المعاملات راكدة لكن سعر بيع شقق هانوي لا يزال يرتفع مثل "الممسوس"

(دان تري) - يقول الخبراء إن أسعار الشقق في الآونة الأخيرة كانت ترتفع باستمرار، مما دفع الناس إلى تعليق خطط الشراء مؤقتًا. ومع ذلك، تستمر أسعار الشقق في الارتفاع على الرغم من الصعوبات التي تواجه المعاملات.

مشتري المنازل يواجهون صعوبات وسط عاصفة الأسعار

وبحسب استطلاع أجرته مؤسسة دان تري ، فإن أسعار الشقق في هانوي استمرت في الحفاظ على اتجاهها التصاعدي خلال الشهر الماضي.

تم الإعلان عن منزل مساحته 64 مترًا مربعًا يحتوي على غرفتي نوم في مشروع Vinhomes Smart City في منتصف أكتوبر للبيع مقابل حوالي 4.2 مليار دونج. حتى الآن، استمر سعر هذه الشقة في الارتفاع حتى وصل إلى 4.6 مليار دونج.

أو في مشروع Thang Long Number 1، تم الإعلان عن شقة بمساحة 87 مترًا مربعًا، مصممة بغرفتي نوم، للبيع في بداية شهر أكتوبر مقابل 5.7 مليار دونج. ومع ذلك، حتى الآن، ارتفع سعر هذه الشقة إلى 6 مليارات دونج.

وبحسب بيانات وحدة بحثية، ارتفع متوسط ​​سعر بيع الشقق الأساسية في سوق هانوي بأكمله بشكل كبير، من 40 مليون دونج/متر مربع في أوائل عام 2022 إلى حوالي 72 مليون دونج/متر مربع في الربع الثالث من هذا العام.

وعلى وجه الخصوص، وصل متوسط ​​سعر المشاريع التي تم افتتاحها حديثًا في هذا الربع إلى حوالي 70 مليون دونج/م2 (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة)، وذلك لأن المعروض من الشقق التي تم افتتاحها حديثًا في الربع تم تسجيله بشكل أساسي في قطاعات راقية وفاخرة، حيث يمثل 100% من حصة السوق.

قال السيد نجوين فان نجو (من نام دينه) إنه في حاجة إلى شراء منزل، كانت عائلته تبحث بشكل مستمر خلال الأشهر الثلاثة الماضية عن العديد من الشقق في منطقتي نام تو ليم وها دونج. يخطط السيد نجو لشراء شقة بمساحة تتراوح بين 65 و70 متراً مربعاً، ومصممة بغرفتي نوم، بمبلغ 3 مليارات دونج، ولكن كلما ذهب ليرى المزيد، شعر وكأنه وقع في "مصفوفة أسعار الشقق".

الشقة نفسها لم تُبع، لكن السعر الذي عرضه المالك أعلى من السابق. على سبيل المثال، عُرض منزل بمساحة 68 مترًا مربعًا في مي دينه (نام تو ليم، هانوي) للبيع في سبتمبر الماضي بحوالي 3.3 مليار دونج. ولا يزال المالك يعرض هذا المنزل للبيع بسعر 3.7 مليار دونج، حسبما قال. وبينما ظلت أسعار بيع الشقق "ترقص"، قرر السيد نجو تعليق خطته لشراء منزل مؤقتا وانتظر حتى تبرد الأسعار.

كما قال السيد تران فان كوونج (من باك جيانج)، فقد ذهبت عائلته خلال الشهرين الماضيين لرؤية منازل في العديد من مشاريع الشقق في هانوي. ولكن السيد كونج أصيب بالصدمة لأن سعر الشقة الذي عرضه صاحب المنزل كان يرتفع بسرعة أكبر فأعلى.

أوقف بعض الأشخاص خططهم لشراء منزل لأن سعر الطلب ارتفع بسرعة (صورة توضيحية: تران كانج).

قبل 10 أيام، تم عرض مبلغ 4.3 مليار دونج على السيد كوونج من قبل مالك شقة في منطقة هوانج ماي (هانوي) بمساحة 72 مترًا مربعًا، ومصممة بغرفتي نوم، أي ما يعادل 60 مليون دونج/متر مربع. ومع ذلك، أبلغ مالك هذه الشقة السيد كوونج مؤخرًا أن سعرها ارتفع إلى 4.7 مليار دونج.

الارتفاع السريع في أسعار الشقق يدفعني للتساؤل: هل أشتري الآن أم أنتظر حتى تستقر؟ إذا اشتريت الآن، فقد ينخفض ​​السعر مجددًا، لأنه ارتفع كثيرًا سابقًا. إذا لم أشترِ، أخشى أن تستمر أسعار الشقق في الارتفاع، كما قال.

وبحسب بيانات وحدة أبحاث السوق، بلغ متوسط ​​سعر بيع الشقق على مستوى البلاد في الربع الأول من عام 2021 نحو 35 مليون دونج/متر مربع. وبحلول الربع الثالث من عام 2024، سيرتفع سعر البيع إلى 51 مليون دونج/م2. وبالتالي، ارتفعت أسعار الشقق بنسبة 45% خلال 4 سنوات، أي بزيادة تزيد عن 10% كل عام.

لماذا أسعار الشقق "ساخنة"؟

قال خبير العقارات نجوين كووك آنه إن هناك العديد من الأسباب التي أدت إلى ارتفاع أسعار قطاع الشقق.

أولاً، سوق العقارات دوري. وتحديداً، ارتفعت أسعار الشقق بسبب طبيعة السوق الذي يمر بمرحلة التعافي. وفي وقت سابق، في منتصف عام 2024، تنبأت هذه الوحدة بتعافي كل نوع من أنواع العقارات، حيث سيكون النوع الأول الذي يتعافى هو المنتجات السكنية.

بعد المرور بفترة صعبة، أصبحت معنويات المستثمرين في سوق العقارات ضعيفة للغاية. الشيء الأكثر إثارة للخوف عند الاستثمار ليس انخفاض أسعار العقارات، بل الخوف من أن يصبح المنتج غير سائل. ولذلك، يبحث المستثمرون الآن عن أنواع العقارات التي تتمتع بوضع قانوني معين، وتدفق نقدي معين، ويمكن على الأقل تأجيرها مثل الشقق.

السبب الثاني هو أن العرض لم يلبِّ الطلب في السوق، في حين أن الطلب كبير جداً. على سبيل المثال، في هانوي، هناك حاجة إلى نحو 100 ألف إلى 170 ألف شقة جديدة كل عام، في حين أن العرض من بداية العام لن يكفي سوى نحو 30 ألف شقة، ونحو 10 آلاف شقة في عام 2023.

وفي الوقت نفسه، فإن الكثافة السكانية في المناطق الحضرية كبيرة جدًا. بعض البلدان مثل كوريا والصين،... على الرغم من أن لديها أنظمة نقل جيدة، وسهلة السفر إلى جميع المحافظات والمدن، إلا أن الناس ما زالوا يعيشون ويعملون بشكل رئيسي في المدن الكبرى. وفيتنام ليست استثناء. لم يكن شراء منزل في المدن الكبرى أمرًا سهلاً أبدًا. مع تجمع المزيد والمزيد من الناس، يصبح من الصعب انخفاض مستوى الأسعار.

علاوة على ذلك، أصبحت المنتجات العقارية تتركز بشكل متزايد في قطاعات الأسعار المرتفعة. الدليل على ذلك هو أنه في أوائل عام 2020، لم تمثل الشريحة الراقية وما فوق (السعر يزيد عن 55 مليون دونج/متر مربع) سوى حوالي 6% من إجمالي العرض. وبحلول الربع الثالث من هذا العام، بلغت نسبة هذه المنتجات نحو 60%.

وبحسب الخبير، في سياق انخفاض العرض في السوق، وبعد إزالة القضايا القانونية وإطلاق المنتجات، يركز المستثمرون بشكل أساسي على شريحة الفئة المتوسطة وما فوق (الأسعار فوق 35 مليون دونج/م2).

وقال السيد كوك آنه "يستغرق إطلاق أي مشروع وقتا طويلا، في حين تستمر أسعار الأراضي في الارتفاع كل يوم، لذلك من المنطقي أن يقرر المستثمرون إطلاق الشقق بأسعار متوسطة وما فوق".

مبنى سكني في هانوي (الصورة: دونغ تام).

السبب الثالث هو علم نفس السوق. على وجه التحديد، عندما لم ترتفع أسعار الشقق كثيراً، يميل الناس إلى انتظار انخفاض الأسعار. ولكن عندما رأوا السعر يرتفع بنحو 10 - 20%، سارع الجميع إلى الشراء لأنهم كانوا خائفين من أن يستمر السعر في الارتفاع. وأضاف ذلك ضربة نفسية أدت إلى ارتفاع السوق مرة أخرى.

في الواقع، كان السوق مزدهرًا للغاية خلال العام الماضي. ويعود السبب أيضًا إلى نفاد صبر الناس بعد انتظار انخفاض أسعار الشقق، كما اختتم السيد كوك آنه.

قال نجوين فان دينه، رئيس جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام، إن أسعار الشقق ارتفعت بشكل غير طبيعي في الفترة الأخيرة، وخاصة في هانوي. ومن المؤكد أن هذه الظاهرة تتأثر بجماعات المصالح في حين أن السياق الاقتصادي والسوق ودخل الناس لم يتعافوا بعد.

أسعار المنازل ترتفع، ولكن لا توجد معاملات. قد يكون هذا خدعة من مجموعة استثمارية ذات نوايا غامضة، كما قال السيد دينه بصراحة.

وبحسب قوله، فإن هذه الجماعات ذات المصلحة قادرة على تنفيذ حيلة التضخم السعري استناداً إلى حقيقة أن المعروض من الشقق يعاني من مشاكل. ولم يشهد السوق خلال السنوات الأخيرة أي مشاريع جديدة حصلت على تراخيص استثمارية. المشاريع الموجودة في السوق هي في الغالب مشاريع قديمة ويتم شراؤها وبيعها مرة أخرى. العرض ضعيف وذو جودة رديئة، العرض للناس وأصحاب الدخل المنخفض قليل جدًا، هيكل المنتج غير مناسب.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن معظم الإمدادات الجديدة لا تزال تكتمل وفق معايير عالية مع ارتفاع تكاليف الاستثمار وتكاليف الأراضي، كما يتوقع المستثمرون أرباحاً أعلى من ذي قبل. ولذلك، من الصعب جدًا خفض مستوى أسعار الشقق الأولية. أدى ارتفاع أسعار الشقق في السوق الأولية إلى ارتفاع حاد في الأسعار في السوق الثانوية.

في الوقت الحالي، انخفضت نفسية مشتري المنازل تدريجيًا مع ارتفاع أسعار الشقق بشكل مستمر منذ بداية العام.

شهدت معاملات الشقق تباطؤًا ولكن من المتوقع أن يكون من الصعب انخفاضها على المدى القصير (الصورة: تران كانج).

قال السيد فام دوك توان - المدير العام لشركة EZ Property - إن أسعار الشقق في الآونة الأخيرة كانت مرتفعة فقط محليًا في هانوي بسبب الفرق بين العرض والطلب. حتى الآن، تجاوزت أسعار الشقق في هانوي ذروتها.

وقال "لدي مجموعة من الأصدقاء الذين هم جميعا من أصحاب الدخل المرتفع، ولكن بالنظر إلى أسعار الشقق الحالية، فإنهم جميعا يعتقدون أنها مرتفعة للغاية، وغير متناسبة مع القيمة، ويصعب للغاية الوصول إليها".

أسعار الشقق مرتفعة للغاية لدرجة أن العديد من الأشخاص أرجأوا خططهم لشراء منزل، معتقدين أن الأسعار ليست معقولة. ولذلك، أصبحت سيولة الشقق منخفضة للغاية في الآونة الأخيرة. ويتوقع السيد توان أنه من الآن وحتى نهاية العام لن تشهد أسعار الشقق ارتفاعاً إضافياً. ولكن سيكون من الصعب جدًا أيضًا أن تنخفض أسعار الشقق، إلا في حالة أولئك الذين يحتاجون إلى المال لخفض السعر لبيع منازلهم بسرعة.

وقال نجوين فان دينه إنه من أجل خفض أسعار الشقق في هانوي، يجب بذل الجهود لتسريع تقدم مشاريع بناء المساكن الاجتماعية. تنظيم العرض بشكل استباقي من خلال استخدام أدوات التخطيط بشكل فعال، وتعديل التخطيط، وتخصيص أموال إضافية للأراضي النظيفة لمساعدة المستثمرين في تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي بمجرد وضع التخطيط.

وعلى المدى الطويل، لتحقيق استقرار أسعار الشقق بشكل خاص ومنتجات الإسكان بشكل عام، لا بد من مشاركة قوية من الدولة. وعلى وجه الخصوص، من الضروري مواصلة تعزيز تطوير البنية التحتية للنقل، وتقصير وقت السفر من المناطق التابعة إلى وسط المدينة، كما أن العرض من المناطق الضواحي سوف يخفض أسعار المساكن.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm