التحديات لا تزال قائمة

لا تزال التحديات قائمة

الربع الرابع من عام 2023 هو الوقت الذي سجل فيه سوق الإسكان في هانوي أدنى عدد من المعروض الجديد في السنوات العشر الماضية، سواء في قطاعات المباني المنخفضة الارتفاع والشقق.

بالنسبة لقطاع الشقق، يُظهر تقرير سوق سافيلز فيتنام أنه في الربع الرابع من عام 2023، زاد العرض بنسبة 52% على أساس ربع سنوي، لكنه انخفض بنسبة 1% على أساس سنوي إلى 2876 وحدة. بلغ العرض الأولي 11,911 وحدة، بانخفاض 40% على أساس ربع سنوي و41% على أساس سنوي. ومع ذلك، فإن العرض الجديد المسجل في الربع بلغ 10,403 وحدات فقط، حيث شكلت الفئة B 84% من العرض. وبالنسبة لقطاع المباني المنخفضة الارتفاع، بلغ إجمالي العرض الجديد 272 وحدة في عام 2023، بانخفاض 82% على أساس سنوي. ويضم العرض الجديد 87 وحدة، بما في ذلك 58 وحدة من مشروع Solasta Mansion الجديد في ها دونج و29 وحدة من مشروع An Lac Green Symphony الحالي في هوآي دوك. بلغ العرض الأولي 710 وحدات من 16 مشروعًا، بانخفاض 2% على أساس ربع سنوي و23% على أساس سنوي. تشكل المنازل المتجاورة المنتج الرئيسي بحصة سوقية تبلغ 44%.

يظل النطاق السعري الشائع لكلا القطاعين مرتفعًا. ومن بينها، شكلت الشقق التي تتراوح أسعارها بين 51 و70 مليون دونج/م2 ما نسبته 63% من المعروض الجديد، بزيادة قدرها 24% على أساس سنوي. وشكلت الشقق في هذا النطاق السعري 49% من الوحدات المباعة، بزيادة قدرها 21% على أساس سنوي. شكلت الشقق التي يزيد سعرها عن 4 مليارات دونج 42% من الوحدات المباعة في عام 2023، ارتفاعًا من 3% في عام 2019. وشكلت الشقق التي تتراوح أسعارها بين 2 مليار و4 مليارات دونج 55% من حصة السوق. 3% فقط من الشقق لديها سعر بيع أقل من 2 مليار دونج.

بسبب العرض المحدود، يستمر متوسط ​​سعر البيع الأولي في السوق بأكمله في الارتفاع (صورة: الشبكة الاجتماعية)

وبالإضافة إلى ذلك، ورغم أن معظم المطورين لم يغيروا الأسعار، فإن المخزون المنخفض من العقارات المرتفعة الثمن تسبب في ارتفاع الأسعار الأولية. على سبيل المثال، ارتفعت أسعار الفلل الرئيسية بنسبة 55% على أساس ربع سنوي لتصل إلى 160 مليون دونج/متر مربع من الأرض، ويرجع ذلك أساسًا إلى العرض منخفض السعر في مي لينه الذي تم بيعه في الربع الثالث من عام 2023. وارتفعت الأسعار المجاورة بنسبة 3% على أساس ربع سنوي لتصل إلى 194 مليون دونج/متر مربع من الأرض. وارتفعت أسعار المحلات التجارية بنسبة 3% على أساس ربع سنوي إلى 328 مليون دونج/م2 من الأرض.

وفقاً للسيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى للأبحاث والاستشارات في سافيلز هانوي: "يستمر قطاع الإسكان في النمو في أسعاره بفضل ارتفاع تكاليف الأراضي والبناء، وتطوير البنية التحتية، وتحسين الجودة. ولا يزال العرض المحدود في السوق قائماً، مما يؤدي إلى استمرار ارتفاع متوسط ​​سعر البيع الأولي للسوق ككل".

بلغ عدد الشقق المباعة في الربع الرابع من عام 2023 نحو 3,045 وحدة، بزيادة قدرها 45% على أساس ربع سنوي و5% على أساس سنوي. يبلغ معدل امتصاص العرض الجديد 46%. وفي الوقت نفسه، سجل قطاع المباني المنخفضة الارتفاع أدنى حجم للمعاملات منذ سنوات عديدة. انخفض حجم المعاملات في الربع الرابع من عام 2023 بنسبة 37% على أساس ربع سنوي و67% على أساس سنوي. بلغ معدل الامتصاص في الربع 9% فقط، بانخفاض 5 نقاط مئوية على أساس ربع سنوي و12 نقطة مئوية على أساس سنوي. في عام 2023، تم بيع 359 وحدة فقط، وهو أدنى مستوى منذ عام 2014. وانخفض إجمالي معاملات المباني المنخفضة الارتفاع بنسبة 76% على أساس سنوي، وبلغ معدل الامتصاص في عام 2023 36% فقط، بانخفاض 31 نقطة مئوية على أساس سنوي.

في مواجهة انخفاض معدل الاستيعاب، حللت السيدة هانغ قائلةً: "لا تزال نفسية المشترين قلقة. في الواقع، فإن عدد الشقق المباعة في الربع الأول من عام 2023 يتركز في الغالب في مشاريع يتمتع فيها المستثمرون بسمعة طيبة، ويتمتعون بضمانات قانونية، وقد أوفوا بالتزاماتهم المالية. لذلك، على الرغم من دعمهم من حيث أسعار فائدة القروض المصرفية لتلبية احتياجات السكن الفعلية، إلا أن لدى المشترين مخاوف معينة بشأن العوامل القانونية. علاوة على ذلك، تشعر البنوك بالقلق أيضًا من عدم وفاء المستثمرين بالتزاماتهم القانونية تجاه المشروع لإتمام إجراءات القرض. وهذا يؤثر بشكل غير ملحوظ على قرارات المشترين وعدد المنازل المباعة، ويفسر حقيقة أنه على الرغم من انخفاض أسعار فائدة القروض، إلا أن معدل الاستيعاب لا يزال منخفضًا".

ما هي الفرص المتاحة لمشتري المنازل الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية؟

وبحسب السيدة هانج، ففي ظل العرض المحدود وارتفاع أسعار المساكن الأولية، قد تكمن الفرص المتاحة لأولئك الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية في السوق الثانوية. تتمتع السوق الثانوية بميزة القدرة على الشراء بخيارات أكثر، وبأسعار أكثر قدرة على تحمل التكاليف، وبمزيد من اليقين القانوني. على سبيل المثال، سعر الفلل الثانوية لكل متر مربع من الأرض أقل بنسبة 7% من متوسط ​​السعر الأساسي، والبيوت الثانوية أقل بنسبة 24% من المنتجات الأساسية، والبيوت التجارية الثانوية أقل بنسبة 40% من الأسعار الأساسية في السوق.

السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى للأبحاث والاستشارات، سافيلز هانوي

وفي الوقت نفسه، يمكن لمشتري المنازل أن يتوقعوا إمدادات جديدة من البنية التحتية النامية. وستعمل مشاريع الاستثمار في البنية التحتية مثل الطرق الدائرية 3 و5 و4 على توسيع سوق الإسكان في هانوي، بهدف إزالة تركيز الطلب في المناطق الداخلية والمركزية من المدينة. ستعمل البنية التحتية المتطورة على تعزيز الطلب على السكن في المحافظات والمناطق المجاورة بأسعار معقولة وأموال الأراضي الأكبر.

وذكر تقرير سافيلز أيضًا أن هذه نقطة إيجابية للإمدادات، حيث ستساعد منتجات الإسكان في المناطق غير المركزية والمقاطعات المجاورة بشكل متزايد في تلبية احتياجات هانوي السكنية. وبناءً على ذلك، من المتوقع أن يستقبل السوق في عام 2024 نحو 12.100 شقة جديدة، مع وجود 87% من حصة السوق في مناطق هوانغ ماي، ونام تو ليم، وها دونج. ستقوم هونغ ين وباك نينه بتوفير حوالي 203000 شقة في الفترة من 2024 إلى 2026. ومن المتوقع أن يضم قطاع المباني المنخفضة الارتفاع 14000 وحدة جديدة من 37 مشروعًا بحلول عام 2026. وستوفر مشاريع كبيرة مثل Vinhomes Co Loa أو Vinhomes Wonder Park إمدادات جديدة من المباني المنخفضة الارتفاع إلى السوق.

وبالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن يكون لإقرار قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية وقانون الأراضي مؤخراً تأثير إيجابي على السوق. قالت السيدة هانغ: "إنّ اللوائح التي تُلزم المستثمرين بالوفاء بالتزاماتهم المالية قبل طرح المنتجات المستقبلية تُعدّ من العناصر التي تُعزز ثقة المشترين. لذلك، يُمكننا الاعتقاد بأنّ ثقة السوق ستتعزز أكثر خلال الفترة 2024-2025 وما بعدها، وسيُقدّم مستثمرون ذوو سمعة طيبة وقدرةً ماليةً حقيقية المنتجات، مما سيُعزز توازن السوق وتنوع منتجاته".

نام آنه

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html