مدينة هوشي منه بحاجة إلى الاستجابة لـ "الاختلافات"

تطلب مدينة هوشي منه رسميًا من مستثمري المشاريع العقارية في المنطقة عدم السماح لهم بتقسيم وبيع قطع الأراضي في المشروع للمنظمات والأفراد لبناء منازلهم الخاصة. وتقول آراء كثيرة إن مدينة هوشي منه بحاجة إلى خطة لمنع "التغيرات" المحتملة.

يدخل قانون الأعمال العقارية حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، والذي لا يسمح للمشاريع بتقسيم وبيع الأراضي في المناطق الحضرية.

وفد ميداني يتفقد إدارة الأراضي المملوكة للدولة في منطقة بينه تشانه، مدينة هوشي منه. (الصورة: ثانه داو).

أصدرت لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه مؤخرًا، لتنفيذ قانون الأعمال العقارية، القرار رقم 83/2024 بشأن اللوائح الخاصة بتحديد المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية إلى المنظمات والأفراد لبناء منازلهم الخاصة في المنطقة.

وبهذا القرار، قررت مدينة هوشي منه رسميا حظر تقسيم الأراضي وبيعها للتعامل مع هذا الوضع المؤلم خلال الفترة الماضية. على وجه الخصوص، لا يُسمح لمستثمري المشاريع العقارية في المنطقة بتقسيم وبيع قطع الأراضي في المشروع للمنظمات والأفراد لبناء منازلهم الخاصة. وبموجب هذا القانون، بالإضافة إلى الأحياء والمناطق، لا يجوز تقسيم الأراضي في 5 مناطق ضواحي، بما في ذلك بينه تشانه، وهوك مون، وكان جيو، وكو تشي، ونها بي، إلى قطع أرض أو بيعها.

وفي الوقت نفسه، تقوم المدينة فقط بتنظيم تقسيم الأراضي مما يسمح للأسر والأفراد الذين لديهم أراضي تلبي الشروط بأن يؤخذوا في الاعتبار لتقسيم الأراضي.

منع تقسيم وبيع الأراضي

فيما يتعلق بمحتوى القرار 83/2024 الصادر عن لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه، علق المحامي نجوين فان هاو - عضو اللجنة المركزية لجبهة الوطن الفيتنامية، نائب رئيس نقابة المحامين في مدينة هو تشي منه، بأن القرار الجديد لمدينة هو تشي منه وسيكون لها تأثير كبير على سوق العقارات في المدينة، بما في ذلك التأثيرات المباشرة على الأنشطة التجارية للكيانات المشاركة في أعمال العقارات والتقسيم العشوائي للأراضي وبيعها مؤخرًا.

إن حظر تقسيم وبيع الأراضي من شأنه أن يساعد العديد من المدن على حل مشكلة "التخطيط غير المنظم" و"تضخم الأسعار" في سوق العقارات. (الصورة: داي دوآن كيت).

وتوقع المحامي هاو أيضًا أنه بعد صدور القرار 83/2024، فإنه سيحظى حتماً بآراء متباينة من قبل الناس ومجتمع الأعمال وشركات العقارات.

وفقًا للبند 6، المادة 31 من قانون الأعمال العقارية لعام 2023، فإن أحد شروط نقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية في مشروع عقاري إلى الأفراد لبناء مساكن ذاتيًا هو: " الأراضي غير الواقعة في الأحياء أو المقاطعات أو المدن ذات المناطق الحضرية الخاصة من النوع الأول والثاني والثالث؛ غير الخاضعة لمزاد حقوق استخدام الأراضي للاستثمار في مشاريع بناء المساكن وفقًا لأحكام قانون الأراضي. أما بالنسبة للمناطق المتبقية، فتحدد اللجنة الشعبية الإقليمية، بناءً على الظروف المحلية، المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشروع بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية إلى الأفراد لبناء مساكن ذاتيًا ".

ويتوقع المحامي نجوين فان هاو أن يكون للقرار الجديد لمدينة هوشي منه تأثير كبير على سوق العقارات في المدينة.

وبذلك، أقر المحامي نجوين فان هاو بأن مدينة هوشي منه حددت أحكام قانون الأعمال العقارية. حيث أن تفاصيل المحتوى أعلاه مسترشدة بالمادة 2 من القرار رقم 83/2024. وعلى وجه التحديد، المستثمرون في مشاريع العقارات ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن في جميع أنحاء مدينة هوشي منه. لا يجوز نقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية في المشاريع العقارية أو مشاريع الاستثمار في بناء المساكن إلى المنظمات أو الأفراد الذين يقومون ببناء مساكنهم بأنفسهم.

باستثناء مستثمري المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن لأغراض إعادة التوطين باستخدام الأراضي في البلديات والبلدات وأحياء المدينة، مع توفير الشروط وفقًا للوائح، يُسمح لهم بنقل حق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية في المشاريع العقارية ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن لأغراض إعادة التوطين باستخدام الأراضي إلى الأفراد لبناء مساكنهم الخاصة.

وبمقارنة محتوى قانون الأعمال العقارية مع القرار رقم 83/2024، قال المحامي نجوين فان هاو: وقد أدى هذا القرار الذي اتخذته لجنة الشعب في مدينة هوشي منه إلى تضييق نطاق أحكام القانون بشكل كبير فيما يتعلق بالمناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشاريع بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية إلى الأفراد من أجل بناء المساكن بأنفسهم.

"ومع ذلك، لا يعتبر هذا غير قانوني لأنه وقال المحامي هاو إن قانون الأعمال العقارية أعطى اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه صلاحية اتخاذ القرار بشأن المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشاريع بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية إلى الأفراد من أجل بناء المنازل بأنفسهم، بناءً على الظروف المحلية" .

بشكل عام، فإن اللوائح الأخيرة التي أصدرتها لجنة الشعب في مدينة هوشي منه سوف تساعد "قاطرة" البلاد بأكملها في حل العديد من المشاكل المتعلقة بحالة التقسيم العشوائي وبيع الأراضي، وتدمير التخطيط. معًا، التقليل من حالة الأشخاص الذين يقومون بالبناء بشكل تعسفي دون ترخيص، ليس هذا فحسب، بل يساعد أيضًا في تقليل المخاطر القانونية لمشتري المنازل، مما يتطلب من مستثمري المشاريع العقارية في المنطقة تحسين جودة منتجاتهم بشكل متزامن . بالإضافة إلى ذلك، فإن القرار 83/2024 يتوافق أيضًا مع مشروع " الاستثمار - بناء المناطق في المناطق (أو المدن تحت مدينة هوشي منه) في الفترة 2021-2030" الذي تبنيه المدينة، وتحديدًا بحلول عام 2030، ستركز المناطق على الاستثمار في بناء البنية التحتية نحو الأهداف الحضرية لتصبح مدنًا تحت مدينة هوشي منه.

التعامل مع "المتغيرات"

بمجرد صدور القرار رقم 83/2024 للجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، أرسلت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه التماسًا إلى لجنة الشعب بالمدينة، مثيرةً العديد من المخاوف.

وفي حديثه لمراسلي صحيفة داي دوآن كيت في صباح يوم 1 نوفمبر، قال السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، إن الجمعية أرسلت أيضًا وثيقة إلى لجنة جبهة الوطن الأم الفيتنامية في مدينة هو تشي منه بشأن الاقتراح لتحديد المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري العقارات والمشاريع السكنية بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية إلى الأفراد لبناء منازل في البلديات، باستثناء البلدات في 5 مناطق في مدينة هو تشي منه.

وفقًا للسيد لي هوانج تشاو، في قانون الأعمال العقارية لعام 2023 وقانون الإسكان لعام 2023، تعتبر مدينة هوشي منه منطقة حضرية خاصة، لذلك فقط في الحالات التي تقع فيها الأراضي في أحياء ومقاطعات ومدن المناطق الحضرية الخاصة (بما في ذلك 16 مقاطعة ومدينة ثو دوك)، منصوص عليه أنه لا يُسمح للمستثمرين بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية إلى الأفراد لبناء منازلهم الخاصة.

في وقت سابق، أرسلت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه وثيقة إلى لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه، ووزارة البناء، ولجنة جبهة الوطن في مدينة هو تشي منه، أوصت فيها باستمرار السماح بتقسيم الأراضي وبيعها في البلديات في 5 مناطق في مدينة هو تشي منه. لأن منع تقسيم وبيع الأراضي في 5 مناطق لا يتوافق مع أحكام قانون الأعمال العقارية وقانون الإسكان.

ولذلك اقترحت الجمعية أن تقوم لجنة الشعب في مدينة هوشي منه بوضع لوائح مفصلة لتحديد المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري العقارات والمشاريع السكنية بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية إلى الأفراد لبناء منازلهم الخاصة في البلديات، باستثناء البلدات في 5 مناطق في المدينة.

وفيما يتعلق بالتأثير "بعد" القرار 83/2024 الصادر عن لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه، قال المحامي نجوين فان هاو - عضو اللجنة المركزية لجبهة الوطن الفيتنامية، نائب رئيس نقابة المحامين في مدينة هو تشي منه، إن تطبيق هذا القرار قد يجعل المعروض من الأراضي في مدينة هو تشي منه أكثر ندرة، مما لا يلبي احتياجات الناس. ولذلك فمن المرجح أن ترتفع أسعار الأراضي المقسمة سابقاً بشكل حاد في المستقبل القريب، مما يحد من عدد المشترين بسبب افتقارهم إلى القدرة المالية.

وقال المهندس تران فان فونج، مدير إحدى شركات الوساطة العقارية في مدينة ثو دوك، في رأي مماثل: إذا كانت اللوائح تحظر تقسيم الأراضي وبيعها، فإن مدينة هو تشي منه تحتاج إلى الاستعداد لاحتمال قيام المستثمرين والمنظمات والأفراد "بالالتفاف على القانون" لفصل قطع الأراضي. وعلى وجه الخصوص، فإن نطاق اللوائح الجديدة المتعلقة بتقسيم الأراضي لا يزال يسمح للأسر والأفراد الذين لديهم أراضٍ تستوفي الشروط بأن يؤخذوا في الاعتبار لتقسيم الأراضي. إذا سُمح لها "بالتحول"، فإن تقسيم الأراضي وبيعها سوف يتطور في اتجاه أكثر سلبية، مما يؤثر على سوق العقارات بشكل عام.

نظرًا لوقوعها بجوار المنطقة السابعة، منطقة نها بي، فإن مدينة هوشي منه تتمتع حاليًا بمعدل تحضر سريع للغاية.

وفيما يتعلق بالتوسع الحضري، قال المهندس المعماري نجوين فان بيو - مدير شركة بهومز المحدودة، إن اللائحة الجديدة تنص على أنه بالإضافة إلى الأقسام والمناطق، فإن الأراضي في 5 مناطق ضواحي، بما في ذلك بينه تشانه، وهوك مون، وكان جيو، وكو تشي، ونها بي، لا يُسمح أيضًا بتقسيمها إلى قطع أرض أو بيعها. على مر السنين، نعلم جميعًا أنه على الرغم من تصنيفها كمناطق ضواحي، إلا أن معدل التحضر في بعض المناطق، مثل بينه تشانه (وخاصة منطقة ترونغ سون)، ونها بي (منطقة فوك كين)، قد ازداد بسرعة. وبفضل البنية التحتية الحضرية الحديثة، تتمتع العديد من المناطق بسرعة بناء بنى تحتية وتركيز سكاني أسرع من بعض المناطق المركزية، وفقًا للمهندس المعماري نجوين فان بيو.

وفي حديثه مع مراسلي صحيفة "داي دوآن كيت"، أعرب ممثلو بعض الشركات والأفراد عن قلقهم من أنه على الرغم من عدم وجود المزيد من حالات شراء شركات العقارات الصغيرة للأراضي الزراعية من الناس، ثم وضع "مشاريع" غير قانونية للبيع، إلا أن وضع مشاريع تقسيم قطع الأراضي للبيع يُترك بوراً، دون بناء البنية التحتية على الأرض، بما في ذلك المشاريع المعلقة، إذا لم يكن هناك حل، فسيؤدي ذلك أيضاً إلى بقاء سوق العقارات في مدينة "القاطرة" في حالة من "الاختطاف والتخلي عن اللوحة"، دون حل الأسباب الجذرية للمشاكل.

المصدر: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html