سوق الإيجار نصفه مزدحم ونصفه الآخر مهجور.

[إعلان 1]

مدينة هوشي منه: لا تزال المنازل المعروضة للإيجار تتمتع بمعدل إشغال إيجابي يبلغ 65% أو أكثر، على العكس من ذلك، فإن المنازل الواقعة على الواجهة البحرية بها عدد قليل جدًا من المستأجرين وغالبًا ما تكون شاغرة.

وبحسب موقع VnExpress ، فمنذ بداية الربع الثاني وحتى 21 مايو، انقسم سوق الإيجار السكني في مدينة هوشي منه بقوة إلى نصفين: فاتح ومظلم. وعلى وجه التحديد، سجلت المنازل الإيجارية في القطاع الذي يقل سعره عن 3.5 مليون دونج شهريًا، على بعد 10 كم أو أكثر من المركز، والتي تخدم غالبية الطلاب والعمال ذوي الدخل المتوسط (أقل من 12 مليون دونج شهريًا) معدل إشغال بنسبة 90-95٪. كما حقق قطاع الإسكان الإيجاري بأسعار تتراوح بين 3.5 إلى 5 ملايين دونج شهريًا، والذي يقع على بعد 3 إلى 6 كيلومترات من وسط المدينة، ويخدم العمال ذوي الدخول الجيدة (من 13 إلى 20 مليون دونج شهريًا)، معدل إشغال يتراوح بين 85 إلى 90%.

بالنسبة لشريحة المساكن الإيجارية التي تزيد أسعارها عن 5-7 ملايين دونج شهريًا، هناك مؤشرات على تقلبات طفيفة مع معدل إشغال يبلغ 80٪. بعد كل انتهاء عقد مدته ستة أشهر أو عام، يغادر 20-30% من عدد المستأجرين العقار ويضطرون إلى البحث عن مستأجرين جدد. وتبلغ تكلفة إيجار المنازل ما بين 8 إلى 15 مليون دونج شهريا أو أكثر، مع انخفاض معدلات الإشغال إلى 70 إلى 75%، مع عمليات مغادرة متكررة. وشهد قطاع الإسكان الإيجاري الذي يبلغ سعره 1000 دولار شهرياً فأكثر معدل إشغال أضعف بنسبة 65-70%، لكنه لا يزال إيجابياً.

على النقيض من معدل الإشغال المثالي لمنازل الإيجار، فإن المنازل الواقعة على واجهة الشارع والمعروضة للإيجار في المنطقة المركزية في مدينة هوشي منه قاتمة وخالية تمامًا. منذ شهر أبريل، عند السير على طول شوارع Ngo Duc Ke وHo Tung Mau وLy Tu Trong وHai Ba Trung وNguyen Trai للأزياء وشارع Bui Vien Western (المنطقة 1)، أصبحت المنازل الواقعة على واجهات الشوارع والتي كانت تعج بالأعمال التجارية في السابق شاغرة بأعداد كبيرة.

كما حدث موقف انسحاب العديد من العلامات التجارية في المنطقة المحيطة بدوار كاتدرائية نوتردام - مكتب البريد. أغلق مقهى Mellower Coffee، الواقع في مبنى Metropolitan، أبوابه في نهاية شهر أبريل. في الآونة الأخيرة، أعاد متجر eDiGi، وهو أحد موزعي منتجات Apple المعتمدين في فيتنام، وهو جزء من سلسلة أعمال الملياردير جوناثان هانه نجوين، ويقع بجوار مكتب بريد المدينة، مقره أيضًا. في مكان قريب، لا يوجد مستأجرون جدد لمقهى Saigon La Poste الذي تم نقله مؤخرًا. بجوار شارع الكتب، اختفى متجر ماكدونالدز منذ فترة طويلة ولكن هذا المكان لا يزال فارغًا.

في السابق، كانت المنازل ذات الواجهة البحرية في قلب المنطقة الأولى تؤجرها العلامات التجارية الكبرى أو الشركات الصغيرة والمتوسطة أو الشركات الفردية، ولكن الآن يغادر المستأجرون القدامى واحدًا تلو الآخر، ولم يصل مستأجرون جدد، مما تسبب في زيادة معدل الشواغر.

تاون هاوس للإيجار على واجهة شارع لو لوي، المنطقة 1، مدينة هو تشي منه. الصورة: كوينه تران — تاون هاوس للإيجار على واجهة شارع لو لوي، المنطقة 1، مدينة هو تشي منه. الصورة: *كوينه تران*

بالنظر إلى التطورات المذكورة أعلاه، يرى السيد لي كوك كين، الخبير العقاري المستقل، أن سوق الإسكان الإيجاري منقسم بشكل واضح إلى نصفين، فاتح وغامق. العقارات متوسطة المدى هي مساكن منخفضة التكلفة أو بأسعار معقولة، وتنتمي إلى مجموعة العقارات الاستهلاكية، والتي يمكن تصنيفها على أنها احتياجات أساسية، وقد حافظت على معدل إشغال جيد منذ فترة التعافي بعد الوباء حتى الآن. ومع ذلك، فإن المنازل الواقعة على واجهات الشوارع والمخصصة للإيجار كمكاتب أو أماكن عمل في المناطق المركزية، وعادة ما تكون في المنطقة الأولى، تتعرض لضغوط مع انخفاض الطلب وصعوبة الاقتصاد.

وأشار السيد كين إلى أنه خلال فترة الوباء 2020-2021، اضطرت جميع الشركات تقريبًا التي تحتاج إلى أماكن عمل إلى الإغلاق وتقليص حجمها. اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2022، سيبدأ إعادة فتح الأنشطة التجارية الجديدة تدريجيًا، وسيصبح البحث عن المباني أكثر نشاطًا مرة أخرى.

لكن الآثار السلبية للجائحة، بالإضافة إلى التضخم والحرب وخطر الركود العالمي، بدأت تترك آثارها السلبية: إذ بدأ المستهلكون العالميون يقلصون إنفاقهم، ولا تزال أنشطة الإنتاج والأعمال التجارية تواجه العديد من الصعوبات ولم تتعافى بعد إلى مرحلة ما قبل الجائحة. ولذلك، فإن الطلب على استئجار المكاتب والمباني التجارية لا يزال منخفضا، وهو السبب في أن العديد من المنازل المطلة على الشوارع في المنطقة المركزية أصبحت شاغرة حاليا.

وبحسب السيد كين، فقد أظهر الاقتصاد منذ بداية العام العديد من الصعوبات والتحديات، حيث تميل الشركات إلى "الدفاع" بدلاً من "الهجوم"، مع إعطاء الأولوية لخفض التكاليف ومجالات الأعمال غير الفعالة.

عندما تكون العمليات التجارية غير مستقرة، تميل الشركات إلى التحول تدريجيا من "التكاليف الثابتة" إلى "التكاليف المتغيرة". على سبيل المثال، بدلاً من استئجار مكتب أو مقر عمل ثابت، قم بتقليص الحجم الثابت وانتقل إلى نموذج عمل مرن لا يعتمد كثيراً على المقر.

بدلاً من استئجار المباني التجارية، لا تزال نقاط البيع غير المتصلة بالإنترنت، سواء نجحت أم لا، تتكبد تكاليف ثابتة، ويتحول المستأجرون تدريجياً إلى أشكال الأعمال الموفرة للتكاليف. وعليه، فإنهم يتحملون تكاليف فقط عندما يكون لديهم إيرادات مثل: تكاليف تقديم الطلبات عبر الإنترنت، وتكاليف الترويج للطلبات التي يتم تسليمها دون استخدام أماكن في الموقع، والتكاليف المدفوعة لوسطاء المبيعات (الوكلاء ومواقع التجارة الإلكترونية) عند بيع المنتجات.

بالإضافة إلى ذلك، فإن التغيير السريع في سلوك المستهلك أثناء الوباء، والذي أدى إلى تحول المعاملات غير المتصلة بالإنترنت في المتاجر تدريجياً إلى المعاملات عبر الإنترنت، أدى أيضاً إلى تقليص تدريجي لموقف والطلب على المباني المخصصة للمنازل المطلة على الشوارع في المناطق المركزية.

وأضاف السيد كين أن أحد الأسباب التي تجعل العديد من المنازل المطلة على الشارع للإيجار مهجورة حاليا هو أن غالبية أصحاب هذه المباني هم أشخاص يتمتعون بإمكانات مالية قوية. إن الدخل من هذا النشاط الإيجاري ليس بالضرورة حيويا بالنسبة لهم. علاوة على ذلك، فهم أيضًا أشخاص لديهم غرور كبير ولا يحبون الشعور بأنهم مجبرون على دفع إيجار مرتفع. لذلك، عندما يتم التفاوض على سعر أقل من ذي قبل، يفضل المالك ترك المبنى فارغًا.

على العكس من ذلك، في قطاع الإسكان المتوسط أو بأسعار معقولة، يمكن لأصحاب العقارات التفاوض على الأسعار بسهولة أكبر، كما أن سعر الإيجار معتدل، والعرض والطلب يلتقيان، وبالتالي فإن معدل الشواغر منخفض.

فو لي

[إعلان 2]
رابط المصدر