قطاع الأراضي الزراعية لا يزال هادئا

يسمح قانون الأراضي لعام 2024 للأفراد الذين لا يشاركون بشكل مباشر في الإنتاج الزراعي بتلقي تحويلات الأراضي المزروعة بالأرز. إنها فرصة للمستثمرين المحتملين، ولكن هذه "القطعة من الكعكة" ليس من السهل أكلها.

إذا كان في الماضي يُسمح فقط لأولئك الذين ينتجون الأرز بشكل مباشر بالحصول على حق استخدام أراضي الأرز، فمع اللوائح الحالية الجديدة، يُسمح أيضًا للأفراد الذين لا يشاركون بشكل مباشر في الإنتاج الزراعي، إذا كانت لديهم الظروف والقدرة على زراعة الأرز، بالحصول على حق نقل الأرض للاستثمار في الإنتاج.

وفي ندوة عقارية أقيمت مؤخرا، قال السيد لي فان بينه، نائب مدير إدارة الأراضي (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة)، إنه عندما يدخل قانون الأراضي لعام 2024 حيز التنفيذ، فإن هذا القطاع سوف يتطور بقوة.

في الواقع، في الفترة 2020-2022، فإن وضع معاملات الأراضي الزراعية ساخن للغاية. قام العديد من الشركات والأفراد بشراء الأراضي الزراعية بغرض تحويلها إلى قطع أراضٍ للبيع، مما خلق حالة من الحمى في ذلك الوقت.

ورغم أنه من المتوقع أن يكون السوق أكثر حيوية، إلا أن قطاع الأراضي الزراعية والأراضي الحرجية لا يحظى في الواقع باهتمام سوى من جانب المستثمرين الكبار المنظمين مثل الشركات. وبما أن اللوائح الجديدة لا تخلق إلا الظروف الملائمة للمزارعين ومناسبة للشركات التي تستثمر في القطاع الزراعي، فإن أنشطة جمع وشراء الأراضي الزراعية وانتظار الغرض من تحويلها وتقسيمها وبيع قطع الأراضي للمستثمرين الصغار ستكون صعبة للغاية في التنفيذ.

أشارت السيدة ها كين، وهي وسيطة ومستثمرة في الأراضي في العديد من القطاعات في هانوي وهوا بينه وتاي نجوين، إلى أن قطاع الأراضي الزراعية لا يزال "هادئًا" في الوقت الحالي لأن الضرائب ورسوم التحويل للأراضي الزراعية والأراضي الحرجية مرتفعة للغاية، لذلك لا يستثمر المستثمرون الصغار في هذا القطاع. وبدلاً من ذلك، يبدو أن "الكبار" الذين يريدون استثمار ما يصل إلى عشرات الهكتارات من حقول الأرز وأراضي الغابات، والتي سيعيدون تخطيطها لاحقًا وتحويلها إلى أراضٍ خدمية وسياحية وتجارة ومشاريع إسكان... متحمسون للانضمام إلى اللعبة.

قال رئيس إحدى شركات العقارات في هانوي إن شركته تخطط "للبحث" عن الغابات والأراضي الزراعية واسعة النطاق في هوا بينه وتاي نجوين، وحتى "الصيد بعيدًا عن الشاطئ" بالذهاب إلى المرتفعات الوسطى لشراء الأراضي.

وفيما يتعلق بتحويل أغراض الأراضي الزراعية، أشار السيد لي فان بينه إلى أنه من الضروري اتباع التخطيط والالتزام بالهدف المتمثل في أكثر من 3 ملايين هكتار من أراضي الأرز لضمان الأمن الغذائي الوطني. لذلك، يجب على المستثمرين العقاريين أن يكونوا حذرين وفهم أحكام القانون لتجنب الاستثمار غير الفعال والشراء بأسعار مرتفعة ولكن يواجهون صعوبة في التسييل.

وفقًا لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام، في الأشهر الستة الأولى من عام 2024، تحسن قطاع الأراضي مع الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد والأراضي المقسمة. في هذه الأثناء، لا توجد حتى الآن أي علامات على التعافي فيما يتعلق بأراضي المشاريع والأراضي الزراعية والغابات، والسيولة قاتمة، والمعاملات بطيئة. حتى أن العديد من المستثمرين الذين يملكون أراضي زراعية يريدون بيع بضائعهم في هذا الوقت ولكن الأمر صعب.

وأوضح مدير إحدى شركات الوساطة العقارية أن هامش الربح الاستثماري لهذا القطاع يبلغ نحو 25-30% سنوياً، وفي حال إمكانية تحويله إلى أرض سكنية فإنه سيصل إلى 35-40% سنوياً. إن فرصة زيادة قيمة الأراضي الزراعية على مدى العقد المقبل قد تكون أعلى بنحو 3 إلى 5 مرات، أو حتى أعلى. لكن بحسب قائمة أسعار الأراضي المتوقعة، فإن تكلفة إعداد وثائق تحويل الأراضي السكنية إلى أراض زراعية سترتفع 9 مرات مقارنة بالوقت الحالي.

على سبيل المثال، إذا أراد مستثمر تغيير غرض الاستخدام وفصل قطعة أرض زراعية مساحتها 1000 متر مربع في دونج آنه (هانوي)، فإن رسوم استخدام الأرض الحالية هي 6.6 مليار دونج، ولكن إذا تم حسابها وفقًا لسعر قائمة أسعار المسودة الجديدة، فإن هذا المبلغ سيرتفع إلى 61.8 مليار دونج. وهكذا، فإن رسوم استخدام الأرض فقط تبلغ 100 متر مربع، أي ما يزيد عن 6 مليارات دونج. وبهذا السعر، يصبح شراء الأراضي السكنية المتاحة أرخص من دفع الضرائب عند تحويل الأراضي الزراعية.

وبالإضافة إلى ذلك، ينص قانون الأراضي لعام 2024 على أن الأراضي الزراعية التي تُترك بوراً أو غير مستغلة بشكل مستمر لمدة تتراوح بين 12 و24 شهراً ستكون عرضة لعقوبات إدارية وقد يتم إلغاؤها. وبالتالي، سيتعين على المستثمرين الذين يمتلكون أراضي زراعية أن يستكملوا بسرعة إجراءات تحويلها إلى أراض سكنية أو تحويلها إلى زراعية إذا كانوا لا يريدون خسارة كل شيء.

إذا اشتريت أرضًا للاستفادة من موجة الاستثمار، بعد التخطيط، ولكن التخطيط الإقليمي معطل أو بطيء التنفيذ أو معدّل، فقد يواجه المستثمرون أسوأ سيناريو، وهو البيع دون أن يشتري أحد. إضافةً إلى ذلك، فإن شراء الأراضي الزراعية، وخاصةً تلك التي لا يمكن تحويلها، قد يعرضهم لخطر الإفلاس إذا استُخدمت الرافعة المالية، كما ناقش أحد المستثمرين اليوم مخاطر امتلاك الأراضي الزراعية.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html