ما الذي يجب مراعاته عند شراء كشك السوق؟

[إعلان 1]

برأس مال يبلغ 400 مليون دونج، ينصح الخبراء بالحصول على قرض عقاري لشراء كشك، ولكن هناك حاجة إلى تقييم السعر والموقع وخطة العمل بعناية.

مرحباً أيها الخبير، عمري 31 عامًا، أعزب وأعيش في مقاطعة نائية في المنطقة الوسطى. حاليا لدي فقط 400 مليون دونج في المدخرات. لأنني أعيش مع والدي، فإن مصاريفى الشهرية تبلغ حوالي 5 ملايين دونج. متوسط دخلي هو 20 مليون شهريا.

أخطط لشراء قطعة أرض في منطقة على مشارف المحافظة التي أعيش فيها بحوالي 800 مليون دونج. سيتم اقتراض المبلغ المفقود من البنك. أنا أبحث وأجد الأرض.

إضافة إلى الخيار أعلاه، رأيت مشروع سوق في المدينة التي أعيش فيها يبيع كشكًا من طابقين بحوالي 800 مليون. ليس لدي أي خبرة في التجارة، وإذا اشتريت كشكًا، فسوف أحتفظ به في الغالب لنفسي أو أؤجره، أو أقرضه لأفراد العائلة للقيام بالأعمال التجارية إذا أرادوا.

أرى أن أكشاك السوق التقليدية لديها عدد قليل جدًا من العملاء لأن السوق يشتري عبر الإنترنت. كما أنني لا أملك أي خبرة في المبيعات ولا أزال أعمل في وظيفة إدارية. لست متأكدًا من المخاطر عند شراء كشك؟ نأمل الحصول على نصيحة الخبراء. شكرًا جزيلاً!

فينه2293

مستشار:

في سياق الاقتصاد المتنامي بشكل متزايد، أصبح الاستثمار في العقارات التجارية أحد اتجاهات الاستثمار الجذابة. ومع ذلك، ليس كل شخص يعرف كيفية التعامل مع المواقف بشكل فعال. ومن خلال حالتك الخاصة، يمكننا استخلاص الأمور اللازمة لإدارة الشؤون المالية الشخصية عند الرغبة في الاستثمار في كشك في المنطقة على النحو التالي:

من حيث الدخل والقدرة على خلق الفائض، لديك دخل شهري قدره 20 مليون دونج ومدخرات قدرها 400 مليون دونج ونفقات معيشية شهرية قدرها 5 ملايين دونج. يمكن تخصيص الفائض الشهري بمبلغ 15 مليون دونج، وهو ما يعادل 75% من الدخل. ويعتبر هذا مؤشرًا رائعًا وموردًا ماليًا أساسيًا لأي قرار استثماري.

وبعد ذلك سنقوم بتقييم أهداف الاستثمار وعوامل إدارة القروض وإدارة المخاطر. تريد شراء أرض أو كشك في المنطقة لإقامة مشروع تجاري بهدف الاستقرار والقدرة على جلب دخل سلبي ودخل من ارتفاع أسعار العقارات. الميزانية المخصصة لشراء الأكشاك تبلغ 800 مليون دونج. فمع وضعك المالي الحالي، سوف تحتاج إلى اقتراض 400 مليون من البنك.

مع استخدام الرافعة المالية في البنك، أنصحك بالتفكير في الحصول على قرض رهن عقاري واستخدام العقار الذي تخطط لشرائه لمنح هذا القرض. في الوقت الحالي، ووفقًا للقانون، يمكن منح الأكشاك شهادات حق استخدام الأراضي. إلى جانب المسائل القانونية، عند الحصول على قرض بنكي، يجب عليك مراعاة المبادئ التالية.

يجب أن تكون مدفوعاتك الأصلية والفوائد في حدود 30٪ من دخلك. يمكن زيادة هذا الرقم بشكل أكبر ضمن نطاق مناسب اعتمادًا على رغباتك حيث أن الفائض لديك حاليًا يبلغ معدلًا مرتفعًا للغاية يبلغ حوالي 75٪.

يجب عليك أيضًا الانتباه إلى القواعد التنظيمية مثل أسعار الفائدة وشروط القرض. إذا كان القرض طويل الأجل، فسوف تكون الفائدة الشهرية وأقساط رأس المال منخفضة؛ ستؤدي القروض قصيرة الأجل إلى خفض الفائدة المصرفية، ولكنها ستضع ضغطًا على التدفق النقدي الشهري. بالإضافة إلى ذلك، يجب عليك أيضًا فهم لوائح أسعار الفائدة العائمة للبنك (والتي ستؤثر بشكل كبير على قرضك عندما ترتفع أسعار الفائدة المصرفية) وعقوبات السداد المبكر.

بالإضافة إلى ذلك، لإدارة مخاطر القروض في المواقف غير المتوقعة التي تتطلب مبالغ كبيرة من المال مثل المرض أو العلاج الطبي أو الحوادث أو التقاعد، فأنت بحاجة إلى إعداد احتياطي طوارئ يعادل 3-6 أشهر من الدخل وعقد تأمين على الحياة.

يمكنك الرجوع إلى بعض أحدث أسعار الفائدة على قروض البنوك الخاصة في الجدول الذي قمت بتجميعه أدناه.

بنك	قرض غير مضمون (%/سنة)	قرض الرهن العقاري (%/السنة)
بنك الزراعة	7.0 - 17	6.5 - 7.5
تيككومبانك	13.78 - 16	5.99 - 12.99
في بي بنك	14 - 20	6.9 - 8.6
ايه سي بي	12.5 - 20	6.9 - 12
تي بي بنك	8.7 - 17	6.4 - 12.03
بنك HD	13 - 24	6.6 - 10.6
ساكومبانك	9.6 - 18	7.49 - 12
فيب	16 - 18	7.8 - 11.4
بنك التنمية الاجتماعي	8.5 - 17	6.99 - 10
او سي بي	من 20.2	5.99 - 9.5
ام اس بي	9.6 - 18	5.99 - 9.1
فيتكومبانك	10.8 - 14.4	7 - 9
فييتنامبنك	9.6	7.7 - 8.5
النسخة الفيتنامية	14.9 - 20.5	8.49 - 14.8
بي اي دي في	11.9	7 - 9
بنك ام بي	12.5 - 20	6 - 9.5

ملحوظة: جدول مقارنة أسعار الفائدة على قروض البنوك أعلاه هو للإشارة فقط. قد تتغير أسعار الفائدة على قروض البنوك من وقت لآخر اعتمادًا على سياسة الإقراض الخاصة بالبنك. للحصول على نصائح مفصلة حول حزم القروض وسياسات القروض، يرجى الاتصال بالبنوك مباشرة.

تقييم العقارات والتقييم القانوني والاستثمار - تخطيط الأعمال

ليس لديك أي خبرة في مجال الأعمال التجارية المباشرة أو عبر الإنترنت، مما يزيد من المخاطر عند الاستثمار في هذا المجال. سأوضح لك بعض المعايير المهمة التي تحتاج إلى تقييمها بعناية قبل اتخاذ القرار على النحو التالي:

الأول هو تقييم العقارات. يجب عليك معرفة كيفية مقارنة أسعار الأكشاك تاريخيًا بالحاضر وما هي العوامل التي تحدد إمكانية زيادات الأسعار في المستقبل. كيف يسير التدفق النقدي الشهري من أعمال الكشك أو الإيجار؟ إذا لم تكن الأكشاك جاهزة للعمل بعد، فيجب عليك تقدير الإيرادات والأرباح المتوقعة للكشك.

الثاني هو التقييم الاقتصادي الكلي. يجب عليك تقييم هذا العامل لتحديد ما إذا كان توقيت قرار الاستثمار مناسبًا أم لا. على سبيل المثال، إذا كنت تمتلك عقارًا خلال فترة ساخنة، وارتفع السعر كثيرًا ومع استخدام الرافعة المالية، سيؤدي ذلك إلى ارتفاع أسعار الفائدة، إلى جانب عدم وجود إمكانات للنمو في العقارات بسبب الارتفاع القوي من قبل. سيصبح هذا الاستثمار استثمارًا غير فعال. إذا كنت عديم الخبرة، فيمكنك استشارة خبراء التخطيط المالي الشخصي للحصول على منظور شامل.

ثالثا، تقييم موقع العقار وإمكاناته. سيكون الكشك الموجود في منطقة ذات كثافة سكانية عالية مختلفًا تمامًا عن الكشك الموجود في منطقة جديدة لأن الغرض الرئيسي من تطوير الكشك هو تشغيل الأعمال التجارية. بدون السكان، لن تكون مكاسب رأس المال (المكاسب من ارتفاع أسعار العقارات) ومكاسب التدفق النقدي (المكاسب من تشغيل الأرض) فعالة. لذلك، فإن البحث الدقيق عن موقع الكشك، والإمكانات، والسكان، والكهرباء، والطرق، والمدارس والمحطات حول منطقة الكشك سيساعد في جعل قرار الاستثمار الخاص بك أكثر دقة.

الرابع هو التقييم القانوني للعقار. بالنسبة للمستثمرين ذوي الخبرة، هذا الأمر بسيط نسبيًا. ولكن بالنسبة لشخص لديه خبرة قليلة، يجب عليك أن تأخذ الوقت الكافي للتعرف مسبقًا على الإجراءات القانونية واللوائح اللازمة بشأن الضرائب التي يجب دفعها عند امتلاك العقارات لتجنب المخاطر غير الضرورية. إن امتلاك عقار حاليًا يتطلب الاهتمام برسوم التسجيل وضرائب استخدام الأراضي السنوية. إذا كان كشكًا، فأنت بحاجة إلى معرفة ما إذا كانت هناك أي رسوم خدمة أو صيانة في المنطقة. لاحظ أيضًا رسوم حقوق استخدام الأراضي.

وأخيرا، قم بتقييم الاستثمار وخطة العمل. أنصحك بأن يكون لديك خطة مفصلة للنشاط المذكور أعلاه، حيث سيستهلك هذا النشاط كل مدخراتك تقريبًا وجزءًا من فائضك الشهري. لذلك، من المهم جدًا بناء خطة مفصلة. يمكنك التركيز على ثلاثة عوامل: تقييم القدرة المالية، والميزانية، وخطة إدارة التدفق النقدي (الدخل والنفقات).

تران مان هوانغ فييت
خبير التخطيط المالي الشخصي
شركة FIDT للاستشارات الاستثمارية وإدارة الأصول

[إعلان رقم 2]
رابط المصدر