يسمح قانون الأراضي لعام 2024 للأفراد الذين لا يشاركون بشكل مباشر في الإنتاج الزراعي بتلقي تحويلات الأراضي المزروعة بالأرز. وهذه فرصة للمستثمرين المحتملين، ولكن هذه "القطعة من الكعكة" ليس من السهل أكلها.
في الماضي، كان يُسمح فقط لأولئك الذين ينتجون الأرز بشكل مباشر بالحصول على حق استخدام أراضي الأرز، ولكن مع اللوائح الحالية الجديدة، يُسمح أيضًا للأفراد الذين لا يشاركون بشكل مباشر في الإنتاج الزراعي، إذا كانت لديهم الظروف والقدرة على زراعة الأرز، بالحصول على حق نقل الأراضي للاستثمار في الإنتاج.
وفي ندوة عقارية أقيمت مؤخراً، قال السيد لي فان بينه، نائب مدير إدارة الأراضي (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة)، إنه عندما يدخل قانون الأراضي لعام 2024 حيز التنفيذ، فإن هذا القطاع سوف يتطور بقوة.
في الواقع، في الفترة 2020-2022، فإن وضع معاملات الأراضي الزراعية ساخن للغاية. قام العديد من الشركات والأفراد بشراء الأراضي الزراعية بغرض تحويلها إلى قطع أراضٍ للبيع، مما خلق حالة من الحمى في ذلك الوقت.
ورغم أنه من المتوقع أن يكون السوق أكثر حيوية، إلا أن قطاع الأراضي الزراعية والأراضي الحرجية في الواقع لا يحظى باهتمام سوى من جانب المستثمرين الكبار المنظمين مثل الشركات. وبما أن اللوائح الجديدة لا تخلق إلا الظروف الملائمة للمزارعين ومناسبة للشركات المستثمرة في القطاع الزراعي، فإن أنشطة جمع وشراء الأراضي الزراعية وانتظار الغرض من التحويل وتقسيم وبيع قطع الأراضي للمستثمرين الصغار ستكون صعبة للغاية في التنفيذ.
قالت السيدة ها كين، وهي وسيطة ومستثمرة في الأراضي في العديد من القطاعات في هانوي وهوا بينه وتاي نجوين، إن قطاع الأراضي الزراعية لا يزال "هادئًا" حاليًا لأن الضرائب ورسوم التحويل للأراضي الزراعية والأراضي الحرجية مرتفعة للغاية، لذلك لا يستثمر المستثمرون الصغار في هذا القطاع. وبدلاً من ذلك، يبدو أن "الكبار" الذين يريدون استثمار عشرات الهكتارات من حقول الأرز وأراضي الغابات، والتي سيعيدون تخطيطها لاحقًا وتحويلها إلى أراضٍ خدمية وسياحية وتجارة ومشاريع إسكان... متحمسون للانضمام إلى اللعبة.
قال رئيس إحدى شركات العقارات في هانوي إن شركته تخطط "للبحث" عن الغابات والأراضي الزراعية واسعة النطاق في هوا بينه وتاي نجوين، وحتى "الصيد بعيدًا عن الشاطئ" بالذهاب إلى المرتفعات الوسطى لشراء الأراضي.
وفيما يتعلق بتحويل أغراض الأراضي الزراعية، أشار السيد لي فان بينه إلى أنه من الضروري اتباع التخطيط والالتزام بالهدف المتمثل في أكثر من 3 ملايين هكتار من أراضي الأرز لضمان الأمن الغذائي الوطني. لذلك، يجب على المستثمرين العقاريين أن يكونوا حذرين وفهم أحكام القانون لتجنب الاستثمار غير الفعال والشراء بأسعار مرتفعة ولكن يواجهون صعوبة في السيولة.
وفقًا لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام، في الأشهر الستة الأولى من عام 2024، تحسن قطاع الأراضي من خلال الأراضي المباعة بالمزاد والأراضي المقسمة. في هذه الأثناء، لا توجد حتى الآن أي مؤشرات على التعافي فيما يتعلق بأراضي المشاريع والأراضي الزراعية والغابات، والسيولة قاتمة، والمعاملات بطيئة. حتى أن العديد من المستثمرين الذين يملكون الأراضي الزراعية يريدون بيع بضائعهم في هذا الوقت لكن الأمر صعب.
وأشار مدير إحدى شركات الوساطة العقارية إلى أن هامش الربح الاستثماري لهذا القطاع يبلغ نحو 25-30% سنوياً، وفي حال إمكانية تحويله إلى أرض سكنية فإنه سيصل إلى 35-40% سنوياً. إن فرصة زيادة قيمة الأراضي الزراعية على مدى العقد قد تكون أعلى بمقدار 3 إلى 5 مرات، أو حتى أعلى. لكن بحسب قائمة أسعار الأراضي المتوقعة، فإن تكلفة إعداد وثائق تحويل الأراضي السكنية إلى أراض زراعية سترتفع 9 مرات مقارنة بالوقت الحالي.
على سبيل المثال، إذا أراد مستثمر تغيير غرض الاستخدام وفصل قطعة أرض زراعية مساحتها 1000 متر مربع في دونج آنه (هانوي)، فإن رسوم استخدام الأرض الحالية هي 6.6 مليار دونج، ولكن إذا تم حسابها وفقًا لسعر قائمة أسعار المسودة الجديدة، فإن هذا المبلغ سيرتفع إلى 61.8 مليار دونج. وهكذا، فإن قطعة أرض مساحتها 100 متر مربع تساوي أكثر من 6 مليارات دونج فقط مقابل رسوم استخدام الأرض. وبهذا السعر، يصبح شراء الأراضي السكنية المتاحة أرخص من دفع الضرائب عند تحويل الأراضي الزراعية.
وبالإضافة إلى ذلك، ينص قانون الأراضي لعام 2024 على أن الأراضي الزراعية التي تُترك بوراً أو غير مستغلة بشكل مستمر لمدة تتراوح بين 12 و24 شهراً ستكون عرضة لعقوبات إدارية وقد يتم إلغاؤها. وبالتالي، سيتعين على المستثمرين الحائزين على الأراضي الزراعية أن يستكملوا بسرعة إجراءات تحويلها إلى أراض سكنية أو تحويلها إلى زراعية إذا كانوا لا يريدون خسارة كل شيء.
"إذا اشتريت أرضاً للاستفادة من موجة الاستثمار، بعد التخطيط، ولكن التخطيط الإقليمي معلق أو بطيء التنفيذ أو معدّل، فقد يواجه المستثمرون أسوأ سيناريو وهو البيع دون أن يشتري أحد. "بالإضافة إلى ذلك، فإن شراء الأراضي الزراعية، وخاصة القطع غير القابلة للتحويل، يمكن أن يؤدي أيضًا إلى خطر الإفلاس إذا تم استخدام الرافعة المالية،" ناقش أحد المستثمرين مخاطر حيازة الأراضي الزراعية اليوم.
المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html
تعليق (0)