المعاملات راكدة لكن سعر بيع شقق هانوي لا يزال يرتفع مثل "الممسوس"

(دان تري) - يقول الخبراء إن أسعار الشقق في الآونة الأخيرة ارتفعت بشكل مستمر، مما دفع الناس إلى تعليق خطط الشراء مؤقتًا. ومع ذلك، تواصل أسعار الشقق ارتفاعها على الرغم من الصعوبات التي تواجه المعاملات.

مشتري المنازل يواجهون صعوبات وسط عاصفة الأسعار

وبحسب استطلاع أجراه مراسلو دان تري ، فإن أسعار بيع الشقق في هانوي استمرت في الحفاظ على اتجاهها التصاعدي خلال الشهر الماضي.

تم الإعلان عن منزل مساحته 64 مترًا مربعًا يحتوي على غرفتي نوم في مشروع Vinhomes Smart City في منتصف أكتوبر للبيع بحوالي 4.2 مليار دونج. حتى الآن، استمر سعر هذه الشقة في الارتفاع إلى 4.6 مليار دونج.

أو في مشروع "ثانغ لونغ رقم ​​1"، تم طرح شقة بمساحة 87 مترًا مربعًا، مصممة بغرفتي نوم، للبيع في بداية شهر أكتوبر مقابل 5.7 مليار دونج. ومع ذلك، حتى الآن، ارتفع سعر هذه الشقة إلى 6 مليارات دونج.

وبحسب بيانات وحدة الأبحاث، ارتفع متوسط ​​سعر بيع الشقق الأساسية في سوق هانوي بأكمله بشكل كبير، من 40 مليون دونج/م2 في أوائل عام 2022 إلى حوالي 72 مليون دونج/م2 في الربع الثالث من هذا العام.

وعلى وجه الخصوص، بلغ متوسط ​​سعر المشاريع التي تم افتتاحها حديثًا في هذا الربع حوالي 70 مليون دونج/م2 (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة)، وذلك لأن المعروض من الشقق التي تم افتتاحها حديثًا في الربع تم تسجيله بشكل أساسي في قطاعات راقية وفاخرة، حيث يمثل 100% من حصة السوق.

قال السيد نجوين فان نجو (من نام دينه) الذي يحتاج إلى شراء منزل، إنه خلال الأشهر الثلاثة الماضية، كانت عائلته تبحث باستمرار عن العديد من الشقق في منطقتي نام تو ليم وها دونج. يخطط السيد نجو لشراء شقة بمساحة تتراوح بين 65 و70 متراً مربعاً، ومصممة بغرفتي نوم، بمبلغ 3 مليارات دونج، ولكن كلما ذهب لرؤية المزيد، شعر وكأنه وقع في فخ "مصفوفة أسعار الشقق".

"الشقة نفسها غير مباعة، لكن السعر الذي عرضه المالك أعلى من ذي قبل. على سبيل المثال، تم الإعلان عن منزل بمساحة 68 مترًا مربعًا في مي دينه (نام تو ليم، هانوي) للبيع في سبتمبر مقابل حوالي 3.3 مليار دونج. لا يزال المالك يعرض هذا المنزل للبيع بسعر 3.7 مليار دونج"، كما قال. وبينما ظلت أسعار بيع الشقق "ترقص"، قرر السيد نجو تعليق خطته لشراء منزل مؤقتا وانتظر حتى تهدأ الأسعار.

كما قال السيد تران فان كوونغ (من باك جيانج)، فقد ذهبت عائلته خلال الشهرين الماضيين لرؤية منازل في العديد من مشاريع الشقق في هانوي. ولكن السيد كوونج أصيب بالصدمة لأن سعر بيع الشقة الذي عرضه مالك المنزل كان يرتفع أكثر فأكثر بسرعة.

أوقف بعض الأشخاص خططهم لشراء منزل لأن السعر المطلوب ارتفع بسرعة (صورة توضيحية: تران كانج).

قبل 10 أيام، تم عرض مبلغ 4.3 مليار دونج على السيد كوونج من قبل مالك شقة في منطقة هوانغ ماي (هانوي) بمساحة 72 مترًا مربعًا، ومصممة بغرفتي نوم، أي ما يعادل 60 مليون دونج/متر مربع. لكن في الآونة الأخيرة أبلغ مالك الشقة السيد كوونج أن سعرها ارتفع إلى 4.7 مليار دونج.

وقال "الارتفاع السريع في أسعار الشقق جعلني أتساءل هل أشتري الآن أم أنتظر حتى تستقر الأسعار. إذا اشتريت الآن فقد ينخفض ​​السعر مرة أخرى، لأنه ارتفع كثيرًا من قبل. وإذا لم أشتر، أخشى أن تستمر أسعار الشقق في الارتفاع".

وبحسب بيانات وحدة أبحاث السوق، بلغ متوسط ​​سعر بيع الشقق على مستوى البلاد في الربع الأول من عام 2021، 35 مليون دونج/م2. بحلول الربع الثالث من عام 2024، سيرتفع سعر البيع إلى 51 مليون دونج/م2. وبذلك ارتفعت أسعار الشقق بنسبة 45% خلال 4 سنوات، أي بزيادة تزيد عن 10% سنويا.

لماذا أسعار الشقق "ساخنة"؟

قال خبير العقارات نجوين كووك آنه إن هناك العديد من الأسباب التي أدت إلى ارتفاع أسعار قطاع الشقق بشكل كبير.

أولاً، سوق العقارات هو سوق دوري. وتحديداً، ارتفعت أسعار الشقق بسبب طبيعة السوق الذي يمر بمرحلة التعافي. وفي وقت سابق، توقعت هذه الوحدة في منتصف عام 2024 تعافي كل نوع من أنواع العقارات، حيث سيكون النوع الأول الذي يتعافى هو المنتجات السكنية.

بعد المرور بفترة صعبة، أصبحت معنويات المستثمرين في سوق العقارات ضعيفة للغاية. الشيء الأكثر خوفًا عند الاستثمار ليس انخفاض أسعار العقارات، بل الخوف من عدم سيولة المنتج. ولذلك، يبحث المستثمرون الآن عن أنواع العقارات التي تتمتع بوضع قانوني معين، وتدفق نقدي معين، ويمكن على الأقل تأجيرها مثل الشقق.

السبب الثاني هو أن العرض لم يلبِّ طلب السوق، في حين أن الطلب كبير جداً. على سبيل المثال، في هانوي، هناك حاجة إلى نحو 100 ألف إلى 170 ألف شقة جديدة كل عام، في حين أن العرض من بداية العام لن يكفي سوى نحو 30 ألف شقة، ونحو 10 آلاف شقة في عام 2023.

وفي الوقت نفسه، فإن الكثافة السكانية في المناطق الحضرية كبيرة جدًا. بعض البلدان مثل كوريا والصين،... على الرغم من أن لديها أنظمة نقل جيدة، وسهلة السفر إلى جميع المحافظات والمدن، إلا أن الناس لا يزالون يعيشون ويعملون بشكل رئيسي في المدن الكبرى. وفيتنام ليست استثناء. لم يكن شراء منزل في المدن الكبرى أمرًا سهلاً أبدًا. مع تزايد عدد الأشخاص الذين يتجمعون، يصبح من الصعب انخفاض مستوى الأسعار.

علاوة على ذلك، أصبحت المنتجات العقارية تتركز بشكل متزايد في قطاعات الأسعار المرتفعة. الدليل على ذلك هو أنه في أوائل عام 2020، لم تشكل الشريحة الراقية وما فوق (السعر يزيد عن 55 مليون دونج/متر مربع) سوى حوالي 6% من إجمالي العرض. وبحلول الربع الثالث من هذا العام، بلغت نسبة هذه المنتجات نحو 60%.

وبحسب الخبير، وفي سياق انخفاض العرض في السوق، وبعد إزالة القضايا القانونية وإطلاق المنتجات، يركز المستثمرون بشكل أساسي على قطاع الفئة المتوسطة وما فوق (الأسعار فوق 35 مليون دونج/م2).

وقال السيد كوك آنه "إن إطلاق أي مشروع يستغرق وقتا طويلا، في حين تستمر أسعار الأراضي في الارتفاع كل يوم، لذلك فمن المنطقي أن يقرر المستثمرون إطلاق شقق بأسعار متوسطة وما فوق".

مبنى سكني في هانوي (الصورة: دوونغ تام).

السبب الثالث هو نفسية السوق. على وجه التحديد، عندما لم ترتفع أسعار الشقق كثيراً، يميل الناس إلى انتظار انخفاض الأسعار. ولكن عندما رأوا السعر يرتفع بنحو 10 - 20%، اندفع الجميع للشراء لأنهم كانوا خائفين من أن السعر سيستمر في الارتفاع. وأضاف ذلك ضربة نفسية أدت إلى ارتفاع السوق مرة أخرى.

واختتم السيد كوك آنه حديثه قائلاً: "في الواقع، كانت السوق ساخنة للغاية خلال العام الماضي. وبالتالي، فإن السبب في ذلك يأتي أيضًا من حقيقة أن الناس أصبحوا غير صبورين للغاية بعد انتظار انخفاض أسعار الشقق".

قال نجوين فان دينه - رئيس جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) - إن أسعار الشقق ارتفعت بشكل غير طبيعي في الفترة الأخيرة، وخاصة في هانوي. ومن المؤكد أن هذه الظاهرة تتأثر بمجموعات المصالح في حين أن السياق الاقتصادي والسوق ودخل الناس لم يتعافوا بعد.

وقال السيد دينه بصراحة: "أسعار المساكن ترتفع، ولكن لا توجد معاملات. قد يكون هذا خدعة من قبل مجموعة استثمارية ذات نوايا غير واضحة".

وبحسب قوله، فإن هذه الجماعات ذات المصلحة قادرة على تنفيذ حيل التضخم في الأسعار انطلاقا من حقيقة أن المعروض من الشقق يعاني من مشاكل. ولم يشهد السوق خلال الأعوام الأخيرة أي مشاريع جديدة حصلت على تراخيص استثمارية. المشاريع الموجودة في السوق هي في الغالب مشاريع قديمة ويتم شراؤها وبيعها مرة أخرى. العرض ضعيف وذو جودة رديئة، والعرض للناس وأصحاب الدخل المنخفض قليل جدًا، وبنية المنتج غير مناسبة.

وبالإضافة إلى ذلك، لا يزال معظم العرض الجديد يكتمل وفق معايير عالية مع تكاليف استثمارية عالية وتكاليف الأراضي، كما يتوقع المستثمرون أرباحاً أعلى من ذي قبل. ولذلك، من الصعب جدًا خفض مستوى أسعار الشقق الأولية. أدى ارتفاع أسعار الشقق في السوق الأولية إلى زيادة حادة في الأسعار في السوق الثانوية.

في الوقت الحالي، انخفضت نفسية مشتري المنازل تدريجيًا مع ارتفاع أسعار الشقق بشكل مستمر منذ بداية العام.

تباطأت معاملات الشقق ولكن من المتوقع أن يكون من الصعب انخفاضها على المدى القصير (الصورة: تران كانج).

قال السيد فام دوك توان - المدير العام لشركة EZ Property - إن أسعار الشقق في الآونة الأخيرة كانت مرتفعة محليًا في هانوي بسبب الفرق بين العرض والطلب. حتى الآن، تجاوزت أسعار الشقق في هانوي ذروتها.

وقال "لدي مجموعة من الأصدقاء الذين هم جميعا من أصحاب الدخول المرتفعة، ولكن بالنظر إلى أسعار الشقق الحالية، فإنهم جميعا يعتقدون أنها مرتفعة للغاية، ولا تتناسب مع القيمة، ويصعب للغاية الوصول إليها".

أسعار الشقق مرتفعة للغاية لدرجة أن العديد من الأشخاص أرجأوا خططهم لشراء منزل، معتقدين أن الأسعار غير معقولة. ولذلك، أصبحت سيولة الشقق منخفضة للغاية في الآونة الأخيرة. ويتوقع السيد توان أنه من الآن وحتى نهاية العام لن تشهد أسعار الشقق أي ارتفاعات إضافية. ولكن سيكون من الصعب جدًا أيضًا انخفاض أسعار الشقق، إلا في حالة أولئك الذين يحتاجون إلى المال لخفض السعر حتى يتمكنوا من البيع بسرعة.

وأكد نجوين فان دينه أنه من أجل خفض أسعار الشقق في هانوي، يجب بذل الجهود لتسريع التقدم في مشاريع بناء المساكن الاجتماعية. تنظيم العرض بشكل استباقي من خلال استخدام أدوات التخطيط بشكل فعال، وتعديل التخطيط، وتخصيص أموال إضافية للأراضي النظيفة لمساعدة المستثمرين على تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي بمجرد وضع التخطيط.

وعلى المدى الطويل، لتحقيق استقرار أسعار الشقق بشكل خاص ومنتجات الإسكان بشكل عام، لا بد من مشاركة قوية من الدولة. وعلى وجه الخصوص، من الضروري مواصلة تعزيز تطوير البنية التحتية للنقل، وتقصير وقت السفر من المناطق التابعة إلى وسط المدينة، كما أن العرض من المناطق الضواحي سوف يخفض أسعار المساكن.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm