ما هو الحل لـ"تهدئة" أسعار المساكن المرتفعة؟

بناء قائمة أسعار الأراضي المعقولة

تظهر بيانات أبحاث VARS أن أسعار المساكن تسجل باستمرار مستويات جديدة، عند مستويات عالية، تتجاوز بكثير معدل نمو الدخل لدى غالبية الناس.

ويشكل هذا الوضع ضرورة ملحة لتحسين فعالية إدارة الدولة لسوق العقارات، بحسب الصحيفة الحكومية.

وبناء على ذلك، كلما ارتفعت أسعار الشقق والبيوت والأراضي وما إلى ذلك، سيتحدث الرأي العام على الفور عن فرض ضريبة عقارية ثانية كحل "لتبريد" أسعار المساكن. في الواقع، هذه ليست المرة الأولى التي يتم فيها اقتراح هذه السياسة. ومع ذلك، وبعد مرات عديدة من "الرفع والخفض"، فإن الضريبة العقارية الثانية لا تزال مجرد موضوع يناقش في الصحافة.

وأكد السيد لي شوان نجا، المدير العام لشركة بي إتش إس العقارية، أن "الجهود المبذولة لتحقيق الاستقرار في سوق العقارات تحتاج إلى الاعتماد على سياسات تتعلق بالأراضي والاستثمار والإسكان الاجتماعي وما إلى ذلك، بدلاً من الاعتماد فقط على الضرائب".

وبحسب السيد نجا، فإن تكاليف الأراضي في وسط المدينة مرتفعة للغاية، مما يسبب للمستثمرين "صداعًا" في التعويض عن إخلاء الموقع ودفع ضريبة الأرض وما إلى ذلك. ومع ظهور قائمة أسعار الأراضي السنوية، ستستمر هذه التكاليف في الارتفاع في المستقبل.

وبعد أن شهد العديد من دورات التقلبات في السوق، اعترف السيد نجا بأن تحقيق التوازن بين سعر المنتج النهائي وتكلفة بناء المشروع لم يكن بهذه الصعوبة من قبل. ومن منظور الأعمال، يعتقد السيد نجا أنه طالما تم بناء قائمة أسعار الأراضي بشكل معقول، فإن أسعار المساكن ستنخفض بالتأكيد.

وفي وقت سابق، قدرت وزارة البناء أنه عند تطبيق اللوائح على جداول أسعار الأراضي السنوية، قد ترتفع أسعار المساكن بنسبة تتراوح بين 15% و20%.

زيادة المعروض من المساكن الاجتماعية للأشخاص المحتاجين حقًا

وقال السيد فام دوك توان، الرئيس التنفيذي لشركة EZ Property Company، لصحيفة Dau Tu ، إنه بالنسبة لقطاع الشقق وحده، فإن احتمالية خفض الأسعار من خلال المشاريع التجارية أمر يكاد يكون مستحيلاً. وفي تقرير سافيلز للربع الثالث من عام 2024، بلغ متوسط ​​سعر الشقق الجديدة 69 مليون دونج/م2، بزيادة 6% على أساس ربع سنوي و28% على أساس سنوي.

أعتقد أن مفتاح خفض أسعار العقارات يكمن في مشاريع الإسكان الاجتماعي في المناطق الحضرية الرئيسية بالعاصمة. وعند اكتمال هذه المشاريع، ستنخفض أسعار المساكن في هانوي بنسبة 30-40% مقارنةً بالوضع الحالي، كما أكد السيد توان.

وبحسب السيد توان، فإن العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي في هانوي تقع بعيداً جداً عن المركز (في منطقتي هوآي دوك وكووك أواي...)، والبنية التحتية التقنية والاجتماعية لا تزال بدائية، لذلك على الرغم من أن سعر البيع منخفض نسبياً، حوالي 10 - 14 مليون دونج/م2 فقط، فقد تم فتحها للبيع أكثر من 20 مرة وما زالت لم تباع.

يعتقد الرئيس التنفيذي لشركة EZ Property Company أن الدولة يجب أن تستخدم رأس مال الميزانية بشكل استباقي لتطوير الإسكان الاجتماعي. وحتى الجهات المنفذة تستطيع أن تضع هدف الربح جانباً وتعتبر هذا استثماراً عاماً، يتم تنفيذه لغرض الضمان الاجتماعي.

وتعتبر سنغافورة من الدول الرائدة في تنفيذ هذه السياسة. في وقت مبكر من ستينيات القرن العشرين، أنشأت حكومة دولة جزيرة الأسد إدارة تنمية الإسكان للتركيز على تطوير الإسكان الاجتماعي. في الوقت الحالي، يبلغ معدل ملكية المنازل بين السنغافوريين ما يقرب من 90%، وهو من بين أعلى المعدلات في العالم. ومن بينهم أكثر من 80% يعيشون في مشاريع الإسكان الاجتماعي.

ومع ذلك، وباستثناء مشاريع الإسكان الاجتماعي، فإن أسعار العقارات في سنغافورة تعد من بين الأعلى في آسيا. وهذا هو "ملعب" أسماك قرش العقارات وأباطرة المال. حتى عندما رفعت سنغافورة ضريبة الملكية الثانية إلى 20-30%، استمرت أسعار المشاريع التجارية في الارتفاع.

ضرورة تطوير المدن التابعة لخفض أسعار العقارات

بحلول عام 2023، سيبلغ عدد سكان هانوي حوالي 8.5 مليون نسمة، وسيتم إضافة ما معدله حوالي 200 ألف شخص كل عام. يعيش معظم الناس في الأحياء الداخلية للمدن، مما يضع ضغطًا كبيرًا على البنية التحتية للمدينة.

ومن ثم، فمن الضروري على المدى الطويل توسيع نطاق تطوير المدن التابعة. وستكون هذه خطوة مهمة للغاية في استقرار السوق وخفض أسعار العقارات. ولكن تجدر الإشارة إلى أن استكمال البنية التحتية لشبكة المرور الرابطة والبنية التحتية المصاحبة لها سيشكل مشكلة كبيرة لميزانية الدولة وسيستغرق تنفيذه وقتا طويلا.

وبناء على ذلك، يجب توفير المزيد من وسائل الراحة للمناطق الضواحي، وخاصة أنظمة النقل العام مثل الحافلات والقطارات لربط المناطق الضواحي بالمنطقة المركزية في هانوي.

وفي ذلك الوقت، لن تكون العاصمة هي الخيار الوحيد للاستقرار وكسب العيش، كما سينخفض ​​عبء السكان والبنية التحتية الحضرية، وستستقر أسعار المساكن تدريجيا.

وعلى المدى الطويل، من الضروري توسيع نطاق تطوير المدن التابعة لتحقيق استقرار السوق وخفض أسعار العقارات.

تي اس. قال تران شوان لونغ (من الجامعة الوطنية للاقتصاد): "على المدى البعيد، نحتاج إلى توسيع نطاق تطوير المدن الفرعية. ستكون هذه خطوة بالغة الأهمية في استقرار السوق وخفض أسعار العقارات. مع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن استكمال البنية التحتية لشبكة النقل والبنية التحتية المصاحبة لها سيُمثل تحديًا كبيرًا لميزانية الدولة، وسيستغرق تنفيذه وقتًا طويلًا."

وقال السيد فام دوك توان إن المناطق الضواحي تحتاج إلى توفير المزيد من المرافق، وخاصة أنظمة النقل العام مثل الحافلات والقطارات. وستكون هذه بمثابة "الورقة الرابحة" للمساعدة في ربط المناطق الضواحي بالمنطقة المركزية في هانوي.

ومن هنا، سيتعزز الاقتصاد المحلي ويجذب المزيد من الشركات. وعندما لا تصبح العاصمة الخيار الوحيد للاستقرار وكسب العيش، سينخفض ​​أيضًا عبء السكان والبنية التحتية الحضرية، وستستقر أسعار المساكن تدريجيًا، كما علق السيد توان.

قال السيد نجوين جيانج، من ها دونج، هانوي، وهو وسيط عقاري، إن مفتاح "تهدئة" أسعار العقارات سيكون المناطق الحضرية للإسكان الاجتماعي في المناطق الرئيسية بالعاصمة. وعندما تكتمل هذه المشاريع، فإن أسعار المساكن في هانوي سوف تنخفض بنسبة 30-40% مقارنة بالوقت الحاضر.

"ومع ذلك، فإن العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي في هانوي تقع بعيدًا جدًا عن المركز (في منطقتي هواي دوك وكووك أواي...)، والبنية التحتية التقنية والاجتماعية لا تزال بدائية، لذلك على الرغم من أن سعر البيع منخفض نسبيًا، حوالي 10 - 14 مليون دونج/متر مربع فقط، فقد تم عرضها للبيع أكثر من 20 مرة وما زالت لم تُباع بالكامل"، كما قال السيد جيانج.

وبحسب السيد جيانج، ينبغي للدولة أن تستخدم رأس مال الميزانية بشكل استباقي لتطوير الإسكان الاجتماعي. وحتى الهيئات التنفيذية يمكنها أن تضع هدف الربح جانباً وتعتبر هذا استثماراً عاماً، يتم تنفيذه لأغراض الضمان الاجتماعي، وفقاً لصحيفة "ثانه ترا".

لا تضع كل البيض في سلة واحدة.

منذ العصور القديمة وحتى الآن، كان الشعب الفيتنامي يؤمن دائمًا بأن "كل شبر من الأرض يساوي شبرًا من الذهب". وهذا هو السبب في أن المنزل أو قطعة الأرض لا تصبح مكانًا للعيش فحسب، بل تصبح أيضًا قناة للاحتفاظ بالأموال والاستثمار بشكل مربح.

لا تضع كل بيضك في سلة واحدة تسمى العقارات.

ومع ذلك، وفقا للدكتور تران شوان لونغ، فإن هذا المفهوم متطرف إلى حد ما. كثير من الناس، عندما يكون لديهم أموال خاملة، يقومون على الفور "بصبها" في العقارات، مما يخلق "موجات" غير مرئية ويسبب ارتفاع أسعار العقارات.

وأشار السيد تران فو، مدير المبيعات في شركة DHCONS Construction Joint Stock Company، إلى أنه بسبب المعرفة المالية المحدودة والفهم القانوني لدى العديد من الأشخاص، فإنهم يتعرضون للإغراء والتلاعب بسهولة من قبل الأفراد والمنظمات، "الذين يضعون كل بيضهم في سلة واحدة" تسمى العقارات.

حتى أن العديد من الناس يضاربون في العقارات دون علمهم، معتقدين أنهم يستثمرون. وعلى وجه الخصوص، في قطاع الأراضي، قام العديد من الأفراد بوضع أموالهم في شراء قطع أراضي في الضواحي ثم وضعوا أسعاراً "مرتفعة للغاية"، على الرغم من حقيقة أن هذه العقارات لا تملك أي قيمة فائضة إضافية.

وفقًا لمشروع تخطيط رأس المال للفترة 2021 - 2030، مع رؤية حتى عام 2050، ستضم هانوي مدينتين تحت إدارتها مباشرة: مدينة هوا لاك للعلوم والتدريب والمدينة الشمالية، بما في ذلك الحدود الإدارية لمقاطعتي سوك سون ومي لينه وجزء من مقاطعة دونج آنه. وبالإضافة إلى ذلك، اقترحت هانوي أيضًا دراسة تشكيل مدينتين أخريين، بما في ذلك مدينة سياحية في منطقة سون تاي - با في ومدينة مطار جنوبية في فو شوين - أونغ هوا، وفقًا لصحيفة ثانه ترا .

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm