limited; Konsortium aus 5 Unternehmen (Truong Phat Investment and Construction Consulting Joint Stock Company; T&T Tourism Investment Joint Stock Company; Khanh Linh Construction Investment and Consulting Company Limited; Hoang Hai Construction Investment Joint Stock Company; Tecco Group Joint Stock Company).
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