فك الحجب عن قصة الإسكان بأسعار معقولة

كما كان مقررا، طلبت مني صحيفة الاستثمار مرة أخرى أن أكتب مقالا حول موضوع "الإسكان بأسعار معقولة".

السيد نجوين هوانج نام، المدير العام لشركة جي هوم، خبير الإسكان الاجتماعي

1.

لكي أكون صادقا، على الرغم من أنني شاركت في العديد من المقابلات التلفزيونية حول هذه القصة وكتبت أيضًا العديد من المقالات حول الإسكان في العام الماضي، إلا أنني عندما يتم ذكر موضوع "الإسكان بأسعار معقولة" أجد الأمر صعبًا.

من الصعب ليس فقط لأن هذه القصة تم تحليلها وتشريحها من قبل العديد من الخبراء والباحثين، وما إذا كان بإمكاني كتابة أي شيء أفضل أم لا، ولكن أيضًا لأنه في الممارسة العملية، فإن العمل كمستشار لتطوير المشاريع، ووسيط، وحتى في بعض الجوانب، دور المستثمر، ولكن في الواقع جعل "الإسكان بأسعار معقولة" له الكثير من العقبات.

إن الإمكانات المالية شيء وتحدد إلى حد كبير نجاح مشروع الاستثمار العقاري، ولكن قصة بناء استراتيجية تسعير "معقولة" حقًا لغالبية الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية وفقًا للواقع الحالي تشكل تحديًا كبيرًا لأي عمل تجاري.

إن امتلاك قطعة أرض كبيرة بما يكفي هو شرط ضروري فقط لتنفيذ أي مشروع (ناهيك عن كون المشروع السكني مكلفًا أو رخيصًا)، ولكن الشرط الكافي هو سلسلة طويلة من الإجراءات التي قد تستغرق عدة سنوات حتى تكتمل. وهذا لا يأخذ في الاعتبار ما إذا كانت الأرض ضمن التخطيط ومؤهلة لتحويل استخدام الأراضي (في الحالات التي لا تكون فيها أرضًا غير زراعية).

ومع ذلك، فإن العملية طويلة جدًا وتكاليف المدخلات للمشروع غالبًا ما تكون كبيرة جدًا. في ظل عملية الموافقة على المشاريع الطويلة الحالية، غالباً ما تكون تكاليف الإدخال مرتفعة للغاية وأعلى تكلفة عادة هي تكلفة الأرض. ناهيك عن قصة الاهتمام عندما تضطر معظم الشركات إلى استخدام الرافعة المالية.

لنفترض أن عليك اقتراض 300 مليار دونج لشراء قطعة أرض لتنفيذ مشروع. وبالتالي، فإن كل عام من تأخير إجراءات المشروع يخسر فيه المشروع 10% من تكاليف فوائد القروض، أي ما يعادل 30 مليار دونج. ولضمان كفاءة الاستثمار، تضطر الشركات إلى إضافة هذه التكلفة إلى السعر، مما يجعل سعر البيع مستحيلاً.

هذا هو الحال مع "الإسكان الميسور التكلفة" العادي، أما في قصة الإسكان الاجتماعي فالأمر أصعب بكثير عندما تبدو الإجراءات وسياسات الاستثمار التفضيلية للمستثمرين وفقاً للقوانين الحالية السابقة "تفضيلية" ولكنها في الواقع ليست "تفضيلية" كما يتصور المستثمرون.

على سبيل المثال، تنص المادة 54 من قانون الإسكان لعام 2014 على أنه يجب على المستثمرين حجز ما لا يقل عن 20% من مساحة الإسكان الاجتماعي في المشروع للإيجار، ولا يجوز بيعها إلا بعد 5 سنوات. في الواقع، مع كل مشروع إسكان اجتماعي، لا يتمتع المستثمرون إلا بربح أقصى قدره 10%، في حين يتعين عليهم تخصيص ما يصل إلى 20% من المساحة للإيجار، وبالتالي لا يتبقى أي ربح تقريباً.

ناهيك عن وجود سلسلة من القواعد الأخرى المتعلقة برسوم استخدام الأراضي التفضيلية للإسكان الاجتماعي، ولكنها تتطلب من الشركات الدفع مقدمًا وخصمها لاحقًا. في حالة أن تستغرق عملية المشروع حوالي 5 سنوات، فإن العمل يكاد يصل إلى طريق مسدود.

2.

في الواقع، بعد إقرار قانون الإسكان (المعدل) رسمياً في نهاية العام الماضي، شعرت أنا وكثير من الزملاء في الصناعة بالارتياح لأن الوكالة التي صاغت القانون على الأقل اعترفت بالمشكلة وأدخلت تغييرات أكثر عملية على أحكام القانون.

وعلى وجه الخصوص، بدءاً من تحرير مواضيع مشتري المساكن وصولاً إلى التنظيم الذي ينص على أن مستثمري المشاريع سيكون لديهم سياسات تفضيلية عند تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي، فقد أوضحت أيضاً العقبات الطويلة الأمد التي أعاقت تطوير هذا القطاع.

على سبيل المثال، وفقاً للمادة 85: الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي؛ ضريبة القيمة المضافة التفضيلية، وضريبة دخل الشركات...؛ الحصول على قروض بأسعار فائدة تفضيلية؛ وتدعم اللجنة الشعبية الإقليمية ربط نظام البنية التحتية التقنية للمشروع بنظام البنية التحتية التقنية الإقليمي، وضمان تزامن البنية التحتية الاجتماعية داخل نطاق المشروع وخارجه؛

بالإضافة إلى ذلك، يحق للمستثمرين الحصول على ربح أقصى قدره 10٪ من إجمالي تكلفة الاستثمار في البناء لمنطقة بناء المساكن الاجتماعية؛ يتم تخصيص ما يصل إلى 20% من إجمالي مساحة الأراضي السكنية للاستثمار في إنشاء المباني التجارية والخدمية والسكنية أو 20% من إجمالي مساحة طابق المباني السكنية المخصصة للأغراض التجارية والخدمية والتجارية؛ يتم محاسبتها بشكل منفصل والتمتع بجميع الأرباح الخاصة بمجال الأعمال والخدمات التجارية والإسكان التجاري؛ - حوافز أخرى ينص عليها القانون (إن وجدت).

بالإضافة إلى التغييرات الجوهرية في قانون الإسكان (المعدل)، فإن قانون الأراضي (المعدل) الذي صدر بعد حوالي شهر غيّر أيضًا العديد من المحتويات لإزالة الصعوبات من أجل تقليل إجراءات الاستثمار "المعقدة" و"المتداخلة" و"المتشابكة" في العديد من القوانين المتخصصة.

وتعتبر هذه تغييرات رائدة ومتقبلة للغاية من قبل وكالة إدارة الدولة لخلق بيئة استثمارية أكثر انسجاما وشفافية ووضوحا.

على الأقل هذا من شأنه أن يساعد قادة الأعمال على تجنب التنقل من وكالة إلى أخرى للعثور على حل، ولكنهم لا يزالون غير قادرين على العثور على حل لأن مكان واحد قد يقوم بذلك بشكل صحيح، ولكن مكان آخر قد لا يزال يقوم بذلك بشكل خاطئ.

إذا حسبنا فقط عملية "طرح الأسئلة على مستوى البلدية على مستوى المنطقة"، "طرح الأسئلة على مستوى المنطقة على مستوى المقاطعة"، "طرح الأسئلة على مستوى المقاطعة على مستوى الوزير"، "طرح الأسئلة على مستوى الوزارة على رئيس الوزراء"... فإن دورة الأسئلة والأجوبة المتوسطة، كما حسبت، سوف تستغرق ما يصل إلى ثلاثة أشهر. وإذا أمكن اختصار هذه العملية، فسوف يؤدي ذلك أيضاً إلى خفض جزء كبير من سعر المتر المربع من السكن عندما يصل إلى الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية.

مشروع إسكان اجتماعي في مقاطعة خانه هوا.

3.

وبشكل عام، يظهر الواقع أن الافتقار إلى السكن بأسعار معقولة لا يمثل مشكلة تحدث في فيتنام فقط، بل في العديد من البلدان حول العالم، بما في ذلك البلدان المتقدمة. إن حل مشكلة الإسكان، وخاصة الإسكان الميسور، ليس شيئاً يمكن حله بين عشية وضحاها من قبل شخص واحد أو منظمة واحدة، بل يتطلب مساهمات من جميع قطاعات المجتمع، وجهوداً مشتركة من القطاعين العام والخاص والشعب.

وفي التقرير الذي قدمه رئيس اللجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية فو هونغ ثانه إلى الجمعية الوطنية في الجلسة الصباحية ليوم 20 مايو، الدورة السابعة، كانت هناك آراء تشير إلى أن الحكومة تقوم بتقييم الوضع وإيجاد حلول لاستقراره، وفي الوقت نفسه تطلب من الحكومة توجيه تفتيش شامل لتطور الإسكان الاجتماعي في الماضي، وتحديد الصعوبات والقصور والانتهاكات والسلبيات للتعامل معها بصرامة وفقًا لأحكام القانون.

وأنا أتفق مع التفتيش، لأن الآليات والسياسات تشكل تحديًا ولكنها مهمة للغاية لتغيير الواقع الحالي غير الفعال. السؤال هو ما الذي سنقوم بفحصه وكيف سنقوم بفحصه للعثور على حل وتحسين معقول، وتجنب خلق عقلية سلبية في جذب المستثمرين إلى هذا القطاع "الصعب".

حاليًا، وفقًا للبند 4، المادة 1 من المرسوم رقم 49/2021/ND-CP، يجب على مشاريع الإسكان التجاري التي يبلغ مقياس استخدام الأراضي فيها 2 هكتار أو أكثر في المناطق الحضرية الخاصة والنوع 1، أو 5 هكتارات أو أكثر في المناطق الحضرية من النوع 2 و3، تخصيص 20٪ من إجمالي مساحة الأرض لبناء المساكن الاجتماعية.

من الناحية النظرية، يجب أن يكون صندوق الأراضي هذا أرضًا نظيفة (مُطهرة)، بل ويجب أن يكون به بنية تحتية، وفي الواقع، كل مقاطعة لديها منطقة حضرية في 63 مقاطعة/مدينة. فلماذا لا تزال العديد من المحافظات لم تنفذ أي مشاريع إسكان اجتماعي؟ أين تذهب هذه الأرض؟ ولذلك فإن هذه القضية تحتاج إلى التركيز عليها والتفتيش عليها كما طلبت اللجنة الاقتصادية في مجلس الأمة.

وبطبيعة الحال، بالإضافة إلى ذلك، فقد ذكرت في مقالات سابقة العديد من الحالات لأشخاص فقراء ومحرومين يواجهون صعوبة في الحصول على السكن الاجتماعي بسبب مشاكل إجرائية. إن اللائحة الحالية التي تنص على أن "المسؤولين والموظفين المدنيين والموظفين العموميين" هم فقط إحدى المجموعات العشر من الأشخاص المؤهلين لشراء المساكن الاجتماعية، ولكن العمال الذين وقعوا العقود فقط ولم يكونوا على قائمة الرواتب بعد، تشكل قيدًا ضخمًا يجب فحصه وإزالته، للقضاء على الوضع الذي يكون فيه الفقراء مؤهلين لشراء المساكن الاجتماعية ولكنهم ما زالوا ينتظرون بفارغ الصبر لمجرد أنهم يفتقرون إلى الختم المحلي.

وسواء كان الشخص الذي يتم شراؤه من ذوي الدخل المنخفض حقًا أم لا، فهذه أيضًا قضية مثيرة للجدل. في الواقع، قد يكون الراتب الرئيسي للعديد من الأشخاص "منخفضًا"، لكن "وظائفهم الجانبية" قد تكون مرتفعة للغاية، ونظام البيانات الحالي غير قادر على اكتشاف ذلك.

4.

أحد الأشياء التي أقدرها في المراجعة الأخيرة لمشاريع القانون هو أن وكالة الصياغة كانت متقبلة للغاية، واستمعت بشكل استباقي إلى آراء أعضاء السوق بالإضافة إلى مسح الممارسات وتقييمها. وهذا جانب إيجابي، لأنه فقط من خلال النظر بعمق إلى أوجه القصور الفعلية من كلا الجانبين يمكننا التحرك نحو تسريع حل العقبات وحل الأسباب الجذرية للمشاكل التي تواجه السوق.

ولذلك، آمل أيضاً أن ترتكز قصة التنفيذ والإشراف والتفتيش في المستقبل أيضاً على روح الانفتاح والتركيز وحل المشاكل الأساسية التي تواجه السوق.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html