السوق مغلق…
على وجه التحديد، يُظهر التقرير الخاص بسوق العقارات في الربع الرابع من عام 2023 والعام 2023 بأكمله الذي أصدرته مؤخرًا إدارة البناء في مدينة هوشي منه أن أنشطة الأعمال العقارية لا تزال تواجه العديد من الصعوبات ولكنها تعافت تدريجيًا، مع نمو سلبي في الربع التالي أقل من الربع السابق. ومن بينها، شهدت الأشهر الستة الأولى من العام نمواً سلبياً بنسبة 11.58%، وشهدت الأشهر التسعة الأولى نمواً سلبياً بنسبة 8.71%، وكان العام بأكمله سلبياً بنسبة 6.38% فقط.
وفيما يتعلق بالعرض، ففي الربع الرابع من عام 2023 وحده، يوجد في مدينة هوشي منه 4 مشاريع سكنية تجارية تضم أكثر من 3700 وحدة مؤهلة لطرحها في السوق، و100% من العرض يقع في قطاع الشقق الراقية. ارتفع العرض في عام 2023 بنسبة 20.6% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022 وتم بيع جميع هذه المنازل دون أي مخزون.
يحتوي مشروع كينتون نود وحده على حوالي 1600 شقة غير مباعة.
وبحسب وزارة البناء، يتم حساب المخزون بعد مرور عام واحد على تاريخ أهلية العقار لممارسة الأعمال التجارية ولكن لم يتم بيعه أو لم يتم بيعه. ولعل هذا هو السبب في أن إدارة البناء في مدينة هوشي منه أعطت في التقرير رقماً "جيداً" إلى حد ما كما ذكر أعلاه، مع عدم وجود أي مخزون على الرغم من أن المعاملات لا تزال بطيئة للغاية والسوق لا يزال ينمو بشكل سلبي. ومع ذلك، قال السيد فو هونغ ثانغ، نائب مدير البحث والتطوير في مجموعة DKRA، إن هذا التنظيم لا يقترب من الواقع لأن العديد من المشاريع الجديدة لديها تراخيص، ولم يتم منحها إشعارًا بالأهلية للبيع، لكن الشركات باعت "الأرز الأخضر". بحلول الوقت الذي يصبح فيه المشروع مؤهلاً للبيع، يكون قد اختفى.
على العكس من ذلك، فإن العديد من المشاريع التي تم بيعها منذ عقود لا تزال تحتوي على مخزون لا يمكن بيعه. لذلك، وبشكل أدق، يجب حساب المخزون في الوقت الذي يكون فيه المشروع مؤهلاً للبيع ويفتح المستثمر المنتج للسوق. سوف يتغير مبلغ المخزون المحسوب بهذه الطريقة في كل وقت إحصائي. ومن ثم فإن طريقة الحساب الحالية لوزارة البناء قد تكون غير متناسبة مع الواقع في السوق. يجب أن يبدأ المخزون من وقت البيع ويتراكم على مر السنين حتى يتم استهلاك المشروع بنسبة 100٪.
ومن خلال الحجج المذكورة أعلاه، علق السيد فو هونغ ثانغ بأن تقرير إدارة البناء في مدينة هوشي منه غير دقيق، لأن كمية المخزون القديم والجديد في المدينة كبيرة للغاية في الواقع. والدليل الأكثر وضوحا هو أنه منذ بداية العام كان هناك عدد قليل جدا من المعاملات، والسلع غير المباعة، والعديد من المشاريع في المخزون.
وأكد أحد خبراء العقارات: من غير المعقول أن مدينة هوشي منه لا تمتلك مخزونًا عقاريًا لأن القدرة الشرائية ستكون منخفضة طوال عام 2023. هناك مشروع أو مشروعين فقط يلبي احتياجات العملاء ويستهدف العملاء، ويتم بيعهما بشكل جيد، في حين أن بقية مشاريع العقارات الراقية تباع ببطء شديد أو حتى لا تباع على الإطلاق. إذا قيل أنه لا يوجد في مشروع معين مخزون مناسب للسوق، فهذا معقول، ولكن من المستحيل أن لا يكون في السوق كله مخزون. وأشار الخبير إلى أن "العديد من المشاريع التي تباع عبر البورصات أو الأقارب قد تعلن عن مبيعات بنسبة 100%، لكن في الواقع فإن تلك البورصات "تحتفظ بالبضائع" لإعادة بيعها".
... ولكن الشركات لا تزال لديها بضائع غير مباعة
وتشير الإحصائيات إلى أنه بنهاية سبتمبر 2023، سجلت التقارير المالية لـ 10 شركات عقارية إجمالي قيمة مخزون تجاوزت 300 ألف مليار دونج، بزيادة قدرها 5% عن نفس الفترة. بلغت قيمة مخزون شركة نو ڤا للاستثمار العقاري المساهمة (نوفالاند) في نهاية الربع الثالث من عام 2023 أكثر من 137,755 مليار دونج. سجلت شركة Khang Dien مخزونًا بقيمة 17،152 مليار دونج. تبلغ قيمة مخزون مجموعة نام لونج 16,800 مليار دونج. تبلغ قيمة مخزون مجموعة Dat Xanh 14,788 مليار دونج. كما يبلغ مخزون Quoc Cuong Gia Lai 7,100 مليار VND... ووفقًا لإحصاءات مجموعة DKRA، حتى الآن في مدينة هوشي منه، يبلغ مخزون قطاع الشقق وحده 7,890 وحدة، بزيادة قدرها 13.2٪ مقارنة بعام 2022؛ أما بالنسبة لقطاع التاون هاوس والفيلات، فإن المخزون الحالي يبلغ 2,904 وحدة.
في الآونة الأخيرة، في تحليل أولي للبيانات المالية لـ 1579 شركة (في 10 صناعات) مدرجة في البورصة، قال مجلس أبحاث التنمية الاقتصادية الخاصة (المجلس الرابع) إنه من منتصف عام 2022 إلى نهاية الربع الثاني من عام 2023، انخفضت إيرادات جميع الصناعات. والأكثر جدية هو مجموعة العقارات والبناء. هاتان المجموعتان هما اللتان تعانيان من أكبر مشاكل التدفق النقدي، مع زيادة أيام المخزون وأيام القبض (الوقت المتوسط الذي يستغرقه تحصيل المستحقات بعد البيع) عدة مرات. وتظهر نتائج التحليل أن متوسط عدد أيام جرد العقارات في الربع الأول من عام 2023 يصل إلى 5662 يوماً، ويصل لدى بعض الشركات إلى 54334 يوماً. وهذا يعني أن الأمر سيستغرق 149 عامًا حتى تتمكن الشركة من بيع السلة.
لا يزال سوق العقارات في مدينة هوشي منه راكدًا
ولحل الصعوبات التي تواجه الشركات، توصي اللجنة الرابعة بسياسات تركز على دعم التدفق النقدي للشركات من خلال الوصول إلى رأس المال، وتمديد التكاليف، وخفض التكاليف. ويساعد هذا الشركات على توليد التدفق النقدي قصير الأجل على الأقل في النصف الثاني من عام 2023 أو حتى النصف الأول من العام المقبل. وترى اللجنة الرابعة أيضًا أن السياسات المالية المضادة للدورات الاقتصادية ضرورية لتعزيز الطلب الكلي بالإضافة إلى السياسات النقدية. على سبيل المثال، تعزيز الاستثمار العام، والتركيز على البنية التحتية الكبرى، وتطوير الإسكان الاجتماعي. من ناحية أخرى، دعم الشركات في قطاعات البناء ومواد البناء والعقارات؛ ومن ناحية أخرى، تلبية الاحتياجات الحقيقية للعمال. وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري خفض وتأجيل الضرائب والنفقات الأخرى، لأن هذا هو الوقت المناسب لاسترخاء الناس.
وعلى المدى الطويل، توصي اللجنة الرابعة بالاهتمام بتطوير سوق رأس مال حديثة لتجنب اعتماد النمو بشكل كبير على الائتمان. مواصلة التحليل لتصميم سياسات ضريبة دخل الشركات المناسبة لكل مجموعة مقياس الإيرادات والصناعة لضمان هدف زيادة إيرادات الميزانية لمساعدة الشركات على التطور.
علق خبير العقارات فان مينه تشانه بأن الواقع يظهر أن مخزون العقارات كبير جدًا. على سبيل المثال، يوجد في مشروع واحد فقط من مشاريع "كينتون نود" في منطقة نها بي 1600 شقة غير مباعة. أو أن أحد المشاريع في مدينة ثو دوك تم إطلاق آلاف المنتجات فيه ولكن المبيعات لا تزال صغيرة جدًا. وفي الواقع، تتزايد المخزونات بسبب انخفاض المعاملات وضعف السيولة. يعتبر قطاع العقارات قطاعًا متخصصًا في السلع الفاخرة التي تخدم المستثمرين. ولم يقتصر الأمر على ذلك، بل تسببت الصعوبات القانونية، وصعوبة تعبئة رأس مال السندات، والوصول المحدود إلى رأس مال الائتمان، وصعوبات التدفق النقدي، وما إلى ذلك، في زيادة مخزون العقارات.
ولإنقاذ الشركات ودعم السوق للتعافي قريبًا، يوصي هذا الخبير بأن الحل الأكبر الآن هو تكثيف الجهود لحل المخزون، وحل القضايا القانونية، وفي الوقت نفسه "فك" مشاريع العقارات غير المكتملة. الحلول يجب أن تكون عملية، وليس مجرد شعارات فارغة.
انخفض مخزون العقارات على الصعيد الوطني
وبحسب التقارير الواردة من 53/63 منطقة، فإن مخزون العقارات في المشاريع في الربع الرابع من عام 2023 يبلغ نحو 16.315 وحدة (بما في ذلك الشقق والمنازل الفردية والأراضي). بما في ذلك 2,826 شقة، و5,173 منزل فردي، و8,316 قطعة أرض. تتركز نسبة المخزون بشكل رئيسي في قطاع العقارات السكنية الفردية وأراضي المشاريع. بلغ المخزون في قطاع الشقق في الربع الرابع من عام 2023 حوالي 88.42% مقارنة بالربع الثالث من عام 2023. وبلغت نسبة المخزون في قطاع الأراضي نحو 115.66% مقارنة بالربع الثالث، كما بلغت نسبة المخزون في قطاع الإسكان الفردي نحو 78.93% مقارنة بالربع الثالث.
وبالتالي، يمكن ملاحظة أنه في عام 2023، يتجه مخزون العقارات في مشاريع الإسكان الشققي والإسكان الفردي والأراضي إلى الانخفاض.
[إعلان 2]
رابط المصدر
تعليق (0)