وذكر التقرير الموجز لوزارة الإنشاءات أن سوق العقارات في النصف الأول من عام 2023 استمر في حالة من الهدوء في المعاملات، ولكن بحلول الأشهر الستة الأخيرة من العام، انخفض عدد عمليات البحث عن المعاملات المالية الاستثمارية زيادة. التعافي الجيد وزيادة العرض من المشاريع الجديدة.
وفيما يتعلق بمخزون العقارات، بحسب بيانات 53/63 بلدية، يبلغ مخزون العقارات نحو 18.808 وحدة، أغلبها منازل فردية وأراضي مشاريع. ويبلغ المخزون المحدد 3,196 شقة؛ 6,554 منازل عائلية فردية؛ 7,190 قطعة أرض.
توقعت وزارة الإنشاءات أن يشهد مخزون العقارات في مشاريع الشقق السكنية والإسكان الفردي والأراضي بشكل عام في عام 2023 انخفاضاً.
على الرغم من أن المخزون، وفقًا للتقرير العام، يتجه نحو الانخفاض، إلا أنه عند النظر إلى الصورة الفردية لكل نشاط عقاري، من السهل أن نرى أن المخزون عند مستوى مرتفع للغاية.
في نهاية عام 2023، كانت شركة No Va Real Estate Investment Group Corporation (Novaland، HoSE: NVL) الرائدة في مجال العقارات من حيث المخزون، حيث بلغ مخزونها 138,598 مليار دونج، بزيادة قدرها 3% مقارنة بالفترة الأولى. ، وهو ما يعادل تقريبًا إجمالي مخزون شركتي العقارات الرائدتين، Vingroup Corporation - JSC (HoSE: VIC) وVinhomes JSC (HoSE: VHM) مجتمعتين.
وبالإضافة إلى ذلك، يشكل المخزون 57% من إجمالي أصول المؤسسة، حيث بلغت قيمة صندوق الأراضي والمشاريع قيد الإنشاء 129,458 مليار دونج (أكثر من 93% من إجمالي المخزون). بالإضافة إلى ذلك، هناك عدد من مشاريع البناء المنجزة والسلع العقارية، والعقارات المنجزة التي تنتظر تسليمها للعملاء لا تشكل إلا نسبة صغيرة جداً.
مع وجود مثل هذا الكم الهائل من المخزون، يتعين على نوفالاند تخصيص مبلغ يصل إلى ما يقرب من 161 مليار دونج، وهو أعلى بنحو 80 مرة من مستواه في بداية عام 2023.
والجدير بالذكر أن مخزون المجموعة يشكل دائمًا أكثر من 50% من إجمالي الأصول منذ سنوات عديدة، ويتم استخدام عشرات الآلاف من المليارات من هذا المبلغ كضمان للقروض.
تتحمل سلسلة من شركات العقارات قيم مخزون ضخمة.
مباشرة خلف نوفالاند يوجد "الرجل الكبير" في قطاع العقارات - Vingroup بمخزون اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023 يصل إلى 92،730 مليار دونج، بانخفاض قدره 6000 مليار دونج تقريبًا مقارنة ببداية الفترة.
ومن بينها، يشتمل هيكل مخزون شركة Vingroup على 63,354 مليار دونج من العقارات قيد الإنشاء والعقارات الجاهزة للبيع.
وفي شركة فينهومز ، توقف المخزون عند 52,342 مليار دونج، بانخفاض 18% (حوالي 10,000 مليار دونج) مقارنة ببداية الفترة. والسبب هو أنه في عام 2023، سلمت شركة فينهومز أكثر من 9800 وحدة عقارية منخفضة الارتفاع في الموعد المحدد في مشروعين فينهومز أوشن بارك 2 و3، مما ساعد في تحقيق الإيرادات وتقليل المخزون.
إن مخزون شركة Vinhomes موجود حاليًا بشكل أساسي في فئة العقارات المعروضة للبيع قيد الإنشاء بأكثر من 49407 مليار دونج، والذي أوضحته الشركة أنه يشمل بشكل أساسي رسوم استخدام الأراضي وتكاليف إخلاء الموقع وأسعار شراء الشركات التابعة. يتم استكماله كجزء من تكلفة شراء المشروع، تكاليف البناء والتطوير لمشروع منطقة دريم سيتي الحضرية البيئية، ومنطقة داي آن الحضرية، وجراند بارك، وفينهومز أوشن بارك، وفينهومز سمارت سيتي وبعض المشاريع الأخرى.
على الرغم من أنها لا تمتلك مخزونًا مرتفعًا مثل الشركات المذكورة أعلاه، فإن Khang Dien House Investment and Trading JSC (HoSE: KDH) هي الشركة الرائدة في معدل نمو المخزون.
في نهاية عام 2023، سجلت شركة Nha Khang Dien أعلى مخزون في تاريخ الشركة بقيمة 18,787 مليار دونج، بزيادة قدرها 50.8٪ مقارنة ببداية العام.
يتكون هيكل مخزون مؤسسة العقارات المذكورة أعلاه في الغالب من العقارات غير المكتملة في مشاريع سكنية تطويرية بما في ذلك 8 مشاريع، تمثل مخزونًا إجماليًا يبلغ حوالي 17700 مليار دونج.
ومنها مشروع كانج فوك - منطقة تان تاو السكنية بقيمة تزيد عن 6,527 مليار دونج؛ مشروع دوان نجوين - بينه ترونغ دونج بقيمة تزيد عن 3,380 مليار دونج؛ مشروع بينه ترونج - بينه ترونج دونج بقيمة تزيد عن 3,158 مليار دونج؛ وهذا أيضًا هو المشروع الذي شهد أقوى زيادة في المخزون، حيث ارتفع بمقدار 3 أضعاف عن بداية الفترة وهو أيضًا السبب وراء زيادة مخزون الشركة بسرعة.
وفي الوقت نفسه، تضاعف مشروع كانج فوك - آن دونج فونج أيضًا إلى أكثر من 1233 مليار دونج؛ تبلغ قيمة مشروع كانج فوك - منطقة مستوطنة فونج فو 2 أكثر من 1675 مليار دونج؛ مشروع خانج فوك - منطقة بينه هونغ 11A السكنية بقيمة 610 مليار دونج تقريبًا. بالإضافة إلى ذلك، تتضمن القائمة أيضًا مشروعًا جديدًا سيظهر في عام 2023، وهو Binh Trung Moi - Binh Trung Dong، بقيمة تقترب من 965 مليار دونج.
وعلى النقيض من النمو السريع للغاية لشركة Nha Khang Dien، سجل مخزون شركة Dat Xanh Group Corporation (HoSE: DXG) انخفاضًا طفيفًا قدره 109 مليار دونج مقارنة ببداية العام إلى 14139 مليار دونج. ومن بينها، ارتفع مخزون العقارات الجاهزة للشركة بنحو 58%، إلى أكثر من 2,500 مليار دونج، وانخفضت العقارات غير المكتملة إلى 10,892 مليار دونج.
كما تعمل شركة Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE: PDR) في قطاع الوساطة العقارية، وسجلت انخفاضًا طفيفًا إلى 12.199 مليار دونج، لكنها لا تزال تمثل أكثر من نصف الأصول والمخصصات. بشكل رئيسي في 12 مشروعًا رئيسيًا من مَشرُوع.
تتضمن بعض المشاريع النموذجية ما يلي: مشروع EverRich 2 بقيمة 3,597 مليار دونج؛ مشروع تروبيكانا بن ثانه لونج هاي بقيمة 1,993 مليار دونج؛ مشروع برج بينه دونج بقيمة 2,393 مليار دونج...
وفقًا للتقرير الخاص "الحالة الصحية الحالية لسوق العقارات في فيتنام" الصادر عن جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS)، فإن الكمية الكبيرة من المخزون تأتي بشكل أساسي من مشاريع البناء غير المكتملة، والتي أُجبرت على التعليق لأن العمل لم يعد لديه ما يكفي الموارد اللازمة لمواصلة تنفيذ المشروع.
بالنظر إلى أرقام المخزون التي تصل إلى عشرات إلى مئات الآلاف من المليارات، يظهر أن المخزون أصبح تدريجياً مشكلة صعبة تحتاج كل شركة عقارية إلى إيجاد حل لها .
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)