ليس هانوي، هذا هو المكان الذي يتمتع بأعلى أداء لتأجير الشقق في البلاد، السوق في مدينة هوشي منه ينمو بشكل إيجابي مرة أخرى.

مفاجأة حول المنطقة ذات أعلى أداء لتأجير الشقق في البلاد، سجل سوق مدينة هوشي منه إشارات إيجابية، المكان ذو أعلى سعر للأرض في فينه فوك... هي أحدث أخبار العقارات.

ويبلغ متوسط ​​العائد الإيجاري للشقق في بينه دونغ حاليا 4.7%، وهو أعلى بكثير من 3.7% في هانوي و3.6% في مدينة هوشي منه. (المصدر: كريستال باي)

سوق مدينة هوشي منه يتعافى تدريجيا

تعافى سوق العقارات في مدينة هوشي منه تدريجيًا، من مستوى سلبي في عام 2023 إلى نمو إيجابي مرة أخرى اعتبارًا من بداية عام 2024. لا يزال معدل النمو بطيئًا ولكن هناك علامات إيجابية.

وبحسب تقرير إدارة البناء في مدينة هوشي منه، قامت المدينة في أول 11 شهرًا من عام 2024 ببناء 7.8 مليون متر مربع من طوابق الإسكان الجديدة (تصل إلى 97.5٪ من الهدف المحدد لعام 2024 وهو 8 ملايين متر مربع من الطوابق). منها 3.830 مليون متر مربع من المساحة الأرضية للمساكن الفردية، وحوالي 3.826 مليون متر مربع من المساحة الأرضية للمساكن التجارية، و0.144 مليون متر مربع من المساحة الأرضية للمساكن الاجتماعية. أنجزت المدينة مشروعين للإسكان الاجتماعي، بمقياس 610 شقق و50,831 متراً مربعاً من المساحة الأرضية.

في الوقت الحالي، يتعافى سوق العقارات في مدينة هوشي منه تدريجيًا، من مستوى سلبي في عام 2023 إلى نمو إيجابي مرة أخرى اعتبارًا من بداية عام 2024. لا يزال معدل النمو بطيئًا ولكن هناك علامات إيجابية. وتمت الموافقة على بعض المشاريع الجديدة للاستثمار، وتم إعادة تشغيل بعض المشاريع القديمة بفضل إزالة الصعوبات.

وبناءً على ذلك، في الأشهر الـ11 الأولى من عام 2024، حصلت المدينة على 12 مشروعًا سكنيًا تجاريًا تمت الموافقة على استثمارها (بما في ذلك مشروع إسكان اجتماعي واحد)؛ 2 مشاريع مرخصة للبناء؛ أكثر من 31 ألف شقة تجارية قيد الإنشاء؛ 1611 شقة مستقبلية مؤهلة لتعبئة رأس المال وتم الانتهاء من 3 مشاريع إسكان اجتماعي تضم 2122 شقة.

وفيما يتعلق بأعمال إزالة الصعوبات أمام المشاريع العقارية، أوصت إدارة الإنشاءات لجنة الشعب بالمدينة بمواصلة رئاسة وتكليف إدارات وفروع المدينة بمواصلة مراجعة المشاريع الاستثمارية التي تتأخر في التنفيذ بسبب المشاكل التي تطرأ في عملية الامتثال للأنظمة القانونية ليكون لديها اتجاه للتعامل معها وفقا للأنظمة القانونية، وتجنب هدر موارد الأراضي، والتسبب في فقدان الجمال الحضري وسلامة البناء.

تتمتع بعض مشاريع الشقق في بينه دونغ بعائدات إيجارية تتجاوز 7٪ سنويًا.

وفقًا لبيانات نظرة عامة على سوق شقق Binh Duong 2024 من Batdongsan.com.vn، يبلغ متوسط ​​عائد إيجار الشقق في Binh Duong حاليًا 4.7%، متجاوزًا 3.7% في هانوي و3.6% في مدينة هوشي منه. 3.6% هو أيضًا متوسط ​​العائد الوطني لإيجار الشقق في عام 2024.

ومن الجدير بالذكر أن بعض المشاريع في بينه دونغ سجلت عائدات تأجير الشقق بنسبة تتراوح بين 6% و7.5% سنويا. ويمكن اعتبار هذا مستوى قياسيا في فيتنام، إذ يبلغ نحو ضعف العائد الإيجاري للشقق في هانوي ومدينة هو تشي منه.

إن العائدات الجيدة من الإيجارات في بينه دونغ تعود إلى حد كبير إلى الشقق الراقية هنا التي تتمتع بأسعار شراء معقولة في حين أن الإيجارات مرتفعة ومعدلات الإشغال مستقرة. يتمتع هذا النوع من المنتجات بمعيار تسليم يجذب العملاء من شريحة العملاء الراقية، الراغبين في دفع أسعار إيجار أعلى. في المتوسط، يمكن تأجير كل شقة فاخرة في بينه دونج (سعر الشراء حوالي 45-50 مليون دونج/م2) بمبلغ 12 مليون دونج شهريًا لشقة بغرفة نوم واحدة، و15-16 مليون دونج (شقة بغرفتي نوم) و18-20 مليون دونج لشقة بثلاث غرف نوم. ومع ذلك، في مدينة هوشي منه أو هانوي، لا يمكن تأجير شقة بسعر 45-50 مليون دونج/م2 إلا بحوالي 7-12 مليون دونج للشقة الواحدة، وذلك حسب عدد غرف النوم.

قال السيد دينه مينه توان، المدير الإقليمي الجنوبي لشركة Batdongsan.com.vn: "إن معدل الإشغال للشقق الفاخرة في بينه دونغ يبلغ حوالي 80-90٪، حتى أن بعض المشاريع تكون دائمًا "ممتلئة"، وهذا يأتي من الطلب المرتفع على الإيجار بفضل التطور القوي للمتنزهات الصناعية، وجذب العمال والخبراء للعمل.

تحتل بينه دونغ حاليا المرتبة الأولى في البلاد في جذب الاستثمار الأجنبي المباشر والمرتبة الثانية في معدل الهجرة. وتنفذ المقاطعة أيضًا العديد من السياسات لدعم الشركات في جذب العمال والاحتفاظ بهم. بفضل أعلى معدل دخل للفرد في البلاد، أصبحت بينه دونغ وجهة جذابة للمهاجرين.

من بين أكبر 5 أسواق للعقارات الإيجارية في البلاد إلى جانب هانوي ومدينة هو تشي منه، تعد بينه دونغ المنطقة الرائدة من حيث حجم الاهتمام ومعدل نمو الاهتمام، متجاوزة المقاطعات والمدن الأخرى مثل دا نانغ، هاي فونج، وخان هوا. بحلول الربع الثالث من عام 2024، ارتفع عدد عمليات البحث عن شقق للإيجار في بينه دونغ بنسبة 58% مقارنة بالربع الأول من عام 2021.

فيما يتعلق بهيكل العملاء، يأتي الاهتمام بشقق بينه دونغ بشكل أساسي من الحاجة إلى الشراء من أجل الاستثمار وبعض المساكن الحقيقية لسكان مدينة هوشي منه، إلى جانب احتياجات السكن الحقيقية للسكان المحليين. ومن بينهم، يشكل العملاء من مدينة هو تشي منه 49%، ويشكل العملاء من بينه دونغ والمقاطعات المجاورة 33%، وفقًا لبيانات نظرة عامة على سوق شقق بينه دونغ 2024 من Batdongsan.com.vn.

ويعتبر قطاع الشقق الراقية في بينه دونج بمثابة رافعة لعائد الإيجار في المقاطعة. ومع ذلك، فإن أسعار الشقق الفاخرة هنا تقع في الأراضي المنخفضة، أي أقل بنسبة 30-200% من أسعار الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه والمدن الكبرى الأخرى، مما يساعد المستثمرين على الوصول بسهولة إلى السوق مع ضمان إمكانية تحقيق ربح عالية.

في بينه دونج، تتمتع الشقق التي تتراوح أسعارها بين 45 إلى 50 مليون دونج/م2 بمعايير تسليم راقية وتحافظ على معدل إشغال إيجاري بنسبة 80-90%، مع أسعار إيجار شهرية تبلغ حوالي 15 مليون دونج/شقة من غرفتي نوم. ومع ذلك، في هانوي أو مدينة هوشي منه، يمكن استئجار شقق بسعر يتراوح بين 80 إلى 90 مليون دونج/متر مربع بنفس السعر.

فينه فوك يعلن عن قائمة أسعار الأراضي الجديدة

أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة فينه فوك قائمة جديدة لأسعار الأراضي وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2024. والجدير بالذكر أن 54 موقعًا تشهد تقلبات في الأسعار تتراوح بين 5 إلى 8 مرات.

وبناءً على ذلك، فإن قائمة أسعار الأراضي المنقحة والمكملة قد ضمنت بشكل كامل المواقع والطرق والمناطق السكنية في مقاطعة فينه فوك وفقًا للوائح الجديدة لقانون الأراضي لعام 2024.

وعلى وجه التحديد، أضافت قائمة أسعار الأراضي الجديدة، والمكونة من 318 صفحة، 715 موقعًا ومسارًا وأزالت 132 مسارًا.

ومنها عدد المراكز التي يتزايد معدل التذبذب فيها من 3 إلى 5 مرات 159 مركزاً، أي ما نسبته 2.99%. بلغ عدد المراكز التي ارتفعت فيها نسبة التقلب من 5 إلى 8 مرات 54 مركزًا، أي ما يعادل 1.02%.

أعلى سعر للأرض يقع في مدينة فينه ين، الجزء من شارع نجو كوين إلى التقاطع مع شارع نجوين فيت شوان في الموقع 1، حيث يصل سعر الأرض إلى 52 مليون دونج/م2.

وعلى وجه الخصوص، في منطقة تام داو السياحية، ارتفعت أسعار الأراضي في العديد من المواقع. على وجه الخصوص، فإن القسم من تقاطع فندق فينوس الذي يمتد حول حزام سنترال بارك إلى تقاطع المدارس، الموقع 1، لديه سعر أرض سكنية يصل إلى 49 مليون دونج/م2، وسعر الأرض التجارية والخدمية هو 18.2 مليون دونج/م2.

يتم إصدار قائمة أسعار الأراضي الحالية بناءً على نتائج التحقيقات والمسوحات للمناطق ومقارنة العوامل المتشابهة للمواقع لتقييم واقتراح أسعار الأراضي.

تدخل قائمة أسعار الأراضي الجديدة في مقاطعة فينه فوك حيز التنفيذ اعتبارًا من 20 يناير، وتسري حتى نهاية عام 2025.

قواعد جديدة لبيع السكن الاجتماعي بعد 5 سنوات من الانتفاع به، يستفيد منها مئات الملايين

عند نقل وحدة سكنية اجتماعية، يجب دفع 50% من رسوم استخدام الأرض، والتي تبلغ حوالي 120-200 مليون دونج. مع اللوائح الجديدة في قانون الإسكان 2023، لن يكون على الأشخاص دفع هذه الرسوم.

أصدرت الإدارة العامة للضرائب (وزارة المالية) للتو وثيقة ردًا على إدارة الضرائب في هانوي بشأن تحصيل رسوم استخدام الأراضي عند نقل شقق الإسكان الاجتماعي.

وفقًا للإدارة العامة للضرائب، في النقطة هـ، البند 1، المادة 89، ينص قانون الإسكان لعام 2023 على ما يلي: "... بعد 5 سنوات من تاريخ السداد الكامل لشراء المنزل، يُسمح لمشتري السكن الاجتماعي بإعادة بيع هذا المنزل وفقًا لآلية السوق لمن هم في حاجة إليه إذا تم منح شهادة؛ لا يتعين على البائع دفع رسوم استخدام الأراضي ويجب عليه دفع ضريبة الدخل وفقًا لأحكام قانون الضرائب، باستثناء حالة بيع المساكن الاجتماعية كمنازل فردية، يجب على البائع دفع رسوم استخدام الأراضي وفقًا لأحكام الحكومة ويجب عليه دفع ضريبة الدخل وفقًا لأحكام قانون الضرائب".

تنص المادة 42 من المرسوم رقم 100/2024 على أنه يجب دفع رسوم استخدام الأراضي عند إعادة بيع المساكن الاجتماعية بعد مرور 5 سنوات.

وعليه، بالإضافة إلى المبالغ المستحقة الدفع على النحو المنصوص عليه، يتعين على البائع أن يدفع 50% من رسوم استخدام الأرض. إن موعد حساب رسوم استخدام الأراضي هو موعد تقديم الوثائق الصحيحة للاعتراف بحقوق استخدام الأراضي وفقًا لأحكام قانون الأراضي.

بالإضافة إلى ذلك، تنص المادة 198 من البند (د) من المادة 5 من قانون الإسكان لسنة 2023 على أنه في الحالات التي يتم فيها بيع المساكن الاجتماعية ويجب دفع رسوم الانتفاع بالأراضي قبل تاريخ نفاذ هذا القانون، ولكن بحلول تاريخ نفاذ قانون الإسكان لسنة 2023، لم يتم دفع رسوم الانتفاع بالأراضي بعد، يستمر الدفع وفقًا للوائح.

وبناء على اللوائح المذكورة، قالت الإدارة العامة للضرائب إنه في حالة السماح لمشتري السكن الاجتماعي بإعادة بيع المنزل وفقًا لأحكام قانون الإسكان ونقله بعد 1 أغسطس 2024 (تاريخ سريان قانون الإسكان)، فإنه لا يتعين عليه دفع رسوم استخدام الأرض ويجب عليه دفع ضريبة الدخل.

في حالة بيع السكن الاجتماعي كمسكن فردي، يجب على البائع دفع 50% من رسوم استخدام الأرض ويجب عليه دفع ضريبة الدخل.

في حالة بيع المساكن الاجتماعية يجب سداد رسوم الانتفاع بالأرض وفقاً لأحكام قانون الإسكان قبل تاريخ نفاذ قانون الإسكان، أما إذا لم يتم سداد رسوم الانتفاع بالأرض بعد فيجب الاستمرار في سداد الأموال وفقاً لأحكام قانون الإسكان قبل تاريخ نفاذ هذا القانون.

وفي هانوي، وفقًا للسوق، تم استخدام العديد من مشاريع شقق الإسكان الاجتماعي لأكثر من 5 سنوات وهي مؤهلة للتحويل، مثل مبنى داي كيم، وسد رايس سيتي لينه، و43 تران فو؛ 987 تام ترينه...

وتظهر الدراسات الاستقصائية في العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي أنه على الرغم من أن الشقق مستخدمة منذ سنوات طويلة، إلا أن أسعارها ارتفعت عدة مرات، بما يعادل أسعار الشقق في مشاريع الإسكان التجاري. يصل سعر البيع في بعض الأماكن إلى 50 مليون دونج/م2.

في السابق، عند نقل وحدة سكنية اجتماعية، كان يتعين دفع 50% من رسوم استخدام الأرض، والتي كانت تبلغ حوالي 120-200 مليون دونج. مع القانون الجديد، لن يتوجب على الأشخاص دفع هذه الرسوم.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html