ما هو الحل لـ"تهدئة" أسعار السكن المرتفعة؟

بناء قائمة أسعار الأراضي المعقولة

تظهر بيانات أبحاث VARS أن أسعار المساكن تحدد باستمرار مستويات جديدة، عند مستويات مرتفعة، تتجاوز بكثير معدل نمو الدخل لدى غالبية الناس.

ويشكل هذا الوضع حاجة ملحة لتحسين فعالية إدارة الدولة لسوق العقارات، بحسب الصحيفة الحكومية.

وبناء على ذلك، كلما ارتفعت أسعار الشقق والبيوت والأراضي وما إلى ذلك، سيتحدث الرأي العام على الفور عن فرض ضريبة عقارية ثانية كحل "لتبريد" أسعار المساكن. في واقع الأمر، هذه ليست المرة الأولى التي يتم فيها اقتراح هذه السياسة. ومع ذلك، وبعد مرات عديدة من "الرفع والخفض"، لا تزال الضريبة العقارية الثانية مجرد موضوع يناقش في الصحافة.

وأكد السيد لي شوان نجا، المدير العام لشركة بي إتش إس العقارية، أن "الجهود المبذولة لتحقيق الاستقرار في سوق العقارات تحتاج إلى الاعتماد على السياسات المتعلقة بالأراضي والاستثمار والإسكان الاجتماعي وما إلى ذلك، بدلاً من الاعتماد فقط على الضرائب".

وبحسب السيد نجا، فإن تكاليف الأراضي في وسط المدينة مرتفعة للغاية، مما يسبب للمستثمرين "صداعًا" في التعويض عن إخلاء الموقع ودفع ضريبة الأراضي وما إلى ذلك. ومع ظهور قائمة أسعار الأراضي السنوية، ستستمر هذه التكاليف في الارتفاع في المستقبل.

وبعد أن شهد العديد من دورات التقلبات في السوق، اعترف السيد نجا بأن تحقيق التوازن بين سعر المنتج النهائي وتكلفة بناء المشروع لم يكن أبدا بهذه الصعوبة من قبل. ومن منظور الأعمال، يعتقد السيد نجا أنه طالما تم بناء قائمة أسعار الأراضي بشكل معقول، فإن أسعار المساكن ستنخفض بالتأكيد.

وفي وقت سابق، قدرت وزارة الإعمار أنه عند تطبيق اللوائح الخاصة بجداول أسعار الأراضي السنوية، قد ترتفع أسعار المساكن بنسبة تتراوح بين 15 و20%.

زيادة العرض من السكن الاجتماعي للأشخاص المحتاجين حقا.

وفي حديث لصحيفة داو تو ، قال السيد فام دوك توان، الرئيس التنفيذي لشركة إي زد العقارية، إنه بالنسبة لقطاع الشقق وحده، فإن احتمالات خفض الأسعار من خلال المشاريع التجارية تكاد تكون مستحيلة. وفي تقرير سافيلز للربع الثالث من عام 2024، بلغ متوسط ​​سعر الشقق الجديدة 69 مليون دونج/م2، بزيادة 6% على أساس ربع سنوي و28% على أساس سنوي.

"أعتقد أن مفتاح "تبريد" أسعار العقارات سيكون في المناطق الحضرية للإسكان الاجتماعي في المناطق الرئيسية بالعاصمة. وأكد السيد توان أنه "عندما تكتمل هذه المشاريع، فإن أسعار المساكن في هانوي ستنخفض بنسبة 30-40% مقارنة بالوضع الحالي".

وبحسب السيد توان، فإن العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي في هانوي تقع بعيداً جداً عن المركز (في منطقتي هوآي دوك وكووك أواي...)، والبنية التحتية التقنية والاجتماعية لا تزال بدائية، لذلك وعلى الرغم من أن سعر البيع منخفض نسبياً، حوالي 10 - 14 مليون دونج/م2 فقط، فقد تم فتحها للبيع أكثر من 20 مرة وما زالت لم تباع.

يعتقد الرئيس التنفيذي لشركة EZ Property Company أن الدولة يجب أن تستخدم رأس مال الميزانية بشكل استباقي لتطوير السكن الاجتماعي. حتى الهيئات المنفذة تستطيع أن تضع هدف الربح جانباً وتعتبر هذا استثماراً عاماً، يتم تنفيذه بغرض الضمان الاجتماعي.

وتعد سنغافورة من الدول الرائدة في تنفيذ هذه السياسة. في وقت مبكر من ستينيات القرن العشرين، أنشأت حكومة دولة جزيرة الأسد إدارة تنمية الإسكان للتركيز على تطوير الإسكان الاجتماعي. في الوقت الحالي، يبلغ معدل ملكية المنازل بين السنغافوريين نحو 90%، وهو من بين أعلى المعدلات في العالم. ومن بين هؤلاء، يعيش أكثر من 80% من السكان في مشاريع الإسكان الاجتماعي.

ومع ذلك، وباستثناء مشاريع الإسكان الاجتماعي، فإن أسعار العقارات في سنغافورة تعد من بين الأعلى في آسيا. وهذا هو "ملعب" أسماك القرش في مجال العقارات وأباطرة المال. حتى عندما قامت سنغافورة برفع الضريبة العقارية الثانية إلى 20-30%، استمرت أسعار المشاريع التجارية في الارتفاع.

ضرورة تطوير المدن التابعة لخفض أسعار العقارات

بحلول عام 2023، سيبلغ عدد سكان هانوي حوالي 8.5 مليون نسمة، وسيتم إضافة حوالي 200 ألف شخص في المتوسط ​​كل عام. يعيش معظم الناس في الأحياء الداخلية للمدن، مما يفرض ضغطًا كبيرًا على البنية التحتية للمدينة.

ومن ثم، فمن الضروري على المدى الطويل توسيع نطاق تطوير المدن التابعة. وستكون هذه خطوة مهمة للغاية في استقرار السوق وخفض أسعار العقارات. ولكن يجب الإشارة إلى أن استكمال البنية التحتية المرورية الرابطة وكذلك البنية التحتية المصاحبة لها سيشكل مشكلة كبيرة لميزانية الدولة وسيستغرق تنفيذه وقتا طويلا.

وبناء على ذلك، يجب توفير المزيد من المرافق للمناطق الضواحي، وخاصة أنظمة النقل العام مثل الحافلات والقطارات للمساعدة في ربط المناطق الضواحي بالمنطقة المركزية في هانوي.

وفي ذلك الوقت، لن تكون العاصمة الخيار الوحيد للاستقرار وكسب العيش، كما سينخفض ​​عبء السكان والبنية التحتية الحضرية، وستستقر أسعار المساكن تدريجيا.

وعلى المدى الطويل، من الضروري توسيع نطاق تطوير المدن التابعة لتحقيق استقرار السوق وخفض أسعار العقارات.

TS. وقال تران شوان لونغ (من جامعة الاقتصاد الوطني): "على المدى الطويل، نحن بحاجة إلى توسيع نطاق تطوير المدن التابعة لنا. وستكون هذه خطوة مهمة للغاية في استقرار السوق وخفض أسعار العقارات. ولكن يجب الإشارة إلى أن استكمال البنية التحتية المرورية الرابطة وكذلك البنية التحتية المصاحبة لها سيشكل مشكلة كبيرة لميزانية الدولة وسيستغرق تنفيذه وقتا طويلا.

وبحسب السيد فام دوك توان، فإن المناطق الضواحي تحتاج إلى توفير المزيد من المرافق، وخاصة أنظمة النقل العام مثل الحافلات والقطارات. وستكون هذه بمثابة "الورقة الرابحة" للمساعدة في ربط المناطق الضواحي بالمنطقة المركزية في هانوي.

ومن هناك، يتم تعزيز الاقتصاد المحلي وجذب المزيد من الشركات للانتقال إليه. وأضاف توين "عندما لا تصبح العاصمة الخيار الوحيد للاستقرار وكسب العيش، فإن عبء السكان والبنية التحتية الحضرية سوف ينخفض ​​أيضاً، وسوف تستقر أسعار المساكن تدريجياً".

قال السيد نجوين جيانج، من ها دونج، هانوي، وهو وسيط عقاري، إن مفتاح "تبريد" أسعار العقارات سيكون مناطق الإسكان الاجتماعي الحضرية في المناطق الرئيسية بالعاصمة. وعندما تكتمل هذه المشاريع، فإن أسعار المساكن في هانوي سوف تنخفض بنسبة 30-40% مقارنة بالوضع الحالي.

"ومع ذلك، فإن العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي في هانوي تقع بعيداً جداً عن المركز (في منطقتي هوآي دوك وكووك أواي...)، والبنية التحتية التقنية والاجتماعية لا تزال بدائية، لذلك على الرغم من أن سعر البيع منخفض نسبياً، حوالي 10 - 14 مليون دونج/م2 فقط، فقد تم فتحها للبيع أكثر من 20 مرة وما زالت لم تباع بالكامل"، كما قال السيد جيانج.

وبحسب السيد جيانج، ينبغي للدولة أن تستخدم رأس مال الميزانية بشكل استباقي لتطوير الإسكان الاجتماعي. وبحسب صحيفة "ثانه ترا"، فإن الهيئات التنفيذية يمكنها أن تضع هدف الربح جانباً وتعتبر هذا استثماراً عاماً، يتم تنفيذه لأغراض الضمان الاجتماعي.

لا تضع كل البيض في سلة واحدة.

منذ العصور القديمة وحتى الآن، كان الشعب الفيتنامي يؤمن دائمًا بأن "كل شبر من الأرض يساوي شبرًا من الذهب". وهذا هو السبب في أن المنزل أو قطعة الأرض لا تصبح مكانًا للعيش فحسب، بل تصبح أيضًا قناة للاحتفاظ بالأموال واستثمارها بشكل مربح.

لا تضع كل بيضك في سلة واحدة تسمى العقارات.

ومع ذلك، وفقا للدكتور تران شوان لونغ، هذا المفهوم متطرف إلى حد ما. كثير من الناس، عندما يكون لديهم أموال خاملة، يقومون على الفور "بصبها" في العقارات، مما يخلق "موجات" غير مرئية ويسبب ارتفاع أسعار العقارات.

وأشار السيد تران فو، مدير المبيعات في شركة DHCONS Construction Joint Stock Company، إلى أنه بسبب المعرفة المالية المحدودة والفهم القانوني لدى العديد من الأشخاص، فإنهم يتعرضون للإغراء والتلاعب بسهولة من قبل الأفراد والمنظمات، "الذين يضعون كل بيضهم في سلة واحدة" تسمى العقارات.

حتى أن العديد من الناس يضاربون في العقارات دون علمهم، معتقدين أنهم يستثمرون. وعلى وجه الخصوص، في قطاع الأراضي، قام العديد من الأفراد باستثمار أموالهم في شراء قطع أراضي في الضواحي، ثم وضعوا لها أسعاراً "مرتفعة للغاية"، على الرغم من أن هذه العقارات لا تملك أي قيمة فائضة إضافية.

وفقًا لمشروع تخطيط العاصمة للفترة 2021 - 2030، مع رؤية حتى عام 2050، ستضم هانوي مدينتين تحت إدارتها مباشرة: مدينة هوا لاك للعلوم والتدريب والمدينة الشمالية، بما في ذلك الحدود الإدارية لمنطقتي سوك سون ومي لينه وجزء من منطقة دونج آنه. وبالإضافة إلى ذلك، اقترحت هانوي أيضا دراسة تشكيل مدينتين أخريين، بما في ذلك مدينة سياحية في منطقة سون تاي - با في، ومدينة مطار جنوبية في فو شوين - أونغ هوا، وفقا لصحيفة ثانه ترا .

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm